大衛(wèi)?克羅：美國房屋開發(fā)前景

??中房網訊 為結合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產趨勢，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，加快供給側改革，發(fā)展新型建造和住宅產業(yè)化，并探討交流中美 房地產市場，增進雙方合作，中國房地產業(yè)協(xié)會、美國亞裔房地產協(xié)會于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國房地產科學發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產高峰論壇。論壇現(xiàn)場，美國住宅開發(fā)商協(xié)會首席經濟學家大衛(wèi)?克羅進行演講，他的演講題目是美國房屋開發(fā)前景。

美國住宅開發(fā)商協(xié)會首席經濟學家 大衛(wèi)?克羅

??以下為內容實錄：

??大衛(wèi)?克羅：早上好，非常感謝我們主辦方的邀請，在今天早上為大家發(fā)表演講。我也非常榮幸，再次參與這個非常好的會議。我剛剛已經聽到了很多的關于中國和美國經濟和房地產方面的相同點，那么我也非常的驚訝，發(fā)現(xiàn)我們有如此多的共同之處。我也希望通過今天的情況，讓我們了解美國的情況，為我們兩國居民提供更好的經驗。
    我是一個經濟學家，就是為了讓我們的世界變得更加好。這邊有四個主要的要點要講。第一個就是到底有那些積極在美國經濟體方面的跡象，我們也經歷過一些經濟的疲軟，但是我們仍然有一些原因讓我們相信繼續(xù)向前發(fā)展。第二有哪一些需要擔憂的，有一些不好的現(xiàn)象和跡象，我們需要讓我們經濟保持合理發(fā)展。第三點是我認為的合理預測。
    首先我們有一個非常合理的競爭增長，在左邊（ppt圖）看到美國經濟增長率和全國生產，你們看到這個圖表中，我們經歷了金融危機，之后有少量增長，并不是那么明顯美國情況。右邊這個圖上，有一些波折的增長，在過去3個季度，我們增長非常緩慢，所以我們可能會更擔憂未來。我并不認為這是一個完全壓力性增長，我認為是一個中等，或者長期發(fā)展必經階段。
    首先就是個體消費的內容，比如說我們經濟體是由我們交易，還有我們投資，還有我們消費共同支撐我們美國經濟，這三個是主要的支持體，我們居民每天購買他們的耐用品，這個發(fā)展非?？焖?，就有非常積極的個人發(fā)展預期，讓我們積極更好往前投資。但是我們國外投資相反不是那么讓人感到好，或者沒有預期發(fā)展那么快。  
    當然就業(yè)也是非常重要的元素，如果你沒有職業(yè)，你就沒有辦法買房子或者租房子，所以很多人會看中他們的工作，所以教育也很重要，在左邊的圖中，我們可以看到每月工作市場增加量，左邊是一個年度的表，右邊是一個月度的表，我們有很多快速增長，很多人每個月都拿到不同工作。在最近幾個月，有一些擔憂，可能最近月度職業(yè)增加，并沒有那么成功，并沒有那么順利，或者預想那么美好。但是這只是暫時性的情況，我們在全球市場都受影響，根據全球貿易，甚至等等這些都可能導致我們就業(yè)情況的變化。   
    我為什么這么相信就業(yè)有這么好的情況，是因為就業(yè)就等于我們住房建設。這邊各個點是每個各個州，他們在就業(yè)和住房增長有相關性，他們有非常高的相似度。我們能夠看到他們之間的相關度，那我們橫軸就是我們住房許可證的變化，縱軸就是就業(yè)變化。這也是為什么說就業(yè)就等于住房建筑。人們感覺是什么呢，對未來有多少信心？我們現(xiàn)在看到有更多人在消費，這實際上也代表他們的信心，代表他們對總體經濟他們個體的信心。每年的消費者的信心，美國的消費者的信心，已經從金融危機之后有所恢復，右邊是近期的情況。我們看這樣的恢復在上升，當然不是很高的水平，但是還是屬于平均的水平，但是不是非常快的速度，我們住房建筑怎么樣發(fā)展呢？我們看每年，我們造了多少房子，在左邊，我們把這些房子劃分成獨住的房子，和合住房子的比例。我們看到每年都達到200萬房子的數(shù)量。   
    然后這是美國在2014年里面看到最低水平，右邊是近期數(shù)字，我們看到有一個比較平緩的增長，但是不是非?？?。還沒有達到我們之前的水平。那我們對于這個住房需求，就是基于這個家庭的情況，也就是說，住在這些房子里面的住房單位，我們看到每年，美國增加的家庭數(shù)量，我們可以看到，每年會增加140萬家庭，這就代表這些家庭會需要多少套的房子，他們不一定是要住在新房子里面，但是有一些人會把自己的老房子賣掉，然后搬到新的房子里面，這樣的話，讓這個原來的房主，能賣到自己的舊房子，買一個新房子。這個新家庭的組成，是會影響到這些房子的需求，現(xiàn)在的話，我們這個家庭組成在最近這幾季度是比較高的。   
    那我們現(xiàn)在的話，家庭組成每年是有140萬，這樣就代表他們有更多家庭組成，在市場上對房子需求也有更多。我們國家的人口也有可能會有更多的人組成家庭。那我們看到，這個橫軸是年齡，縱軸是人口數(shù)量。那我們這個增長最快就是嬰兒潮，也就是在1959到1964年，就是在二戰(zhàn)出生的嬰兒潮的人，這也是為什么70、80年代，我們住房有大大增長，我們現(xiàn)在人口減少了，我們現(xiàn)在有遷徙一代的人，他們數(shù)量比嬰兒潮一代還要多。這個黃色箭頭就代表這些年輕人搬出去自住的比例，所以現(xiàn)在有很多的高收入的人口，都需要買一個房子，所以說我們將會看到，對于我們這個住房建筑，會有非常常見的增長，是因為我們人口。   
   當我們也有一些軟肋，在我們快速發(fā)展的時候，也有一些擔憂，非常有意思的是，我之前在中國的講者演講里面，也看到同樣的擔憂，我們的解決辦法也是很相似。我們看到美國的建筑商，他們主要的擔憂是勞動力的缺乏，現(xiàn)在沒有很多人愿意做建筑行業(yè)，主要就是因為薪水的問題，這張圖就是代表這些住房建筑商，平均的工資水平，我們看到從90年代的時候，建筑行業(yè)工人工資比大部分的工資高，比一般的人高40%，如果是和電工，和水管工來說，他們一般工資甚至更高。這種相對優(yōu)勢已經逐漸消失了。所以說不幸的是，我必須要向我們這些建筑行業(yè)的朋友們，我想希望這些建筑行業(yè)的朋友提高薪水，這樣才可以推動發(fā)展。   
    還有另外一個問題，也是美國亞裔協(xié)會的朋友擔憂，美國的住房銷售和庫存，美國住房庫存非常多，還有現(xiàn)有房屋進行銷售，還有新房購買者，也是老房子的賣主。我們現(xiàn)在有兩個事情，在左邊，就是我們現(xiàn)有新房銷售趨勢，那我們看到新房的銷售比這個現(xiàn)有房屋銷售多得多。對于一個潛在的住房的業(yè)主，他們要賣房子的話，他們就是要找那些已經有這些房子的人。   
    在右邊我們可以看到庫存的情況，剛才也有聽說，對于這些現(xiàn)有房屋的趨勢，用綠色表示，當然這是季節(jié)性變化，總體還是有上升。銷售這個節(jié)奏，新房是藍色的，現(xiàn)有房屋是紅色的，我們看到新房銷售比現(xiàn)有房屋銷售快得多買賣方都是現(xiàn)有房屋的人，右邊是庫存的水平，我們看到現(xiàn)有房屋的話，是比較季節(jié)性的，沒有很大增長。但是新房庫存是一直增長。因為他們沒有很大需求。但是他也是局限于這個新房的銷售和新房的建造。   
    最后，我們還有一個人口上的問題，會影響我們的住房業(yè)主，現(xiàn)在的話，有更多的年輕人，都會選擇跟父母同住，有時候不止是父母的原因，或者是年輕的原因，他們都希望更加獨立，但是我們發(fā)現(xiàn)更多的青壯年跟父母同住，在過去10年這個比例大大上升，因為有一些年輕人要自己賺錢，獨住壓力越來越大。我們在右邊看到，也就是結婚，這是超過了我的預期的，但是這是事實。也就是他們結婚，有可能他們自己買房子，如果他們不結婚，就不一定買房子。我想問一下我美國的同行，結婚和不結婚的比例，是否有更高的關系。我們現(xiàn)有房屋成交比例，也是放緩了建造的需求。我們在過去一年，看到這個水平都不是很高，對于未來，又是什么樣的情況呢？
    我們預計是比較快的增長，還是比較緩慢增長？我們今年經濟增長非常緩慢，我們看到有一些速度的增長，我們有看到中國也有經濟的減緩，因為我們在一定程度上，也是依賴你們的需求，如果你們增長快，我們也會增長快，世界其他地方也增長快。在抵押貸款利益上也是基本持平。我們看到貸款利率基本上持平。但是我不覺得這個利率會上升非常快，我們根據前面一頁，如果我們經濟增長比較溫和，我們利率增長也是比較溫和，這也代表說我們可能將會建造更都的獨立的房屋，我們在美國也有這樣的趨勢。如果跟過去的情況比較，我們沒有達到之前的情況。我們在2000年初的時候，我們也非常高速的獨立屋的開工，我們現(xiàn)在在逐漸上升，但是跟之前頂峰有非常大的差距。我們現(xiàn)在基本上達到原來的水平，我們現(xiàn)在已經在快速的恢復。   
    其中有一部分是租戶也是推動這樣的需求增長。我們對于租賃住宅市場相對比較健康。今天我想說的是，我們可以回到租賃住宅的市場，幫助我們提升需求，在美國是這樣的情況。我們要考慮所有經濟的因素。另外我們在住宅裝修上面，也有穩(wěn)步的提升，他們不是重新買一個新房子，而是重新裝修，改變住宅的環(huán)境。非常感謝今天有這樣的機會跟大家進行演講，謝謝！