唯兼顧民生，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)

??今年受疫情影響，通常在3月份召開的全國“兩會”延期至5月下旬召開。

??面臨前所未有的挑戰(zhàn)，又在決勝全面小康、決戰(zhàn)脫貧攻堅(jiān)的收官之年，今年的全國“兩會”更顯使命特殊——全面部署、統(tǒng)一意志、凝聚力量，確保完成重大目標(biāo)任務(wù)。

??房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，維護(hù)市場穩(wěn)定是人心所向、大勢所趨，房地產(chǎn)發(fā)展只有兼顧民生、服從國家發(fā)展大局，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

??一、“保民生”是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重

??年初突如其來的疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來了巨大沖擊。在黨中央的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和全國人民的共同努力下，中國疫情防控形勢持續(xù)向好，本土疫情傳播基本阻斷，經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行正常秩序加快恢復(fù)。但國際疫情仍在持續(xù)蔓延，民粹主義促使貿(mào)易保護(hù)主義進(jìn)一步抬頭，西方反華勢力勾連亂港、臺獨(dú)分子妄圖破壞我國家主權(quán)、領(lǐng)土完整等行徑日益猖獗，地緣政治沖突不斷加劇，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險陡升，國內(nèi)投資、消費(fèi)和出口面臨巨大壓力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在諸多不穩(wěn)定不確定因素。

??在此背景下，今年政府工作報告史無前例地不設(shè)全年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，而是聚力“六穩(wěn)”“六?！?，把落實(shí)扶貧目標(biāo)、保民生、保就業(yè)等作為更優(yōu)先目標(biāo)，以集中更大的力量解決涉及人民群眾切身利益的民生問題，有利于穩(wěn)定民心、消除矛盾，積聚力量、謀求發(fā)展。

??“六保”，不管是保居民就業(yè)，還是?；久裆?、保市場主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、?；鶎舆\(yùn)轉(zhuǎn)，始終都離不開老百姓的“民生”問題。與偏重于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“六穩(wěn)”（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）相比，“六?！备鼊?wù)實(shí)、更接地氣，一切以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保民生為著眼點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。政府工作報告一系列清晰而有力的信號，正是黨和國家對于民生高度重視和關(guān)注的最好詮釋，也意味著“保民生”成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。

??二、房地產(chǎn)穩(wěn)定是對國家發(fā)展大局的最大貢獻(xiàn)

??2017年11月，在黨的十九大會議之后，本人曾撰文《新時代 新思維 新發(fā)展——關(guān)于后十九大房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的思考》，提出新時代下“住房的民生屬性顯而易見”“民生地產(chǎn)的主流趨勢不會逆轉(zhuǎn)”“不要幻想房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會放松”等觀點(diǎn)。

??本次政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述與以往有較大不同，明確要求“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居?！弊掷镄虚g透露出的“民生地產(chǎn)”含意更為強(qiáng)烈，為下階段房地產(chǎn)調(diào)控與發(fā)展指明了方向。

??首先，重申“房住不炒”，表明自十九大以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主基調(diào)將繼續(xù)保持其連續(xù)性和穩(wěn)定性，不會因?yàn)槎虝旱慕?jīng)濟(jì)困難而改變，“民生地產(chǎn)”的態(tài)度十分堅(jiān)決。

??其次，強(qiáng)調(diào)“因城施策”，是調(diào)控政策自主性和靈活性的具體體現(xiàn)，在“房住不炒”的前提下，繼續(xù)賦予地方政府根據(jù)實(shí)際調(diào)整，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

??再次，報告沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)稅立法”“長效機(jī)制”等提法，則是基于穩(wěn)定預(yù)期的需要，畢竟房地產(chǎn)稅立法、長效機(jī)制均是復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，牽一發(fā)而動全身！關(guān)鍵時刻，信心比黃金更重要。樓市維穩(wěn)而不刺激，托底而不松綁，“穩(wěn)定”便是最好的發(fā)展。

??而房地產(chǎn)業(yè)與各行各業(yè)關(guān)聯(lián)度密切，往往是“一業(yè)興、百業(yè)榮；一業(yè)廢、百業(yè)損”，且住房除了是普通老百姓的立命安身之所，住房資產(chǎn)更是占據(jù)家庭總資產(chǎn)的近80%。有鑒于此，無論是保就業(yè)保民生，還是實(shí)現(xiàn)脫貧目標(biāo)、防范化解風(fēng)險，都需要維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展大局，發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”作用，維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展就是對“保民生”的最大貢獻(xiàn)。

??三、房地產(chǎn)市場維穩(wěn)依然任重道遠(yuǎn)

??在民生優(yōu)先的基本國策下，黨和國家絕不允許、不支持、不放縱房地產(chǎn)市場大起大落、房價無序上漲，3月份以來部分城市觸及樓市調(diào)控核心政策的松綁遭遇被撤回的尷尬便是很好的證明。

??隨著疫情影響的逐漸消退，復(fù)工復(fù)市的加快，以及市場信心的恢復(fù)，全國商品房銷售量同比降幅逐月收窄，市場恢復(fù)程度總體好于預(yù)期，這主要是房企普遍加大了促銷力度，疫情初期積壓的購房需求得到了有效釋放。以廣東為例，1-4月，全省商品房銷售面積2714.65萬平方米，銷售額3786.36億元，同比分別下降23.7%和23.4%，降幅比一季度分別收窄5.4個和2.0個百分點(diǎn)；均價13948元/平方米，同比上漲0.4%，漲幅比1-3月回落4.8個百分點(diǎn)。

??但與此同時，4月以來頭部企業(yè)積極補(bǔ)充熱點(diǎn)城市尤其是主要城市群、都市圈的土地儲備，土地市場呈現(xiàn)強(qiáng)勢反彈態(tài)勢。仍以廣東為例，1-4月，全省經(jīng)營性用地成交額為1481.51億元，同比大幅增長40.1%；其中，居住用地成交729.22公頃，成交金額1146.89億元，分別占總成交面積和金額26.8%和77.%；平均樓面地價6073元/平方米，溢價率18.0%。其中，4月單月經(jīng)營性用地成交金額近750億元，超過第一季度成交總額（731.86億元）；平均溢價率16.0%，為前4個月的最高水平。

??城市資源的聚合效應(yīng)使城市群、都市圈的地價上漲過快，“面粉接近面包價格”將對房價帶來新的上漲壓力，未來市場競爭也將更為激烈。

??另方面，疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響雖不如旅游酒店業(yè)、餐飲娛樂業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)直接快速，但潛在影響時間可能會相對較長（2至3年），不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)、不同類型企業(yè)影響大小也不一。

??就目前而言，一線熱點(diǎn)城市供求矛盾仍比較突出，二線城市供求相對平衡，三四線城市供大于求。自2016年下半年宏觀調(diào)控以來，一線熱點(diǎn)城市已積累了相當(dāng)一部分的剛性需求，只要疫情防控轉(zhuǎn)好，政策和房價調(diào)整到位，市場需求一定會恢復(fù)釋放；但三、四線城市和小城鎮(zhèn)大部分需求屬于返鄉(xiāng)置業(yè)，受制于收入的不確定性，不僅影響需求，還可能殃及“供樓”。非住宅物業(yè)近幾年積壓和空置一直在上升，受疫情影響，百業(yè)蕭條更是雪上加霜，增加了社會、經(jīng)濟(jì)和金融等方面的風(fēng)險。

??總之，個人認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場距離“穩(wěn)定”的目標(biāo)依然任重道遠(yuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分估計(jì)困難、風(fēng)險和不確定性，切莫掉以輕心!

??四、中國房地產(chǎn)仍將大有可為

??雖然政府工作報告提及房地產(chǎn)的話語寥寥無幾，但要求加快推進(jìn)城市群發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)、新型城鎮(zhèn)化、老舊小區(qū)改造，以及保市場主體、優(yōu)化民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境等等，都為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境、提供了強(qiáng)大動力。

??基于中國新的環(huán)境特征和發(fā)展理念，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程將加速進(jìn)入城市群、都市圈引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的新時代，人才、資金、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等要素將持續(xù)流向城市群，進(jìn)而形成城市群、都市圈帶動輻射周邊中小城市（鎮(zhèn)）的協(xié)調(diào)共同發(fā)展的新格局。

??粵港澳大灣區(qū)作為國家戰(zhàn)略發(fā)展要地，具有國際化水平高、市場化程度深、民營經(jīng)濟(jì)活躍、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)性強(qiáng)、環(huán)境更宜居等優(yōu)勢，必將迎來更多政策利好和高質(zhì)素人才，有著巨大的發(fā)展活力和發(fā)展空間，將在剛需住房、跨城置業(yè)、休閑文旅地產(chǎn)、體育康養(yǎng)地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)地產(chǎn)提供更大發(fā)展空間。老舊小區(qū)改造的提速也將極大地突破中心城市土地資源不足的瓶頸，為房地產(chǎn)業(yè)帶來持續(xù)發(fā)展動力。

??此次報告明確“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)”“完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居”，意味著新型城鎮(zhèn)化發(fā)展將進(jìn)一步為房地產(chǎn)發(fā)展提供持續(xù)的市場需求，同時房地產(chǎn)發(fā)展又將帶動更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加更多就業(yè)機(jī)會，從而形成良性循環(huán)發(fā)展。

??可以預(yù)見，未來一個時期內(nèi)，受疫情的影響和沖擊，世界經(jīng)濟(jì)將嚴(yán)重衰退，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將困難重重……，但我們有足夠的信心，正如政府工作報告最后所說：中華民族向來不畏艱難險阻，當(dāng)代中國人民有戰(zhàn)勝任何挑戰(zhàn)的堅(jiān)定意志和能力。（注：本文撰寫于2020年5月23日，作者系廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長）