[中房研協(xié)]2021年11月典型城市二手住宅市場(chǎng)分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。

??一、 二手住宅相關(guān)政策 

??11月，二手住宅相關(guān)政策重點(diǎn)集中在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治、加強(qiáng)房企資金監(jiān)管等方面，綿陽(yáng)要求買賣雙方辦理存量房交易資金監(jiān)管；無錫計(jì)劃“十四五”期間，新房、二手房成交均價(jià)年波動(dòng)幅度控制在合理區(qū)間；深圳發(fā)布二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，要求房源信息真實(shí)完整，繼續(xù)規(guī)范二手房市場(chǎng)秩序；三亞市、?？谑幸蟠媪糠可鲜行杞?jīng)過房源核驗(yàn)；西寧市嚴(yán)禁利用學(xué)區(qū)房概念炒作房?jī)r(jià)，目前政策調(diào)性仍以穩(wěn)為主要導(dǎo)向。

??二、 典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  成交面積環(huán)比顯著提升

??11月，典型城市二手住宅成交面積合計(jì)765.8萬(wàn)平方米，較上月增加27.7%，絕對(duì)額增加166.3萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，典型城市整體成交量均有明顯回升；從同比數(shù)據(jù)來看，成都較去年同期有所增加，其余典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為121.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11.6%，較去年同期減少54.9%；北京成交面積107.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加27.4%，同比減少30.8%；重慶、天津、武漢、南京、廣州、成都成交量分布在52萬(wàn)至88萬(wàn)平方米之間；其余城市成交量均未超過33萬(wàn)平方米，其中，成交量最低的為青島，為17.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加56.7%，同比減少64.2%。

??2.2  廈門、青島成交套數(shù)列典型城市末兩位

??11月，十三個(gè)典型城市二手住宅共成交8.5萬(wàn)套，典型城市成交套數(shù)較上月均有所增加；成都同比上漲，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的下滑。從具體城市來看，上海成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.5萬(wàn)套，環(huán)比增加12.3%，較去年同期減少53.4%；北京成交套數(shù)為1.2萬(wàn)套，環(huán)比增加27.0%，同比減少31.3%；天津、重慶分別成交0.99萬(wàn)套、0.96萬(wàn)套；南京、武漢、廣州、成都成交套數(shù)分布在0.5萬(wàn)-0.8萬(wàn)套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.4萬(wàn)套，其中，廈門成交套數(shù)最少，為1697套，環(huán)比上漲29.7%，較去年同期下降51.5%。

??2.3   二手住宅銷售價(jià)格持續(xù)下跌

??2.3.1   鄭州環(huán)比跌幅位列首位

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，11月，重慶二手住宅銷售價(jià)格與上月持平，其余典型城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均有不同程度的下滑。上海、合肥環(huán)比下跌0.1%；其余城市跌幅分布在0.2%-0.7%之間；鄭州環(huán)比下降0.6%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高8.1%；其次廣州、上海同比漲幅分別為6.9%、6.7%；其他城市同比漲幅均在4.7%以下；青島、鄭州二手住宅價(jià)格同比分別增加1.4%、1.3%，居典型城市末兩位。

??從定基指數(shù)的角度來看，除鄭州外，其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于上年12個(gè)月平均價(jià)格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價(jià)格10.9個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海分別高于上年平均價(jià)格10.7%、9.4%；深圳、成都、南京、合肥、重慶均高于上年平均價(jià)格5個(gè)百分點(diǎn)以上；鄭州二手房銷售價(jià)格低于上年平均價(jià)格0.1個(gè)百分點(diǎn)，位列典型城市末位。

??2.3.2   各類戶型價(jià)格較上月均有明顯回落

??從結(jié)構(gòu)上看，11月二手住宅交易市場(chǎng)上，三種戶型價(jià)格漲幅整體均現(xiàn)回落，從具體城市來看，重慶90平方米以下戶型價(jià)格及90-144平方米戶型價(jià)格較上月微增0.1%，上海、合肥小戶型價(jià)格與上月持平，其余城市小戶型價(jià)格均有下滑；合肥、武漢、南京中等戶型價(jià)格與上月持平，其余城市中等戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌；北京144平方米以上戶型價(jià)格微增0.1%，青島大戶型價(jià)格與上月持平，其余城市大戶型價(jià)格均有明顯下滑。

??三、 二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   新建商品住宅成交總量出現(xiàn)回暖

??11月，典型城市新建商品住宅成交面積為1032.0萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲9.1%，絕對(duì)額較上月增加86.1萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.74倍，具體來看，上海二手房成交面積是新房成交面積的1.78倍；北京、廈門二手房成交面積均是新房成交面積的1.24倍；重慶二手房成交面積是新房成交面積的1.19倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對(duì)額來看，武漢新房成交面積最高，達(dá)到121.8萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.56倍；成都、青島、天津新房成交面積分別為112.7萬(wàn)平方米、104.4萬(wàn)平方米、100.5萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.47倍、0.17倍、0.84倍；其余城市新房成交量均未超過97萬(wàn)平方米；廈門新房成交面積最少，為15.0萬(wàn)平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.93倍，絕對(duì)額較新房成交套數(shù)少0.63萬(wàn)套。

??3.2  新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??11月，北京、上海新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲，深圳與上月持平，其余典型城市環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)下跌，具體來看，北京環(huán)比指數(shù)較上月提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，位列典型城市首位；上海環(huán)比增加0.2%；其余城市跌幅分布在0.2%-0.8%，武漢較上月下跌0.8%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價(jià)格較去年同期均有提高，但漲幅進(jìn)一步收窄。其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.0%；其次為廣州，同比上漲6.3%；其余城市同比漲幅均不高于5.4%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長(zhǎng)2.4%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個(gè)典型城市新房?jī)r(jià)格均顯著高于上年平均價(jià)格，但漲幅繼續(xù)縮小，其中，漲幅最大的為重慶，較上年平均價(jià)格提高9.8個(gè)百分點(diǎn)；廣州定基價(jià)格指數(shù)位列第二，高于上年平均價(jià)格9.3個(gè)百分點(diǎn)；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于上年平均價(jià)格的3.7%、2.1%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，上海、北京三種戶型價(jià)格都有所上漲，其他城市中，成都小戶型價(jià)格與上月持平，其余城市小戶型及中等戶型價(jià)格均有所下滑；深圳144平方米以上大戶型價(jià)格漲幅突出，成都、武漢大戶型價(jià)格與上月持平，其余城市大戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌。

四、 總結(jié)

??本月，城市層面政策繼續(xù)圍繞規(guī)范二手房交易市場(chǎng)秩序展開，從加強(qiáng)資金監(jiān)管、完善二手房交易價(jià)格參考機(jī)制等角度入手，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：綿陽(yáng)要求買賣雙方辦理存量房交易資金監(jiān)管；無錫計(jì)劃將新房、二手房成交均價(jià)年波動(dòng)幅度控制在合理區(qū)間；深圳發(fā)布二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)；三亞市、?？谑屑訌?qiáng)房源核驗(yàn),進(jìn)一步完善二手房交易價(jià)格參考機(jī)制；西寧市嚴(yán)禁利用學(xué)區(qū)房概念炒作房?jī)r(jià)。目前雖然政策底凸顯，但政策效應(yīng)的顯現(xiàn)存在一定的時(shí)滯性，市場(chǎng)仍處于震蕩調(diào)整階段，筑底仍需時(shí)間。

??從成交量來看，隨著政策面的“糾偏”，信貸環(huán)境改善，前期積累的需求開始釋放，典型城市二手住宅成交規(guī)模出現(xiàn)回暖，由于上月基數(shù)較低，11月二手住宅成交面積環(huán)比增加近三成。各典型城市成交量較上月均有不同程度的上漲，但整體仍明顯低于去年同期。從具體城市來看，深圳結(jié)束“七連跌”后首次回升，環(huán)比上漲超過三成，同比低于去年同期近六成；成都成交量漲幅突出，環(huán)比增加近1.8倍，同比漲幅超過七成。同期新房市場(chǎng)成交總量環(huán)比增加近一成，多數(shù)典型城市新房成交量明顯提升，上海、鄭州、重慶、合肥新房成交量較上月有所下滑。總體來看，11月二手房成交面積是新房成交面積的0.74倍。

??在前期各方嚴(yán)控政策的作用下，二手住宅報(bào)價(jià)持續(xù)松動(dòng)，11月二手住宅銷售價(jià)格延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下滑，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)跌。從具體城市來看，重慶與上月持平，其余典型城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下跌，且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，鄭州二手房銷售價(jià)格環(huán)比跌幅居首；整體而言，11月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅顯著，同比漲幅繼續(xù)收窄。