王玨林：當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢與政策分析

??中房網(wǎng)訊 為深入貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，不斷改善民生，積極發(fā)揚(yáng)邊境經(jīng)濟(jì)與人居環(huán)境建設(shè)聯(lián)動的成功模式。9月9日，由中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會與二連浩特市人民政府主辦的“中國(二連浩特)人居環(huán)境建設(shè)專家論壇暨中國人居環(huán)境共建示范城市簽約儀式”勝利召開。該論壇以期通過共建活動，實(shí)踐調(diào)查、專項(xiàng)研究、學(xué)術(shù)交流等，把握城市發(fā)展焦點(diǎn)問題轉(zhuǎn)型，積極建設(shè)具有區(qū)域輻射力、帶動力、凝聚力的新型口岸城市。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林出席了本次論壇并作了《當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢與政策分析》報(bào)告，以下為報(bào)告實(shí)錄：

??王玨林：大家上午好！第一次到二連浩特，下飛機(jī)以后感到一片荒涼，進(jìn)城以后看到還是一個(gè)新型的城市。兩個(gè)印象比較深：一個(gè)是城市綠化，營造這么好的美麗的家園；還有一個(gè)水用的更珍貴，污水處理。感覺到這邊生活指數(shù)比較高。

??今天主要給我的題目講房地產(chǎn)，主要講兩點(diǎn)：一個(gè)講形式；一個(gè)講調(diào)控政策。形式是這樣，第一個(gè)從這些數(shù)據(jù)看一下今年的形式到底怎么樣。到7月份，全國商品房的銷售量是6.1億平方米，同比增長25.8%，這個(gè)數(shù)據(jù)是去年全國商品房銷售量是11.13億平方米，按照這個(gè)平均算，到年底應(yīng)當(dāng)是10.5億平方米，但是肯定不是平均數(shù)，所以超過10億平方米就是一個(gè)不錯(cuò)的年頭。我們這幾年的經(jīng)驗(yàn)就是到年底有一個(gè)翹尾增長，一到年底第四季度，都好于前面三季度。所以這個(gè)量化應(yīng)當(dāng)感覺超過去年的水平。還有幾個(gè)數(shù)據(jù)也不錯(cuò)，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)投資額，四萬四千三百二十億元，同比增長20.5%。還有一個(gè)銷售額三萬九千五百四十九億元，同比增長37.8%，所以從這幾個(gè)簡單的數(shù)據(jù)看，應(yīng)該還是不錯(cuò)的。

??第二方面，為什么說好，好在哪里，怎么產(chǎn)生的好？應(yīng)該有兩個(gè)時(shí)間結(jié)點(diǎn)，真正的好從去年第四季度，也就是十月份以后，去年前三季度全國商品房的銷售量才六億多，看當(dāng)時(shí)的發(fā)展趨勢，全年按那個(gè)發(fā)展趨勢肯定到不了十億，但是后三個(gè)月每個(gè)月銷售量都超過了一億以上，最后達(dá)到九月份以前是六億多的數(shù)字，到年底是11.13億平方米。為什么發(fā)生這個(gè)變化，因?yàn)榫褪且驗(yàn)槭舜蟮捻樌匍_，十八大召開以后提出了新型城鎮(zhèn)化，新的目標(biāo)和方向，所以帶來兩個(gè)：一是投資開發(fā)的信心增強(qiáng)了。很多開始買地，所以地價(jià)也上去了，大家都知道原先房地產(chǎn)大企業(yè)往下轉(zhuǎn)移，三線城市，現(xiàn)在又集中在大城市往東部轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在出現(xiàn)一個(gè)問題，消費(fèi)者擔(dān)心了，因?yàn)榭粗績r(jià)要漲了，所以考慮必須要買房了，所以消費(fèi)預(yù)期，開發(fā)預(yù)期都發(fā)生了變化，所以出現(xiàn)了快速增長。第二個(gè)結(jié)點(diǎn)是今年的第一季度，兩會之前出的“國五條”，其中有一條是二手房個(gè)稅提高到20%，因?yàn)檎迷趦蓵嬲礁鱾€(gè)城市研究和落實(shí)是4月1日，一個(gè)月的停滯期政策沒有落地，所以出現(xiàn)了集中交易，開始辦證，開始交易。這應(yīng)當(dāng)說是特殊的結(jié)點(diǎn)，特殊的階段，特殊的原因造成特殊時(shí)期的市場火爆，屬于不正常的。從4月1日以后開始出現(xiàn)平穩(wěn)階段，一直到現(xiàn)在。第三是區(qū)域變化也比較大，在2011年，大家知道2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年1月份國家出臺最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，要求全國各地非常嚴(yán)格，從2011年到2012年9月份一線城市東部區(qū)域，一些大城市市場開始下滑。上海下降40%多，北京下降到30%，東部幾個(gè)省都下降百分之十幾、二十幾。西部區(qū)域中小城市開始活躍起來，為什么總量增加了，就是基礎(chǔ)增加了，也有2008年整個(gè)國家投資四萬億到地方三十多萬億的帶動，尤其是投資和開發(fā)企業(yè)投資往下轉(zhuǎn)移，開發(fā)往下轉(zhuǎn)移，帶來二、三線城市，西部城市開始活躍起來。由于這個(gè)原因，當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)是2011年到2012年西部中小城市，但是從去年第四季度到現(xiàn)在完全發(fā)生了變化，現(xiàn)在好的全在東部，全在一線城市，全在大城市。所以現(xiàn)在好的排在前10位的同比增加的，第一北京增長16..7%，廣州16.5%，深圳16.0%，上海14.4%，南京12.3%，廈門11.9%，福州11%，鄭州10.4%，南充10.1%，前10名。除了鄭州中部的，剩下大部分都是東部的。以前排隊(duì)絕不是這樣的，以前排隊(duì)是河北、河南、湖南、黑龍江、吉林、遼寧，這些排在前面的。下降最多的是河北下降64.9%，吉林下降39%，湖北下降37.5%，黑龍江下降35.9%，內(nèi)蒙古下降32.7%，所以現(xiàn)在這個(gè)變化比較突出和明顯。

??第三，談?wù)劷衲攴康禺a(chǎn)的趨勢。房地產(chǎn)主要是根據(jù)大環(huán)境，我們的大環(huán)境如果好房地產(chǎn)必發(fā)展，想阻止也阻止不了。房地產(chǎn)的特殊性第一個(gè)得有錢，不光開發(fā)需要錢，消費(fèi)有需要錢，不僅自己要有錢，國家有要錢，要不然怎么貸款。有這個(gè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)才發(fā)展。第二個(gè)城市要變得更大更好。城就是必須要有建筑，房地產(chǎn)是個(gè)供應(yīng)方，城市是個(gè)銷售方，是這個(gè)關(guān)系。所以城市天天再變化，靠什么變化，靠建筑再變化。所以大的趨勢不變，問我房地產(chǎn)什么時(shí)候出現(xiàn)不好，我說經(jīng)濟(jì)不好房地產(chǎn)肯定不好。經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題最倒霉的就是房地產(chǎn)，沒錢了。所以現(xiàn)在大的環(huán)境應(yīng)當(dāng)還是不錯(cuò)的，比較穩(wěn)定，再加上現(xiàn)在推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化，是一個(gè)長期的目標(biāo)。所以我講新城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)助力。大家有錢沒有地方花，還是買房。另外融資環(huán)境有所改善，現(xiàn)在在銀行存款，僅100萬億在銀行存款，所以這些錢肯定要運(yùn)行起來國家才能發(fā)展，不管誰的錢。這也是支撐我們開發(fā)或者消費(fèi)的一個(gè)最基本的保障；第二點(diǎn)，具體講城市不斷擴(kuò)張，而且有些大城市開始進(jìn)行舊城改造；第三點(diǎn)，保障房的進(jìn)入穩(wěn)定的狀態(tài)。因?yàn)樽詈髿w根到底一句話：不管是改還是建，反正房地產(chǎn)還有很多活兒干；第四點(diǎn)，信心指數(shù)在增強(qiáng)，不管是投資企業(yè)還是開發(fā)企業(yè)，信心都在增強(qiáng)，有信心才敢投資?，F(xiàn)在信心指數(shù)在上升，這是重要的發(fā)展條件；第五點(diǎn)，調(diào)控政策逐步穩(wěn)定性。過去年年調(diào)，現(xiàn)在理一下，政策這么多年，政策一大堆，效果不明顯，主要是政策沒有連續(xù)性。說半天大家都不作等于沒說，所以現(xiàn)在進(jìn)入調(diào)控政策穩(wěn)定期，穩(wěn)定期對市場發(fā)展是好的。

??實(shí)際上大家比較關(guān)注房地產(chǎn)市場，關(guān)注住房是有道理的，但是回想看，我們國家處于一個(gè)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，我們哪個(gè)市場問題少呢？食品市場、藥品市場，哪個(gè)市場是成熟的，沒有辦法就是這個(gè)階段，想逾越是逾越不過去的，所以這個(gè)階段會出現(xiàn)無序、混亂，各種狀態(tài)都會出現(xiàn)?，F(xiàn)在說發(fā)達(dá)國家，香港、新加坡、美國，他們市場為什么那么好，他們是個(gè)成熟的市場，我們屬于發(fā)展國家中的市場，不可比擬的，沒有到那個(gè)階段。一個(gè)好的市場它可能用法制就可以管理好的，但是不成熟的市場，第一個(gè)我們?nèi)?，沒有法制管理，就是有法制管理和市場不吻合，管不了。所以中國很多法執(zhí)行不嚴(yán)格，不到位，這個(gè)法和發(fā)展階段有隔閡，不是這個(gè)時(shí)代的。這說明論證就必須要有調(diào)控政策，很多專家說政策應(yīng)當(dāng)退出舞臺，那么走在前面的房地產(chǎn)市場就是死亡，多混亂，假的，騙的，欺詐的，市場很混亂，所以要保持它的穩(wěn)定，必須一方面建立市場規(guī)則和市場管理方式、手段，完善它；另一方面必須用調(diào)控保持它的健康和穩(wěn)定。所以調(diào)控非常必要，就處在這個(gè)階段，尤其現(xiàn)在屬于快速發(fā)展的階段，我們的管理兩方面：第一方面管理手段和管理方法滯后于市場發(fā)展?，F(xiàn)在先有問題再想辦法，有大問題想大辦法，有小問題想小辦法，沒問題不想，覺得挺好，現(xiàn)在處在頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的階段，這需要我們研究，需要我們解決，怎么根治這些。

??現(xiàn)在出現(xiàn)三個(gè)方面的位置：一是現(xiàn)在的房地產(chǎn)在政府中的位置，我問楊司長他們這塊土地轉(zhuǎn)讓金占財(cái)政比例多少，他說百分之二十多，其實(shí)這個(gè)在城市里面相對比較合理的空間。但是大部分城市前兩年都百分之七、八十，有的是百分之五十多上，最簡單的辦法不用干別的事，就把地賣出去，賣出去就有錢，有錢就可以做事。短期和長期的關(guān)系沒法處理。二是住房在老百姓心中的位置，有錢就有家，有錢就買房，這是沒法改變的。年輕人買房，一個(gè)家長要付出，第二個(gè)他有一個(gè)穩(wěn)定的家；第三個(gè)房價(jià)不斷高升造成的熱點(diǎn)，這都是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)，要說房地產(chǎn)不成為熱點(diǎn)，住房不成為熱點(diǎn)，那就是一個(gè)奇跡。這種情況下既然又是熱點(diǎn)，國家不重視那是沒道理的，不管是民生工程，還是政府工程，還是經(jīng)濟(jì)上的需要，不重視一點(diǎn)道理沒有，肯定要重視它。說重視肯定就得調(diào)控，政策要關(guān)注。但是現(xiàn)在的政策實(shí)際上房價(jià)的壓力非常大，就拿北京、上海一線城市看，現(xiàn)在又漲，從五環(huán)，六環(huán)又漲了一千多，通州原先下降一點(diǎn)，現(xiàn)在又反彈上來了。各地全是這樣，我說的一線城市。但是很多二、三線城市，尤其是西部的中小城市出現(xiàn)了住房，我管它叫“產(chǎn)能過?！?，前兩年開發(fā)量太大了，現(xiàn)在房價(jià)漲上去不容易，而且得消化一段時(shí)間。購買能能力就那么大，一下子蓋那么多房子，沒有人買?，F(xiàn)在很多城市居民不低于兩套房。大家不要以為調(diào)控沒有，已經(jīng)調(diào)上了，政府怎么向老百姓交待，如果房價(jià)能下去，市場又能發(fā)展，誰能找出高招，那是屬于高明，但那是不現(xiàn)實(shí)的。想快速發(fā)展必然帶來房價(jià)的上漲，再不就是政府給補(bǔ)貼。政府又不投入，又想多賣地，又想促經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我不知道現(xiàn)在個(gè)問題誰能解決。調(diào)控不是短期的，因?yàn)槭袌龅囊?guī)范不是短期的。第二點(diǎn)長效機(jī)制應(yīng)當(dāng)趕快建立，不能再短期行為。政府要是這么做，它的公信力，它的能力就會影響很大，不是沒有辦法，辦法很多，只不過大家都按短期去做，甚至不認(rèn)真去做。實(shí)際上現(xiàn)在出臺的很多政策，對管市場沒有什么問題，但是真正落地的有多少，不是說全國現(xiàn)在不要一刀切，實(shí)際上全國根本沒有一刀切的，政策是一刀切的，真正落實(shí)的差異性非常大。真正限的大城市，房價(jià)漲的比較快?，F(xiàn)在這樣分析，還有一個(gè)原因，是不是再出臺更加嚴(yán)厲，我說不用了，現(xiàn)有的用好就夠了。第二個(gè)我們的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)兩個(gè)壓力，房價(jià)有壓力了，經(jīng)濟(jì)壓力更大。我拿幾個(gè)數(shù)據(jù)大家就清楚了，GDP7.6，CPI2.7，中央財(cái)政增長1.5%，地方財(cái)政增長13.5%，所以上半年國家統(tǒng)計(jì)局一公布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以后，中央有三個(gè)動作：第一個(gè)李克強(qiáng)總理開了一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家座談會，實(shí)際上大家沒看這個(gè)座談會是個(gè)形式，說談?wù)劷?jīng)濟(jì)怎么辦，主要是穩(wěn)定市場。因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)從國外的看，都往下看說中國經(jīng)濟(jì)走下滑路，所以是用那個(gè)座談會提升信心；第二個(gè)開中央政治局中央經(jīng)濟(jì)會議，在一年之內(nèi)是沒有的，中期開中央政治局研究經(jīng)濟(jì)，部署下半年的經(jīng)濟(jì)工作；第三個(gè)國務(wù)院常務(wù)會議研究社會資本的問題。這三個(gè)都是為了解決經(jīng)濟(jì)問題和改革問題，這個(gè)辦法是通過改革來增加經(jīng)濟(jì)，不是中央拿錢來解決投資問題，而是用社會資金來解決投資問題，還得增加投資。前兩年連續(xù)出臺兩個(gè)“三十六”，第一個(gè)“三十六條”，推進(jìn)民營企業(yè)進(jìn)入各個(gè)行業(yè)；第二個(gè)社會資金進(jìn)入這些行業(yè)，但是一點(diǎn)都沒有到位，落實(shí)不了。促進(jìn)民營發(fā)展的兩個(gè)“三十六條”，沒有一點(diǎn)效果?，F(xiàn)在主要從城市這塊，市政這塊為重點(diǎn)，其實(shí)還是用社會的資金通過改革來增加投資，來解決經(jīng)濟(jì)后期發(fā)展問題和城市中的薄弱環(huán)節(jié)問題，我覺得這個(gè)非常好。

??在經(jīng)濟(jì)方面就很多方法可以保證經(jīng)濟(jì)再穩(wěn)定30年，其實(shí)就兩個(gè)字“改革”，我們的改革空間太大，我們的步伐太慢了。增加能動性，調(diào)動積極性，建立合理的市場競爭資源方式，我們的經(jīng)濟(jì)才能保持。大家投資和消費(fèi)的信心都沒有變化，就有希望?，F(xiàn)在外貿(mào)環(huán)境也不是太好，產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)還需要很長一段時(shí)間，科技創(chuàng)新能力不太強(qiáng)，需要在過程中來增加。這樣對房地產(chǎn)業(yè)市場來講是個(gè)利好消息。經(jīng)濟(jì)有壓力，房地產(chǎn)有動力，調(diào)控最難的不是限購，而是限貸。銀行不給企業(yè)貸款，不給消費(fèi)者買房貸款，這個(gè)市場不行了。這個(gè)出現(xiàn)在2011年第四季度，當(dāng)時(shí)為了通貨膨脹，壓低他，銀行貸款有指標(biāo)。現(xiàn)在這個(gè)情況，再放量少資金，社會資金要用活的一個(gè)階段，所以這樣企業(yè)貸款相對容易一些，買房貸款現(xiàn)在比以前容易了。

??總的講房地產(chǎn)市場要解決的問題很多，我認(rèn)為幾個(gè)問題：第一，現(xiàn)在法制基礎(chǔ)性的工作要跟上，就是網(wǎng)上信息平臺，還有不動產(chǎn)登記；第二，大家都議論到房地產(chǎn)稅，要研究，法制管理是什么，很重要的一個(gè)調(diào)整就是稅收管理，但是方案要研究好。至于怎么合理性是另外一個(gè)問題，是法制管理的方向；第三，我們現(xiàn)在很多不合理的地方，城市人口和土地的供應(yīng)不合理，匹配不合理，所以造成有緊有松的，交通和居住的安排不合理，一大堆建房子的最后交通沒有，變成了空城。另外市政和商業(yè)和住宅配套又不合理；第四，應(yīng)當(dāng)解決中國的住房分配制度問題。中國的分配制度，制度不解決，矛盾永遠(yuǎn)存在。有好的合理制度在這個(gè)框架下，再分配，大家接受，慢慢都適應(yīng)；第五，住房保障制度要科學(xué)建立。

??最后，祝愿二連浩特發(fā)展越好，人們的生活質(zhì)量越來越高，謝謝大家！