王一旻：AECOM五年來城市更新的設計與思考

AECOM中國區(qū)建筑設計執(zhí)行董事   王一旻

說到城市更新，目的就是要提升城市的整體品質。我們希望的目標，以前一搞就是要搞一個地標，后來就不是搞地標了，就要搞名片，這問題就大了，要搞文化。剛才又說到記憶，這實際上都是名片。我們一見面，不認識人，一看抬頭。那看城市也是一樣，像維多利亞灣，這是世界級的，大家都認識。包括廣州大運會的時候就很出彩，為什么把會場搞在珠江，但是這就是讓世界認識廣州的機會。

我們這幾年總結了很多東西，經(jīng)濟片區(qū)、經(jīng)濟地位是有很大的關系。自然的山水，像我們后海、海岸城現(xiàn)在就很好，但是有了它以后，如果把山水拉近了，這是非常得到利用的東西。文化的主題是要挖掘和弘揚的，綜合的業(yè)態(tài)，這是開發(fā)商要運用，怎么共同尋找的東西。后面這三條：有機的組織、體驗的空間，標識的建筑，這些加起來有政府管的，有自然的，一加起來之后，這樣做下來才會形成城市的流線。佳兆業(yè)也是呈現(xiàn)給大家的又一張名片。即使我們要環(huán)保，但是我們未來新的東西，耿總講了，我們以后有更廣闊的前景，那個廣闊的前景，我們廣闊的前景現(xiàn)在要和東京比，我們還有距離呢，這個廣闊的前景我們要升級的，并不是我們要蓋樓蓋多的問題，是我們要升級的問題。

一談到經(jīng)濟大的問題，就感覺特別的貧乏，沒有知識，不敢說話。但是它可以作為我們的依據(jù)，就是深圳的總體規(guī)劃，國家三個經(jīng)濟中心之一。然后深圳我們拿到的項目，一個就在這個地方(見PPT)，他們都屬于城市副中心的位置，這個就能支撐我去設想。

一個項目剛開始的時候，我到底該找多少個團隊，世聯(lián)、中原都找來行不行，這個是很復雜的一個事情。所以，這個里面操作的時候，那我一個開發(fā)商自己的團隊，我們佳兆業(yè)已經(jīng)有非常專業(yè)化的一個體系了，但是我們現(xiàn)在找過來把他們管理起來，這可能有能力。

講幾個案例。星河雅寶，是在探索中前進。這個項目開始是在六年前，這個項目波折非常大，它這七塊都是工業(yè)用地，但是有一塊地是給了有配套指標，就是1號地，把配套宿舍集中起來就集中到這塊地，剩下的有酒店，做寫字樓，都想好了。星河的力量也是挺強的，把很多的政府各部門和設計團隊都整合起來了，應該說第一責任人還是星河的整合能力不夠強。大家積極態(tài)度還是有的，我們之間是有的?，F(xiàn)在這1號地動工已經(jīng)定了，現(xiàn)在又停了，事實上已經(jīng)都在動了，但是很坎坷，其實比較亂。這是我們最早六年前講的“雙塔”，但是后來蓋的時候不能蓋“雙塔”。做到最后大家沒有一個統(tǒng)一的方向，這個地方到底是什么，到最后這個廣場，實際上這個廣場最后是我們自己做的，再加上費用問題，一上來就整合這么多單位，怎么給設計費、怎么簽合同。尤其一開始的時候，誰也不知道哪個工作量有多少。

這是現(xiàn)在這個總圖(見PPT)這就是施工圖，前兩天也發(fā)了施工圖，開工了。政府也最后給條活路，把這塊地的性質給了住宅，變成了居住，然后這個項目又回來，但是最后的規(guī)劃又變了。這是一期施工圖，不算最后這個地標的話，這是兩棟寫字樓和一個商業(yè)COCOPARK，現(xiàn)在基本上是這樣的(見PPT)，我前兩天去考察了一下。

龍崗紅荷的這個事，叫一次次柳暗花明。一開始人家是看了雅寶的項目。找到我們的時候，大家就著這個要點，他這個要點是已經(jīng)批的要點。找的我們做，然后世聯(lián)和中原都提供了怎么做的方法，但是比較保守，還是龍崗區(qū)舊城區(qū)的感覺，看到規(guī)模就應該這樣嗎，就是很不甘心的感覺。這個時候正巧了，政府也在搞城市更新單元，做了大運北區(qū)以后，發(fā)現(xiàn)了大運南區(qū)三條地鐵線這么好的位置，結果他們就在做大運南的規(guī)劃。然后我們跟政府商量，我們要加入，要他們聽到我們的聲音，然后一起討論。最后，最好在城市更新單元設計的時候，也把我們這個反映進去。然后最后變成詳細藍圖的時候，這個東西一落實，因為開發(fā)商有自己的想法，我這幾塊地，每個地批點商業(yè)，每個地批點住宅，這個蓋起來不像個樣子。然后想著把3條線利用起來搞都市中心，就是想利用這個價值。這個事情，我們是反正給了錢就干，能不能行，第一次找政府就說了。后來情況慢慢就在變化，這個是跨街搞平臺(見PPT)，把人往二層放。實際上韓國和日本，基本上把一代公交往地下放，一層跑車。韓國是一層沒車，地下地鐵跑。它那個寫字樓特別高的密度，周邊的路卻很小，它全部在地下，非常長的通道，就跟機場一直走到這兒一樣。這些方法很多，因人而異，我覺得我們現(xiàn)在做成平臺的辦法，像海岸城這種是比較便宜的，假如沒有這種平臺，一下班就一鍋粥，現(xiàn)在下班步行的全走平臺，底下全走車。當時也在想地下這么多車庫要整合起來，但是當時因為開發(fā)商我的車庫怎么樣跟你連接，就這些問題沒有協(xié)調好，最終沒實現(xiàn)。后來我們在星河項目的時候，我們做地下環(huán)道，終于批了，但是你要找出口的時候，規(guī)劃不讓你找出口，那么這個環(huán)道又是沒有價值了。所以星河最后的情況，地下車庫是整合的，但是出口在直路上。現(xiàn)在這個嘗試也之只能在你的地里能夠做，也很復雜的。

另一個是都市式街區(qū)，學術界都喜歡做街區(qū)，他說你看那歐洲的街區(qū)多好啊。其實這個事情搞得好多二、三線城市，唐山、青島全搞街區(qū)，車都走不了。比方說綠色生態(tài)，你這樓這么高怎么綠色生態(tài)，這也是錯誤。我們今天的情況，就算我們未來要宜居，我們是人多地少的情況下，這時候就要講高效率。講高效率我們是跨街還是在地底下。生活不舒適，這時候才講利用自然空間，把它一對接，這個時候才顯得可貴。實際上這是個前提。這才真正的叫綠色生態(tài)可持續(xù)。

我們這個匯報政府的時候，我一定把有可能性的，只要未來有可能性的我全考慮進去說未來的事，這才是說未來的方式。

樓高沒關系，你看我這1號一期的地都不是很高，到了以后未來的地都很高。因為未來的KKMALL已經(jīng)很高了，如果龍崗作為一個副中心，所以說可以想像，這么有想像力的事情。

我現(xiàn)在要做的是要有很絢的廣場，然后把幾個商業(yè)整合起來。尤其是我們在這個廣場上做一些街區(qū)。其實規(guī)劃部門張局也覺得，你這城市空間要分布，甚至在后來互動的時候還想出了辦法，還想能不能以后我們城市廣場和商業(yè)一起打包作為一個出讓去掛牌拍賣，就不只是土地拍賣，能不能是城市空間這樣。因為現(xiàn)在的廣場產權不知道是誰的，就是這個經(jīng)營權算誰的，這么好的廣場不能經(jīng)營它，這有好多的問題。規(guī)劃部門有時候想也著急，他們各部門又在牽制。

從路對面過來的時候，要跨過一個平臺，不能壓抑，進口的時候非常高，連接體的時候會比較低。

實際上龍崗在以前找英國的AA一起搞城市設計的時候，不斷在探討土地增厚的理念，這個理念實際上就是我們大家在說的一個事，就是要跨街平臺，跨街商業(yè)，跨街居住連橋，利用了很多案例，包括上海經(jīng)貿旁邊這個平臺。包括這種平臺就是越做越大(見PPT)，其實我們在做這個的時候搞過幾次專家評審會，大家不是說該不該做的問題，都是說怎么做好的問題，深圳也不斷在進步，跨街商業(yè)也是有產權的。

包括這里提到12號線，本來三條線都在這個地方，當時開發(fā)商提出，我給你讓一條道，你可以從這兒走?，F(xiàn)在這塊地已經(jīng)在設計了，是要讓出一條道，因為下面有一個地鐵站，這樣地下的商業(yè)街就可以形成了。以及地下商業(yè)，那地下商業(yè)的產生又歸誰？提出了一系列的問題?，F(xiàn)在韓國的地下商業(yè)，從來我沒聽人夸過韓國，但是韓國的地下商業(yè)做得非常好，品質又高，這個錄像找不著，我回頭拷給你們。

這個是二層的輕軌、廣場、地面(見PPT)，然后是地下一層是商業(yè)，再往下一層是地下環(huán)道。

龍崗區(qū)是很想把這個事做成，地下環(huán)道方案也出來了，最后卡在誰去做市政規(guī)劃，這些道路改線什么的，就這些事情我們龍崗的張局真想把這間事促成，但是他要成為“張市長”可能才容易。到我們佳兆業(yè)一塊合作的時候，這個事可能又推過去了。

實際上這個過程中有些東西只能是暢想，但是有些東西開發(fā)商確實得到很需要的東西。他把他這7塊地，首先是跨街商業(yè)解決了，然后他提供給社會開放的空間解決了，然后把環(huán)線商業(yè)占用城市空間的問題解決了。包括把這部分的商業(yè)置換到這里去(見PPT)，有些地方做小街區(qū)，有的地方提供商業(yè)。紅色的就是現(xiàn)在一期，這個一期施工圖也發(fā)了。我們做的這個事，好象有一點看不到頭，但是也不斷的有一些成果讓你看到。

當時策劃公司提的，最后還是做成一個底盤，一個住宅，搞得我們也很沮喪。最后我們說這個地方不能搞得這么爛，實際上開發(fā)商接受了。未來的連橋和街區(qū)，把城市的十字路口最堵的事，最后通過街區(qū)把人疏散掉，這個街區(qū)變成很有活力的街區(qū)了。就是現(xiàn)在的街區(qū)，只要是住宅底下的街區(qū)長得都一個樣，就是說你一定要它做得就好象蓋了很多年一樣的，而且是就像旗艦店一樣的，這就是街區(qū)的感受(見PPT)。蔣書記發(fā)言很給力的，他說我們的視野一定要放高、放開才能去做這個事。

售樓處的室內設計，僅室內設計就500平方米，一起開會，每一個會我們都參加，無論如何我們多不平衡。(笑)

在現(xiàn)在這種項目，經(jīng)常城市更新碰到的情況，項目都非常的大，非常的綜合的時候，AECOM有很大的優(yōu)勢，但是現(xiàn)在發(fā)揮不是很好。本來它在中國區(qū)有很多的專業(yè)，但是這兩個項目進展到現(xiàn)在沒有充分運用到AECOM的資源。

在后面這幾個項目，我們在整合上就探索一條路出來，這是吉林南部新城項目(見PPT)，在整個地指標不變的情況下，把綠化的綠帶進行側移。同時綠化帶兩側做公建，中間做綠化，這個就充滿了活力。

這是最近在做的一個項目，這個是在半道上，就是福州市，我怎么做這個項目的定位，首先國家對福州有一個定位，叫海峽西岸經(jīng)濟區(qū)。然后福州的規(guī)劃里有一個幾中心，它是八中心。這些項目整體打造起來之后，這又是一個進出福州的門戶，是每個經(jīng)過的人會認識福州，是這么一個概念。又是一個奧特萊斯的概念，實際上是政府給一個支持，你們必須得建奧特萊斯。

這個項目值得說的是，包括上一個項目，實際上我們是一開頭就把城市設計、景觀、建筑全部一起來做，但是你找四個團隊不是貴嘛，但是在項目的前期，參加前期的互動。前期差不多的時候，后期我全部建筑來做。專業(yè)人員都是按時間算成本，需要多少次就算多少次費用，這樣成本很少，這樣我們又投入了專業(yè)隊伍，其實在7、80萬搞幾次專業(yè)活動，如果兩個月的時候，100萬到120萬是能做的。這個過程中大家就會探索出一條路來，然后AECOM品牌也會讓大家認識到。

福州這個項目，甲方每次來，甲方和他的顧問，都是一起來的，因為要多專業(yè)的人，必須得高手來，低手就不要來了，高手來了一起在項目開始就討論。城市設計的、街道的、景觀的，剛才這個草圖就是我們總監(jiān)是AECOM的總監(jiān)，一個老外，就在這里兩天，把它畫得非常細，就是一起工作的方式。

這個是三亞水居巷(見PPT)，又是延續(xù)這個工作方式。這個項目，實際上三亞展示給世界的不可能只是自然資源和亞龍灣，所以這個點我們給它的定位就是叫做國際游艇港，一片區(qū)要把三亞的品質做出來。這個項目就是拆遷開發(fā)，開發(fā)商都絕望的時候，政府發(fā)現(xiàn)這個地方太重要了，支持了一下，才把拆遷搞完了。你要面對未來的三亞，你要負責任，還要有熱情，但是只要我們的愿望是一致的，是好的話，我們可以非常理直氣壯地做這個事，不用鬼鬼祟祟地做這個事情。最后是把中心做一個廣場，相當于都市的廣場，把人引進來。引進來了24小時開放的中心，既是商業(yè)的中心，又是廣場中心。然后酒店，三棟公寓，必須是運作下來，要能夠賣的。住宅，這是賣的。水族館和餐飲結合起來，就是水族餐廳、海底餐廳的這樣一個概念。然后高度是限高180米，這里面既有商業(yè)，又是24小時市民能穿過的地方。就是只要到三亞，就肯定會來這里。因為亞龍灣是沒有碼頭的，所以這個地方的品質肯定會提起來。現(xiàn)在三亞叫第二居所的時候，人們肯定會在那里待幾個月，那他就肯定需要這個東西。

語無倫次說了一些，謝謝大家！