森正志：日本長期優(yōu)良住宅評(píng)定及案例介紹

??中房網(wǎng)訊 2015年10月31日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在天津召開，論壇以互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)為主題，探討互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的思維、動(dòng)力、價(jià)值將產(chǎn)生如何深刻的影響，推動(dòng)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步有機(jī)融合，分享互聯(lián)網(wǎng)和信息經(jīng)濟(jì)帶來的成果。
　　在11月1日標(biāo)準(zhǔn)院承辦的BIM與產(chǎn)業(yè)化分論壇上，業(yè)內(nèi)知名專家與國內(nèi)知名地產(chǎn)商高層共聚一堂，以《建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化演進(jìn)中的百年住宅建設(shè)實(shí)踐》為主題，圍繞百年住宅技術(shù)研發(fā)與實(shí)踐展開，深入探討適合我國國情的住宅產(chǎn)業(yè)化新技術(shù)、新模式，探索我 國新型建筑工業(yè)化技術(shù)體系，全面提升住宅建設(shè)自主發(fā)展能力，實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)。會(huì)上，日本建筑中心國際部部長森正志針對(duì)《日本長期優(yōu)良住宅評(píng)定及案例介紹》發(fā)表主題演講，以下為演講實(shí)錄：

日本建筑中心國際部部長 森正志

　　森正志：大家好，我是日本建筑中心的森正志，今天能夠?yàn)橹袊康禺a(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇請(qǐng)到這里和大家做交流我非常高興，日本建筑中心是接受日本國土交通省的指定和認(rèn)定，對(duì)建筑物進(jìn)行技術(shù)的評(píng)定和審查的民間團(tuán)體，作為日中建協(xié)的單位，我們和中國企業(yè)有近30年的經(jīng)驗(yàn)交流，能夠在這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)里面能夠和大家做交流，是非常高興的一件事。

??剛才劉總對(duì)于中國的百年住宅一系列體系和實(shí)踐做了一些介紹，非常感謝，從我來說，我要對(duì)日本住宅的長壽化以及推廣措施，也就是長期優(yōu)良住宅體系與現(xiàn)狀做一個(gè)簡單的介紹。

??我先對(duì)長期優(yōu)良住宅的背景和制度宗旨做一個(gè)介紹：

??從圖上可以看出日本的住宅壽命不是很長，從2000年以后，像人口減少、家庭也減少引發(fā)了這樣的一個(gè)社會(huì)，那么，日本政府也意識(shí)到了我們現(xiàn)在“拆了重建”的時(shí)代，要怎么想到怎么延長使用壽命的問題。使住房使用受命延長有很多的好處，首先是經(jīng)濟(jì)上的益處，還有減少大量的廢棄物還有節(jié)能環(huán)保的好處，如果要想延長住房的使用壽命，我們要怎么做？要從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)建造優(yōu)質(zhì)住房，就會(huì)如圖中所示對(duì)住房提高他的一個(gè)品質(zhì)。

??還有就是要做一個(gè)有計(jì)劃的維修、管理工作，還有就是我一眼可能看不出來，但是我要對(duì)住宅的性能做一個(gè)備份，還有對(duì)現(xiàn)有的住宅如何進(jìn)行一個(gè)流通采取的各種措施。

??對(duì)于這種長期優(yōu)良住宅，他的支援政策我做一個(gè)簡單的介紹：

??對(duì)于日本長壽命的住宅，日本國土交通省與民間組織共同制定了一系列的法律，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)之后就認(rèn)定為長期優(yōu)良住宅。如果是獲得了長期優(yōu)良住宅的住宅會(huì)獲得融資等優(yōu)惠政策。

??大家可以看到這個(gè)表，這個(gè)是長期優(yōu)良住宅的一些基準(zhǔn)，從抗震方面有一個(gè)安全性和耐久性，還有將來維修管理的方面性，還有這個(gè)住宅長時(shí)間使用，對(duì)于老年人的對(duì)策，最后還會(huì)有一些節(jié)能的對(duì)策。

??另外，還會(huì)對(duì)住房的歷史進(jìn)行記錄，還有對(duì)現(xiàn)有住房流通市場進(jìn)行整頓。

??我對(duì)關(guān)于長期優(yōu)良住宅從長壽命的技術(shù)做一個(gè)簡單的介紹：

??我這次舉的這個(gè)例子是長谷工，這個(gè)是他們五年前提出的技術(shù)體驗(yàn)，就像這個(gè)PPT里面顯示的，長谷工對(duì)于住宅的耐久性和抗震性，怎么讓客戶更容易買這個(gè)住宅，還有將來的維修、管理方面的性能都做了一些工作。

??就像這個(gè)圖中所顯示的他對(duì)主體結(jié)構(gòu)會(huì)使用減少混凝土開裂，減少因?yàn)闇囟茸兓_裂的現(xiàn)象，對(duì)外圍結(jié)構(gòu)會(huì)使用ALC板，他比較容易更換，有在地震情況下隨著主體結(jié)構(gòu)變形而變形的特性。

??關(guān)于維修管理，他們把排水立管設(shè)置在住宅外，并且對(duì)接口閥門的連接做一些工夫，更換的時(shí)間短，并且更換更容易。然后也會(huì)對(duì)住宅的地板做技術(shù)上的改進(jìn)，并且還會(huì)用隔墻，就是可動(dòng)的收納式的隔墻，讓他很容易改變房子里面房型。這個(gè)對(duì)家庭如果孩子長大，住的人口減少了，對(duì)將來生活方式的改變都是比較好的措施。

??長谷工公司對(duì)維修管理還有住宅的定期檢查也是有一些舉措的，那么長谷工有自己獨(dú)特的售后服務(wù)，有施工人員、結(jié)果人員來解決，還有他們定期的檢查，對(duì)于其他一些住宅實(shí)際上各個(gè)公司都有自己的一套維修管理的計(jì)劃和定期檢查的計(jì)劃。

??下面針對(duì)長期優(yōu)良住宅建造和認(rèn)定的實(shí)績做一些簡單介紹：

??總體來說實(shí)際上對(duì)于獨(dú)戶住宅我們認(rèn)定比較多，但是對(duì)于集合住宅相對(duì)比較少。這個(gè)制度從2009年6月份開始運(yùn)行，其中集合住宅一年當(dāng)中大概有11萬—12萬，占了四分之一左右，集合住宅一年當(dāng)中大概有兩三千的用戶，我們統(tǒng)計(jì)了一下，去年總的住房是61萬多套，其中獨(dú)戶住宅是60萬套，集合住宅就是16000多套，集合住宅占的比例比較小。其中的理由就是判斷性能不得不使柱子加粗，窗戶減少，住戶就認(rèn)為住起來不是特別舒服，所以不太喜歡，另外就是日本住戶會(huì)認(rèn)為日本對(duì)于抗震性能比較有安心感，不用進(jìn)行長期優(yōu)良住宅的認(rèn)定，抗震性能也沒問題，有這樣的觀念在，所以他們也不愿意去認(rèn)定。

??去年國土技術(shù)政策研究所對(duì)于49件優(yōu)良住宅做了調(diào)查，我們對(duì)結(jié)果做一個(gè)簡單的介紹，從圖中可以看到，從11層等10層，10層以下，還有21層—30層到了三分之一，那么從這個(gè)上面可以看出實(shí)際每一層占的比例不是特別大，從技術(shù)的特征來看，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是格震性能和抗震等級(jí)2來說，采取的措施都是把柱子加粗或者增加抗震簡易墻，這個(gè)分別占到了50%和40%。針對(duì)構(gòu)造體的劣化對(duì)策，我們的產(chǎn)品降到一定比例，這個(gè)措施占到了四分之三左右。

??優(yōu)良住宅主要針對(duì)新建建筑的，兩年之前的國土交通省對(duì)現(xiàn)有的建筑，也就是舊住宅的改造有了一些措施，兩年前國土交通省為了擴(kuò)大改造市場，還有優(yōu)質(zhì)的舊住宅的流通市場，對(duì)于現(xiàn)有的住宅進(jìn)行了長期優(yōu)良住宅的改修的補(bǔ)助。那么要進(jìn)行補(bǔ)貼、補(bǔ)助需要滿足三個(gè)條件，第一是圖中所顯示的事先對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，第二就是對(duì)長期優(yōu)良住宅，為了使他成為長期優(yōu)良住宅而進(jìn)行的一些工程，第三就是圖中所示的第四點(diǎn)就是要借助住宅改造的歷史的過程，這個(gè)是和新建建筑有一點(diǎn)不太一樣，他比新建建筑的水平稍微有所降低。

??剛才所說的新建建筑提出了三點(diǎn)，其中只有對(duì)劣化對(duì)策和抗震性能，舊住宅的改造是必須要滿足的，其他一些措施可以進(jìn)行選擇性的進(jìn)行。那么這個(gè)理由就是因?yàn)榕f住宅改造如果和新住宅是一樣的基準(zhǔn)，這樣會(huì)產(chǎn)生把舊住宅拆了重建的情況，這個(gè)對(duì)他們來說非常困難，所以他們把措施降低，滿足必要的劣化對(duì)策和抗震性能之外其他根據(jù)情況有所選擇。

??這個(gè)表是他們對(duì)于有20戶的集合住宅進(jìn)行改造成為長期優(yōu)良住宅的示例，這個(gè)住宅可以看到劣化對(duì)策和抗震性能是達(dá)到了基本的要求，對(duì)于其他的一些外圍護(hù)和節(jié)能做了一些措施。這個(gè)也是80戶的集合住宅的例子，里面對(duì)劣化對(duì)策和抗震性能已經(jīng)達(dá)到了基本的要求，但是為了提高維修管理和更新的性能，所以對(duì)排水管進(jìn)行了一些改造和更新的措施。從現(xiàn)有住宅的示例來看，集合住宅數(shù)量不是太多，但是也需要和獨(dú)戶住宅一樣推進(jìn)長期優(yōu)良住宅。

??最后我對(duì)今后的課題和方向做一個(gè)簡單的介紹，上面我們對(duì)長期優(yōu)良住宅的制度和實(shí)際的現(xiàn)在所做的工作做了一個(gè)簡單的介紹，實(shí)際上日本已經(jīng)迎來了成熟的社會(huì)，這個(gè)社會(huì)的特點(diǎn)主要是人口、家庭數(shù)量的減少，因此建造長期適用的優(yōu)質(zhì)住宅越來越重要。就像剛才所介紹的制度和技術(shù)，我們要活用制度和技術(shù)擴(kuò)大住房改造市場和二手房市場，使住宅能夠不管是新住宅還是已有住宅能夠確保他必要的性能，這就需要行政和民間共同努力，共同推進(jìn)長期優(yōu)良住宅。

??那么，對(duì)于中國來說，就像現(xiàn)在中國實(shí)施的百年住宅如果能夠?qū)χ袊≌兴鶇⒖际欠浅s幸的一件事情，以上是我所匯報(bào)的內(nèi)容，謝謝大家。