汪成志：天安云谷智慧園區(qū)城市更新與產(chǎn)城融合的實(shí)踐探索  

主持人：感謝董總，下面有請出天安駿業(yè)集團(tuán)智慧園區(qū)董事總經(jīng)理--汪成志先生帶來深圳城市更新案例的分享，《天安云谷智慧園區(qū)城市更新與產(chǎn)城融合的實(shí)踐探索》。

天安駿業(yè)集團(tuán)智慧園區(qū)董事總經(jīng)理 汪成志

　　汪成志：我是深圳天安云谷智慧院的淺成志，很高興到這里來交流和學(xué)習(xí)。聽了剛才各位大咖們的精彩分享，說實(shí)在的，我這個(gè)混際在地產(chǎn)圈的IT人受益匪淺，要我談什么分享是班門弄斧了，我今天把天安云谷做的一點(diǎn)具體工作給大家做一個(gè)匯報(bào)。匯報(bào)有四點(diǎn)，前面是對(duì)城市更新的理解，后面一點(diǎn)是我們的的工作。
　　除了就事論事的談城市更新，我們還可以把它放到更大的時(shí)間尺度上來看，回到城市的本源，城是什么？墻，市就是集市，大家到這里來進(jìn)行交換和交換，城市它的它的本源就是安全的居所和交換的場所，我們可以在這里保存財(cái)富建立大型公共設(shè)施，我們在城市里面可以很方便的交換生活和生產(chǎn)的物資，因?yàn)槲覀冇忻鎸?duì)面溝通的條件，正因?yàn)槲覀兠鎸?duì)面溝通，除了物資的交換還有想法的交換，只有在這種充分的，高密度的，溝通的環(huán)境當(dāng)中，它是很好創(chuàng)新的環(huán)境，包括技術(shù)上，產(chǎn)業(yè)上和社會(huì)上的，所以近兩年有本流行的書，說城市是我們?nèi)祟愇拿鲃?chuàng)新成果和財(cái)富最大的載體。隨著人類社會(huì)從農(nóng)耕文明發(fā)展到商業(yè)文明，工業(yè)文明和今天的后工業(yè)文明，城市形態(tài)也從農(nóng)業(yè)城市，商業(yè)城市，工業(yè)城市到后工業(yè)城市發(fā)展。就在當(dāng)代，也沒有一層不變的固態(tài)城市，只有隨著趨勢不斷變化革新的城市，以美國東海岸的紐約，波士頓等城市為例，從上世紀(jì)上半期到今天，也經(jīng)歷了向心城市，化階段，郊區(qū)城市化階段，逆城市化階段，再到再城市化階段，城市的生命周期，興起，繁榮，衰敗與重生。我們理解城市更新是重構(gòu)屬于我們這個(gè)時(shí)代的城市，它是發(fā)展理念的升級(jí)。那以人為本，全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)寫入了黨章的總章，以人為本已經(jīng)成為我們今天做城市更新的指導(dǎo)精神和指導(dǎo)思想，城以產(chǎn)立，人因產(chǎn)聚，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的優(yōu)先考慮因素，沒有產(chǎn)業(yè)就D GDP，沒有稅收，沒有人才，沒有就業(yè)的機(jī)會(huì)，沒有產(chǎn)業(yè)的睡城，望京，回龍觀，惠陽。中國這些年發(fā)展都以人為本的產(chǎn)城融合，大干快上，的園區(qū)，新城和CBD，有的城市就為了抓住在4萬億的機(jī)遇，工業(yè)區(qū)大開發(fā)和上樓的農(nóng)民，到了今天這都是成了問題，這些失地的農(nóng)民要維穩(wěn)，很漂亮的廠房，兩三年建起來，新城的CBD到了晚上都人煙稀少，在很多一二線城市，城市的春運(yùn)都突顯出了規(guī)劃和建設(shè)中的不合理。
　　所以這種只求速度，不顧其余的模式，讓我聯(lián)想起培養(yǎng)皿的細(xì)菌，我們?nèi)祟愲m然今天已經(jīng)站到頂端，但是和那些細(xì)菌一樣，他們最終都是死于自己的代謝物造成的污染，不管之前條件有多么合適，只顧速度，不探尋為什么要發(fā)展，這個(gè)模式是不可持續(xù)的。所以以人為本才是真正城市的可持續(xù)發(fā)展，咱們中國的文化從古至今都是堅(jiān)持天地萬物為人為貴。我們過去應(yīng)該說在世界范圍內(nèi)，我們是有人口紅利的，過去幾十年，但是我們對(duì)人口紅利只是作為低端的勞動(dòng)力，更嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)是我們?nèi)丝诩t利在不斷消失，我們是9億勞動(dòng)人口養(yǎng)5億人，倒過去可能就是5億人養(yǎng)9億人，這個(gè)人才資源會(huì)越來越貴，會(huì)形成人才資源的爭奪戰(zhàn)，他們對(duì)城市仁居的要求不僅僅是有飯吃，有窩居的環(huán)境，他們要有幸福感的的環(huán)境，他們需要健康，教育和養(yǎng)老，生存之外，還有詩和遠(yuǎn)方。如果我們解決好了城市的規(guī)劃問題，建設(shè)問題，詩和遠(yuǎn)方一樣可以存在于城市當(dāng)中，比如說用調(diào)整的交通網(wǎng)形成網(wǎng)狀連接城市群落，解決大范圍的通勤耗費(fèi)，我們注意去用文化涵養(yǎng)城市，然后在產(chǎn)業(yè)的區(qū)域的建設(shè)上形成生態(tài)性的集聚，我們不僅僅要世界500強(qiáng)，我們要大企業(yè)和小微創(chuàng)企業(yè)在一起共生，形成有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
　　以這個(gè)為基礎(chǔ)，我們形成了產(chǎn)城社區(qū)開發(fā)的四個(gè)導(dǎo)向，以公交為導(dǎo)向的開發(fā)，TOD，以生態(tài)為導(dǎo)向的開發(fā)，EOD，以健康為導(dǎo)向，醫(yī)生和社區(qū)都可以無縫結(jié)合起來，EOD，還有KOD。除了這四個(gè)導(dǎo)向之外，我們今天還必須面對(duì)，以及很重點(diǎn)思考的一個(gè)內(nèi)容，我認(rèn)為我們在一個(gè)智能化的時(shí)代背景之下，它必然對(duì)我們城市，更新改造發(fā)揮出巨大的影響。其實(shí)不僅是今天，從1946年，全球第一臺(tái)計(jì)算機(jī)在美國誕生開始，電腦和IT就開始影響我們?nèi)祟惖纳鐣?huì)和城市，當(dāng)然最初網(wǎng)絡(luò)是很弱的，數(shù)據(jù)帶寬只是比特級(jí)的，由于電腦龐大昂貴，只能在大企業(yè)，大機(jī)構(gòu)里面使用，隨著技術(shù)的發(fā)展，在微軟，像英特爾這些企業(yè)的合作之下，那么從七八十年代到九十年代中期，我們在全球大部分范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了每個(gè)辦公桌上面都有一臺(tái)電腦。大小的企業(yè)都開始實(shí)施管理的信息化，全球化，企業(yè)對(duì)企業(yè)的電子貿(mào)易也開始興盛起來，各種業(yè)務(wù)都要上網(wǎng)，1999年以雅虎為首的互聯(lián)網(wǎng)浪潮代表為例，到了10年之后，我們突然又刷新了對(duì)信息化普及的認(rèn)識(shí)，因?yàn)橐苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)到來了，智能手機(jī)，你一個(gè)桌面，一個(gè)電腦過時(shí)了，今天我們每個(gè)人至少一臺(tái)手機(jī)，全球數(shù)十億人可以實(shí)時(shí)的連接，進(jìn)行移動(dòng)的社區(qū)，移動(dòng)的電商，淘寶和京東盡管2000就誕生了，它占到國家零售總額的20％是近幾年才開始發(fā)生的事，沒有移動(dòng)電商是不能做成的，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為政府管理運(yùn)營的基本手段，大智慧城市，各種硬件軟件已經(jīng)綜合發(fā)展到一定程度，開始受到重視，整個(gè)時(shí)間發(fā)展的軸線也體現(xiàn)出技術(shù)發(fā)展的成本開始降低，每年降低一倍，速度和運(yùn)算速度會(huì)提高一倍。
　　接下來我們會(huì)進(jìn)入什么時(shí)代呢？智能時(shí)代，有主要幾個(gè)技術(shù)，萬物互聯(lián)，09年的時(shí)候，溫家寶總理就提出過萬物互聯(lián)，今天的價(jià)格只有當(dāng)初價(jià)格的十分之一，這個(gè)趨勢還會(huì)持續(xù)下去，這就意味著，今天咱們?nèi)耸忠粋€(gè)手機(jī)，這個(gè)是有計(jì)算能力的，然后我們有少量的投影儀，電腦，有計(jì)算能力，能夠連接的設(shè)備和設(shè)施不會(huì)超過100個(gè)節(jié)點(diǎn)，真正萬物互聯(lián)來的時(shí)候，就一個(gè)房間里有計(jì)算能力的節(jié)點(diǎn)可能會(huì)超過10倍，100倍。以這個(gè)為基礎(chǔ)，我們?nèi)斯ぶ悄芎痛髷?shù)據(jù)和云也會(huì)越來越重要，人工智能，今年阿爾法GO戰(zhàn)勝人的例子，京東將來要用無人機(jī)，現(xiàn)在已經(jīng)慢慢開始有了，你說我要一個(gè)禮服，全城定貨，你沿城一路走，這個(gè)直升機(jī)一直跟著，京東兩到三年一定會(huì)實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。人工智能，大數(shù)據(jù)和云是融合發(fā)展的，大家很多人都有蘋果手機(jī)，在蘋果手機(jī)的照片里面，有一個(gè)功能叫做回憶，這是我的一個(gè)哥們，初中同學(xué)在蘋果視覺人工智能的主要研發(fā)帶頭人之一，大家用過就知道，它自動(dòng)把你和家人，朋友歸類，你去了什么地點(diǎn)，當(dāng)時(shí)是什么天氣，然后它會(huì)自動(dòng)配給地點(diǎn)和文化，和人群有關(guān)的音樂把它集成冊，這些都是自動(dòng)化的，剛開始識(shí)別率非常低，但是隨著蘋果用戶越來越多，大家上傳的照片，傳到云上的照片越來越多，機(jī)器的智能就越來越強(qiáng)，今天集結(jié)成冊和配比音樂的準(zhǔn)確度就越來越高了。所以我們原來想象人工智能可能是獨(dú)立的機(jī)器人，它更像終結(jié)者里面天網(wǎng)的模式，所有的數(shù)據(jù)都到云上去，像谷歌和百度一樣，它的平臺(tái)越大，能力就會(huì)越強(qiáng)，智力就會(huì)越強(qiáng)。
　　萬物犙和ABC將給城市空間帶來什么呢？第一個(gè)是物理空間全面的智能，感知和數(shù)據(jù)化，第二，共享經(jīng)濟(jì)隨需使用，按使用付費(fèi)，還有傳統(tǒng)物理空間，它商貿(mào)的功能，儲(chǔ)物的功能將轉(zhuǎn)變?yōu)槿宋捏w驗(yàn)的載體，城市核心價(jià)值也會(huì)變成創(chuàng)新的連接。空間智慧化，我們這些傳感能力提升100倍以后，我們說5G比4G不止快5倍，是快100倍，5G可以很平順的在手機(jī)上看高清的電影了，有了5G之后，2個(gè)G的電腦一秒鐘就轉(zhuǎn)過去了，這個(gè)空間就會(huì)變得一個(gè)活的，它能夠了解我們進(jìn)來的每一個(gè)人，每個(gè)人的特點(diǎn)，我們呼吸當(dāng)中傳遞出的信息元素都能收集起來，能做出預(yù)測。我們常說小狗是人類最好的朋友，為什么呢？通過長時(shí)間的相處，它們很了解我們，我們一個(gè)眼神就有很好的配合，大家想過沒有，有這么高智能的空間，會(huì)不會(huì)取代我們的寵物，成為最了解人類的東西，成為人類的朋友。當(dāng)連接變得便捷，原來的昂貴的資源，擁有不如共享，滴滴優(yōu)步，我們不用去買一輛昂貴的特斯拉，你去哪里，為這一段距離付費(fèi)就夠了。還有ABU，U＋青年公寓，做的租房的這個(gè)，還有WEWORK和優(yōu)客工廠，共享的不只是物理空間，還有其他的一些元素。
　　所以我們說互聯(lián)技術(shù)促進(jìn)了共享經(jīng)濟(jì)，使用者不再需要擁有所有權(quán)以及為此付出額外的成本，隨需使用，這樣是可以節(jié)約城市的總成本，城市本來就是最典型的共享經(jīng)濟(jì)，如果沒有城市的公共服務(wù)，城市的魅力何在，云計(jì)算更是如此，云的計(jì)算能力，存儲(chǔ)能力都在云上，被所有用戶接受的。房子是用來住的，不是用來炒的，強(qiáng)調(diào)的就是它的使用權(quán)，不是產(chǎn)權(quán)和交易價(jià)值。所以當(dāng)機(jī)器逐漸替代人成為勞動(dòng)生產(chǎn)力，我們城市空間會(huì)向物理的空間去轉(zhuǎn)移，如果你只追求交易和倉儲(chǔ)的成本，那它會(huì)有東西來替代，比如說成為文化藝術(shù)的展現(xiàn)場所，服務(wù)型的場所，以及人和人溝通的社交場所。所以當(dāng)人工智能替代了人的價(jià)值之后，城市的物理功能弱化之后，城市的經(jīng)濟(jì)和價(jià)值核心，我們說它就是創(chuàng)新，我們說原來城市好的地段是好的資本，我們說它的價(jià)值將主要體現(xiàn)在對(duì)于高價(jià)值的人和資源的連接，比如對(duì)文化創(chuàng)意的連接，對(duì)人機(jī)網(wǎng)絡(luò)的連接，對(duì)各種創(chuàng)新要素的連接，對(duì)產(chǎn)業(yè)協(xié)作平臺(tái)的連接。
　　所以傳統(tǒng)的地產(chǎn)重點(diǎn)是物理空間的建造和交付，我們未來地產(chǎn)核心的環(huán)節(jié)在于產(chǎn)業(yè)資源的整合和城市功能的運(yùn)營，我們以連接為核心，以大數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈不斷聚合，形成人才創(chuàng)新服務(wù)體系。理念說了這么多，實(shí)踐才是檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)，下面把天安云谷的情況做下匯報(bào)。項(xiàng)目的基本資料，我們就是位于深圳中總核心區(qū)，占地是76萬平米，是深圳最早也是最大的更新項(xiàng)目之一，我們將產(chǎn)生，生活，學(xué)習(xí)，商務(wù)全面結(jié)合。感謝各界政府的支持與關(guān)愛，我們獲得了很多的稱號(hào)和榮譽(yù)，比如說深圳十三五示范項(xiàng)目，廣東省示范小鎮(zhèn)等等，我們是產(chǎn)業(yè)與融合民地區(qū)。我們打造了城市功能，我們這里有公交樞紐站，文化中心，公園，中小學(xué)等等一系列的商務(wù)酒店，人才公寓都在這里。一期是13年開建，15年建成，建筑面積是50多萬，我們很注重生態(tài)環(huán)境的打造，那今天它的招商入駐率已經(jīng)滿了，不到兩年的時(shí)間里，我們也是商業(yè)用房的租售冠軍，高新人才超過3萬人，年產(chǎn)值突破了1500億元，包括華為終端的1200億，二期預(yù)計(jì)今年年底交付，占地8萬多，總建筑面積是80多萬，有研發(fā)大廈，商住空間，多功能展覽館等等。我們的密度確實(shí)比較高，但是以辦公商業(yè)為主的功能當(dāng)中，和 也開發(fā)了綠色的城市空間，比如說云悅花谷，彩虹橋等等。這個(gè)圖效果不太好，但是大家看得出來，都是老舊的廠房，很多還是重污染的，這是我們建成之后的效果圖，今天這一片已經(jīng)建成了四分之一的位置，它是以村集體物業(yè)資產(chǎn)2億元，年產(chǎn)值，2到3億元，人員牲就是普工，我們現(xiàn)在是村集體物業(yè)資產(chǎn)40億元，年產(chǎn)值，超過1500億，人員特征是高科技人才。
　　可以說天安云谷的創(chuàng)新是創(chuàng)造了多方的共贏，我們說城市更新的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，我們到底是怎么思考的，我們說其更新和價(jià)值的提升，最終目標(biāo)還是要更好的滿足企業(yè)，人才，居民，用戶的需求，以用戶的需求為終點(diǎn)，所以我們前面所有的規(guī)劃，招商，成效，最終還是在運(yùn)營當(dāng)中體現(xiàn)的。我們的理念是以終為始，這是我們2011年開始做這個(gè)項(xiàng)目就堅(jiān)持的一點(diǎn)，如何運(yùn)營，用運(yùn)營去驅(qū)動(dòng)才是決定性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。那么天安云谷的運(yùn)營是以物理的空間為基礎(chǔ)，但是能夠充分的利用最新各種技術(shù)，將一切資源服務(wù)化。這里面有兩大要點(diǎn)，第一是建立以企業(yè)和人才為核心的社區(qū)生態(tài)圈，今天的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)可以極大的促進(jìn)人員連接，我們有了人員畫像就能更精準(zhǔn)的把控他們的需求，我們把這些資源用于云平臺(tái)，不管是辦公，會(huì)議室，還是節(jié)能的設(shè)備，還是出行的工具，可以讓用戶按需使用，在園區(qū)內(nèi)達(dá)到最高的便捷性，最有趣的體驗(yàn)。
　　所以看到這個(gè)，我們也可以真正的解釋我們?yōu)槭裁唇刑彀苍乒?，智慧園區(qū)的英文，什么是云？其實(shí)云不是某一個(gè)黑科技，云是在虛擬化和計(jì)算的基礎(chǔ)之上的，它是將一切資源服務(wù)化的交付模式，共享資源，無須購置，即用即聯(lián)，按需付費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)的云計(jì)算，包括基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，我們天安云谷就是園區(qū)服務(wù)，通過云平臺(tái)，為企業(yè)和人才的集聚發(fā)展，提供關(guān)鍵的新資源的服務(wù)。我們?yōu)槿胱@區(qū)的用戶提供一系列的幫助，從華為這種大型企業(yè)到小微企業(yè)都可以在這里降低企業(yè)運(yùn)營成本，把自己主要的精力和資源聚焦到核心業(yè)務(wù)上。企業(yè)最終也是由人組成的，我們?yōu)槿瞬盘峁┹p松的辦事，大量的樂活，樂視，樂購的活動(dòng)，他們的衣食住行學(xué)，從硬件設(shè)施，軟件設(shè)施平臺(tái)和服務(wù)都組織起來，我們目標(biāo)是打造一個(gè)人才匯聚之谷。
　　前面所說的企業(yè)和人才服務(wù)，都是CC＋APP，，我今天要強(qiáng)調(diào)的，智慧園區(qū)，我們也做智慧園區(qū)，我們也做一個(gè)APP，其實(shí)智慧園區(qū)不僅僅是APP，它只是浮在海面的冰川一樣，大頭在下面。我們還有一張網(wǎng)和一個(gè)數(shù)據(jù)中心，全面形成一體化的聯(lián)動(dòng)管控，我們形成園區(qū)的運(yùn)營和駕駛中心，我們的總裁駕駛艙，我們今天園區(qū)所有的通行，停車和消費(fèi)都是一卡通的，招商都可以在這個(gè)里面進(jìn)行管理，能耗，每天的，每個(gè)月的，和去年的對(duì)比，定期形成報(bào)告，可以給到園區(qū)的企業(yè)，我們整個(gè)制造的過程，24小時(shí)施工的全過程。我們的招商，客戶資源，房源和整個(gè)招商過程的規(guī)范，以及后續(xù)的持續(xù)服務(wù)。所以說APP其實(shí)只是用戶界面，智慧APP真正的價(jià)值是軟硬服務(wù)體系。通過這幾年的努力，我們也發(fā)現(xiàn)，智慧和平臺(tái)可以優(yōu)化空間設(shè)施的使用效率，可以優(yōu)化用戶的使用體驗(yàn)，下一步我們期待萬物互聯(lián)使空間，設(shè)施和服務(wù)數(shù)據(jù)化，為人工智能奠定基礎(chǔ)，這是我們未來的一些部署，全面感知和互聯(lián)易控，智慧運(yùn)營中心，社區(qū)整體在線，云服務(wù)，這些就不展開講了。我們這些技術(shù)元素都會(huì)在當(dāng)中發(fā)揮很大的作用，那么下一步不是很遙遠(yuǎn)，就在二期和三期我們就會(huì)用它來代替實(shí)際卡，將來是無卡通行，無卡消費(fèi)，我們會(huì)從簡單的設(shè)計(jì)模型進(jìn)入長期的運(yùn)維階段，我們能耗不僅僅是只輸出一個(gè)運(yùn)營報(bào)告，而是和傳感器聯(lián)動(dòng)起來，形成管理，我們把大數(shù)據(jù)，人工智能和云結(jié)合起來形成園區(qū)的大腦，把政府的政策自動(dòng)的推給他，那么那些創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，會(huì)把我們的合作伙伴，富士康，還有珠三角地區(qū)電子制造的這種中小的企業(yè)，形成一個(gè)柔性的制造平臺(tái)，讓每個(gè)平臺(tái)都能對(duì)接很好的資源，無人駕駛最好的是輕車熟路，它是車跟環(huán)境的接觸，這個(gè)也會(huì)在我們園區(qū)優(yōu)先的實(shí)現(xiàn)。廣東，深圳是臺(tái)風(fēng)多發(fā)的地區(qū)，我們會(huì)把園區(qū)的管理和人工智能結(jié)合起來，形成聯(lián)動(dòng)。
　　未來的智慧園區(qū)是這樣的，對(duì)于人來說，它是一個(gè)智能便捷的生活空間服務(wù)，對(duì)于企業(yè)來講，它是服務(wù)，這個(gè)不僅僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，今天我們已經(jīng)和深圳的很多企業(yè)合作，做一些風(fēng)格化管理，社區(qū)，應(yīng)急指揮，交通疏導(dǎo)，出租屋管理，森林防火，我們都有合作?；氐浇裉熘黝}上，其實(shí)我們說傳統(tǒng)房地產(chǎn)，園區(qū)的供給側(cè)只是物理的供給，今天我們要改變一個(gè)供給的內(nèi)容，適應(yīng)新的趨勢，我們的人才需要什么樣的環(huán)境，他包括的資源服務(wù)和體系，以及我們供給的模式，我們要在一個(gè)自然環(huán)境的背景下來實(shí)現(xiàn)它。我們將通過智慧的平臺(tái)和服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)能的更新和發(fā)展，就像中央會(huì)議上所說的，構(gòu)建開放高效的創(chuàng)新資源共享網(wǎng)絡(luò)，不斷推動(dòng)城市向更高目標(biāo)邁進(jìn)。我的匯報(bào)就講到這里。
　　主持人：感謝汪總，感謝以上五位嘉賓的分享，我們今天的論壇到此結(jié)束，感謝所有與會(huì)嘉賓和參會(huì)代表！