朱中一：對(duì)進(jìn)一步做好城市更新問題的思考

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長   朱中一

對(duì)城市更新這個(gè)題目我很感興趣，我記得五年以前深圳招商地產(chǎn)召開的一次項(xiàng)目更新會(huì)議，我就參加了。后來我們房協(xié)曾先后分別與西安、鄭州、呼和浩特、昆明、南京地方政府一起，召開過5次舊城改造和城中村改造會(huì)議。剛才聽了佳兆業(yè)金總和耿總的發(fā)言以后，更加加深了我的認(rèn)識(shí)。下面，我結(jié)合對(duì)“十八大”報(bào)告的學(xué)習(xí)，談一下個(gè)人對(duì)進(jìn)一步做好城市更新問題的幾點(diǎn)思考。

一、 關(guān)于城市更新的指導(dǎo)思想問題

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化得到快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展改善了城市的面貌，其成績是有目共睹的。但是在前十幾年城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了兩個(gè)問題。一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化。當(dāng)然這個(gè)問題在深圳不存在，因?yàn)樯钲谠纫?guī)劃幾百萬人，現(xiàn)在常住人口已到了1400萬。但是，在全國不少城市是攤大餅式的發(fā)展，而被征地農(nóng)民和進(jìn)城的農(nóng)民工的權(quán)益沒有得到充分的保證。二是部分城市的城鎮(zhèn)化過度依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注重不夠。因此，十八大報(bào)告強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，并強(qiáng)調(diào)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化中要注重發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

在促進(jìn)“新四化”協(xié)調(diào)發(fā)展中，不少地方面臨著土地資源的稀缺和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)。所以在此時(shí)此地研究城市更新問題是非常必要的，佳兆業(yè)作為從收購爛尾樓起家的一個(gè)公司，長期從事城市更新，已積累了不少經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該好好總結(jié)推廣。十八大報(bào)告的一大亮點(diǎn)是“大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)”，努力建設(shè)美麗中國。其中有這樣一段話，就是：“要優(yōu)化國土空間開發(fā)格局。要按照人口資源環(huán)境相均衡、經(jīng)濟(jì)社會(huì)生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，控制開發(fā)強(qiáng)度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，給自然留下更多修復(fù)空間，給農(nóng)業(yè)留下更多良田，給子孫后代留下天藍(lán)、地綠、水凈的美好家園。”十八大報(bào)告的這些內(nèi)容，為我們今后的新區(qū)開發(fā)和舊城改造指明了方向。另外，在城市更新中，一定要維護(hù)好被拆遷居民的合法權(quán)益，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

今天我們在深圳開會(huì)，在深圳提農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化可能不符合實(shí)際，因?yàn)樯钲趲缀鯖]有農(nóng)業(yè)了。所以，在深圳這個(gè)地方，可能提促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展更現(xiàn)實(shí)一些，這里包括信息化和工業(yè)化深度融合，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)及房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。上面講的問題，涉及到城市更新的指導(dǎo)思想問題。

二、 關(guān)于城市更新的目標(biāo)問題

這也是我個(gè)人考慮的幾點(diǎn)，僅供大家參考。

第一是新型的工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化水平要明顯提高，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局要更加合理，現(xiàn)代科技手段和信息技術(shù)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)管理中得到廣泛的運(yùn)用，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施更加完善，綜合競爭實(shí)力顯著增強(qiáng)，輻射帶動(dòng)作用得到充分發(fā)揮。

第二是房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)及城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計(jì)民生，既是重要的民生行業(yè)，又是為各行各業(yè)提供生產(chǎn)場所和工作場所的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，滯后了會(huì)影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，過分超前了，會(huì)造成能源的浪費(fèi)，造成泡沫。而且，在征地和拆遷中，一定要切實(shí)保護(hù)好被征地的農(nóng)民與拆遷居民的合法權(quán)益。

第三是一定要堅(jiān)持保護(hù)性的開發(fā)。這個(gè)問題對(duì)深圳來說不突出，因?yàn)樗且粋€(gè)新型城市，但對(duì)全國來說，確實(shí)很重要。對(duì)于歷史文化遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝資源，該保護(hù)的要保護(hù)。有地方特色、民族特色的一些項(xiàng)目，該保護(hù)的要保護(hù)。否則，很可能通過更新，造成千城一面的情況。這方面，我們要借鑒歐洲一些國家保護(hù)性更新的經(jīng)驗(yàn)。

第四是生態(tài)文明建設(shè)得到明顯加強(qiáng)。這在我前面的講話內(nèi)容中已講到了，這是十八大報(bào)告的一大亮點(diǎn)，既是我們城市更新的指導(dǎo)思想，也是我們要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

第五是社會(huì)管理能力和公共服務(wù)水平要明顯提高，包括應(yīng)對(duì)突發(fā)事件和自然災(zāi)害的能力顯著提高?，F(xiàn)在，不少城市地下空間開發(fā)滯后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)老化，下一場大雨就很難疏通，這種情況應(yīng)盡快改變。

三、 城市更新中需要關(guān)注的幾個(gè)問題

為了把城市更新的事情做好，除了應(yīng)明確指導(dǎo)思想與目標(biāo)外，我認(rèn)為還應(yīng)關(guān)注這樣四個(gè)問題：

第一，一定要按照上級(jí)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃來實(shí)施。要嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的決策的規(guī)則和程序，堅(jiān)持決策的科學(xué)化和民主化原則，重大項(xiàng)目要堅(jiān)持專家咨詢、社會(huì)公示和聽證制度。涉及到拆遷和征地的，要切實(shí)維護(hù)和保護(hù)好被拆遷者和被征地者的合法權(quán)益。這方面，正、反兩方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)不少。這里，我舉一個(gè)成功的例子，上海黃浦區(qū)露香園路地塊在制定拆選方案時(shí)，多次征求群眾意見，加上補(bǔ)償?shù)轿?，房源選擇多樣，雖涉及4100余戶居民，118家單位，但大家都比較滿意。

第二，像深圳這樣的大城市，在更新中要以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)為重點(diǎn)，注重發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)。要注重提升城市功能，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭能力，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射帶動(dòng)作用。

第三，要科學(xué)界定中心城市與邊緣城市的功能分工和協(xié)作，同時(shí)要疏解大城市中心區(qū)的人口壓力，控制開發(fā)強(qiáng)度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)良的城市發(fā)展格局。

像深圳這樣的城市，常住人口已有1400萬，就這么多土地。今后的更新與發(fā)展，就要考慮與香港的關(guān)系、與惠州和東莞的關(guān)系。深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)怎么布局更加合理，使其既能實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，又能進(jìn)一步提高競爭力，還能疏散中心區(qū)的人口。

第四，堅(jiān)持以人為本，完善住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的環(huán)境。這里包括完善住房供應(yīng)體系問題、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更新的小區(qū)要和公共交通規(guī)劃相銜接，大城市要先發(fā)展公共交通，減少居民的出行成本等問題。同時(shí)，要加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的供水、排水、污水處理，供熱、供氣等公共設(shè)施的建設(shè)，凡規(guī)劃確定的住宅小區(qū)的公共設(shè)施必須與住房同步建設(shè)和交付使用，還有改善老年人的居住養(yǎng)老條件和社區(qū)養(yǎng)老環(huán)境等問題。