薛峰：城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)研究

中國(guó)中建設(shè)計(jì)集團(tuán)總建筑師    薛峰

上半場(chǎng)聽(tīng)了各位領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家的報(bào)告，非常受啟發(fā)。下面我想就結(jié)合，因?yàn)橹薪偣咀隽舜罅康囊患?jí)開(kāi)發(fā)，因?yàn)槭钦枰闳プ鲞@些事。這些一級(jí)開(kāi)發(fā)，就是現(xiàn)在的城市更新、舊村改造、舊區(qū)改造?；旧夏阋ジ勅魏问虑榈臅r(shí)候，都得先規(guī)劃靠前，你得先把這個(gè)故事講得非常非常的好，那我講一講我們?cè)趺淳幍墓适?，我就用最通俗的語(yǔ)言來(lái)跟大家講我們是怎么編這個(gè)故事的。

一、城市更新的類(lèi)型。

我們考慮的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，我們一談城鎮(zhèn)化的情況實(shí)際上跟政府的業(yè)界是密切相關(guān)的，為什么大量的舊村、舊城改造都是政府公司，就是這一塊不能出事故，還得要有錢(qián)，在用地指標(biāo)有限制的情況下，會(huì)帶來(lái)一系列的這個(gè)問(wèn)題。再有一個(gè)在這個(gè)過(guò)程里面，我們還要考慮農(nóng)民的個(gè)人利益，還有集體的個(gè)人就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等等這些問(wèn)題。那么，我們現(xiàn)在做下來(lái)所有的，中國(guó)的舊城改造是高層、高密度區(qū)，不管是產(chǎn)業(yè)園區(qū)也好，還是住區(qū)也好，全是這種情況。那么，這個(gè)里面又帶來(lái)城市配套、產(chǎn)業(yè)配套，包括人口的就業(yè)，而且現(xiàn)在的情況是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非常之快，那么就要求剛才您說(shuō)的，您說(shuō)國(guó)外的速度，實(shí)際上我們比他的速度快多了，遇到再大的難事都比他大，而且老百姓的幸福感變化也快，就是我們政府今天定完以后，他明天又來(lái)找你，就是幸福感變了。

那么，這幾個(gè)問(wèn)題中建怎么做的呢？我們基本的方法叫模塊化這個(gè)手法。就是什么呢？我們的規(guī)劃是針對(duì)舊區(qū)是有要點(diǎn)的。比如我們拿一個(gè)地區(qū)，我們會(huì)摘了兩個(gè)，比如我們街坊布局和城市綜合布局的要點(diǎn)是不一樣的，當(dāng)然這個(gè)要點(diǎn)是高于規(guī)劃的規(guī)范要高，包括街塊切的那一方。我們很多拿來(lái)的地區(qū)是沒(méi)有控規(guī)的，完全都是我們自己，因?yàn)榈胤蕉己艽?，像門(mén)頭溝地區(qū)，天津的新昌島(音)，這都是我們來(lái)弄的。實(shí)際上在做的過(guò)程里面，到底怎么去融資，包括金融的融資方案，包括跟地塊切的方法等等，都是跟我們規(guī)劃要點(diǎn)要結(jié)合在一塊。

二、城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)體系。

我們是形成了很?chē)?yán)密的體系，就是不管跟書(shū)記談也好、市長(zhǎng)談也好，從頭跟他談到尾，你作為大公司，社會(huì)責(zé)任也有了，經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題你自己也搞明白了，基本上是這么一個(gè)方法。

我稍微把這幾條展開(kāi)來(lái)講一下(見(jiàn)PPT)。這個(gè)項(xiàng)目舉的例子，是我們剛才朱會(huì)長(zhǎng)舉的例子，是鄂爾多斯的。鄂爾多斯非常早的一例城市舊村改造就是我們給做的，我們投了很少，但是帶動(dòng)的時(shí)候沒(méi)有那么多錢(qián)，在帶動(dòng)的時(shí)候按照我們?cè)瓌t的方法，切小地塊，然后在1000多畝地的情況下，投資的組合、交通的組織，基本上按照我們的原則來(lái)做的，而且速度極快，達(dá)到了當(dāng)?shù)卣淖畲笳J(rèn)可，但是我覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該叫失敗的項(xiàng)目。因?yàn)槲覀兦懊嫠俣葮O快，操作性非常好，很快就落地了，達(dá)到政府要求的，但是我們后面很多東西應(yīng)該是沒(méi)有達(dá)到，這應(yīng)該都是一步一步走來(lái)的，很多軟性的東西都沒(méi)有達(dá)到。房子全都起來(lái)了，也都全賣(mài)掉了，因?yàn)槭堑谝慌u(mài)掉了，甚至我們做了這一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐囊患?jí)開(kāi)發(fā)商全都來(lái)找我們，說(shuō)你們才會(huì)玩這個(gè)事，但是這種情況我們沒(méi)再去做了，因?yàn)槿谴笃脚_(tái)組織下的小業(yè)主開(kāi)發(fā)，這種操作方式實(shí)際上是非常亂的。但是，中建自己拿的項(xiàng)目也在根據(jù)容積率的情況，我們給列了兩個(gè)，根據(jù)不同的容積率情況，自己有密度、綠化率、控制率的情況下，哪一個(gè)組團(tuán)，封閉管理的組團(tuán)，或者叫街塊，它占地面積大概是多少，它公建配套情況大概要跟政府申請(qǐng)到什么樣的相關(guān)其他的。因?yàn)樽≌械臅r(shí)候是算不下帳來(lái)的，那么在這種情況下，還有其他的業(yè)態(tài)要申請(qǐng)到什么程度，這都是要按自己公司的規(guī)范要點(diǎn)來(lái)做的。包括街區(qū)，城市街坊路切的距離，包括公園配套，街邊的綠地、廣場(chǎng)怎么配，這個(gè)我們自己有一個(gè)相應(yīng)的要點(diǎn)。這個(gè)是在高一點(diǎn)的容積率，比如4.0的情況，那我們應(yīng)該怎么配公建和居住的比例，那這要算帳的。再一個(gè)是為了保證街區(qū)的活力，包括它的交通是一個(gè)什么樣的組織方式。比如在這種情況下還要等規(guī)劃去做，實(shí)際上在這種情況下等規(guī)劃去做，你只有算帳。你只有算下帳你大體的空間是怎么組織的，交通是怎么組織的，往模塊靠才能靠。如果等規(guī)劃，老外給你做的規(guī)劃，沒(méi)有兩個(gè)月是做不出來(lái)，那你這是等不及了，那我們就按要點(diǎn)，大概的情況、大概成本的內(nèi)容，大概的子項(xiàng)全都把它做出來(lái)。如果是大平臺(tái)的，相當(dāng)于大底盤(pán)，上面托樓的，測(cè)算的方法都是不同的。

我們?cè)陂T(mén)頭溝，左邊的圖是門(mén)頭溝的小地塊(見(jiàn)PPT)，也是按照4.0容積率的情況拿回來(lái)的。因?yàn)樵陂T(mén)頭溝，中建的一級(jí)開(kāi)發(fā)投500億，類(lèi)似于政府跟我們?cè)诓僮鬟@個(gè)事，一個(gè)地塊一個(gè)地塊在做。這樣里面考慮的幾個(gè)大問(wèn)題，都有農(nóng)民的就地安置、小店鋪的就地安置，特別是現(xiàn)在臨近北京郊區(qū)的小店鋪的就業(yè)安置比農(nóng)民房子的就地安置還麻煩，再有一個(gè)是人群混合之后分小組團(tuán)，不然的話(huà)我們的房子沒(méi)法賣(mài)。再有是商業(yè)服務(wù)類(lèi)別的服務(wù)，也是不一樣的，因?yàn)榫幼^(qū)稍微檔次高一點(diǎn)的跟原住民的也不一樣。

右邊這個(gè)方案做的時(shí)候特別有意思(見(jiàn)PPT)，這個(gè)方案實(shí)際是為了大量的回遷，就是回遷的店鋪來(lái)做這個(gè)方案，這個(gè)沒(méi)有辦法，就是算不下帳的情況下，原住民不光是住宅，住宅是一項(xiàng)，在上海、北京這樣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)展的地方，店鋪這一塊錢(qián)是非常大的。

這個(gè)是我們?cè)谇鄭u做的項(xiàng)目(見(jiàn)PPT)，青島現(xiàn)在最貴的房子，叫麥島金(音)，也是當(dāng)時(shí)的舊村改造，這一片全部都是最舊最舊的村，當(dāng)然也是高層高密度整體的開(kāi)發(fā)。但是這個(gè)里面也存在了很多的問(wèn)題。這個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)始，應(yīng)該說(shuō)國(guó)際上所有大公司全參與了這個(gè)設(shè)計(jì)，最后報(bào)批下來(lái)的時(shí)候是我們來(lái)去做的。為什么呢？這是按照我們這套體系忽悠了領(lǐng)導(dǎo)，不一定是我們的方案最好，但是我們的體系應(yīng)該是最好的。領(lǐng)導(dǎo)一看，這個(gè)符合他對(duì)老百姓有所交代的方法，這個(gè)最后功能的混合等等，剛才這幾大項(xiàng)，全都是政府想要的，最后是按照現(xiàn)在的這個(gè)模式在做的。這個(gè)功能組合里面，酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓、學(xué)校、減少通勤、就地工作都混合了。

這個(gè)項(xiàng)目是5.0的容積率(見(jiàn)PPT)，在西安。離那個(gè)大明宮不太遠(yuǎn)的。就我們自己中建的是在它斜對(duì)面，我們中建有一大片，它有一大片。就是在這么小的地塊里面，每個(gè)組團(tuán)的切法，每個(gè)組團(tuán)的融合，甚至產(chǎn)業(yè)的融合，就地還回遷，就地回遷大量的店鋪，在這種情況下還能算下帳來(lái)，我覺(jué)得是很不容易的。

再一個(gè)我們自己列了一個(gè)，如果我們自己去報(bào)審我們應(yīng)該從那幾個(gè)方面打能夠打動(dòng)市長(zhǎng)？這個(gè)就是剛才講的麥島金(音)案，麥島金(音)案所有做設(shè)計(jì)的都是聽(tīng)業(yè)主的方法，業(yè)主說(shuō)按當(dāng)時(shí)的情況我們不能有超高層，因?yàn)槲覀兊某杀舅悴幌聛?lái)，我們是唯一的一個(gè)我們不管的，我們就按照市長(zhǎng)想要的這個(gè)東西，市長(zhǎng)想要的改造這個(gè)地方的想法，最后已經(jīng)蓋起來(lái)了。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太快，當(dāng)年算不下帳來(lái)，未必兩年之后算不下帳來(lái)，它是個(gè)動(dòng)態(tài)。我們本身也是干開(kāi)發(fā)的，你要是一個(gè)設(shè)計(jì)單位他可能不信你，他說(shuō)你說(shuō)的沒(méi)有意義，最后我們一再說(shuō)我們拿出數(shù)據(jù)是動(dòng)態(tài)的，最后一定能算下帳來(lái)的，最后這個(gè)項(xiàng)目就起來(lái)了。

比如說(shuō)空間的變化、縱深的變化、樓棟形態(tài)的變化、樓動(dòng)間口率的變化，以及建筑造型和色彩的變化，加大間口率、覆蓋率，包括色彩，包括你在匯報(bào)時(shí)候的色彩規(guī)劃，從中觀、微觀、宏觀點(diǎn)綴，你就把你這一套東西，所有的東西你能說(shuō)明白。實(shí)際上跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，你不要說(shuō)很多，但是體系要清楚。

前面我也說(shuō)了，如果我們拿了什么樣容積率的情況我們會(huì)定那我們現(xiàn)在街區(qū)的間距到底是多大。如果基本上在3.5以上的容積率情況下，直接做交通是不可能的，還要把車(chē)開(kāi)進(jìn)去，實(shí)際上是根本算不下來(lái)的，這個(gè)我們給自己這樣的一個(gè)方法。包括如何在這么高密度的情況下，我們是每一塊你去看每一個(gè)規(guī)劃，除了是為了一定要抬高容積率，大部分要打開(kāi)的，比如說(shuō)有些地方不能完全圍合，包括怎么利用城市街區(qū)空間在高密度情況下怎么利用城市的這一塊來(lái)擴(kuò)大我們居民的活動(dòng)范圍，包括封閉的方案，一般咱們做完之后四側(cè)做店鋪，不然不能算帳，哪一側(cè)是能打開(kāi)的，哪一側(cè)不能打開(kāi)的，這都給相應(yīng)的規(guī)定。包括在這么高的容積率情況下，我們核心的不受日照影響到的有多大，哪一塊是架空，哪一塊不是架空，這個(gè)都給相應(yīng)規(guī)定。如果到達(dá)4.0的情況下，公建配套是不是跟地下結(jié)合，因?yàn)槊芏忍吡?，這種情況怎么來(lái)做，都有相應(yīng)的規(guī)定。

剛才大家也討論原地文化的記憶。我們基本上是這樣，如果拿一個(gè)村子，只要有50年，就必須得給人家，我們規(guī)定是50年，或者30年，30年改革開(kāi)放的時(shí)候，好像那個(gè)事情還說(shuō)不太明白，50年就有很好的意思了，因?yàn)樗薪?jīng)過(guò)了兩代人的記憶，所以我們規(guī)定50年。那么什么是講故事？就是必須有歷史故事，要么有村落的故事，要么有一個(gè)工廠隨著國(guó)家興亡生產(chǎn)的故事，這個(gè)才保留，否則是不保留的。耿總剛才說(shuō)的祠堂是要保持。就包括大明宮，我們做“天下大觀”，那個(gè)是我們干的，這個(gè)就要求我們配合做大屋頂，確實(shí)是很成功的，那個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得也非常好。

這個(gè)是我們自己總公司在北京的三家店做的項(xiàng)目(見(jiàn)PPT)，這個(gè)實(shí)際上也是一個(gè)歷史的故事我們?cè)趺磥?lái)做。這個(gè)我不再往下細(xì)講。這個(gè)其中有這一大片是歷史名村不能動(dòng)的，后面是可以的動(dòng)。

再一個(gè)是降噪、防擾和防災(zāi)，你拿出來(lái)之后，總公司不能跟審圖一樣審方案，但是你要有要點(diǎn)，比如說(shuō)南北之間的距離，對(duì)視之間的距離多大，不能小于這個(gè)。因?yàn)槟銢](méi)有最后再有人給你平了，只能用要點(diǎn)性的來(lái)控制，否則你控制不住。即使在復(fù)合間距的情況下是多少，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)他不關(guān)心你商品房，不關(guān)心你回遷，上來(lái)就問(wèn)你間距是多少，那我們的回答非常簡(jiǎn)單，我們自己有控制，這個(gè)你放心，我們有要點(diǎn)，包括樓之間的斜向的對(duì)角間距到底是多少。還有防災(zāi)減災(zāi)在高峰的情況下，人流的疏散，我們有組團(tuán)的出入口和步行的出入口，要給相應(yīng)的規(guī)定。不能在這么高密度的情況下，還不給大量的公交站點(diǎn)。我們會(huì)依照這個(gè)要點(diǎn)，上來(lái)就管公交公私要站點(diǎn)的情況，包括城市支路，包括跟街頭綠地的關(guān)系，疏散避難場(chǎng)所的標(biāo)牌，這個(gè)我們都有相應(yīng)的規(guī)定。

還有就是長(zhǎng)久居住跟兒童空間。剛才朱會(huì)長(zhǎng)講得特別好，今年住博會(huì)的“明日之家”就是我們來(lái)做的，這就是給全國(guó)的一個(gè)示范。為什么我簡(jiǎn)單提一句這個(gè)呢？咱們現(xiàn)在從設(shè)計(jì)方面，包括開(kāi)發(fā)，因?yàn)?月1日也出了擔(dān)架電梯，這一條對(duì)全國(guó)影響還是很大的，就是什么情況下才叫擔(dān)架電梯？以前我們的理解就是放醫(yī)院的擔(dān)架。甚至我們?cè)趪?guó)外來(lái)看，不是天天都有病人，就是在應(yīng)急的時(shí)候怎么能打開(kāi)后備廂，怎么容忍我們的擔(dān)架是斜著放還是插著放，現(xiàn)在國(guó)家要出很多新的針對(duì)這一條技術(shù)措施，否則的話(huà)各個(gè)地方是無(wú)法執(zhí)行的。

那么這個(gè)里面我們實(shí)際上就是幾個(gè)：老年人生活的健康性、方便性和綜合性，室外適老無(wú)障礙進(jìn)行，甚至有老少同樂(lè)的環(huán)境空間。因?yàn)楦邔痈呙芏鹊那闆r下，兒童到底怎么來(lái)得到更多的玩?？臻g，有更多的外向型的空間？這個(gè)我們有相應(yīng)的文字性的規(guī)定。

后面這個(gè)是咱們今年建設(shè)部來(lái)做的明日之家2012年適老住宅，實(shí)際上有3個(gè)電梯是可以用的，最差的一個(gè)就是這個(gè)2.1米×1.1米，就是長(zhǎng)筒電梯，這個(gè)是沒(méi)問(wèn)題的，認(rèn)定是符合的。第二個(gè)是1.6米×1.5米，是符合的。還有800公斤的電梯，就是帶背箱，這個(gè)已經(jīng)生產(chǎn)出來(lái)了，是鈴木在生產(chǎn)，但是我們不能認(rèn)定一家做這個(gè)東西，在明年年初會(huì)出適應(yīng)性的標(biāo)準(zhǔn)。

這是我們中建在天津做的，應(yīng)該緊挨著天津新城，這是22平方公里，在一個(gè)海灣上做。我們借著這個(gè)事，就是剛才說(shuō)，為什么咱們?nèi)プ鲆患?jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候其實(shí)是很累的，你還要滿(mǎn)足政府唱高調(diào)這個(gè)事，我們借這個(gè)事往部里面申報(bào)了綠色規(guī)劃評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，之后市里面大力支持我們，領(lǐng)導(dǎo)出面的頻率高了，解決問(wèn)題的速度也明顯加快。實(shí)際上一級(jí)開(kāi)發(fā)是非常非常累，這里面主要解決幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)就是剛才朱會(huì)長(zhǎng)講的城市的地下空間，地下空間不是地庫(kù)，是城市地價(jià)大型管網(wǎng)空間。再有是分布型功能怎么來(lái)做，再有是城市綠化跟公共配套的角度到底怎么來(lái)做。實(shí)際上我們是想從這幾個(gè)方面給予有所新的突破。因?yàn)楝F(xiàn)在綠色生態(tài)園區(qū)示范區(qū)還有補(bǔ)貼，當(dāng)然不希望得到這個(gè)補(bǔ)貼，因?yàn)槟慊ǖ腻X(qián)那么多，但是也是希望從另一個(gè)角度抬升一個(gè)高度，希望能得到更多的，比如說(shuō)免一部分稅金，主要是想干這個(gè)事。

還有一個(gè)是我們的綠色規(guī)劃，就是體現(xiàn)住宅的更新。現(xiàn)在既有建筑更新，主要是幾個(gè)方面，一個(gè)是保溫節(jié)能，一個(gè)是設(shè)備管線(xiàn)。現(xiàn)在在北京做了一個(gè)試點(diǎn)，就是SI體系，我覺(jué)得做得還是挺好，但是這個(gè)還是有待進(jìn)一步去來(lái)深一部的深化。還有一個(gè)就是咱們經(jīng)常做的加層的改造，還有一個(gè)適老電梯，現(xiàn)在全國(guó)對(duì)適老電梯呼聲是極高的。為什么這次單對(duì)適老電梯做了一個(gè)課題，馬上還會(huì)發(fā)布一個(gè)相應(yīng)的措施。

我們現(xiàn)在既有住區(qū)街區(qū)的改造，幾個(gè)方面，一個(gè)是市政管線(xiàn)，一個(gè)是環(huán)境改造，一個(gè)配套服務(wù)，還有一個(gè)就業(yè)環(huán)境，還有一個(gè)交通。實(shí)際上咱們佳兆業(yè)做了這么多，基本上也是干這么幾個(gè)事。

還有爛尾樓，這個(gè)體系太大了，不是我們從技術(shù)角度能解決的，但是在這種情況下，應(yīng)該說(shuō)我們總公司基本上不弄這種事，我們干不了這種活，是專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事。

以上就是把我們現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的體系給大家介紹一下。最后用十八大一句話(huà)：“促進(jìn)生態(tài)文明，建設(shè)美麗中國(guó)。”

好，謝謝大家！

（本文根據(jù)會(huì)場(chǎng)速記稿整理，未經(jīng)本人審定）