開展房地產(chǎn)信用評價工作，構(gòu)建行業(yè)社會信用體系

  ——專訪中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長胡志剛

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長、中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛

  市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟。黨的十六大、十七大提出要加強社會信用體系建設(shè)。從2007年開始，由商務(wù)部、國資委牽頭開始在各個行業(yè)開展信用評價工作，到目前為止，已有164個行業(yè)協(xié)會在開展這項工作，覆蓋了包括房地產(chǎn)、建筑、機械、石化、電力、醫(yī)藥、內(nèi)外貿(mào)流通等在內(nèi)的大部分行業(yè)和領(lǐng)域，共評出A級以上信用企業(yè)7000多家。這項工作經(jīng)國務(wù)院糾正行業(yè)不正之風辦公室批準，已成為國家“評比達標表彰保留項目”。

  為推進房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，加強企業(yè)信用和風險防范意識，履行社會責任，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會在全國范圍內(nèi)全面開展了房地產(chǎn)行業(yè)信用評價工作。

  問：信用評價工作開展以來取得了哪些實質(zhì)性進展？

  胡：為推動房地產(chǎn)企業(yè)信用建設(shè)，引導房地產(chǎn)企業(yè)誠信守約，積極履行社會責任，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會于2010年獲商務(wù)部、國資委的批準，開始在房地產(chǎn)行業(yè)中組織開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評價工作，2011年在重慶、大連、北京和部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點，2012年起在全國范圍內(nèi)全面啟動了這項工作，截止到目前，這項工作已經(jīng)開展5年。五年中在商務(wù)部、國資委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等主管部門的大力支持下，在各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會的積極配合下，全國已有163家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得信用評級。

  問：從實踐情況看，房地產(chǎn)行業(yè)的信用評價特點是什么？

  胡：房地產(chǎn)行業(yè)與一般生產(chǎn)行業(yè)相比具有產(chǎn)品周期長、涉及生產(chǎn)要素多、社會影響大、發(fā)展不均衡、項目周期與財務(wù)周期不匹配等特點，其發(fā)展又處于經(jīng)濟發(fā)展的特定階段，信用建設(shè)任務(wù)艱巨，必須結(jié)合行業(yè)特點開展信用評價工作。

  一是建立一套適合行業(yè)特點的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價指標體系。在設(shè)計信用評價指標體系時，重點突出房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)的特點，遵循針對性、全面性、系統(tǒng)性的原則，使指標體系更科學、合理。在指標設(shè)定上既考慮信用評價指標體系的共性，如企業(yè)管理能力、發(fā)展能力和財務(wù)數(shù)據(jù)等客觀信用能力，也考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特點，把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營信用和履行社會責任作為信用考核的重點，全面考量企業(yè)在土地獲取、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、前期物業(yè)管理等開發(fā)建設(shè)全過程中的經(jīng)營信用。在分值比例設(shè)定上使企業(yè)經(jīng)營信用情況的分值比例達到了45%，企業(yè)履行社會責任信用分值比例達到35%，企業(yè)客觀信用能力僅占全部分值的20%。同時采取一票否決制，企業(yè)如發(fā)生違法違規(guī)或其他嚴重失信行為，一律不予評價。

  信用評價結(jié)果采取動態(tài)管理，三年有效，每年一次復評，既保證了企業(yè)信用等級的真實性，也能夠與時俱進及時反映企業(yè)的進步，對落伍者即時降級或淘汰。

  二是引入社會第三方信用評價機構(gòu)對參評企業(yè)進行獨立、客觀、公開、公平、公正的評價。社會第三方通過招標選取，并實行動態(tài)管理。評價過程中，第三方評價機構(gòu)不僅對參評申報材料進行書面審核，對參評企業(yè)進行實地核查，通過和企業(yè)面對面的交流了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，并通過對企業(yè)員工、經(jīng)營關(guān)聯(lián)單位、相關(guān)行政機關(guān)和社會組織的調(diào)查詢問以及對社會發(fā)布的企業(yè)信用信息的全面查詢，了解企業(yè)對員工、合作方、政府、消費者、社會的信用及履行社會責任的情況，做到客觀、真實、全面評價企業(yè)的信用狀況。目前已有七家商務(wù)部認可的評價機構(gòu)參與到這項工作中來。

  三是依托地方協(xié)會，積極開展信用評價工作。開發(fā)企業(yè)基本是屬地管理，參評企業(yè)的組織、信息的采集與核實、實地核查等工作離不開地方協(xié)會的支持和幫助，因此信用評價工作必須緊緊依靠地方協(xié)會。在參評企業(yè)當中，大多數(shù)是通過地方協(xié)會統(tǒng)一組織參評的，地方協(xié)會做了大量的工作，為我們提供了很多幫助，可以說，地方協(xié)會的積極性直接影響信用評價工作的廣度和質(zhì)量。所以，發(fā)揮地方協(xié)會積極性，依靠地方協(xié)會聯(lián)合開展信用評價工作是我們一貫堅持的工作原則，只有這樣，才能使信用評價工作真正落到實處。

  問：兩會主導的信用評價優(yōu)勢在哪里？

  胡：我國現(xiàn)存的與房地產(chǎn)信用相關(guān)的評級標準可以分為5個層次：住建部對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)評級、各級行政機關(guān)建立的開發(fā)企業(yè)信用檔案、部分省市開展的房地產(chǎn)行業(yè)誠信評價、金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)的資信評級，以及社會和行業(yè)協(xié)會的各類評獎等。這些評級或評價的特點是評價主體不同，出發(fā)點和側(cè)重點不同，效果也不同。

  由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會主導的行業(yè)信用評價是通過行業(yè)協(xié)會建立守信踐諾的長效制度，有效約束會員企業(yè)的道德風險和機會主義行為，提高行業(yè)協(xié)會的服務(wù)能力，促進行業(yè)信用建設(shè)和行業(yè)守信自律，保障行業(yè)健康發(fā)展。它既不同于政府部門基于監(jiān)管需要而實施的資質(zhì)管理，也有別商業(yè)機構(gòu)基于市場需求提供的信用評級。它突出了客觀性、專業(yè)性、自律性和服務(wù)性，更多的反映的是企業(yè)自身資產(chǎn)情況、開發(fā)經(jīng)營行為和履行社會責任所獲得的社會信譽，由兩會推進這項工作更具有行業(yè)的權(quán)威性和公正性。大力推動信用信息在全國范圍的互聯(lián)互通，發(fā)揮信用信息對失信行為在更大范圍的監(jiān)督和約束已成為市場經(jīng)濟良性持久發(fā)展的必要條件。

  問：獲得評級的企業(yè)能得到什么實際利益？

  胡：人無信不立，業(yè)無信不興，這是社會的共識。隨著國家對社會信用體系建設(shè)的重視，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視自身信用建設(shè)，也有越來越多的政府部門和相關(guān)機構(gòu)陸續(xù)出臺對信用企業(yè)的激勵政策。2013年國家發(fā)改委、人民銀行和中央編辦聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于在行政管理事項中使用信用記錄和信用報告的若干意見”，部分省市也將信用報告作為行業(yè)管理中企業(yè)準入的依據(jù)。在信用評價方面，國家開發(fā)銀行對參與棚戶區(qū)改造且信用級別高的企業(yè)在貸款方面給予一定的政策支持。黑龍江、重慶房協(xié)在有關(guān)行業(yè)主管部門的支持下，出臺了很有實效的激勵政策，包括對AA級以上的企業(yè)在容積率、項目資本金、商品房預售許可前的投資到位率、資質(zhì)年檢業(yè)績審查、推薦行業(yè)性評優(yōu)評獎等方面實行優(yōu)惠政策。這極大地調(diào)動了參評企業(yè)的積極性，2013年僅一年黑龍江省就有50多家企業(yè)參評。

  當然，目前信用評價結(jié)果的實際應(yīng)用面和對企業(yè)的惠顧還很有限，今后還有大量工作要做。一方面探究金融服務(wù)體系對信用評價結(jié)果的支持和應(yīng)用，通過評價使信用級別高的企業(yè)在金融授信、金融服務(wù)延伸等方面能夠享受到更多的政策支持。另一方面還要積極探索向社會和相關(guān)領(lǐng)域發(fā)布企業(yè)信用評價報告，創(chuàng)造獎優(yōu)罰劣的社會輿論環(huán)境，使企業(yè)養(yǎng)成誠信和守法的良好習慣。同時我們將聯(lián)合發(fā)改委、國土、工商、財政、金融、物價、消費者協(xié)會、新聞媒體等多個部門通過多種方式、多種渠道宣傳推廣信用評價工作和誠信企業(yè)，把信譽度高、社會責任感強的企業(yè)介紹給社會，推薦給消費者，在全行業(yè)樹立起誠信為本的環(huán)境氛圍。

  問：信用評價對于推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、構(gòu)建社會信用體系將發(fā)揮哪些作用？

  胡：信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)能力、信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量、社會責任等諸方面綜合實力的反映，是企業(yè)生命力和核心競爭力的重要體現(xiàn)，是行業(yè)的社會責任和道德基石。完善我國社會主義市場經(jīng)濟體制是一個系統(tǒng)工程，社會信用體系建設(shè)是其中關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)信用建設(shè)作為社會信用體系建設(shè)的重要組成部分，對改善我國經(jīng)濟社會信用缺失的現(xiàn)狀、重塑社會信用有深遠影響。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入和政府職能的轉(zhuǎn)變，建立和完善社會信用體系已越來越被中央和各地方政府主管部門所重視。今年1月15日李克強總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議上做了“關(guān)于部署加快建設(shè)社會信用體系”的講話，提出制定《社會信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要(2014-2020年)》。該綱要已于今年6月14日由國務(wù)院下發(fā)通知印

  發(fā)執(zhí)行(國發(fā)〔2014〕21號)，7月23日國務(wù)院第57次常務(wù)會議通過了《企業(yè)信息公示暫行條例》，條例中明確規(guī)定縣級以上地方人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當建立健全信用約束機制，在政府采購、工程招投標、國有土地出讓、授予榮譽稱號等工作中，將企業(yè)信息作為重要考量因素，對被列入經(jīng)營異常名錄或者嚴重違法企業(yè)名單的企業(yè)依法予以限制或者禁入。該條例將于2014年10月1日起施行。由此可見，國家已將社會信用體系建設(shè)擺到議事日程上來，今后政府將把對行業(yè)的監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ髽I(yè)信用信息的監(jiān)管，就房地產(chǎn)行業(yè)來講對企業(yè)的資信管理將逐漸取代資質(zhì)管理 、許可管理等各項行政管理。因此建立房地產(chǎn)行業(yè)信用評價體系是建立房地產(chǎn)長效機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，也必將推動和促進全社會信用體系的建立和完善。