連平：房地產(chǎn)金融穩(wěn)定與風(fēng)險防范

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平

??為深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給質(zhì)量，滿足多層次需求，應(yīng)對機(jī)遇和挑戰(zhàn)，推動房地產(chǎn)“三去一降一補(bǔ)”和長效機(jī)制的建立，全面提高房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量和創(chuàng)新能力，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2017年7月10至12日，在四川省成都市舉辦第九屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平就房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定與風(fēng)險問題發(fā)表了主題演講，以下為觀點(diǎn)節(jié)選。??

??今年以來，隨著降杠桿政策的推進(jìn)，市場發(fā)生了明顯的變化。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，從去年底開始相關(guān)政策的調(diào)整非常明顯的，房地產(chǎn)行業(yè)最近似乎是進(jìn)入了一個下行和調(diào)整的階段，成交在某些城市萎縮或增速放緩，價格同樣也出現(xiàn)了明顯的變化，投資增速似乎也已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。當(dāng)前的流動性相對較高，利益水平上了一定的臺階，在降杠桿、政策推進(jìn)的背景下，我們?nèi)绾蝸砜捶康禺a(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融風(fēng)險？

??中國房地產(chǎn)金融經(jīng)歷了一個逐漸發(fā)展的過程，這個過程就是從過去的完全以銀行為主發(fā)展到現(xiàn)在多元化的融資，開發(fā)商從銀行、從資本市場等各個方面來獲得融資，所以可以說是由原來的鐵三角到今天的百花齊放。但是我們還是要指出的是，到今天為止，依然是銀行的信貸占到主體?？梢钥吹?，個人住房貸款很明顯是最近這兩年的增速是非常高的，以至于很多方面都在驚呼，我們有個別的月份，人民幣信貸的增加大部分都是按揭貸款，這引起了很多方面的關(guān)注。其它的融資手段方面，開發(fā)貸雖然有過一些迅速增長的過程，但近兩年這些方面的增速是明顯的下降；股權(quán)融資在最近這些年也有了快速的發(fā)展，但總量和銀行的融資相比還是有比較大的差距；房地產(chǎn)信托，這兩年速度有明顯的回落，信托投入資金是明顯放緩；債權(quán)融資，近來也獲得了快速的發(fā)展。

??再看看國際主要國家房地產(chǎn)融資的總體情況。美國的融資的特點(diǎn)，是證券融資型的房地產(chǎn)的金融模式，融資工具總是多樣化，抵押貸款的模式比較高。德國的是儲貸綜合型房地產(chǎn)金融模式，自成體系，利率隔離，專款專用封閉式運(yùn)營，他們是最謹(jǐn)慎的，他們房地產(chǎn)運(yùn)行比較平穩(wěn)。日本為混合型房地產(chǎn)金融模式，新加坡是結(jié)合城市的特點(diǎn)，推行的是中央公積金制度與企業(yè)計劃相結(jié)合的模式，更多的是體現(xiàn)政府在中間非常重要的指導(dǎo)和主體的作用。

??那么我們再看一看，部分發(fā)達(dá)國家房貸余額占比，2000年到2013年，美國房地產(chǎn)抵押貸款的情況，總的來說占比是比較高的，那么德國也不低，但是有一個比較大的波動，通常來說，都在40％到50％這樣的一個占比，就是說在銀行的信貸中間有40％到50％是投入了房地產(chǎn)，是以不同的形勢投向了房地產(chǎn)。中國房貸的存量到2017年1季度的時候是略微超過19萬億人民幣，在過去四個季度當(dāng)中，國際范圍來看，這個比重并不高，還處于合理的水平上。

??房價下跌對銀行的不良貸款，是明顯有壓力的，當(dāng)然關(guān)鍵是要看房價下跌它的幅度有多大。商業(yè)銀行普遍采取了許多相關(guān)控制風(fēng)險的措施，當(dāng)房價下跌通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價值的縮小，在上行周期入市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資容易減少，會加重資產(chǎn)的貶值，這個損失就有可能引起更大范圍的金融的風(fēng)險。我們也要注意到除了銀行的貸款之外，非正規(guī)金融方式杠桿相對是比較高，這類風(fēng)險我們也要加以關(guān)注，尤其是這些年資管計劃，相當(dāng)一部分也進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。

??我們再看一看房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的水平。在2006年到2007年曾經(jīng)達(dá)到74％，之后有一個逐漸回落的過程，2014年又達(dá)到了77％，處于比較高的水平上，大大超過了國際的警界線。我們再看看個人住房貸款總體風(fēng)險來看，應(yīng)該說在目前，我們新增居民貸款集體的比重還是在7％以下，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家30％的水平，還有按揭首付比例，這個風(fēng)險還是可控的。我們再看看房地產(chǎn)行業(yè)的貸款的不良利率狀況，2009年有一個危機(jī)過后帶來的沖撞，現(xiàn)在回落到比較低的水平，中國按揭貸款不良率存在1％，房地產(chǎn)貸款不良利率是在0.5％以后，銀行業(yè)目前整個不良率的水平是在1.5％以上，所以房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總體的不良的狀況還是比較好，至少到今天為止。

??最后我們來看看如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險四個方面的舉措。第一個是要強(qiáng)化風(fēng)險的多主體分擔(dān)，來探索系統(tǒng)性風(fēng)險，第二個是要注重過度創(chuàng)新風(fēng)險的預(yù)警，來扼殺系統(tǒng)性風(fēng)險的源頭，第三個要加強(qiáng)雙重管控，也就是說金融機(jī)構(gòu)從微觀層面的管控和政府的管控，第四個是要完善信用評級機(jī)制，把好金融創(chuàng)新市場準(zhǔn)入關(guān)。

??未來控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的舉措，簡單來說，第一個，流動性適應(yīng)的升級，也應(yīng)該要注意控制它的力度和節(jié)奏，在短期內(nèi)，流動性如果迅速的升級，市場利率水平大幅度上升，必然會有相關(guān)的開發(fā)商會爆發(fā)一些局部的風(fēng)險事件，這個我們在總體上需要加以很好的把握。第二個，我們還是需要在未來有一個中長期的計劃，比如說房地產(chǎn)開發(fā)商的降杠桿是重中之重，那么這里應(yīng)該有一個目標(biāo)，把這個負(fù)債率控制在相對合理的水平上，相關(guān)的部門要有規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債率的狀況控制在合理的水平上。第三個，重點(diǎn)城市我覺得還是要持續(xù)保障房地產(chǎn)的供給。而且這方面的供給，當(dāng)然是跟土地有關(guān)，土地的供給應(yīng)該跟房價的變動明確掛起勾來，這樣就能給市場一個明確的預(yù)期。第四個方面的建議，要大力度的推進(jìn)銀行的資產(chǎn)的證券化，就是開發(fā)債，還有按揭貸款，這些要通過各類政策的進(jìn)度的松動，尤其是像財政這些方面給予的支持和優(yōu)惠，來推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是未來長期發(fā)展所需要解決的重要的問題。