??開發(fā)商的一番“魔幻”操作,令業(yè)主驚呆了。
??原本好好的一個(gè)高檔小區(qū),通過竣工驗(yàn)收后,開發(fā)商竟擅自在樓棟之間的公共綠地上開挖出一個(gè)數(shù)米深的“大坑”, “魔幻”般將負(fù)一層變成了地面一層。不僅是此,開發(fā)商還以鋼筋混凝土墻體在 “坑”底隔成一個(gè)個(gè)獨(dú)立花園小院。開發(fā)商如此操作的原因在于,這些花園小院成了地下負(fù)一層儲(chǔ)藏室庭院。
??這一咄咄怪事,就發(fā)生在海南省三亞市高檔小區(qū)——鳳凰水城D區(qū)(又名“翠屏·鳳凰海岸”)。這個(gè)位于三亞城市中心區(qū)與新城區(qū)發(fā)展主軸核心位置的高檔洋房小區(qū),如今均價(jià)達(dá)4萬元/平方米。
??“開發(fā)商這樣操作,就是想把儲(chǔ)藏室作為住宅商品房對(duì)外銷售?!比齺嗻P凰水城D區(qū)業(yè)主收房時(shí)表示,整個(gè)樓棟沒有“長(zhǎng)高”,自己購買的房屋均變成了“+1”樓。
??對(duì)于開發(fā)商的行為,小區(qū)業(yè)主向三亞市12345政府服務(wù)熱線、綜合行政執(zhí)法及資規(guī)等有關(guān)部門進(jìn)行了反復(fù)投訴。雖然開發(fā)商開挖行為被當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)部門認(rèn)定為違法建設(shè),但綜合行政執(zhí)法部門卻犯了難:推倒混凝土鋼筋結(jié)構(gòu)的圍墻容易,但數(shù)米深的“大坑”怎么處理呢?
??高檔小區(qū)被開挖多個(gè)“深坑”
??從2020年上半年開始,位于三亞市城市中心區(qū)與新城區(qū)發(fā)展主軸核心位置的高檔小區(qū)——鳳凰水城D區(qū)業(yè)主,陸陸續(xù)續(xù)到小區(qū)來收房入住。
??但業(yè)主拿到房鑰匙后,總感覺哪里不對(duì)勁?!拔覀冃^(qū)樓房基本上是五六層高洋房,我買的是3樓的房子,結(jié)果從下往上數(shù),我家的房子怎么就成了4樓了?”9月8日,業(yè)主黃大海向中國房地產(chǎn)報(bào)記者講述了收房的情形。他說,順著陽臺(tái)往下一看,只見“一層”的公共綠地上建起了一個(gè)又一個(gè)獨(dú)立小院。
??不單單是業(yè)主黃大海發(fā)現(xiàn)了這個(gè)情況,小區(qū)其他業(yè)主也察覺到了這一異常,“肯定是開發(fā)商做了什么手腳,以達(dá)到某種目的?!?/p>
??黃大海等業(yè)主通過有關(guān)渠道,要到了三亞鳳凰水城D區(qū)項(xiàng)目的報(bào)建規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖等資料。將小區(qū)現(xiàn)狀與報(bào)建規(guī)劃圖紙一對(duì)照,證實(shí)了開發(fā)商并沒有按規(guī)劃審批要求施工。根據(jù)規(guī)劃審批的總平面圖上顯示,每?jī)蓷潣侵g的空地應(yīng)為公共綠地(或公共活動(dòng)區(qū)域),且公共綠地規(guī)劃±0.00海拔高度為7.4米,僅比小區(qū)一層高度(海拔高度8.5米)低1.1米。
??“這是什么意思呢?”黃大海等業(yè)主告訴記者,簡(jiǎn)單地說,按照有關(guān)部門規(guī)劃審批,小區(qū)樓與樓間公共綠地只是略低于一層地面高度?!艾F(xiàn)實(shí)情況是,整個(gè)公共綠地已經(jīng)被開發(fā)商開挖至負(fù)一層高度。也就是說,公共綠地與負(fù)一層儲(chǔ)藏室地面持平。”業(yè)主對(duì)此規(guī)模浩大的工程感到很吃驚:開挖那多土方,被開發(fā)商運(yùn)到哪里去了呢?
??“開發(fā)商這樣做,目的是什么呢?”記者問。黃大海等業(yè)主直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者,開發(fā)商的意圖很明顯,公共綠地開挖取土下降高度與原本負(fù)一層的儲(chǔ)藏室持平,儲(chǔ)藏室變成了一個(gè)個(gè)帶獨(dú)立庭院的“商品住宅”,將來可以變相對(duì)外銷售,撈取更大利益。
??“原本負(fù)一層的儲(chǔ)藏室搖身一變就成了一樓房間,且還帶獨(dú)立花園小院,肯定有人愿意購買?!卑凑拯S大海等業(yè)主說法,這些儲(chǔ)藏室如果變相當(dāng)成住宅戶型對(duì)外銷售,開發(fā)商至少要多掙數(shù)億元。
??另據(jù)黃大海等業(yè)主介紹,開發(fā)商在公共綠地上“挖坑”,是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后偷偷進(jìn)行的。
??開挖“深坑”被認(rèn)定違法建設(shè)
??“開發(fā)商這樣一番‘魔幻’操作,我們認(rèn)為是一個(gè)驚天騙局,嚴(yán)重?fù)p害了廣大業(yè)主合法利益?!睘榇?,三亞鳳凰水城D區(qū)業(yè)主整理了一份長(zhǎng)達(dá)50頁情況說明信,向三亞市12345政府服務(wù)熱線,以及市住建、自然資源和規(guī)劃局、綜合行政執(zhí)法等部門進(jìn)行投訴。
??鳳凰水城D區(qū)位于三亞市天涯區(qū)核心地段,屬于三亞市區(qū)高檔洋房社區(qū)之一,目前商品住宅均價(jià)達(dá)4萬元/平方米。中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到,按照?qǐng)?bào)建規(guī)劃,鳳凰水城D區(qū)洋房區(qū)都是地上5-6層、地下一層作為儲(chǔ)藏室的洋房,洋房總共25棟。
??據(jù)該小區(qū)業(yè)主代表稱,開發(fā)商在洋房取得竣工驗(yàn)收后,私自將每?jī)蓷澭蠓恐g的公共綠地向下挖開至負(fù)一層高度,并在其上建設(shè)私人小院,并意圖將地下一層的多個(gè)儲(chǔ)藏室打通、重建為住宅戶型,以進(jìn)行二次出售。
??“我也是做房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的,開發(fā)商這種在公共綠地開挖的違法建設(shè)行為,我從事房地產(chǎn)開發(fā)20多年聞所未聞?!比齺嗻P凰水城D區(qū)業(yè)主盧航珅告訴記者,這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主公共綠地權(quán)益,破壞了小區(qū)合理綠化建設(shè),損害了業(yè)主對(duì)儲(chǔ)藏室的權(quán)益,改變了洋房區(qū)容積率,嚴(yán)重違反建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)法律法規(guī)。
??自2020年上半年,業(yè)主便開始通過投訴、信訪等形式向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門反映情況。在業(yè)主不斷反映下,2020年12月三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局執(zhí)法人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查核實(shí),認(rèn)定三亞鳳凰水城D區(qū)“深坑”內(nèi)的圍墻花園建筑為違法建筑。
??該分局于今年1月26日出具的一份《行政處罰決定書》顯示,開發(fā)商三亞鳳凰新城實(shí)業(yè)有限公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證情況下,擅自在鳳凰水城D區(qū)G4、G5、G6、G7、G8、G9棟地下室建設(shè)6排共30處圍墻花園,建筑結(jié)構(gòu)為混凝土鋼筋結(jié)構(gòu),每處均高1.8米,其中24處長(zhǎng)19米,4處長(zhǎng)23米,2處長(zhǎng)28米。
??2月27日,開發(fā)商開始對(duì)圍墻花園的違法建筑進(jìn)行自拆,直至上述違建被全部拆除。三亞鳳凰水城D區(qū)業(yè)主表示,他們的訴求不僅是要求開發(fā)商拆除違法建筑,且要停止違法建設(shè)行為,對(duì)開挖的“深坑”進(jìn)行回填恢復(fù)原狀。但開發(fā)商在拆除上述違法建筑后,只是平整“坑”底,種上草皮和栽上樹木。9月8日上午,中國房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行走訪時(shí)也看到了業(yè)主口中所說的情景。
??“事實(shí)上,鳳凰水城D區(qū)違法建筑遠(yuǎn)不止執(zhí)法部門目前認(rèn)定的部分,10-13號(hào)樓也存在類似違建?!秉S大海等業(yè)主代表告訴記者,現(xiàn)在不是違法建筑概念,是開發(fā)商的違法建設(shè)行為還沒有得到制止。
??8月28日,三亞市自然資源和規(guī)劃局在給業(yè)主信訪答復(fù)意見書及給三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局的公函均載明,開發(fā)商三亞鳳凰新城實(shí)業(yè)有限公司在鳳凰水城D區(qū)項(xiàng)目綜合服務(wù)樓及二期A組團(tuán)項(xiàng)目存在擅自將4#-5#樓、6#-7#樓、8#-9#樓中間公共綠地開挖至負(fù)一層建庭院的行為,屬于違法建設(shè)。
??“作為規(guī)劃部門,我們已經(jīng)履行完了所有的程序,多次對(duì)開發(fā)商違法建設(shè)行為進(jìn)行了明確認(rèn)定。”三亞市自然資源和規(guī)劃局一相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,該局已將此事移交給綜合行政執(zhí)法部門,如何處理是行政執(zhí)法部門職責(zé)內(nèi)工作。
??執(zhí)法人員拿不準(zhǔn)“違法建設(shè)”
??開發(fā)商雖然自行拆除了“坑”內(nèi)的鋼筋混凝土等違法建筑物,但并沒有恢復(fù)原規(guī)劃的設(shè)計(jì)要求,即對(duì)被開挖的公共綠地進(jìn)行回填。
??“開發(fā)商企圖在原地進(jìn)行綠化,繼續(xù)保持地下一層為綠化地平線。”業(yè)主黃大海告訴記者,為此業(yè)主要求三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局繼續(xù)執(zhí)法,但天涯區(qū)分局執(zhí)法人員在“違法建筑”與“違法建設(shè)”概念上吃不準(zhǔn),需要 “查找法律條文”才能處理。
??9月8日下午,黃大海到三亞市資規(guī)局收取了信訪答復(fù)意見書。該答復(fù)意見書明確認(rèn)定開發(fā)商的上述行為屬于違法建設(shè)。
??雖然負(fù)一層花園小院的違法建筑被拆除,但這并非業(yè)主想要的結(jié)果,他們希望開發(fā)商能夠按照項(xiàng)目原規(guī)劃審批,對(duì)開挖的部位進(jìn)行回填、恢復(fù)原狀,徹底解決鳳凰水城D區(qū)違法建設(shè)問題。
??之后,業(yè)主代表黃大海當(dāng)著中國房地產(chǎn)報(bào)記者面兒,以電話溝通形式與三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局一王姓?qǐng)?zhí)法人員進(jìn)行了一番對(duì)話——
??業(yè)主:王隊(duì)長(zhǎng),下午有空嗎?我想(去天涯分局)找找您。
??王隊(duì)長(zhǎng):下午我在忙兒點(diǎn)事情。你們說的那個(gè)填土的事情,我們也正在想辦法看怎么處理,畢竟這個(gè)情況我們之前也沒有弄過,我們弄的都是(違法)建筑的東西多。像這種填土的問題,我們看怎么弄,在找一些法律條文,也正在咨詢當(dāng)中,我們的領(lǐng)導(dǎo)也到現(xiàn)場(chǎng)去看了。
??業(yè)主:但是現(xiàn)在開發(fā)商還在原地進(jìn)行違(法)建(設(shè))啊?另外(三亞市)資規(guī)局不是已經(jīng)發(fā)了文,對(duì)這個(gè)問題已經(jīng)認(rèn)定為違(法)建(設(shè))了嗎?
??王隊(duì)長(zhǎng):違建?你是說那些樹是違建嗎?
??業(yè)主:挖坑就是違建?。∈牵ňG化)標(biāo)高的問題,標(biāo)高的問題不是已經(jīng)確定了7.4米的高度了嗎?
??王隊(duì)長(zhǎng):對(duì)對(duì)……但它沒什么東西可以拆??!我們對(duì)這個(gè)土要看怎么弄,怎么找到法律條文處理,我們正在處理當(dāng)中。
??業(yè)主:不管是挖土也好,不管是拆也好,都是一個(gè)性質(zhì),都是沒有按規(guī)劃施工圖紙去做,沒有按圖施工,(我們)要求按圖施工效果。另外10-13號(hào)樓前面還有沒有拆掉的圍墻,不是已經(jīng)認(rèn)定了違建的嗎?
??王隊(duì)長(zhǎng):哦哦,是我跟你看過,是吧,我們也正在處理當(dāng)中,也正在走案子,回頭我們?cè)俅咭幌逻@個(gè)事情。
??業(yè)主:王隊(duì)長(zhǎng),但是你們不能總是說在處理,再說了5月份三亞市自規(guī)局已經(jīng)給你們?nèi)ズ耍f明了綠化標(biāo)高的問題。之前你現(xiàn)場(chǎng)對(duì)我說讓我們找自規(guī)局出具意見,然后你們就可以執(zhí)法,但是5月份給你們出具了意見,為什么還老是不執(zhí)法呢?
??王隊(duì)長(zhǎng):大哥,我不是跟你說了嗎?它沒有什么東西(可)拆。
??業(yè)主:不是要拆……
??王隊(duì)長(zhǎng):那填土誰來填嘛!
??業(yè)主:誰挖的誰填??!
??王隊(duì)長(zhǎng):所以我們要溝通,也要走程序??!問題是還要找法律條文來處理這個(gè)事情??!
??業(yè)主:那么(找)法律條文走到什么程度了?有沒有給開發(fā)商出具處罰書???
??王隊(duì)長(zhǎng):要怎么處罰?到底適用哪一條,我們也在考慮當(dāng)中,因?yàn)樗皇墙ㄖ?,你要我拆東西我們?cè)趺床??不能將兩棟樓都鏟平然后都填平回來吧?
??業(yè)主:該怎么填平就怎么處理,(這是)未按圖施工嘛,原來怎么設(shè)計(jì)的就怎么做嘛。
??王隊(duì)長(zhǎng):你不能這么說嘛!現(xiàn)在你要我怎么辦?
??業(yè)主:那你說怎么辦呢?
??王隊(duì)長(zhǎng):所以我們?cè)谙朕k法找法律條文來處理這個(gè)事情,正在處理當(dāng)中,我們不是不處理嘛!
??……
??業(yè)主:能不能給個(gè)時(shí)間呢?
??王隊(duì)長(zhǎng):沒辦法給你,這個(gè)事情也不會(huì)拖。
??業(yè)主:但是開發(fā)商還在(違法)施工,為什么開發(fā)商未取得建筑許可的情況下還在施工呢?
??王隊(duì)長(zhǎng):他們?cè)谧鍪裁礀|西嘛?
??業(yè)主:還在做地面硬化,還在施工啊!
??王隊(duì)長(zhǎng):那我馬上派人過去。(掛機(jī))
??那么,針對(duì)業(yè)主說法,開發(fā)商三亞鳳凰新城實(shí)業(yè)有限公司對(duì)此是怎樣的說法呢?9月29日上午,記者撥打了該公司一名甑姓負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式,但其沒有接聽記者電話;記者又以短信形式告知其采訪事宜。但截至記者發(fā)稿時(shí),對(duì)方?jīng)]有回應(yīng)。(應(yīng)受訪人要求,文中涉及業(yè)主均為化名)
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91460200760378022D 經(jīng)營狀況:注銷 注冊(cè)資本:16400(萬元)
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