譚華杰：地王在透支未來房價的上漲空間

??中房網(wǎng)訊 為結合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產(chǎn)趨勢，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，加快供給側改革，發(fā)展新型建造和住宅產(chǎn)業(yè)化，并探討交流中美 房地產(chǎn)市場，增進雙方合作，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、美國亞裔房地產(chǎn)協(xié)會于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇。論壇現(xiàn)場，萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁、首席研究員譚華杰先生進行主題演講，他的演講題目是中國房地產(chǎn)市場：量與價之辯。

萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁、首席研究員 譚華杰

??以下為內(nèi)容實錄：

??譚華杰：今天討論房地產(chǎn)的未來，講到未來之前，我們簡單的回顧一下過去，過去30年，中國的房地產(chǎn)也是讓人看不懂的奇跡。關于過去房地產(chǎn)行業(yè)，有兩個讓人看不懂的東西，一個就是巨大的量。我見一些境外投資人的時候，他們經(jīng)常問我一個問題，為什么中國會蓋這么多房子，我在中國任何一個地方都可以看到很多的房子。關于量的問題，更多提問者是在中國之外?，F(xiàn)在的文明，最初是從歐洲開始，但是在歐洲有沒有見過人口1000萬的城市？其實在歐洲歷史上存在。但是當美國成為經(jīng)濟中心的時候，我們看到了人口超過2000萬的城市，在日本是出現(xiàn)了人口超過了4000萬的城市。我在之前的論壇上，預測到在中國會出現(xiàn)人口超過5000萬的城市，我們現(xiàn)在所在的地方，可能就是未來全球最大的都市帶的一部分，就是長江三角州都市帶。   
    在他們覺得中國蓋了這么多房子的時候，因為他們確實沒有見過這么大的城市。中國目前有20個人口超過2000萬的城市，其實包括中國的上海，也包括雅加達，瑪里拉，或者是墨西哥城。在未來我們看到超級都市，更多是出現(xiàn)在后發(fā)的國家。關于房地產(chǎn)的市場總量的概念，未來在發(fā)展中國家不斷更新，這是第一個問題關于量。
    第二個問題關于價，這個問題更多來源于國內(nèi)。中國的房價是不是太貴，是不是泡沫化的價格？這個爭論從2005年就開始，從十幾年前，很多人認為中國的房價已經(jīng)是一個過高的價格，因為中國當時已經(jīng)出現(xiàn)了房價泡沫化。那時候上海的房價是每平米是4000塊錢，這個爭論一直延續(xù)了十幾年，在這個過程中，中國大城市的房價上漲了20倍。我們再看這兩個問題，第一個中國這樣房屋建設巨大數(shù)量能否維持，在未來中國房屋的新開工，是否會出現(xiàn)大幅下降。第二個中國的房價會繼續(xù)上漲，還是在高位停留，還是中國的房價已經(jīng)泡沫化，還會繼續(xù)下降，就像日本一樣。這也是關心房地產(chǎn)的人最關心的話題。我們現(xiàn)在試圖做簡單的分析。   
    關于房地產(chǎn)所有長期問題，背后都是人口問題，這是我們在10年就明確做出的結論。幾乎中國所有人口學家，對于最后幾年，中國房地產(chǎn)的市場走勢，全看錯了。中國沒有任何一個人口學家，預測到2013年房價上漲，也沒有一個人在2015年看到中國房價上漲。為什么中國所有人口學家，在預測中國房價的時候，在2013年就轉(zhuǎn)向放空，這里面主要的問題是人口，這里面包括人口的數(shù)量和人口的分布，還有人口的質(zhì)量，從中國人口總數(shù)和年齡分布。中國人口增長已經(jīng)從高速增長轉(zhuǎn)向低速增長，中國家庭小型化已經(jīng)進入尾聲，中國老齡化正在上升，中國的撫養(yǎng)比在未來持續(xù)上升。從這些角度看，這些結論并不有利于對中國房地產(chǎn)進行有利的判斷。但是這些忽略了另外一個問題，就是地域分布和質(zhì)量分布。   
    中國去年的城市化分布是69.1%，也就是我們城市化還沒有結束。每一個國家最終城市化水平不會完成一致，我們可以用一個倒退的方法，我們看一下最后的農(nóng)業(yè)人口，這個由人均耕地決定。中國我們知道，是一個人均耕地比較少的國家，所以中國未來得城市化是比較高的水平，有可能跟日本差不多是90%的水平。根據(jù)現(xiàn)在的預測，在未來10年，中國還要新增1.7%城市人口，這些人口都以勞動人口為主，我們就中國整體結構來看，老齡化問題正在凸現(xiàn)，在農(nóng)村城市地區(qū)，我們城市地區(qū)依然會保持一個比較好的人口年齡結構。   
    第二個是關于人口質(zhì)量緯度，在這里面最重要的指標是受教育的水平。在1992年至今20年，受教育水平大幅提升，大學入學率提升了40%。在1992年，中國的大學入學率4%，到現(xiàn)在大學入學率已經(jīng)超過印度3倍。這樣的人口在未來財富創(chuàng)造都有潛在提升。這樣的因為受教育提升，會出現(xiàn)在這個人的35歲以后。中國因為大學入學人數(shù)，迅速上升帶來人口質(zhì)量紅利，這個紅利在2030年才出現(xiàn)。   
    如果我們真的對人口進行全緯度的，更加完整的分析，我們認為中國房地產(chǎn)行業(yè)，在未來有比較大的空間。這個并不意味著中國未來建筑量持續(xù)上漲。衡量一個城市，或者一個地區(qū)，現(xiàn)存住房是否足夠，最簡單就是套戶比，就是平均一個常住家庭擁有幾套住房。這個數(shù)據(jù)有一個轉(zhuǎn)折點是在1.1，當套戶比超過1.1以后，很難繼續(xù)攀升。而中國目前，我這里有49個城市列表，套戶比低于1還有12個，有8個城市目前已經(jīng)超過1，但是不到1.1，也就意味著住房總量存在增長，還有9個城市套戶比超過1.1，也就意味著如果人口不增加，目前的總的套戶比是足夠。像沈陽和鞍山，現(xiàn)在的套戶比已經(jīng)達到了1.5。如果這些城市人口不增加，只能通過拆除舊房子降低套戶比。   
    這個數(shù)據(jù)可以解釋一個現(xiàn)象，在過去兩年，北京、上海、深圳的房價都發(fā)生大幅上漲，但是廣州的房價沒有上漲。廣州是在1.1這個位置，是橙色區(qū)域最下面，最接近1.1，廣州目前的住房存量是足夠，如果廣州以后要建更多房子，前提是有更多人口進入這個城市。這個數(shù)據(jù)也能解釋，為什么在過去幾年當中，沈陽和鞍山市場變得非常困難，因為去庫存的困難非常大。   
    我們再看一下邊際的量，也就是增量的水平。衡量一個地區(qū)或者經(jīng)濟體，住房增量的幅度或者大小，有另外一個重要的指標，就是千人建設套數(shù)。這個數(shù)據(jù)在國際上有歷史參考水平。在其他國家，這個比重最高是韓國和日本，最高套數(shù)是14套。但是我們國家在過去10年，這個水準是明顯高過14。也就超過這個韓國和日本高峰期，超過了一倍。在最近幾年，我們可以看到左邊的4條曲線，都向下走，說明我們千人建設套數(shù)在下降。到了二線城市量依然很大，高于其他國家歷史峰值的水平。我們未來依然有進一步下降的空間。   
    我們做了一個大膽的預測，在未來10年，我們每年新建的住房，下降到12.7億每年，這個相對于2015年的水平下降了12.4%。相對于11-13年歷史峰值，下降了3%。我們過去建設高峰，在未來無法持續(xù)，但是這個下降幅度，在2015年完成差不多，我們今年新開工的數(shù)量，比去年有增長，但是增長不是有序。在之后，相對于2015年住房新開工還是緩慢的趨勢。但是分大年和小年，但是在大年之后就會有小年，長期來看，會圍繞每年2-3的下降中軸線做上下的波動。   
    剛才談到是關于量的問題，我接下來討論一下價格。中國討論房價走勢的時候，更多是找到國際上的標桿是日本，我們更多是回憶日本1992年之后，持續(xù)20年房價下跌，日本的東京核心區(qū)商務房價下降了80%，但是我們不能忽略一個基礎事實，在人類歷史過程中，我們看到房價上漲的基數(shù)，遠遠多過房價上升的價格。   
    這是過去40多年，能找到連續(xù)的數(shù)據(jù)，這里面紅色區(qū)域意味房價發(fā)生很大上漲，綠色部分是房價明顯下跌。這里面有61個紅色的塊，意味著在這些經(jīng)濟體里面，出現(xiàn)過大幅的房價上升，但是只有11個綠色的塊。德國是全世界房價最穩(wěn)定城市。在這里面一列是中國臺灣，為什么臺灣值得關注？因為他在1998年的時候，房價也沒有跌，1998年亞洲金融危機，導致亞洲絕大多數(shù)的經(jīng)濟體都有房價下跌，但是臺灣房價沒有下跌，這是非常有趣的現(xiàn)象。我們當時是試圖通過27個經(jīng)濟體找到房價變動的規(guī)律。在這之初，我們試圖找到美國和日本這樣的宏觀變動情況，但是我發(fā)現(xiàn)對于房價影響的現(xiàn)象，在美國和日本例子上面，他們都沒有做過真正深入的量化研究，我們可能是全球第一個對不動產(chǎn)價值做量化的研究。
    在14年的時候我們花的7年的時候，最后我們找到一個無法定的指標組合。第一個是居民的部門利息保障倍數(shù)，還有一個是新房名義市制最大購買力占有比例。   
    那么我們?nèi)绻凑者@兩個指標對中國目前的情況進行評估，我們可以看到中國居民在購房時使用的水平是最低。我們可以看到中國居民，無論是按揭貸款的總量，占經(jīng)濟的比例，還是占全部總貸的比例，都低于美國。   
    第一個是這個指標，我剛提到臨界值是1.5，我們可以回答為什么1998年的時候，韓國、香港房價發(fā)生很大下跌，但是臺灣沒有下跌，因為當時他們這個指標處于安全的位置。在過去的兩年當中，我們有效預測香港和澳大利亞的房價的波動。這個指標從目前來看，還是所有我們發(fā)現(xiàn)指標當中最好的。   
    中國整體目前這樣的居民利息保障倍數(shù)是極高的水平，這個指標從來沒有跌過10，即使在2010年有所下降，但是15年又有所上升。   
    第二個指標是新房名義市制對居民巨大購買力占用比例，這個指標非常好的解釋美國的次貸危機，這個指標在過去十幾年歷史當中，中國在水平最高的時候，是在2011年，是到了65%，差點接近了這個值。所以之后這個指標又下降。但是16年這個指標又會上升。在未來5-10年，這個指標要進入到一個危險區(qū)間，這個概念是非常低的。   
    我們也可以看一下中國目前的特大城市房價和全球主要的都市之間的關系。這是主要城市的核心區(qū)，最主要是紐約曼哈頓，再是香港，再是上海陸家嘴，再就是倫敦，中國的房價已經(jīng)進入到全球最昂貴的地區(qū)，我們之前也做過研究。北京、上海的房價超過紐約，并不是不可接受，或者特別怪異的事情，有數(shù)理上的合理性，但是如果超過紐約太多，通常接下來下場都是很快悲慘。其中總典型的就是日本。1990年日本的房價是紐約的3倍，我們當然希望北京、上海不要發(fā)生東京這樣的事情。所以北京、上?，F(xiàn)在的房價還是較為安全的區(qū)域，但是已經(jīng)在泡沫區(qū)的邊緣。   
    現(xiàn)在北京、上海郊區(qū)的房價比紐約貴，這樣的價格，我相信可以消化，但是不存在接下來房價再大幅上漲的合理性。我們看到從去年以來，北京土地的位置都非常貴，在昌平這樣一個遠郊區(qū)的位置，土地賣到4-5萬一平米，這地方的房價只賣2萬多。如果這個地有合理的利潤，這個地方的房價必須賣到8萬。如果房價漲到8萬，就是在目前的水平漲3倍，如果再漲3倍，就比紐約的房價不止貴3倍，這個價格比1990年東京更貴的價格。這樣的房價是非常危險的事情。對于現(xiàn)在出來的地王現(xiàn)象，我希望行業(yè)保持高度警惕。在部分城市目前的土地價格，里面所隱含的價格，是不能突破的市場價格。如果買了這些地王的開發(fā)商，他們也賺錢，就說明中國在那時候已經(jīng)出現(xiàn)了跟日本90年代一樣的泡沫。
   我們認為中國在未來會出現(xiàn)緩慢的下降，但是各個城市有一些分化，但是在珠三角和長三角，依然有很大空間。中國目前并不存在房價過高，或者是馬上出現(xiàn)明顯下跌，這種概率和可能性是非常低的，好的，謝謝大家的聆聽。