董有：變棄為寶的首鋼改造解析   

主持人：感謝方總，下面有請筑福集團(tuán)董事長--董有先生分享北京首鋼城市更細(xì)案例，帶來《變棄為寶的首鋼改造解析》。

筑福集團(tuán)董事長 董有

　　董有：尊敬的馮會長，耿會長，各位致力于城市更新的朋友們，你們好，我是來自北京的筑福集團(tuán)的董事長董有，在建筑行業(yè)里面，我們在08年以后做的實踐，應(yīng)用了三個領(lǐng)域，在工廠，在老舊住宅小區(qū)，在商業(yè)住宅上的影響。我們今天關(guān)于首鋼怎么掙錢的一個秘方，這里非常有價值的。我們?yōu)槭裁醋龀鞘兄行模?8年地震我來到四川，汶川到了七次，我們在這里捐了一個小學(xué)，地震不傷人，是房子把人砸死了，筑福集團(tuán)致力于城市更新，以后每一次地震我們都參加了，在雅安地震中，我們捐了700多萬，培訓(xùn)了500多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，培訓(xùn)了2000多位泥水匠，我們在若干個地震之中，終于總結(jié)了地震是一個災(zāi)后重建的模式，那我們應(yīng)該怎么辦？我們走到了災(zāi)前，筑福在9年前，是5月12號發(fā)生的地震，我們創(chuàng)建了一個改建城市，安全體系，首先要評估設(shè)計工程，通過開發(fā)投資運營，讓經(jīng)濟(jì)，驅(qū)動技術(shù)解決安全的問題，再有通過現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)，我們到大數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)，決定了房屋韌動，我們做了幾千種房屋的韌動工作，這種居安思危，防范危險的事先的方法應(yīng)該在城市更新中首先保障安全是最好的體系，不管產(chǎn)生多少發(fā)展，安全是基本底線，這套方法不僅在國內(nèi)實踐，在國外也開始實踐了。
　　08年以后我們的業(yè)績，在學(xué)校中我們參與了2100所學(xué)校，首先抗填建凝系統(tǒng)汶川首個啟動這個系統(tǒng)，我們和社科院關(guān)系非常好，有些東西是我們一起編的，這是他們專門那個系統(tǒng)為我們做的。我們和四川社科院也組織了社會的會議。還有一個系統(tǒng)，十二五期間，北京率先推行了抗震改澇，北京有這樣的條件，十二五期間我們參與了北京的450個小區(qū)抗震改澇。如果走開發(fā)的模式，城市的老房子很多，深圳一半以上是村民住宅，這些怎么辦？是很危險的，山體滑坡埋上了一批樓，這些都是政府出錢嗎？政府出不了這么多，城市更新最大的亮點是在城市居住上，北京市政府編制了國家的標(biāo)準(zhǔn)，國家的途徑，包括實施的方法，包括開發(fā)的模式，在北京首先通過外部加固，讓老百姓享受到增加10平米到12平米的優(yōu)勢，推進(jìn)了國家對真正的房屋改建的難題，還有民生工程得以解決，現(xiàn)在在老小區(qū)內(nèi)，我們完成了老舊小區(qū)改造。比如加電梯，福建五年前推的電梯，到今天北京從國家標(biāo)準(zhǔn)，補貼政策，這件事五年前是沒人提的，今天成了產(chǎn)業(yè)的模式，加一部電梯是60萬，平均一個城市至少需要一萬部。光北京是1500億的市場，所以很多公司現(xiàn)在進(jìn)入這個市場，他們依托筑福的標(biāo)準(zhǔn)來做的，這是真正對民生工作的促進(jìn)，也體現(xiàn)了企業(yè)盈利的獲得。
　　現(xiàn)在我說下今天的主題，就是我專門說的首鋼，它有四大產(chǎn)業(yè)園，首鋼最大的東奧園，還有金融園，還有動漫園，還有我們做的這個園子，是抗震園，在首鋼里面我們規(guī)劃了三期，56000平米，兩個廠房我們都改造完了，現(xiàn)在進(jìn)入到第二期。當(dāng)然，在改造廠房上，首先有一點要尊重文化和尊重歷史，尊重人，每個建筑在那里待幾十年是有它的文化的，是有根基的，我們改造之前，首先要尊重這個建筑，它的功能是什么，它的文化是什么，將來一個城市不是全新的，一定是有它的歷史的文化，所以我們尊重它的文化是最重要的。當(dāng)然尊重文化是要體現(xiàn)功能，一個建筑在不同的歷史時期是要實現(xiàn)不同的歷史功能，比如我們那個時代，首鋼就是一個壓制廠，這種鋼材廠在60年代，70年代是非常符合要求的，但是在我們這個年代不符合要求了，我們改造成什么？這就很重要，里面裝了7個盒子，我們中間地帶建了展覽展示演繹場所，在北京建立了一個獨特的空間，不光有會議，還有文化的交流，北京會議都在這里開的，所以這里面，我們在這個案例上，一個老的建筑，如果跟上時代的話，衍生出新的活力，這是非常重要的。這個里面最重要的，都想玩地，為什么？跟著國家土地政策掙大錢，那都是一把的，城市更新更多的是租，不是買和賣，房地產(chǎn)買一塊地，拼湊完了就是一大把錢，改造地產(chǎn)租的情況下，一定是低成本，我們改造廠房里面裝配，還有低成本的模式，我們這里面所有的房子的鋼連接都是可以挪走的，所有的地面也是可以挪走的，所以我們建立了循環(huán)應(yīng)用的模式，還體現(xiàn)出成本要低，三年之內(nèi)要把成本收回來，在這里面，實現(xiàn)低成本，這是對所有的創(chuàng)新最大的挑戰(zhàn)，大家都想創(chuàng)新，創(chuàng)新一旦高成本就不叫創(chuàng)新，那就叫花錢，實現(xiàn)了低成本的創(chuàng)新，實現(xiàn)了有效的經(jīng)濟(jì)的循環(huán)。
　　從一個空曠的，這是一個長120米，寬24米，高15米的廠房變成一個辦公演繹的空間。我們說老的廠房一定有它的文化，新的辦公空間一定有它的符號，這里面很重要的一點是怎么來運用，在這里面，最重要的，這個廠房辦公是一個獨特的辦公空間，是獨特的客戶群，對有創(chuàng)意人士，創(chuàng)業(yè)初期，我們不租國企，不租上市公司，只租創(chuàng)業(yè)公司，寫字樓里面剛裝完辦公室的，搬過來，有這個群體以后，我們還要產(chǎn)業(yè)的供給讓他們形成一個生態(tài)的鏈條，彼此是有生意的，彼此是有配合的，我們不僅房租要收益，我們還要在這里孵化，我們發(fā)現(xiàn)這些創(chuàng)業(yè)企業(yè)非常有英采，別看90后，他們做的東西是我們不可以想象的，他們?nèi)苯?jīng)驗，缺資金，缺引導(dǎo)，我們專門發(fā)現(xiàn)園區(qū)里面的苗子，這樣子的收益比房租的收益高幾倍以上，我們不光有房租的收益，產(chǎn)業(yè)聚集的收益，還有創(chuàng)業(yè)的收益，我們有兩家在新三板里面掛著，這樣的收益是幾十倍的，你找到了這個機會，找到有這個亮點，它就有它的發(fā)展。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)是很重要的，所有的算法是掙錢的，我們說在這個廚房改造上，是個明顯的例子，筑福從四川地震以后走到了北京，走到了上海，走到了洛杉磯走到了東京，我們在城市中心中一定要找到它的價值點，找它是有且獨有的，一個企業(yè)我們比不了政府，也比不了事業(yè)單位，筑福不管我們改的是學(xué)校，還是我們的工廠，都是為了人生命的安全，我要讓全國人民知道，在這個時代，一旦出現(xiàn)地震，我們房子還要死人，這是我們搞建設(shè)的人的恥辱，我們要在城市建設(shè)中，要在抗震中，我們要在北京做，要在上海做，要在深圳做，要在舊金山做，要在洛杉磯做，我們希望構(gòu)建起房屋的安全性，老百姓安居樂業(yè)，在家里體現(xiàn)幸福的生活，謝謝大家。