王鋒：城市更新與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革  

主持人：接下來進(jìn)入今天論壇的主題演講環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)深圳市房地產(chǎn)研究中心主任--王鋒博士上臺(tái)演講，他的演講題目是《城市更新與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革》　　

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任 王鋒

　　王鋒：尊敬的馮會(huì)長(zhǎng)，耿會(huì)長(zhǎng)，各位來賓，非常高興能收到中房協(xié)和深圳城市更新的邀請(qǐng)參加本次這個(gè)論壇，同時(shí)也祝賀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市更新研究中心（聯(lián)盟）的成立，因?yàn)閷?duì)于中房協(xié)城市更新聯(lián)盟這塊，其實(shí)我也是非常關(guān)注關(guān)心的，這個(gè)過程中，也跟我們尊敬的馮會(huì)長(zhǎng)多次匯報(bào)和溝通關(guān)于城市更新聯(lián)盟的成立，今天也是終于成立了，非常高興。
　　今天我講的內(nèi)容，本來要講的是大會(huì)的主題就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容，這里面實(shí)際上，因?yàn)槲抑饕堑胤秸康禺a(chǎn)政策研究制定的工作，對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這塊是我們一直非常關(guān)注的事情，特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性改革跟當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)有什么關(guān)系呢？這個(gè)是我們非常關(guān)注的一個(gè)問題，這是比較大的一個(gè)問題，從地方政府在實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)了很多我們解決不了的問題，只有通過改革才能把這些問題解決掉，才能真正的實(shí)現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的中央定的這樣一個(gè)目標(biāo)。
　　今天這個(gè)主題也包括了城市更新，等下可能會(huì)有更多的嘉賓會(huì)講到城市更新的這個(gè)主題，城市更新是我們深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的特色，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供給來源幾乎70％是來自城市更新的供給，如果沒有城市更新的政策支持，深圳的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，那么將是難以為繼的事情，今天也契合這兩個(gè)主題，首先我用比較短的時(shí)間把城市更新的作用給大家介紹一下，一會(huì)兒嘉賓會(huì)對(duì)城市更新具體的做法做專題演講。我重點(diǎn)是講建議，怎么站在地方角度上讓中央支持地方房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
　　第一部分的主題是關(guān)于城市更新與住房建設(shè)，這個(gè)就以深圳為例來講一下。深圳這個(gè)城市，發(fā)展了37年，是一個(gè)應(yīng)該說是在世界歷史上作為一個(gè)大城市，發(fā)展時(shí)間非常短的，經(jīng)濟(jì)和人口兩個(gè)因素，人口增長(zhǎng)30多倍，但是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就不是30多倍了，這就是20萬(wàn)多倍了，經(jīng)濟(jì)增速是非常快的。發(fā)展了30多年以后，深圳存在的問題，現(xiàn)在也顯示出來，像耿會(huì)長(zhǎng)講的，深圳首先是新增的土地基本上是沒有了，但是這個(gè)不是說我們沒有地開發(fā)，是因?yàn)榘凑瘴覀儸F(xiàn)在一個(gè)約定俗成的的開發(fā)邊界，土地用地占用了50％，幾乎沒有什么土地資源可以用了。這種情況下，深圳從增量的擴(kuò)張開始進(jìn)入了存量發(fā)展的階段，深圳是迫不得已面臨的問題，深圳出現(xiàn)這個(gè)問題應(yīng)該說也是以一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)歷史性有關(guān)系，經(jīng)濟(jì)特區(qū)是新的區(qū)域，不像國(guó)家一些老城市，可以把一些區(qū)縣合并起來，可以擴(kuò)大城市的邊界，對(duì)深圳來說，是作為改革開放的樣本，一開始就劃定了固定的區(qū)域，沒辦法擴(kuò)大。30多年就把可利用的建設(shè)用地用完了，走入我們現(xiàn)在的城市更新是迫不得已的現(xiàn)象。
　　城市更新的背景有幾個(gè)方面，土地稀缺，空間承載逼近極限，我們50％的警界線已經(jīng)到了，到2020年，深圳可以凈增的建設(shè)用地只有8平方公里也有同志提出，為什么是50％呢？50％是有法律依據(jù)還是有什么規(guī)定呢？50％是目前國(guó)家管理的界限，并沒有明文的規(guī)定。從世界各國(guó)城市發(fā)展的情況來看，應(yīng)該說也沒有這樣一個(gè)剛性的規(guī)定，像紐約去除水面就是786平方公里，我們還是接近2000平方公里，他們只保留了25％的休閑用地，作為保護(hù)生態(tài)旅游，休閑這么一個(gè)用法，其他的土地基本上也都是作為建設(shè)用地用的，這是一個(gè)我們對(duì)于生態(tài)保護(hù)的規(guī)模，這個(gè)邊界到底在哪里呢？這個(gè)對(duì)于深圳這樣一個(gè)人口還不斷聚集，產(chǎn)業(yè)不斷聚集，經(jīng)濟(jì)不斷聚集，那么我們的邊界是不是要按照50％來約束呢？但是現(xiàn)在沒有辦法，國(guó)家是這么要求的，我們新增用地沒有了。
　　此外，我們空間需求很大，除了產(chǎn)業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)張，還需要更多土地以外，城市的住房，公共設(shè)施的要求非常大，像深圳最近幾年，到2020年要建十幾所大學(xué)，大學(xué)是非常需要用地的，你這地從哪里來呢？所以這個(gè)對(duì)于我們空間的要求是非常大的，這是第一個(gè)方面，就是我們土地資源極度稀缺。
　　第二個(gè)就是空間，由于資源的稀缺，住房需求在不斷增長(zhǎng)，在空間任務(wù)規(guī)劃上面是非常艱巨的，像深圳人口結(jié)構(gòu)，特區(qū)內(nèi)的解決住房的關(guān)系，職是1.4：1，在區(qū)域園區(qū)里面的人是沒有住房的，他只能離開區(qū)域，到園區(qū)外去住，深圳一到上下班，我們出特區(qū)外有好幾條地鐵線，但是解決不了問題，堵得一塌糊涂，交通壓力是非常大的，汽車更不用說了，除了在園區(qū)內(nèi)你要開車回去，短短幾公里要開一個(gè)多小時(shí)，出不去。用從地結(jié)構(gòu)上，明顯的工業(yè)用地的比例還是比較大，這是我統(tǒng)計(jì)的數(shù)，這可能跟有些機(jī)構(gòu)不一樣，這是33％，這個(gè)我們要是跟國(guó)際上的大城市，大都市，紐約東京是沒法比的，因?yàn)檫@些城市，基本上工業(yè)用地的比例只有兩位數(shù)以下的規(guī)模，那么他的居住用地都是接近了50％，但是深圳工業(yè)用地占比還是大，居住用地只有22％，23％左右，這種情況下，深圳的居住方面，目前來看，需求是非常大，而且供應(yīng)非常緊張，有很多的房地產(chǎn)開發(fā)的目的，其實(shí)動(dòng)機(jī)不是很純的，并不是為了解決產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很多是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中配套居住是我們行業(yè)比較關(guān)心的事情。
　　再有就是住房結(jié)構(gòu)方面，也是存在非常嚴(yán)重的問題，功能完善，配套較好的住房比較少，這個(gè)餅圖是我們多年來得出的結(jié)論，深圳是最早開始開發(fā)房地產(chǎn)的，深圳有很多商品房，但是看這個(gè)比例，商品住房在深圳的套數(shù)是占17％，最大的比例是農(nóng)民房，深圳農(nóng)民自建的住房占了48％，然后排第二的是工業(yè)區(qū)的配套宿舍，因?yàn)樯钲趧偱涮椎臅r(shí)候，沒人解決住房，央企都是自己給自己提供宿舍，但是那個(gè)都是條件比較差的，六個(gè)人住，八個(gè)人住的，這些人成家了，有孩子了，還能住在集體宿舍嗎？這些從居住需求來看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了的，這些只是給剛到深圳的大學(xué)生和農(nóng)民工解決居住問題。恰恰從住房結(jié)構(gòu)上看，這兩塊占的比例是最大的，加起來占了66％，一個(gè)城市三分之二都是集體宿舍或者是城中村的方式，大家可以看到這個(gè)住房差到什么情況？這也是我們目前房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么在深圳這么火爆，就是我們?cè)谑袌?chǎng)上可以扭轉(zhuǎn)的，成套的，質(zhì)量比較好的房子少，所以深圳不僅是新手房緊缺，二手房也緊缺，你到自己手里面可能自己住，不會(huì)賣的，為什么二手房成交規(guī)模是新房的兩倍，二手房的價(jià)格甚至超過了新房，核心問題還是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素是供求關(guān)系緊張，還是這么一個(gè)問題。
　　那么在這種情況下，應(yīng)該說深圳啟動(dòng)了城市更新，而且城市更新范圍是非常大的，我們從框架圖可以看出來，城市更新對(duì)深圳已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的舊居住區(qū)，老宅區(qū)的概念了，它包括工業(yè)區(qū)的改造，有城中區(qū)的改造，就是剛才占比最大的48％的城中村的改造，也有舊城區(qū)的改造等等一系列的內(nèi)容。最近一段時(shí)間，深圳地方政府調(diào)整了一些政府，把老舊的住宅區(qū)這塊，相當(dāng)一部分是調(diào)成了我們棚改范圍內(nèi)的，棚改也是城市更新的范圍，我們理解的城市更新是房地產(chǎn)企業(yè)直接介入通過市場(chǎng)化的方式來推進(jìn)的方式，只有這樣效率才比較高，比較快的能滿足市場(chǎng)的需求問題。深圳范圍很大，占地我們目前的范圍差不多200個(gè)平方公里，從深圳的情況來看，它已經(jīng)涉及到舊工業(yè)區(qū)了，所以說你想深圳建設(shè)用地一千平方公里的話，居住用地加起來基本上差不多50％了，我們?cè)谠缙诙ǖ姆秶€是有限的，以后來看，這個(gè)范圍還是要擴(kuò)大。
　　城市更新的成效，從深圳在2009年開始推進(jìn)這個(gè)城市更新這個(gè)工作到16年，為什么說2009年呢？城市更新不早就有了嗎？深圳早就建成這樣了，深圳的城市更新還是講剛才那句話，市場(chǎng)化的推進(jìn)，這種跟內(nèi)地的舊改有很大不同，就是當(dāng)時(shí)國(guó)家因?yàn)閺V東，主要是深圳和廣州存在這種老舊住宅比較多，提出了給珠三角優(yōu)惠的政策，就是三年舊改方案，可以由開發(fā)企業(yè)直接介入，不用政府介入，作為產(chǎn)權(quán)主要的原城中村或者老舊住宅的村民談判，這個(gè)舊改政策確實(shí)是符合中央十八屆三中全會(huì)提出來的，效率是非常高的。這個(gè)實(shí)施了將近七年以后，我們的城市更新立項(xiàng)超過了600項(xiàng)了，特別是在今年還在增加。那么60％的單元規(guī)劃方案已經(jīng)批過了，此外還有真正通過實(shí)施的大概有30％，應(yīng)該說這個(gè)貢獻(xiàn)是比較大的。那么在這個(gè)方面，對(duì)于我們居住方面增加相應(yīng)的供應(yīng)以外，它對(duì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從傳統(tǒng)的加工產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)的制造業(yè)，那么把它變成了高新技術(shù)為主體的產(chǎn)業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)于城市公共設(shè)施的配套，因?yàn)檫@個(gè)城市更新解決了原來的城中村的無序自建狀態(tài)，他不會(huì)考慮消防通道，醫(yī)院，學(xué)校這些東西的，這些東西的落實(shí)現(xiàn)在都起到了很大的作用，這是在深圳城市更新中帶來的綜合的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效應(yīng)。
　　城市更新的成效有幾個(gè)方面，我就簡(jiǎn)單講一下，一個(gè)是推進(jìn)了我們一體化的發(fā)展，深圳的發(fā)展，15％的地是在原特區(qū)內(nèi)，85％是在原特區(qū)外，相當(dāng)于就是原來的工業(yè)狀態(tài)，城市形態(tài)比較差，現(xiàn)在深圳的形態(tài)，特區(qū)內(nèi)外的狀態(tài)，通過我們城市更新，特別是科技外的城市更新的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，增加了大量的公共設(shè)施，等修到特區(qū)外的城市形態(tài)出現(xiàn)了比較大的變化，所以促進(jìn)了深圳特區(qū)一體化發(fā)展。第二個(gè)就是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從16年的城市更新投資來看，那么應(yīng)該說，占不動(dòng)資產(chǎn)的比例達(dá)到了16.7％，這個(gè)比例還是比較高的。還有促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，更新不但是改住宅，還改了廠房，促進(jìn)了高新市場(chǎng)的發(fā)展，還穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，它有效供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到60％了。
　　那么再有就是優(yōu)化了城市的空間布局，因?yàn)樯钲谶@個(gè)城市等下范院長(zhǎng)會(huì)講，我們的規(guī)劃和別的城市規(guī)劃是不一樣的，別的城市是一個(gè)單核心中心向外擴(kuò)展，一環(huán)兩環(huán)三環(huán)，深圳的規(guī)劃是比較合理的，是符合現(xiàn)在城市的多中心發(fā)的，深圳又是個(gè)長(zhǎng)條地帶，一開始深圳的規(guī)劃就是帶狀組環(huán)，西部有西部的，東部有東部的，這種帶狀組環(huán)做了之后就是填空了，對(duì)于就地促進(jìn)職住平衡，解決交通擁堵，促進(jìn)城市多中心的有序發(fā)展起到了很大的作用，城市更新起的填充作用非常好，特區(qū)內(nèi)有兩個(gè)主中心，我們市中心和前海中心，特區(qū)外還有一些副中心，那么還有我們我們過去所說的組團(tuán)中心。那么這些空當(dāng)?shù)牡胤剑ㄟ^城市更新，把原來無序的住房和廠房通過改造，使我們連在一起，基本上軌道交通跟市中心，副中心，組團(tuán)中心有序的連接起來，城市更新更加合理。我們基本上軌道交通，城市更新的項(xiàng)目都是沿著它走，我們建成的西部的兩條地鐵，往東部的地鐵，城市更新基本上在地鐵線，交通非常方便。
　　第三個(gè)方面，就是城市更新對(duì)于我們近期的住房建設(shè)它的作用和意義也是非常大的，那么近期住房建設(shè)主要就是十三五住房規(guī)劃，十三五期間的發(fā)展了，十三五期間，深圳的住房規(guī)劃是我們研究制定的，我們測(cè)定的時(shí)候，未來深圳的新增住房要達(dá)到180萬(wàn)套，最近北京和上海也公布數(shù)了，我們是180萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)很多人覺得深圳這么個(gè)小城市有這么多需求嗎？有這么多人愿意來嗎？其實(shí)這個(gè)一點(diǎn)都不奇怪，我們最近兩年深圳的新增人口是按照什么速度呢？是按照每年50萬(wàn)到60萬(wàn)，相當(dāng)于內(nèi)地新增的一個(gè)中等城市，十三五我們認(rèn)為更快，在十三五的深圳規(guī)劃，認(rèn)為深圳十三五要新增加350萬(wàn)人，深圳人口年輕，按兩個(gè)人住一套房，還不考慮單身的因素，都是170萬(wàn)套，還有改善性需求，很多人來到深圳還沒有買房，這個(gè)需求是非常保守的估計(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)。但是我們能夠解決到什么程度？就是說像購(gòu)房和租房這兩個(gè)方面，其實(shí)按需求，你不應(yīng)該說購(gòu)房和租房的，買得起就購(gòu)房，買不起就租房，你只能說總的需求是多少，從深圳來看，供應(yīng)靠城市更新周期又長(zhǎng)，有效供應(yīng)率非常低，我們按照供應(yīng)能力分兩類，一類是新增購(gòu)房需求，一類是新增租房需求，我們只能供應(yīng)這么多房，而租房需求基本上是存量的，就是大量的城中村還得發(fā)揮容納新增人口的作用，這是需求方面。
　　深圳定了一個(gè)十三五住房建設(shè)總目標(biāo)，75萬(wàn)套，商品住宅35萬(wàn)套，人才保障性住房40萬(wàn)套，這個(gè)人才支持方面的住房是超過商品房的，我們定目標(biāo)肯定想定高一點(diǎn)，在實(shí)施過程中，人才保障房是特別難實(shí)現(xiàn)的，找不到地，深圳為了解決中低收入家庭，人才和低收入家庭，我們深圳專門成立了一個(gè)企業(yè)，叫人才住房集團(tuán)，這個(gè)是一千億的資本，深圳下這個(gè)決心拿出來，一千億拿到這個(gè)集團(tuán)，到哪里找地，找不到，這是很麻煩的事情。這是我們定了一個(gè)很難以完成的目標(biāo)。在土地供應(yīng)方面，我們可以明顯的看出城市更新的作用，城市更新在十三五，我們八個(gè)平方公里的居住用地，已經(jīng)占到56.3％了，已經(jīng)超過一半了，那么大家可以注意，十三五深圳是五年供地，很多是拆的舊的，新的還不到40％，這是很獨(dú)特的現(xiàn)象。咱們?cè)谧目赡苡泻芏嗍歉笔〖?jí)城市，像成都，你們的居住用地能有多少？我估計(jì)每年你們的居住用地都能達(dá)到10平方公里，但是對(duì)于深圳來說，5年我們才8個(gè)平方公里，一大半是城市更新的。由此可見，深圳從土地角度供求關(guān)系多么緊張，深圳房?jī)r(jià)上漲快不是沒有原由的，其他城市每年供應(yīng)10平方公里，深圳只有0.5個(gè)平方公里，你怎么控制房?jī)r(jià)上漲，這是非常艱巨的任務(wù)。
　　我們從這里頭也可以看出，在不同的用地供應(yīng)性質(zhì)中，那么城市更新占的比例比較大，像商品房用地，我們新出讓的商品房用地，5年才是0.36平方公里，連一個(gè)都不到，才0.36，還有還給人家的，這些可以作為房地產(chǎn)開發(fā)用，大頭還是房地產(chǎn)更新，要去拆，拆了以后做更多的住房。人才保障房我們也看到，我們新增用地可以把用地拿給了保障房，還有企業(yè)拆遷安置返還的用地，城市更新1.2平方公里，還是個(gè)大頭。這個(gè)問題，深圳現(xiàn)在沒有辦法，必須依賴城市更新，人才保障房城市更新是怎么來的？就是配建來的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行城市更新的時(shí)候，深圳有一個(gè)政策，必須配建20％的人才保障房，這是老城中村，如果你是工業(yè)用地，必須配40％的人才保障房，所以說深圳的房地產(chǎn)企業(yè)，真的很偉大，不僅要賺錢，還要給政府做貢獻(xiàn)，你看到眼前的地，工業(yè)用地改住房用地，這里面麻煩很大，還要有其他的配套。
　　從住房角度來看，商品住房我們有效供應(yīng)達(dá)到26萬(wàn)套，能夠進(jìn)入市場(chǎng)買賣的能達(dá)到26萬(wàn)套，這個(gè)是占商品住房的供應(yīng)量74％，城市更新占74％，公共住房通過城市更新配建的13萬(wàn)套要占到公用住房供應(yīng)總量62％，我們老百姓買在手里的就靠城市更新這塊。這個(gè)就是我們前面講的深圳的城市更新發(fā)揮作用，所以從深圳城市更新的數(shù)據(jù)，深圳是土地，住房，供求關(guān)系，在全國(guó)，全世界都是極度緊缺的城市，深圳又是人口流動(dòng)的大城市。所以在這種情況下，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是面臨很大的壓力，特別是房地產(chǎn)上漲的壓力，企業(yè)來看，面臨很多商機(jī)。很多開發(fā)企業(yè)積極踴躍的加入這個(gè)里面，就是靠這個(gè)數(shù)據(jù)，大家通過這個(gè)平臺(tái)，可以充分的交流經(jīng)驗(yàn)，交流信息，來促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。這就是我們這個(gè)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生的主要因素。
　　下面第二部分內(nèi)容我來講下供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，這塊我想還是講主要內(nèi)容吧，先講我們當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大家可能想到就是供應(yīng)的問題，怎么增加供應(yīng)的問題，你不是供求關(guān)系很緊張嗎，怎么增加供應(yīng)，它不是簡(jiǎn)單的增加供應(yīng)的問題，還有一系列的問題，這個(gè)房?jī)r(jià)非常高，五六萬(wàn)了，誰(shuí)能買得起這個(gè)房子，如何能解決老百姓因?yàn)槭杖氩罹啵貏e是大多數(shù)人在深圳可能說按照他的收入，90％的人是買不起房的，你怎么解決他這個(gè)問題？這就是一個(gè)改革的問題，結(jié)構(gòu)性的問題了，我們現(xiàn)在的制度都是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的制度，價(jià)高者得，如果政府能拿出一個(gè)地拍賣，他不這樣才怪了，怎么實(shí)現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的，我們土地制度是不是要改革，這個(gè)鏈條，內(nèi)容是非常豐富的。那么還有一個(gè)問題就是剛才說到的，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，我們本來控制結(jié)構(gòu)性改革，那是增加供給，優(yōu)化供給的結(jié)構(gòu)，結(jié)果我們?nèi)?kù)存去了一年多，發(fā)現(xiàn)不能再搞，為什么呢？大城市房?jī)r(jià)都漲起來了，現(xiàn)在又在去打壓需求，很多地方限購(gòu)，限售，限貸，等等手段都用上了，如果這些手段用上，大城市的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)是什么情況？大家想想12年的暴漲，16年的暴漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要比其他領(lǐng)域復(fù)雜得多，不僅是供給側(cè)的改革的問題，還有需求側(cè)，怎么控制？我們控制不是使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)，這個(gè)長(zhǎng)期看不行的，必須有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革非常復(fù)雜。
　　我們看現(xiàn)在存在什么問題呢？主要有三個(gè)，第一個(gè)快速城市化背景下，城市兩極分化，分化成什么程度？全國(guó)的657個(gè)城市，按過去就是660個(gè)吧，實(shí)際上已經(jīng)分化成四五十個(gè)城市對(duì)600多個(gè)城市，這四五十個(gè)城市價(jià)格持續(xù)的上漲，像北京，深圳，上海，實(shí)際價(jià)格是五六萬(wàn)，一些二線城市有十幾個(gè)，大概是一萬(wàn)多的樣子，還有不熱點(diǎn)的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)開始從六七千奔著向一萬(wàn)走，剩下就是三五千的城市了，那些城市就上不去了，你覺得到便宜的城市去投資，這個(gè)不現(xiàn)實(shí)了。像美國(guó)一樣，很多城市你名字叫不出來，能叫出名的城市，價(jià)格都高，中國(guó)的情況就是這樣。這種分化的結(jié)果，當(dāng)然就是說，剛才說的40多個(gè)對(duì)600多個(gè)，主要原因就是資金勞動(dòng)力技術(shù)往這些少數(shù)大城市聚集，那么這些城市由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期強(qiáng)，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，投資又沒有很好的渠道，實(shí)際上房地產(chǎn)的保值增值功能在這些40個(gè)左右的城市體現(xiàn)出來了。當(dāng)然這里面，我后面還要講一個(gè)因素就是貨幣的問題，這些城市從相當(dāng)一段時(shí)間來看，投機(jī)風(fēng)氣上升，房?jī)r(jià)快速上漲，泡沫擴(kuò)大。
　　這里面舉個(gè)例子，就是人口的情況，我們國(guó)家統(tǒng)計(jì)部給的人口數(shù)，我認(rèn)為里面隱含了很多真實(shí)的情況，也可能是他們調(diào)查不清楚，因?yàn)槿丝谑鞘暌黄詹?，五年一個(gè)調(diào)查，調(diào)查值按1％，不能真實(shí)的反映真實(shí)情況，從我們的觀察來看，我個(gè)人認(rèn)為，四個(gè)一線城市人口近1.2億人，深圳這個(gè)例子就是很簡(jiǎn)單，深圳我們土地上是1200萬(wàn)常住人口，實(shí)際上是超過2100萬(wàn)了，公安局有這個(gè)登記管理實(shí)際人口是超過2100萬(wàn)了，北京上海也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過的。中國(guó)現(xiàn)在在城鎮(zhèn)7到8億的人口總量中，超過3億是聚集在40個(gè)熱點(diǎn)城市，這些城市能占到40％，人口才是最主要的，你從別的什么經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，做規(guī)劃做不出來，你看人往哪兒走，就知道哪里發(fā)達(dá)，哪個(gè)地方房地產(chǎn)需求比較大，關(guān)鍵看人口的走向，這是第一個(gè)兩極分化。
　　第二個(gè)就是熱點(diǎn)大城市土地緊缺，像北上廣深，庫(kù)存消化周期不是很科學(xué)，是動(dòng)態(tài)概念，拿一年的銷售量來除它很不科學(xué)，我們都是拿五年和十年來除，這樣是反映穩(wěn)定的狀態(tài)。短期來看，這個(gè)供應(yīng)緊張了，土地沒有辦法很快跟上，原來是庫(kù)存過多，現(xiàn)在供應(yīng)緊張，要補(bǔ)庫(kù)存，大城市就是我剛才講的，土地供應(yīng)的邊界，城市開發(fā)的指標(biāo)需要國(guó)家批，這種情況下，短期內(nèi)也很難提出土地的調(diào)控來。
　　第三點(diǎn)就是熱點(diǎn)城市收入差距加大，普通家庭住房困難突出，我們不承認(rèn)他不行的，我昨天聽發(fā)改委的司長(zhǎng)講的，經(jīng)濟(jì)系數(shù)是0.46，在大城市是算不了的，各種成本都高，收入可能高，但是房?jī)r(jià)更高，所以如果從房?jī)r(jià)比來衡量收入差距的話，那就不得了了，你按照這種水平來看，像北上廣深，廣州還低一點(diǎn)，可能人百分之八九十的人來說都是買不起房的，這種情況下，收入差距是非常大，這種情況下對(duì)于這個(gè)城市的住房問題，它就導(dǎo)致了比較嚴(yán)重的社會(huì)問題，實(shí)際上呢，背后就是一個(gè)貧富差距的問題。這是一個(gè)我們?cè)跓狳c(diǎn)大城市普遍存在的問題，這個(gè)結(jié)果就是普通居民家庭住房困難。別說農(nóng)民工了，剛來的大學(xué)生，海歸回來的，到了這些城市以后，房子買不起，甚至有些地方想租個(gè)好點(diǎn)的房子也租不起，深圳特區(qū)內(nèi)，好的商品房一套月租金都是一萬(wàn)以上的，這個(gè)成本太高了，你說你工資能賺多少去支付這個(gè)租金。這是普遍面臨的問題，還有一個(gè)數(shù)據(jù)，我這里面就沒有具體去說我們房地產(chǎn)收入比多高，他們統(tǒng)計(jì)的是非常高的，深圳的房地產(chǎn)收入比是38倍，你想想這是多么高的房地產(chǎn)收入比，這個(gè)排在前10倍的第一是深圳，第五是北京，上海第六，廣州第九，香港第四，香港有一個(gè)什么好處？政府有作為，政府在香港的住房結(jié)構(gòu)中，公共住房占了50％，香港盡管房?jī)r(jià)很高，原則很小，但是人家基本住房問題解決了，大家是供有所需，只不過住得小一點(diǎn)。剩下的就是公平的問題，我有錢就退掉公房買商品房，你到一定的社會(huì)階層就到一定的階層，香港人是比較平衡的，就憑自己的能力了。我們國(guó)內(nèi)的，實(shí)際上公共住房太少，基本上還都是市場(chǎng)化靠市場(chǎng)來推動(dòng)的，這種情況下對(duì)于普通家庭，社會(huì)公平就是比較大的影響。
　　所以說從前面的這些問題，我們當(dāng)前的形勢(shì)來看房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，我覺得主要就是這么幾個(gè)方面我們要考慮的問題，要從制度變革，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，要素升級(jí)三個(gè)方面著手，來進(jìn)行房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。當(dāng)然這個(gè)里頭，我還是認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)家在推進(jìn)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，現(xiàn)在是管住了，如果一放松，價(jià)格又漲上去了，希望有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，這個(gè)問題我認(rèn)為也是供給側(cè)改革的體現(xiàn)，它不僅局限于供給側(cè)的改革，還有需求側(cè)的管理，不是非要用行政手段暫時(shí)壓住的需求管理。從這三個(gè)方面，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革一定是個(gè)改革，改革就是改制度，改法律，一定要進(jìn)行這些事情，制度變革是哪些事情？制度變革最核心的就是住房制度必須優(yōu)化，尤其是這40個(gè)熱點(diǎn)城市，必須要解決一個(gè)很好的住房制度體系，特別是要保證中低收入住房，我們這幾年一直在考慮一個(gè)問題就是推進(jìn)國(guó)家的住房立法，特別是加快公共住房的建設(shè)，要把更多的住房供給要用于建設(shè)支撐中等收入，支撐低收入家庭的住房，而要減少房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的份額，這是我們做政策研究要立足的一個(gè)觀點(diǎn)。
　　第二個(gè)就是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，結(jié)構(gòu)優(yōu)化這個(gè)內(nèi)容就很多了，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，市場(chǎng)細(xì)分的優(yōu)化，供給質(zhì)量的優(yōu)化，像深圳我們政府界的還有機(jī)構(gòu)的保障房才9％，這個(gè)明顯是政府供給不足，政府缺位，這是我們以后必須要完善的，我們住房當(dāng)中產(chǎn)權(quán)住房太少，只占20％，其他都是沒有產(chǎn)權(quán)，或者是產(chǎn)權(quán)不確定的，這個(gè)東西怎么推進(jìn)市場(chǎng)化呢？怎么讓住房在市場(chǎng)上流通呢？原因是宿舍太多，企業(yè)宿舍太多，這是國(guó)家普遍面臨的問題，住房買賣活躍，住房租賃不足，你只要健全整個(gè)市場(chǎng)體系，不僅是偏重于二手房買賣市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)也同樣該活躍，第三產(chǎn)業(yè)比較大，外來人口比較多，短期居住需求也是比較大的，他可能就是短期在這里住，幾年成家在別的地方去買，這種公寓的需求是非常大的，我們現(xiàn)在北京不讓商改住，上海不讓商改住，深圳還好一點(diǎn)，我們有明確的公寓是合法的，但是也要嚴(yán)格控制，這個(gè)不符合市場(chǎng)的趨勢(shì)，商業(yè)改居住，在大城市里面是必然的趨勢(shì)，是需要考慮的因素，我們有供應(yīng)市場(chǎng)的品種。還有就是說質(zhì)量?jī)?yōu)化，這個(gè)在深圳很明顯了，房地產(chǎn)第三個(gè)方面供給側(cè)改革的內(nèi)容就是房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，就是要給大家提的，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額已經(jīng)相當(dāng)高了，40個(gè)熱點(diǎn)城市人口還不涌入，人口越來越多，但是全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)夠多了，十幾萬(wàn)家企業(yè)，哪有份額給你去做，全國(guó)660個(gè)城市，只有在這40個(gè)城市做，對(duì)于企業(yè)到底應(yīng)該干什么，企業(yè)也要考慮轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，我個(gè)人的理解，我們需要的是提高供給質(zhì)量和供給效率，我們要為工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型做好服務(wù)。比如說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅僅是為了住宅，商業(yè)，金融，教育，文化，旅游，養(yǎng)老都可以涉及，好的房產(chǎn)企業(yè)都是這樣做的，深圳的萬(wàn)科是投到產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，都是介入到其他的行業(yè)中去。
　　第二個(gè)做好城鎮(zhèn)化區(qū)域一體化的運(yùn)營(yíng)者，不能緊盯著北上廣深這四個(gè)城市，也要盯著周邊的城市，做好城鎮(zhèn)住房品質(zhì)提升的推進(jìn)者，要推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，推進(jìn)綠色環(huán)保住宅，這是我們要長(zhǎng)期做的事情。上面講了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的三個(gè)內(nèi)容，后面就是它的改革的路徑是怎么改，包括長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)路徑，主要方面點(diǎn)一下，剛才講到住房制度的改革，國(guó)家立法，立什么法？就是把基礎(chǔ)性住房制度完善，要高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障，我們要建立商品房制度，要建滿足中等收入家庭的安居房制度和基本住房保障制度，一頭一尾兩個(gè)有了，關(guān)鍵是中間沒有，中間一直推的方法叫什么？公有產(chǎn)權(quán)，這并不是住房制度，它真正是安居房制度，要按照市場(chǎng)價(jià)5折，7折，甚至3折，2折的情況都可以，但是對(duì)它管理要嚴(yán)格。所以說住房制度要按照這么一個(gè)方式來進(jìn)行完善，而且對(duì)于這兩種，對(duì)于中等收入的安居房制度和基本住房保障制度，我們應(yīng)該從現(xiàn)在就應(yīng)該著手，以后這些房子應(yīng)該占到住房供應(yīng)總量的50％以上，如果地方政府意識(shí)不到這些問題，今后你面臨的社會(huì)問題會(huì)非常大。住房的形勢(shì)我考慮到未來的大城市住房的需求，把這個(gè)劃分得比較細(xì)，大的就是商用住房，小的就是公共住房。商品住房是商品住宅和商務(wù)公寓，對(duì)公共住房有基本保障住房和安居住房，基本保障住房是人，公共租賃住宅有了，外來務(wù)工宿舍還沒有，老年公寓是比較普遍的保障房，這些要加快，這是很重要的保障，安居住房就是對(duì)中等收入的支持，主要當(dāng)前就是人才住宅，可以配套學(xué)校，還有人才公寓不用配套學(xué)校的，只是短期居住的，今后要完善這塊。
　　后面的內(nèi)容就不多講了，第二個(gè)是發(fā)揮土地手段，促進(jìn)住房發(fā)展，這里面關(guān)鍵的還是制度改革，改幾方面呢？大城市50％到頂了，可不可以突破？我認(rèn)為是可以突破的，我們要建議國(guó)家支持大城市，自主確定城市間的生態(tài)范圍，不要國(guó)家一刀切的時(shí)候就不好做了，要自己考慮這些事情，像北上廣深這些城市，居住比要高一些，工業(yè)比要低一些，還有開發(fā)力度，容積率深圳是6倍，香港是8倍，我們內(nèi)地高的就是兩三倍，對(duì)于中國(guó)人多，可利用土地比較少的特點(diǎn)來講是很不好的。這是這些方面的建議，然后再一個(gè)土地制度，居住用地出讓制度，要改法律，不能價(jià)高者得，如果中小城市房?jī)r(jià)低，市場(chǎng)房?jī)r(jià)不足可以做一做，但是大城市一定要給特殊的政策，不能地價(jià)誰(shuí)高就給誰(shuí)了，現(xiàn)在深圳，北京，上海都實(shí)現(xiàn)了空地價(jià)，再房?jī)r(jià)，凈配公共住房面積，這是最好的方式，誰(shuí)給的公共住房多就給誰(shuí)，既抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，也改革了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這才讓房子是用來住的，不是用來炒的。還有改革居住用地使用期限，現(xiàn)在房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)保有稅，我收了你的財(cái)產(chǎn)的保護(hù)稅，那么房產(chǎn)稅首先財(cái)產(chǎn)是你的才行，你必須有明確的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在有了產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是不是你的，為什么？70年后不確定是不是你的。土地國(guó)有制的國(guó)家都面臨這樣的問題，我跟以色列的專家交流，他們?cè)趺唇鉀Q？他們只有49年，他們1970年早期出讓土地到期以后，最后一個(gè)政策就是可以延期三個(gè)49年，147年，那就相當(dāng)于兩代人就過去了，兩代人基本上土地所有權(quán)就是你的，這種情況下你征稅沒有問題，我個(gè)人認(rèn)為，這種經(jīng)驗(yàn)是非常可以借鑒的，全國(guó)兩會(huì)提出，住房可以不用辦手段，可以延期，但是還是給了老百姓一個(gè)預(yù)期，我們做兩個(gè)70年，140年也不錯(cuò)，這是年期的改革。
　　還有推進(jìn)城市群的一體化，這個(gè)單獨(dú)一個(gè)解決不了，要一起解決。金融制度的核心問題，從這個(gè)表中可以看出一個(gè)問題，每當(dāng)我們?cè)诜康禺a(chǎn)金融的管控方面，我們?nèi)绾螄?yán)格實(shí)施了房地產(chǎn)按揭貸款，那么我們就能夠保持不能平穩(wěn)，這是一個(gè)比較嚴(yán)格的問題，金融方面的改革，重點(diǎn)問題就是建議中央放寬各地的房貸管理權(quán)限，由各地自主調(diào)節(jié)本地房借首付門檻這些問題。最后一個(gè)關(guān)于稅的問題，稅的問題，大家一定不要理解房產(chǎn)稅開征了就是要征我們的住房的投積稅，房產(chǎn)稅就是財(cái)產(chǎn)保護(hù)稅，就是國(guó)家保護(hù)你的私有財(cái)產(chǎn)，設(shè)了警察，設(shè)了醫(yī)生給你提供公共服務(wù)，投機(jī)的目的就是轉(zhuǎn)讓加稅，我們現(xiàn)在在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓上面沒有增收投機(jī)稅，才導(dǎo)致了不得不去限購(gòu)，所以香港，以色列的很多做法值得我們?nèi)ソ梃b，我也是考慮這個(gè)問題，我們有稅改的建議，我們對(duì)于房地產(chǎn)的稅收，如果是持有三年時(shí)間的，可以征收15％到25％的增值稅，這個(gè)就很厲害了，你持有的時(shí)間越短，你就要交越多的稅，這種還需要限售嗎？還需要兩三年的限售嗎？不用了，大家說這個(gè)稅都轉(zhuǎn)移到買方身上，我們?cè)谫I房這種不合理的購(gòu)房也有一種稅，本地購(gòu)房者和居住一定年限的外地購(gòu)房者，你可以征收他買家額外的契稅，你如果征到這么高的話，加起來稅收就是50％，為什么還要去買房，這個(gè)對(duì)投機(jī)的辦法要比限購(gòu)的辦法聰明得多，我們國(guó)家的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)該采用下香港，以色列的方法。還有就是保有環(huán)節(jié)的稅收，就是我們的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅還是從它的本義來看還是房產(chǎn)稅，保護(hù)稅，這個(gè)不應(yīng)該太高，特別是老百姓第一套房子可以減免，就體現(xiàn)出房子是用來住的，不是用來炒，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這個(gè)是一個(gè)比較長(zhǎng)期的任務(wù)，當(dāng)前我們要做的是就是剛才講這幾個(gè)路徑，在國(guó)家像房地產(chǎn)稅制改革，金融制度改革，土地制度改革這個(gè)是要趕快做的，如果再不做，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)問題，引發(fā)的貧富差距問題，會(huì)影響我們經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展非常重要的問題，所以是希望國(guó)家盡快的推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，我就講到這里，謝謝大家。