??“我們簽署了為期兩年的租賃合同，現(xiàn)在還沒有到期就被要求清退?！?/p>

??7月中下旬，多名共享辦公品牌“DistrII辦伴”（以下簡稱“辦伴”）的租戶反映，他們陸續(xù)收到所在寫字樓持有者要求清退的通知，原因是他們承租的物業(yè)已長時間拖欠租金和其他相關(guān)費(fèi)用，有的已經(jīng)拖欠了3個月之久，此后，持有者給承租“辦伴”的租戶們下達(dá)了限期搬遷通知。而租戶們找到承租方“辦伴”，卻未得到明確的答復(fù)。目前，“辦伴”位于北京的所有共享辦公場所已經(jīng)停止運(yùn)營，所有租戶均被清退，所屬項目公司因登記住所無法聯(lián)系而被工商部門列入企業(yè)經(jīng)營異常名錄，而“辦伴”位于上海的寫字樓也曝出即將被持有者清退的消息。

??據(jù)悉，共享辦公品牌辦伴的母公司為上海堂堂加智造物業(yè)開發(fā)有限公司，作為一家即將赴納斯達(dá)克上市的企業(yè)，卻在提交招股書不到一年后，被爆出資金問題。

??“以目前的市場情況下，沒有項目能夠達(dá)到盈利。”堂堂加相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者直言，近年來公司一直在持續(xù)虧損中。“從疫情到現(xiàn)在我們已經(jīng)扛了三年，所有項目都在負(fù)債經(jīng)營?！?/p>

??虧損問題一直都困擾著共享辦公企業(yè)，重資產(chǎn)模式下基礎(chǔ)成本極高，再加上周轉(zhuǎn)率難以得到保證，曾經(jīng)“坐著數(shù)錢的包租公日子”一去不復(fù)返。

??隨著資本對靈活辦公空間行業(yè)的深入介入，行業(yè)內(nèi)競爭將加劇，靈活辦公空間行業(yè)格局將重新洗牌。隨著靈活辦公空間提供商之間的并購更加頻繁，中小型企業(yè)或?qū)⒅鸩酵顺鲂袠I(yè)，行業(yè)龍頭企業(yè)在整個行業(yè)的市場份額有望進(jìn)一步提升。

??在此背景下，“斷臂求生”就成了部分共享辦公企業(yè)唯一的退路。

??租戶遭遇停電、清退

??今年5月份開始，知名共享辦公運(yùn)營商品牌“辦伴”位于北京的寫字樓突遭清退，“辦伴”拖欠物業(yè)租戶款高至數(shù)千萬元的消息在圈內(nèi)掀起波瀾。

??先是“辦伴”位于北京區(qū)域的寫字樓租戶向中國房地產(chǎn)報記者反映，他們在和“辦伴”所屬的北京鑫辦伴科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“北京鑫辦公司”）租賃合同未到期的情況下，便被辦公所在地的持有者要求限期清退。

??“簽署了兩年的租賃合同現(xiàn)在還沒有到期，押金加上預(yù)繳的一部分租金共計10萬余元?！弊鈶敉跸枷蛴浾弑硎?，其辦公所在地位于北京朝陽區(qū)新城市廣場。

??2023年5月中旬，王霞突然收到“辦伴”管家的通知，表示北京鑫辦公司正與持有者新城市廣場所屬的北京金百聯(lián)創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司進(jìn)行談判，如果談判不成，租戶們將面臨被清退的風(fēng)險。

??5月31日，新城市廣場的“辦伴”租戶的辦公室突然出現(xiàn)了停電的情況，隨后租戶撥打報警電話，警察介入后，供電恢復(fù)，此時租戶們才得知，持有者停電是由于北京鑫辦公司欠繳了1萬多元的電費(fèi)，而持有者表示，繳清電費(fèi)就可以恢復(fù)供電。

??6月5日，他們收到了持有者的正式通知，通知書上寫道：鑒于北京鑫辦伴科技發(fā)展有限公司拖欠我司租金以及其他費(fèi)用，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，要求北京鑫辦公司于2023年6月11日前搬離租賃房屋并將房屋完整交還我司。

??對此，租戶們表示難以接受，紛紛要求北京鑫辦公司出具租賃解除協(xié)議，并退還相應(yīng)租金和押金。

??6月9日，北京鑫辦公司給租戶們出具了一份解約協(xié)議，并約定在6月30日前退換租金和押金，但租戶們表示，截至目前，他們都沒有收到退還相應(yīng)費(fèi)用。

??目前，“辦伴”在北京的運(yùn)營的共享辦公項目已經(jīng)全部停運(yùn)，相關(guān)人員也已經(jīng)解散。

??上海情況同樣不容樂觀，多個“辦伴”寫字樓的租戶向中國房地產(chǎn)報記者反映，他們于近期陸續(xù)收到了辦公所在地持有者的通知，由于上海辦伴科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海辦伴公司”）長期拖欠租金和相應(yīng)管理費(fèi)用，已經(jīng)和上海辦伴公司解除了相應(yīng)的租賃合同，要求租戶們限期搬離。

??上海張江微電子港的“辦伴”租戶張明告訴記者，“辦伴”給出了兩種解決方案，第一種是置換到其他“辦伴”的寫字樓，但租戶們有一定的顧慮，“如果搬過去沒多久，新寫字樓又要關(guān)張，那該怎么辦”。

??第二種方案則是直接將現(xiàn)有租金和押金平移給寫字樓所屬的持有者，這樣做的好處是省去了重新找寫字樓的時間和資金成本。不過，租戶們普遍擔(dān)心“辦伴”撤離之后，持有者沒有寫字樓運(yùn)營和管理能力。

??據(jù)租戶們不完全統(tǒng)計，目前“辦伴”所在的張江微電子港共享辦公品項目，欠租戶們的租金和押金共計200萬余元。

??7月31日，張江電子港的租戶們向記者表示，目前辦伴還沒有就租戶的安置問題和寫字樓持有者達(dá)成一致。

??上海晶品購物中心的“辦伴”租戶告訴記者，“辦伴”提出了三種解決方案：第一種是和持有者重新簽訂租賃協(xié)議，但需要重新繳納租金和押金，持有者給予一個月免租期；第二種則是搬遷到“辦伴”位于上海的其他辦公地；第三種是和辦伴解除租賃協(xié)議，并簽署解約協(xié)議前限期搬離，“辦伴”承諾90個工作日內(nèi)退還租戶相應(yīng)租金和押金。

??就“辦伴事件”等相關(guān)問題，記者致電晶品購物中心的持有者上海通安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者發(fā)送了聲明函，內(nèi)容顯示，晶品購物中心于2023年7月20日向上海辦伴公司送達(dá)了有關(guān)解除租賃合同的書面通知。對于“辦伴”的租戶，晶品購物中心在聲明函中表示，愿意在自身力所能及的范圍內(nèi)向承租人提供幫助。

??上海合生國際中心的“辦伴”租戶也面臨著選擇，要么和持有者簽訂新的租賃協(xié)議，要么在7月底之前搬離。

??就“辦伴租賃”的相關(guān)問題，記者致電上海合生國際中心寫字樓招商運(yùn)營部，相關(guān)工作人員表示，關(guān)于租金以及和上海辦伴公司方面的關(guān)系，暫不方便透露。

??記者通過“天眼查”查詢發(fā)現(xiàn)，北京海辦科技發(fā)展有限公司、北京鑫辦伴科技發(fā)展有限公司、北京數(shù)辦科技發(fā)展有限公司、上海上海辦伴科技發(fā)展有限公司等辦伴成員企業(yè)近期進(jìn)行了法定代表人變更。記者撥打官網(wǎng)預(yù)留的400咨詢電話，無人接聽。

??對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，企業(yè)突然變更法定代表人，可能是為了避免未來敗訴被執(zhí)行的時候，原來的法定代表人被限高，這也是為了逃避責(zé)任的做法。

??上海新閔律師事務(wù)所副主任劉福元律師向記者表示，如果企業(yè)有到期債務(wù)不能清償?shù)那闆r，時任的法定代表人可能要被限制高消費(fèi)，即使被限制，但根據(jù)需要還是可以變更。

??劉福元律師建議，租客應(yīng)當(dāng)起訴至法院，讓企業(yè)股東承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

??北京的“辦伴”租戶告訴記者，目前他們已經(jīng)正式向法院提起訴訟，要求北京鑫辦公司退還相應(yīng)租金和押金。

??從赴美上市到無奈退出

??據(jù)堂堂加官網(wǎng)介紹，共享辦公品牌“辦伴”的母公司AgiiPlus Group堂堂加集團(tuán)定位于面向快公司的敏捷辦公服務(wù)平臺，為企業(yè)客戶和樓宇持有者提供整合了SaaS工具和地產(chǎn)科技（Proptech）的一站式敏捷辦公解決方案。

??該集團(tuán)旗下包括MaxOffice堂堂辦公（敏捷化線上辦公數(shù)字服務(wù)平臺）、Spacii堂堂加智造（辦公樓宇更新與智慧運(yùn)維平臺）、Distrii辦伴（敏捷辦公空間運(yùn)營服務(wù)平臺）。

??堂堂加成立于2015年，創(chuàng)立元年引入華住集團(tuán)作為天使輪投資，2017年、2018年再完成2億元A輪融資和1.5億元A+輪融資。

??此后，堂堂加年開啟全國擴(kuò)張之路，2018年3月，Spacil堂堂加智造事業(yè)平臺成立，打造辦公存量資產(chǎn)更新運(yùn)維與智慧升級的物聯(lián)網(wǎng)平臺，隨后在2020年5月MaxOffice堂堂辦公上線。

??2022年9月，9月16日，堂堂加集團(tuán)AgiiPlus Inc.在美國證監(jiān)會(SEC)提交招股書，擬在美國納斯達(dá)克IPO上市，其股票代碼擬為AGII。

??最新一版的招股書顯示，Distrii辦伴線下已進(jìn)駐全球2個國家、7個城市、60多個辦公空間。

??據(jù)悉，堂堂加收入主要來源于三個部分，分別為辦公空間租賃和運(yùn)營收入、裝修和智能建筑技術(shù)收入、經(jīng)紀(jì)和企業(yè)服務(wù)收入，其中，辦公空間租賃收入占比超過80%。

??目前看來，堂堂加集團(tuán)的近況并不好。堂堂加相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者坦言，近年來公司一直在持續(xù)虧損中，沒有項目能夠到達(dá)盈利。

??堂堂加集團(tuán)在招股書上表示，由于疫情等多方因素的影響，自2020年開始，“辦伴”項目的出租率開始出現(xiàn)下滑，從2022年底的85%下滑至目前的75%，與此同時，堂堂加的租金收繳變得越發(fā)困難。

??上述負(fù)責(zé)人直言，因為公司的租戶主要以中小微企業(yè)為主，受大環(huán)境影響，租戶數(shù)量在持續(xù)減少，直接導(dǎo)致了空置率的增加，整個租賃市場的收入普遍下滑20%~30%。

??由于“辦伴”的項目多數(shù)來自于疫情前，盈利測算也是基于當(dāng)時的市場情況。因此，多方因素之下，導(dǎo)致公司的運(yùn)營成本持續(xù)上升，成本和收入之間出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。

??招股書顯示，2020年、2021年兩個財政年度，堂堂加的收入分別為3.57億元、4.59億元，相應(yīng)的凈虧損分別為2.28億元、2.91億元。截至2022年 6月 30日，凈虧損人民幣1.29 億元。

??據(jù)上述負(fù)責(zé)人透露，截至目前，辦伴的出租率已經(jīng)下降到70%左右。

??從去年開始，“辦伴”便開始和項目所在地持有者展開溝通，期望在租金、租約進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，上述負(fù)責(zé)人表示，“大部分持有者給到一些降租和免租期支持，這樣我們可以持續(xù)經(jīng)營下去。但有些持有者站在自身商業(yè)角度來考慮，沒有作出相應(yīng)調(diào)整，這就導(dǎo)致一部分辦伴項目無法持續(xù)經(jīng)營?！?/p>

??該負(fù)責(zé)人告訴記者，目前“辦伴”現(xiàn)存差不多40多個項目，等平移等收尾工作完成，公司預(yù)計將保留差不多30個左右的項目。

??堂堂加在招股書中表示，不確定的經(jīng)濟(jì)前景導(dǎo)致客戶需求疲軟，也導(dǎo)致向客戶租賃新辦公空間的平均時間拉長，為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)和不確定性，公司在 2022年4月30日至9月30日期間削減了約18%的員工。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，“辦伴”出現(xiàn)上述問題，主要在于運(yùn)營層面出現(xiàn)了收不抵支的情況，主要原因是在于之前收房的時候環(huán)境比較好，但近幾年受大環(huán)境影響，其收入難以維持。

??此外，資本市場不景氣，也使得堂堂加無法通過融資的方式來獲取持續(xù)的資金支持。

??行業(yè)變化加劇

??高力國際相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，今年以來有部分共享辦公企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了違約的情況，但也有共享辦公企業(yè)想積極進(jìn)入市場。

??以WeWork為例，今年，WeWork計劃在上海開業(yè)3個共享辦公項目，其中位于武漢企業(yè)天地1號社區(qū)項目和上海國際傳媒港社區(qū)已經(jīng)相繼開業(yè)。今年年內(nèi)，WeWork在北京的好世界商業(yè)廣場社區(qū)共享辦公項目也計劃開業(yè)。

??第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級董事及主管簡可向記者表示，行業(yè)受挫、新冠疫情、經(jīng)濟(jì)放緩以及地緣政治的不確定因素猶存，導(dǎo)致租賃需求疲軟，以及不斷增加的新供應(yīng)（年內(nèi)一線城市供應(yīng)預(yù)計500萬平方米），意味著當(dāng)下以及未來一段時間內(nèi)寫字樓的空置水平仍將在相對高位。

??作為承租方，行業(yè)仍在不斷經(jīng)歷洗牌，運(yùn)營表現(xiàn)欠佳或資金鏈不足以支撐未來一段時間發(fā)展的企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐甚至退租，但同時也有正在擴(kuò)張并尋求性價比的同行運(yùn)營商積極洽談和接盤。

??作為辦公空間提供商，品牌之間的運(yùn)營模式、策略各異，不同城市、不同區(qū)位表現(xiàn)也不盡相同，例如較為核心地段、定位清晰的項目運(yùn)營情況較穩(wěn)定，其對應(yīng)的租戶韌性也較強(qiáng)，一線城市整體情況優(yōu)于二線城市。不同品牌和項目的運(yùn)營模式也不同。

??共享辦公的興起，讓職場人士對辦公空間有了更多選擇，也在一定程度上改變著寫字樓市場的競爭態(tài)勢?；谶h(yuǎn)程辦公科技的支持，很多企業(yè)的員工希望在混合辦公模式下工作，即靈活選擇辦公室、居家或者第三方空間。近年來共享辦公市場方興未艾，提供專業(yè)辦公空間和相關(guān)服務(wù)。

??共享辦公曾在2018年至2019年迎來一波熱潮，其中也有不少企業(yè)跟風(fēng)入市，經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的收縮、疫情的“黑天鵝”，直到五年后的今天，需要項目迎來了續(xù)租的節(jié)點(diǎn)——潮水退去，生存下來并且運(yùn)營情況依然良好的并不多，也是專業(yè)和用心經(jīng)營的服務(wù)商。

??簡可表示，當(dāng)下，共享辦公和商務(wù)中心、“二房東”與包租公司之間的界限也愈加模糊，雖然在某些特征和服務(wù)上有重疊，但各類產(chǎn)品都有差異優(yōu)勢，也能將“地產(chǎn)+科技+服務(wù)靈活運(yùn)用”。因此，對于共享辦公，只是中國辦公市場的后來者，是租戶的額外選擇，有利于盤活存量資產(chǎn)，例如國企持有的閑置物業(yè)，若尋找一些專業(yè)運(yùn)營商進(jìn)行托管也不失為一大解決方案。

??簡可認(rèn)為，靈活辦公空間的租戶組合里有相當(dāng)比例的小微企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技公司，因此，對仍在積極擴(kuò)張或者想要進(jìn)入共享辦公市場的企業(yè)而言，應(yīng)權(quán)衡風(fēng)險、清晰定位、注重服務(wù)，而非跟風(fēng)盲目擴(kuò)張、或只成為空間的“搬運(yùn)工”。企業(yè)應(yīng)清楚了解市場現(xiàn)狀、研判需求方向，再進(jìn)行布點(diǎn)決策。

??（應(yīng)受訪者要求 文中 王霞、張明均為化名）