陳妙林：堅(jiān)定不移走旅游房產(chǎn)之路

??中房網(wǎng)訊 9月2日-3日，第十一屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在上海召開。在本次論壇上，同時(shí)召開了以數(shù)字生活“讓居住有詩 也有遠(yuǎn)方”為主題的分論壇，數(shù)字生活體現(xiàn)在每個(gè)公民的生活，有一些生活的便利，但是每個(gè)數(shù)字生活的背后肯定會(huì)有很多國家大的發(fā)展規(guī)劃和國家大的發(fā)展布局。會(huì)上，中國旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長、開元旅業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人陳妙林發(fā)表主題演講，以下為文字實(shí)錄：

中國旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長、開元旅業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人陳妙林

??陳妙林：非常感謝給我提供這次機(jī)會(huì)，今年很巧這次會(huì)議在我們酒店召開，我們跟胡會(huì)長見了面，給我這次機(jī)會(huì)。我今天談的話題跟大家有點(diǎn)不一樣，我談酒店為主，但是酒店里其實(shí)在國外也算是房地產(chǎn)類企業(yè)，我們房地產(chǎn)起步也比較早，2000年就開始做房產(chǎn)，轉(zhuǎn)型也比較早，房地產(chǎn)也在做，主要還是旅游房產(chǎn)，主要在做酒店，我在酒店產(chǎn)業(yè)上跟大家作一些交流學(xué)習(xí)，公司也最重要向大家作一些宣傳，據(jù)我所知中國房地產(chǎn)企業(yè)都自己有酒店，酒店里又感到非常難做。中國高星級酒店平均租賃只有61%，虧損企業(yè)75%房地產(chǎn)企業(yè)都是做酒店虧損，還有15%到20%是打平，10%不到20%的酒店在轉(zhuǎn)型，我這里分享酒店業(yè)，希望的能給大家?guī)硪恍﹩l(fā)。

??昨天會(huì)長做了報(bào)告，當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的三個(gè)認(rèn)識，我認(rèn)為他提的非常及時(shí)，一個(gè)是發(fā)展的目的，第二我們提供什么樣的產(chǎn)品，第三我們未來擔(dān)當(dāng)什么角色，現(xiàn)在都在談房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。開元房產(chǎn)我們跟很多房產(chǎn)公司企業(yè)一樣，我們起步早，但是我們也經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)一百強(qiáng)，現(xiàn)在排起來可能不知道能不能排上五百強(qiáng)，跟我們一起起步的企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入了千億級企業(yè)，我們還在一百億左右原地踏步，這個(gè)很慚愧。可能主要是我的決策者戰(zhàn)略決策問題。我們這幾年做下來以后感覺也做了一些小小的事情，2004年我們已經(jīng)成為了中國最大民營酒店集團(tuán)，2000年我們想通過做房產(chǎn)，我們先做酒店再做房產(chǎn)，想通過做房產(chǎn)支持酒店業(yè)的發(fā)展，做房產(chǎn)當(dāng)中我們一直是非常小心翼翼。

??房地產(chǎn)我們比不過大家，酒店業(yè)上面我們成為中國旅游業(yè)20強(qiáng)，中國民營企業(yè)500強(qiáng)，中國飯店集團(tuán)60強(qiáng)，全球酒店集團(tuán)排位25位。物業(yè)服務(wù)業(yè)百強(qiáng)企業(yè)。下面還擁有33個(gè)上市公司，酒店資產(chǎn)2013年在香港上市，2019年酒店輕資產(chǎn)管理在香港主板上市，2015年物業(yè)公司新三板掛牌上市，現(xiàn)在物業(yè)公司在主板，排名一年多排下來排在47位了，通過率沒有什么問題。我們的酒店遍布在中國27個(gè)省、市、自治區(qū)，國外2家酒店，一家在法蘭克福，一家在荷蘭。

??我們現(xiàn)在經(jīng)營委托我們管理400多家企業(yè)，在營的有200多家，有客房是8萬多間，位居中國民營品牌高星級酒店之首。我們跟所有的企業(yè)一樣，我們也經(jīng)歷過很多困難，酒店業(yè)2004年的時(shí)候經(jīng)歷過非典，2008年經(jīng)歷過金融危機(jī)。我們其實(shí)最困難的時(shí)候是2012年以后，2013年，大家知道八項(xiàng)規(guī)定出臺，2012年10月份，第三年斷崖式下降，八項(xiàng)規(guī)定主要規(guī)定政府高消費(fèi)，我們高星級酒店政府消費(fèi)占很大部分。我們2014年到2015年碰到房地產(chǎn)的危機(jī)，但是我們在這個(gè)過程當(dāng)中也做了一些轉(zhuǎn)型跟調(diào)整。

??我們也在不斷創(chuàng)新中調(diào)整，主要這幾個(gè)方面創(chuàng)新。第一酒店業(yè)首先要降低成本，降成本從哪里降，建造成本開始降，這是源頭，源頭不控制好，酒店業(yè)的成本降不下來，你的資金有成本，你的酒店面積也要運(yùn)營成本，水電費(fèi)包括勞動(dòng)成本，因此我們首先一個(gè)我們從降低成本，降低成本從幾個(gè)方面著手。第一減少我們的餐飲經(jīng)營面積和娛樂配套面積，大家建酒店都知道，原來高星級酒店四、五星級酒店餐飲配套面積跟娛樂配套面積都配套很大，基本客房跟公共配套區(qū)域是1：1建設(shè)，我們現(xiàn)在降到3：2?？头渴?0%，公共面積占40%，原來是50%：50%，這是一個(gè)下降。第二個(gè)在滿足賓客舒適性享受前提下，盡可能縮小客房面積，五星級面積客房很大，衛(wèi)生間很大，我們達(dá)到五星級要求，又能夠提供舒適服務(wù)，我們就縮小客房面積。第三裝修投資上增加民族風(fēng)格時(shí)尚融合的前提下盡量減少投資。

??我們客房原來投資每間從150萬一間下降到現(xiàn)在的110萬，我們現(xiàn)在度假型酒店的每間客房投資下降到80萬以下，就是說你從150萬下降到80萬幾乎下降了一半，你資金成本運(yùn)營成本就會(huì)降低，這是我們的一個(gè)體會(huì)。酒店業(yè)做好首先源頭節(jié)約成本。

??第二開發(fā)新產(chǎn)品，我們的新產(chǎn)品有以下幾個(gè)方面，第一古民居文化主題酒店，比如紹興大禹，利用政府把古民居要保護(hù)古民居為理由的建筑物，當(dāng)前現(xiàn)在政府很大難題，古建筑古民居歷史文化名城想保留下來，保留以后中國大部分是木結(jié)構(gòu)，就怕不使用，不使用非常麻煩，古民居從老百姓這里收回來保護(hù)，有的想蓋景區(qū)，景區(qū)規(guī)模不夠蓋不起來，怎么辦我們跟政府達(dá)成一個(gè)協(xié)議，改造成古民居酒店，我們現(xiàn)在已經(jīng)做了5家古民居酒店效果非常好，每家投資回報(bào)都是比較高的，而且政府比較歡迎。

??我們創(chuàng)新新產(chǎn)品針對80、90、00后年輕人群開發(fā)一系列新的度假產(chǎn)品，比如說我們開發(fā)了芳草地，我們現(xiàn)在芳草級酒店現(xiàn)在已經(jīng)有5家，投資是200個(gè)房間左右，都是這種木屋式度假酒店，每個(gè)酒店大概70萬到80萬，平均房價(jià)可以做到900到1000，平均住宿率65%。我們資金回報(bào)率是8年，資本回報(bào)是5年，我們打造了一些船屋，也是一家網(wǎng)紅酒店。我們又打造了開元森泊度假樂園，上次我們參觀了這家酒店，胡會(huì)長對我們很認(rèn)可。我們這家酒店400多個(gè)房間，一個(gè)游樂園和一個(gè)兒童樂園，我們總投資8億5千萬，8個(gè)多億投資，今年1月1號開張，1至8月份做了一億三千萬的收入，今天可以輕松突破兩億兩千萬?，F(xiàn)金流今年第一年開張帶來一億三千萬現(xiàn)金流，當(dāng)時(shí)房協(xié)會(huì)議在我們這里開的時(shí)候我們匯報(bào)一億兩千萬現(xiàn)金流，經(jīng)過7、8月份我們平均住宿率98%，平均房價(jià)1850塊，這是中國所有五星級酒店就達(dá)不到這個(gè)房價(jià)水平，資本回報(bào)率七年，資金回報(bào)率三年半。我們資本投資一部分銀行貸款，整個(gè)資金回報(bào)率七年半，住宿率這么高，說明產(chǎn)品很受歡迎。

??我們第二家酒店在莫干山在浙江湖州，也已經(jīng)開張一部分，游樂園一部分已經(jīng)開張，那個(gè)投資還要大一點(diǎn)，18億的投資，但是那個(gè)房間數(shù)多，有1380個(gè)房間。這是樹屋，在山溝里的。這種房型有什么好處，浙江有一個(gè)好政策，可以點(diǎn)狀式供地，我們對生態(tài)環(huán)境一點(diǎn)都不加以破壞，所有房子都是架高的，下面還是茶園、樹，所有房子架起來，那邊的樹屋也是我們的酒店。

??這個(gè)比較大，我們在莫干山，剛才說1300多個(gè)房間，上面全是房間，這是新的產(chǎn)品。除了我們開發(fā)新的產(chǎn)品以外。

??第三是輕資產(chǎn)的發(fā)展，我們剛才講了我們除了酒店投資跟酒店資產(chǎn)，我們一塊資產(chǎn)也有上市公司，酒店管理一個(gè)公司，今年5月份的時(shí)候在香港也上市，還有一家物業(yè)管理公司2015年上線。第三家利用我們房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中留下來的商業(yè)資產(chǎn)，現(xiàn)在有6個(gè)商業(yè)資產(chǎn)，30多萬方商業(yè)資產(chǎn)，這個(gè)管理公司成立以后不但為自己六個(gè)商業(yè)公司商業(yè)資產(chǎn)管好自己的六個(gè)商業(yè)資產(chǎn)以外，現(xiàn)在拓展了11個(gè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在的利潤管理收入的利潤大概有3000多萬，估計(jì)到明年估計(jì)5000多萬，這個(gè)公司也準(zhǔn)備上市。

??第二成立文旅公司，利用我們開元文旅的品牌優(yōu)勢，我們成立了一個(gè)公司。不到兩年當(dāng)中已經(jīng)與政府簽定三個(gè)大項(xiàng)目，項(xiàng)目達(dá)到47萬方，我們設(shè)計(jì)改造建筑租賃招商等經(jīng)營一條龍服務(wù)，為我們的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)管理進(jìn)行服務(wù)?，F(xiàn)在有一個(gè)紹興風(fēng)越里已經(jīng)啟動(dòng)，這是利用政府要保護(hù)古村落的古建筑古村落的需求，改造都是我們待建改造，然后整體租賃給我們我們經(jīng)營，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型做了基礎(chǔ)的工作。

??還有一點(diǎn)我們這里也想跟大家分享一下我們房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)還在做，除了這些業(yè)務(wù)還在做，但是我們知道自己的能力現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展很快，我剛才講了，我們一起起步都是上千億，他們的建設(shè)的速度建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，比我們要快得多，高得多，而且品牌都要比我們大。但是我們利用我們的品牌，我們的旅游品牌優(yōu)勢我們可以爭取到政府很好的項(xiàng)目，我們跟大公司合作，我們目前是跟外科合作，已經(jīng)有六個(gè)項(xiàng)目合作了，取得了比較好的成績?；旧暇褪沁@樣，商業(yè)資產(chǎn)跟酒店資產(chǎn)我們拿，所得的利潤我們分，資產(chǎn)我們談一個(gè)合適的價(jià)格，這塊東西我們想進(jìn)一步跟大家宣傳，有可能大公司希望跟我們合作，你們不希望自己持有酒店，不希望持有商業(yè)資產(chǎn)，我們有一個(gè)資產(chǎn)的酒店資產(chǎn)的公司，所以跟大家分享一下這方面，如果有合作機(jī)會(huì)大家可以聯(lián)系我。

??因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我在這里簡單跟大家匯報(bào)一下，希望今后一定要做走發(fā)展之路，這是合作的項(xiàng)目，謝謝大家。