新時(shí)代我國(guó)住房政策步入轉(zhuǎn)型——2016年以來(lái)住房政策及實(shí)踐評(píng)述

??中國(guó)住房制度改革始自于1978年鄧小平同志關(guān)于住房問(wèn)題的談話。經(jīng)過(guò)近40年的實(shí)踐，形成了住房商品化、社會(huì)化，以住房市場(chǎng)化為主體，低收入人群由政府提供保障為輔助的住房消費(fèi)、供應(yīng)格局，及其相應(yīng)的制度政策體系。城鎮(zhèn)居民住房得到長(zhǎng)足改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展擴(kuò)張，對(duì)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大作用。但各種矛盾也在快速積累，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高負(fù)債，以及由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和不可持續(xù)；保障房覆蓋面不夠，低收入、夾心層矛盾突出；房地產(chǎn)過(guò)度金融化，住房成為投資對(duì)象，造成炒房投機(jī)的普遍存在；高房?jī)r(jià)拉大居民財(cái)富差距并抬高社會(huì)運(yùn)行成本。

??2016年，中央開(kāi)始進(jìn)行住房制度性調(diào)整。5月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出建立購(gòu)租并舉的住房制度，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的政策理念。2017年10月，中共十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。據(jù)此，中央層面出臺(tái)了一系列政策措施。

??各地在貫徹落實(shí)中央部署的過(guò)程中，一方面將政策細(xì)化，另一方面根據(jù)“因城施策”的授權(quán)，針對(duì)本地的實(shí)際情況，一些城市開(kāi)始在住房制度改革上做出新的探索。

??總體看，我國(guó)住房政策進(jìn)入到一個(gè)新的轉(zhuǎn)型期。

??一

??中央明確“房住不炒”的政策定位，地方緊抓“四限”強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控

??2016年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和外部環(huán)境出現(xiàn)一些重大變化和挑戰(zhàn)，中央始終保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，在2017-2020年的兩會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等重要會(huì)議上多次重申，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2020年10月，十九屆五中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！胺孔〔怀础背蔀槭奈迤陂g我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)。

??地方層面，2016年同樣變化巨大。在經(jīng)歷連續(xù)兩年的樓市低迷后，商品房高庫(kù)存問(wèn)題凸顯。2015年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將“去庫(kù)存”列入2016年全國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。為了完成去庫(kù)存目標(biāo)，中央和地方紛紛從供需兩端出臺(tái)措施，棚戶區(qū)改造、貨幣化安置政策最為突出。在政策刺激下，上半年全國(guó)樓市高歌猛進(jìn)，去庫(kù)存效果明顯。資金推動(dòng)下，市場(chǎng)持續(xù)升溫，“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)猛漲，北京、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)一天內(nèi)房?jī)r(jià)多次跳漲等現(xiàn)象，樓市泡沫化風(fēng)險(xiǎn)加劇。在此背景下，下半年各地紛紛展開(kāi)多輪調(diào)控。僅9月30日至10月8日國(guó)慶期間，全國(guó)就有包括北京、天津、蘇州、南京、廣州、武漢等在內(nèi)的19個(gè)城市出臺(tái)或升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施，全國(guó)樓市新一輪調(diào)控周期開(kāi)啟。

??明確“房住不炒”的定位后，加入“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”城市也越來(lái)越多。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2019年6月，全國(guó)已有137個(gè)城市出臺(tái)了“四限”政策，重要一二線城市及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)三線城市基本得到覆蓋。且在2019年7月中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”以后，仍陸續(xù)有城市加入“四限”政策行列，部分重點(diǎn)一二線城市甚至在原有“四限”政策基礎(chǔ)上進(jìn)行多次調(diào)控升級(jí)。除此之外，地方還從規(guī)范預(yù)售制度、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓等多個(gè)方面，多種手段落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)“房住不炒”。值得注意的是，盡管近幾年房地產(chǎn)政策在松緊程度上有過(guò)幾次結(jié)構(gòu)性微調(diào)，但在“房住不炒”政策基調(diào)下，地方在“四限”政策調(diào)整上始終保持審慎。

??2016年中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，隨后又明確是政策的定位，意義重大?！胺孔〔怀础笔呛暧^經(jīng)濟(jì)政策的定位，針對(duì)高房?jī)r(jià)高地價(jià)凸現(xiàn)住房的財(cái)富功能成為投資炒作的對(duì)象、房地產(chǎn)過(guò)熱積累金融風(fēng)險(xiǎn)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展這一突出問(wèn)題，要求不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，防止、化解房地產(chǎn)泡沫，調(diào)整、平衡房地產(chǎn)、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。“房住不炒”是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的定位，要求通過(guò)各種政策調(diào)節(jié)，遏制樓市過(guò)熱，遏制住房成為投資炒作對(duì)象，鼓勵(lì)、保障住房的合理消費(fèi)，規(guī)范開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、居民、地方政府的行為?！胺孔〔怀础边€是我國(guó)住房制度設(shè)計(jì)的定位，它強(qiáng)調(diào)住房要回歸其本來(lái)的居住功能屬性，強(qiáng)調(diào)住房是基本民生，是保證家庭、社會(huì)穩(wěn)定的基石。住房政策的設(shè)計(jì)必須從保障基本民生推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展出發(fā)，處理好社會(huì)政策與經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)系，處理效率與公平的關(guān)系，使所有的房子都是用來(lái)住的，所有的人都有房子住，實(shí)現(xiàn)住有所居。“房住不炒”具有重要的政策轉(zhuǎn)折意義，提出了住房政策再定位的課題，開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型之路。

??二

??房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向因城施策轉(zhuǎn)變，地方逐漸承擔(dān)主體責(zé)任

??2017年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控，釋放了支持地方調(diào)控向精細(xì)化方向轉(zhuǎn)變的信號(hào)。

??此后，中央層面的多次會(huì)議、多個(gè)文件予以強(qiáng)調(diào)、完善，進(jìn)一步明確因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，城市政府承擔(dān)主體責(zé)任。2020年7月，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，對(duì)實(shí)施因城施策提出了堅(jiān)持“問(wèn)題導(dǎo)向、快速處置”的新要求。

??以往我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以中央為主，統(tǒng)一政策，通過(guò)調(diào)整貸款利率、稅收、增減供地、甚至目標(biāo)口號(hào)式實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)波動(dòng)頻繁，政策和市場(chǎng)博弈非常激烈。提出“因城施策”后，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“一刀切”、地方限購(gòu)“一刀切”等做法開(kāi)始改變，由“打壓-松綁-打壓”做法逐漸走向精細(xì)化，“因城施策”、“一城一策”的調(diào)控機(jī)制初步形成。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

??第一，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻率大幅提高。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)尚不足百次，但2017-2019年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已分別達(dá)到250次、450次和620次，2020年因年初突發(fā)新冠肺炎疫情影響，全國(guó)樓市陷入一段時(shí)間停擺期，但全年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)仍然達(dá)到489次。

??第二，調(diào)控內(nèi)容更具指向性。不僅“四限”政策在適用區(qū)域、適用人群等方面有了更細(xì)節(jié)的要求，而且房地產(chǎn)調(diào)控已延伸至土地出讓條件、資金監(jiān)管、市場(chǎng)交易規(guī)范、企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)管理等相關(guān)領(lǐng)域。

??第三，調(diào)控差異化日益顯現(xiàn)。比較典型的如：區(qū)域內(nèi)或同一個(gè)城市內(nèi)，針對(duì)不同企業(yè)、不同購(gòu)房人群，實(shí)施差異化信貸、限購(gòu)及限售政策；熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控持續(xù)加碼，人口外流嚴(yán)重的三四線城市出臺(tái)政策救市等。

??“因城施策”的提出和逐步成形，標(biāo)示著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的機(jī)制再造，構(gòu)成政策轉(zhuǎn)型的政策操作機(jī)制。由于我國(guó)幅員遼闊，地域、城市之間，自然條件不一，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度不一，人口流入流出不一，有一二三四線的劃分，因而居民的住房狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有較大的差別。從提高政策的可行性和精準(zhǔn)度、提高政策效果看，在中央統(tǒng)一政策目標(biāo)的前提下，因城施策、一城一策，是合理的也是必然的選擇。目前有了一個(gè)好的起步，也收到了良好的效果。從未來(lái)看，調(diào)控工作將是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，合理分權(quán)，精準(zhǔn)施策，“因區(qū)施策”“因盤(pán)施策”“因人施策”應(yīng)成為常態(tài)。

??三

??發(fā)育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度

??2016年國(guó)務(wù)院決定加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)行購(gòu)租并舉。2019年底，住建部提出了政策性租賃住房的概念，選取沈陽(yáng)、南京、杭州等13個(gè)城市，進(jìn)行完善住房保障體系試點(diǎn)，重點(diǎn)是發(fā)展政策性租賃住房。同政府主導(dǎo)推動(dòng)、由政府或公共機(jī)構(gòu)所有、統(tǒng)一分配管理的公租房不同，政策性租賃住房是在政府政策引導(dǎo)下，由市場(chǎng)主體投資建設(shè)，堅(jiān)持誰(shuí)投資、誰(shuí)所有，是一種市場(chǎng)行為和市場(chǎng)產(chǎn)品。政策性租賃住房以小戶型、低租金的房源為主，主要面向大城市中的非戶籍常住人口和新落戶新就業(yè)大學(xué)生群體。至此，租賃住房包含了三個(gè)部分：市場(chǎng)性租賃房、公租房和政策性租賃住房。

??中央部委及地方各級(jí)政府從供給端和需求端展開(kāi)了一系列探索，發(fā)育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)政策目標(biāo)落地。

??1、各地相繼出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具體政策

??2017年7月，住建部等九部門(mén)選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)人口凈流入城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。地方發(fā)展住房租賃市場(chǎng)行動(dòng)由此開(kāi)啟。北京、上海、蘇州、大連、長(zhǎng)沙、西安、青島、東莞、太原、溫州、長(zhǎng)春、南昌、西寧、重慶等地相繼跟進(jìn)，制定相關(guān)的實(shí)施方案和政策措施。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、加大對(duì)符合條件的企業(yè)金融及財(cái)稅支持、加大住房租賃用地土地供應(yīng)、鼓勵(lì)利用存量建設(shè)用地和房地產(chǎn)新建改建租賃住房等是地方發(fā)展住房租賃市場(chǎng)重要內(nèi)容。

??如，長(zhǎng)沙市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作實(shí)施方案的通知》，相關(guān)政策包括：（1）明確一批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)，按照市場(chǎng)化方式培育專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)；支持國(guó)有企業(yè)和政府平臺(tái)公司組建住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)具備條件的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。（2）鼓勵(lì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，對(duì)住房租賃企業(yè)、住房租賃項(xiàng)目提供信貸支持。（3）盤(pán)活存量房源。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房和國(guó)企閑置房屋等改建為租賃住房。（4）分類(lèi)安排租賃住房用地。根據(jù)租賃住房年度建設(shè)任務(wù)和建設(shè)計(jì)劃有序安排用地供應(yīng)。

??杭州市在積極推進(jìn)政策性租賃住房試點(diǎn)工作中，將藍(lán)領(lǐng)公寓納入政策性租賃住房范疇，并且同中國(guó)建設(shè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，引導(dǎo)更多市場(chǎng)主體參與政策性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

??上海于2017年7月以“只租不售”模式推出全國(guó)首宗租賃住房用地，截至2020年9月，已累計(jì)出讓108幅租賃用地，成交規(guī)劃面積總量超700萬(wàn)平方米，位居全國(guó)首位。純租賃用地與競(jìng)自持地塊相比土地價(jià)格較低，降低了企業(yè)的拿地成本，且推出的純租賃用地布局基本在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、商務(wù)密集區(qū)、交通樞紐附近，屬于租賃需求旺盛的地區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。

??僅2018年，全國(guó)就有北京、上海、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、黑龍江、江蘇、浙江、山東、河南、湖北、廣東、四川、陜西、青海、寧夏等17個(gè)省份將“租購(gòu)并舉”寫(xiě)入地方政府工作報(bào)告。截至2020年底，全國(guó)已有30個(gè)省市自治區(qū)出臺(tái)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策文件?！白赓?gòu)并舉”住房制度的構(gòu)建正加速推進(jìn)。

??2、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

??支持住房租賃需求主要表現(xiàn)在資金支持和權(quán)益保障兩個(gè)方面。

??2018年12月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除操作辦法（試行）》，首次將住房租金納入附加扣除項(xiàng)，明確納稅人在主要工作城市沒(méi)有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可以按照以下標(biāo)準(zhǔn)定額扣除：直轄市、省會(huì)（首府）城市、計(jì)劃單列市以及國(guó)務(wù)院確定的其他城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1500元；除第一項(xiàng)所列城市以外，市轄區(qū)戶籍人口超過(guò)100萬(wàn)的城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1100元；市轄區(qū)戶籍人口不超過(guò)100萬(wàn)的城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月800元。

??除此之外，部分地區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況，相應(yīng)出臺(tái)了類(lèi)似財(cái)政補(bǔ)貼、房屋租賃優(yōu)惠、區(qū)域或城市間住房公積金互認(rèn)互貸等鼓勵(lì)性政策。

??在權(quán)益保障方面，各地著手制定、頒布租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策安排。2017年7月，廣州出臺(tái)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》提出，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。這也是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”首次出現(xiàn)在地方正式文件中，隨后，杭州、成都、鄭州、沈陽(yáng)、成都、武漢等地在制定發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有關(guān)政策中，均加強(qiáng)了對(duì)承租人的權(quán)益保障，保障范圍覆蓋落戶、教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等多個(gè)方面。

??除廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)試點(diǎn)城市以外，近年來(lái)，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、無(wú)錫、常州、天津、揚(yáng)州等地也紛紛從租房落戶等方面推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。在構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房制度發(fā)展方向指引下，推進(jìn)落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”正逐漸成為地方鼓勵(lì)和支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。

??2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。盡管當(dāng)前各地在準(zhǔn)入門(mén)檻、保障范圍等方面標(biāo)準(zhǔn)不一，但“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”仍是新時(shí)代住房市場(chǎng)發(fā)展大潮。

??3、啟動(dòng)財(cái)政金融支持，REITs進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)

??2018年4月，合肥市出臺(tái)《合肥市促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金管理辦法》，成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)租賃市場(chǎng)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)類(lèi)政策的城市。政策意在通過(guò)地方財(cái)政資金的引導(dǎo)作用，構(gòu)建政府支持、市場(chǎng)運(yùn)作的政策體系，逐步完善租賃運(yùn)營(yíng)體制。

??2019年7月，財(cái)政部、住建部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》，首批試點(diǎn)城市確定為：北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都等16城。2020年，天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、寧波、青島、南寧、西安8城也正式加入試點(diǎn)城市行列。通過(guò)強(qiáng)化財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度的做法在越來(lái)越多的城市得到應(yīng)用。

??2017年10月，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”在深交所獲批。此后，保利地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園等房企相繼跟進(jìn)發(fā)行數(shù)單大規(guī)模住房租賃類(lèi)REITs，REITs在住房租賃領(lǐng)域取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??2018年4月，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

??“重購(gòu)輕租”，是這些年來(lái)我國(guó)住房政策的一大特點(diǎn)，也是一大問(wèn)題，雖然有自發(fā)的民間房屋租賃活動(dòng)，但沒(méi)有制度層面的設(shè)計(jì)和考慮，缺少政策的支持和引導(dǎo)。導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后，租賃供給結(jié)構(gòu)較為單一，一些人口流入量較大的城市租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范。無(wú)論從城市化的農(nóng)民進(jìn)城、人口向都市圈積聚、人才流動(dòng)，還是從個(gè)人成長(zhǎng)過(guò)程的就業(yè)流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)能力的漸次提升，在居住問(wèn)題上只有購(gòu)買(mǎi)一種途徑顯然是不合理的，特別是面對(duì)大城市居高不下的房?jī)r(jià)，也必然是行不通的，只會(huì)加劇住房矛盾。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住宅有效供給，特別是有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給，建設(shè)配套設(shè)施完善的租賃社區(qū)，可以有效解決人才和新市民的居住問(wèn)題，增強(qiáng)其安全感、幸福感和獲得感，還有助于削減房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的。提出構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，是我國(guó)住房制度的重大改革，將改變住房的體系結(jié)構(gòu)，增加住房保障的方式，是解決城市居民住房困難、緩解房?jī)r(jià)與收入矛盾的重要探索，也構(gòu)成了住房政策轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要支點(diǎn)。

??四

??加大建設(shè)力度，擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍

??隨著中央確立“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度發(fā)展方向，保障性住房更加受到重視，其政策和實(shí)踐都出現(xiàn)了一些變化。

??1、人才住房成為地方保障房體系的重要組成部分

??自2017年武漢推出“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)”“百萬(wàn)校友資智回漢”計(jì)劃，打響了“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的第一槍以來(lái)，城市“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”已持續(xù)四年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，僅2019年，全國(guó)就有超160個(gè)城市發(fā)布各種類(lèi)型的人才政策。而在各地人才政策中，“人才住房”始終牢牢占據(jù)重要地位。

??所謂“人才住房”，是指政府提供政策支持，限定套型面積、租售價(jià)格和租售條件，面向符合條件的各類(lèi)人才配租配售的住房。出售的人才住房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，租金、售價(jià)較同區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品有較大幅度優(yōu)惠（多數(shù)城市掌握在市場(chǎng)價(jià)的60%）?！叭瞬抛》俊钡幕I集，一般有這樣幾種方式：一是政府出資建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)；二是利用多種形式改造既有房屋，如改造升級(jí)城中村的出租房；三是鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有存量國(guó)有土地投資建設(shè)；四是通過(guò)市場(chǎng)化方式投資建設(shè)，如在商品房項(xiàng)目中預(yù)留一定比例的人才住房；五是發(fā)放住房補(bǔ)助，由資助對(duì)象在市場(chǎng)上自行購(gòu)房或租房。各個(gè)城市為使人才住房落地，都制定了比較詳細(xì)的政策方案，就人才對(duì)象的界定、房屋的籌集和使用、人才住房的管理、實(shí)際配售配租的操作流程等，做出規(guī)定。

??以深圳為例。

??2016年8月，深圳發(fā)布《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》，提出“人才住房”的概念。

??2017年10月，發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出引導(dǎo)“城中村”通過(guò)綜合整治開(kāi)展規(guī)?；赓U。

??2018年5月，《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》確認(rèn)棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，主要通過(guò)拆舊建新的方式，由各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目住宅除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理。就目前深圳開(kāi)展的棚改項(xiàng)目來(lái)看，實(shí)施主體大部分為國(guó)企，政府加國(guó)企的搭配。

??2019年4月，《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》面向社會(huì)征求意見(jiàn)。

??實(shí)施?才安居政策以來(lái)，全市共面向華為、騰訊、富士康等4100家企業(yè)，定向配租?才住房近7 萬(wàn)套，惠及超過(guò)15萬(wàn)人。鼓勵(lì)企業(yè)利用自有用地建設(shè)?才住房，共新增住房約2.2萬(wàn)套。同時(shí)，發(fā)放人才安居貨幣補(bǔ)貼，以“租、售、補(bǔ)”結(jié)合解決人才的住房問(wèn)題。

??2、共有產(chǎn)權(quán)住房全面推廣，與保障性租賃住房組成新時(shí)代住房保障體系供應(yīng)主體

??2007年，淮安市首創(chuàng)了與市場(chǎng)接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式。隨后，江蘇、北京、上海、深圳、成都、黃石等地相繼加入“共有產(chǎn)權(quán)住房”改革試點(diǎn)行列，但因種種問(wèn)題未能得到全國(guó)推廣。

??2017年9月，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，充分肯定了北京、上海在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房方面取得的積極成效，提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的重要內(nèi)容。

??2018年6月，廣東省印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策。7月，煙臺(tái)市提出試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，明確購(gòu)房人共有2年后可增購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)。

??2018年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018-2020年）》提出，鼓勵(lì)有條件的城市結(jié)合實(shí)際探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問(wèn)題。使共有產(chǎn)權(quán)住房模式加速向全國(guó)推廣。

??截至2020年底，全國(guó)已有北京、上海、南京、廣州、深圳、佛山、珠海、西寧、大連、青島、無(wú)錫、煙臺(tái)、茂名、佛州、濟(jì)南等地出臺(tái)了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)政策，多個(gè)城市推出了共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。北京已有25個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目入市（截至2020年10月），并明確共有產(chǎn)權(quán)住房不可轉(zhuǎn)為商品房，北京也由此成為共有產(chǎn)權(quán)住房政策調(diào)控力度最大的城市。

??3、調(diào)整擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍

??在中央層面，2018年5月，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》明確指出，要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭(zhēng)用3—5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

??2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議相繼提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。

??在地方層面，多數(shù)城市著手對(duì)保障性住房政策做出調(diào)整。

??深圳明確啟動(dòng)新一輪房改，2018年8月，發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，提出按照市場(chǎng)商品房40%左右，?才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占20%左右的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保 障、租購(gòu)并舉的“4+2+2+2”住房供應(yīng)和保障體系。

??繼把人才納入住房保障范圍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有90%以上的城市將外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障范疇。蘇州提出加快完善城鎮(zhèn)住房保障體系，確保進(jìn)城落戶農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民同等享有政府提供基本住房保障的權(quán)利；住房保障實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，因地制宜增加公共租賃住房實(shí)物供給，穩(wěn)步擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障覆蓋面。實(shí)施精準(zhǔn)保障，重點(diǎn)保障環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務(wù)行業(yè)進(jìn)城落戶農(nóng)民住房需求。福州、青島等地將新就業(yè)職工、進(jìn)城務(wù)工人員列入住房保障對(duì)象范疇。

??一些地方通過(guò)政策引導(dǎo)建設(shè)政策性商品房，用于住房保障。海南2020年3月提出發(fā)展安居型商品住房。相關(guān)文件規(guī)定安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷(xiāo)售，限定銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房；銷(xiāo)售價(jià)格按照房?jī)r(jià)收入比不超過(guò)10倍，或者不超過(guò)當(dāng)?shù)厣唐纷》渴袌?chǎng)均價(jià)的60%掌握。到年底已有10個(gè)安居型商品住房項(xiàng)目開(kāi)工，共計(jì)開(kāi)建9756套。

??綜合起來(lái)看，擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍已成為地方住房政策調(diào)整的趨勢(shì)。人才住房明顯擴(kuò)大了住房保障的范圍。關(guān)于人才的界定，各個(gè)城市會(huì)有一些差異，有的城市還細(xì)分了類(lèi)型，但總體看，其基礎(chǔ)線一般定在大學(xué)本科以上學(xué)歷、國(guó)家二級(jí)以上技師資格和當(dāng)?shù)丶毙璧膶?zhuān)業(yè)性人員。從理論上說(shuō)，人才住房把所有全日制本科以上高校畢業(yè)生包含在內(nèi)，雖說(shuō)政策目標(biāo)是吸引人才，但就住房政策而言實(shí)質(zhì)上將住房保障對(duì)象從以往的低收入者延展到屬于中等收入人群的社會(huì)各類(lèi)人才。而在高房?jī)r(jià)地區(qū)，在大城市，這部分人又確實(shí)屬于在市場(chǎng)上解決居住問(wèn)題有困難的夾心層。共有產(chǎn)權(quán)房、政策性租賃房，則增加了保障性住房的供應(yīng)品種和靈活性，同時(shí)也有運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制在擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍條件下增加政府承受力的考量。這其中，地方有許多創(chuàng)新，值得認(rèn)真總結(jié)。

??我國(guó)現(xiàn)行的住房制度的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化，以住房市場(chǎng)化供給為主體構(gòu)建住房體系，多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)普通商品住房。加大建設(shè)力度，增加品種，擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了對(duì)現(xiàn)行住房制度的重大調(diào)整，也構(gòu)成了住房政策轉(zhuǎn)型的核心內(nèi)容。

??五

??集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市增加土地供應(yīng)，土地政策調(diào)整建構(gòu)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

??2017年8月，原國(guó)土資源部、住建部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案的通知》，將北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市列為開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。雖然在此之前北京、上海已有過(guò)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的嘗試，但政策的出臺(tái)，意味著利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房具有可行性、可推廣性。

??2019年，福州、南昌、青島、?？?、貴陽(yáng)獲批，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市由13個(gè)擴(kuò)容至18個(gè)。

??2020年1月，新《土地管理法》正式施行，刪除了原有的“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的條件和程序，并允許使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。這是新《土地管理法》的一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，賦予了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的合法性。

??以北京市為例。

??北京市2011年開(kāi)始工作。截至2016年底，先后啟動(dòng)了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村（351地塊）、朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村（021地塊）、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬(wàn)套、總面積約110萬(wàn)平方米的租賃住房。這些項(xiàng)目主要面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、外來(lái)務(wù)工人員出租，或由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格，整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。

??2017年11月，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏棉D(zhuǎn)租，不得改變土地用途。此外，對(duì)集體租賃住房項(xiàng)目選址條件、申報(bào)主體、運(yùn)營(yíng)模式等也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。并提出2017年-2021年，北京市將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房的目標(biāo)任務(wù)。此后，北京市又圍繞集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目先后出臺(tái)多項(xiàng)管理政策，并積極探索市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，通過(guò)一次性補(bǔ)貼等配套措施，鼓勵(lì)多方參與、多主體建設(shè)，有效盤(pán)活存量。截至2020年9月底，北京已有39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目開(kāi)工，可提供房源5.3萬(wàn)余套，還實(shí)現(xiàn)了首批試點(diǎn)項(xiàng)目的成功入市。

??此外，2016年9月，原國(guó)土資源部、發(fā)改委等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，要求以人定地，根據(jù)超大城市、特大城市、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，實(shí)行差別化進(jìn)城落戶人口城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。人地掛鉤機(jī)制的提出，一方面提升了地方鼓勵(lì)人口遷移落戶的積極性，另一方面也是對(duì)傳統(tǒng)非農(nóng)建設(shè)用地管理機(jī)制的重要補(bǔ)充，有助于促進(jìn)地方用地供需平衡。

??土地制度是住房政策的基石，土地的供給方式、數(shù)量、價(jià)格在一定程度上決定著住房的價(jià)格，高地價(jià)必然會(huì)帶來(lái)高房?jī)r(jià)；住房政策的重大創(chuàng)新如果沒(méi)有土地政策的支持與跟進(jìn)，是無(wú)法落地的。允許集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市，一方面增加了城市土地供應(yīng)，降低了土地成本，為發(fā)展政策性租賃房建設(shè)創(chuàng)造了條件；另一方面有利于提升農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)價(jià)值，改變農(nóng)村土地增值收益的利益分配機(jī)制，提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。更為重要的是，允許集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市，改變了建設(shè)土地的供應(yīng)格局，為改變土地二元結(jié)構(gòu)打下一個(gè)契子；城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的形成，將會(huì)對(duì)我國(guó)土地管理、城市建設(shè)、鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響?？梢哉f(shuō)，土地政策的調(diào)整為解決住房問(wèn)題擴(kuò)展了空間，構(gòu)成了住房政策轉(zhuǎn)型的重要支撐。

??六

??住房政策轉(zhuǎn)型尚未完成，需要深化改革

??縱觀2016年以來(lái)的實(shí)踐，無(wú)論是中央政策的變化取向上，還是地方的實(shí)踐上，都表明我國(guó)的住房政策進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期，這一趨勢(shì)是明顯的確定的。但同樣明顯同樣確定的是，目前仍處在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，距轉(zhuǎn)型的完成尚有距離。

??首先，中央漸次出臺(tái)了一些重要的政策措施，但政策轉(zhuǎn)型的總體構(gòu)架是什么，完整的設(shè)計(jì)是什么，需要明確，需要系統(tǒng)化。

??其次，已經(jīng)提出的目標(biāo)措施，其政策支撐及完備性，需要實(shí)踐、需要觀察，需要完善。

??再者，一些政策措施尚未真實(shí)落地。

??我們認(rèn)為，有這樣幾個(gè)重要的問(wèn)題必須解決好。

??第一，轉(zhuǎn)型就是改革，需要通過(guò)改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，必須提高認(rèn)識(shí)，達(dá)成共識(shí)。政策轉(zhuǎn)型不是對(duì)現(xiàn)有政策體系的修補(bǔ)，而是做出重大的目標(biāo)、體制調(diào)整。轉(zhuǎn)型本身就是改革，必須運(yùn)用改革的方式、改革的力度才能推進(jìn)和完成。深圳把這一輪的政策調(diào)整視為“二次房改”，其相關(guān)文件的標(biāo)題是《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》；其它地方鮮有從住房制度改革的角度提出和討論問(wèn)題的。在中央層面，尚沒(méi)有給出明確的強(qiáng)調(diào)。進(jìn)入新時(shí)代，必須把住房政策轉(zhuǎn)型作為目標(biāo)提出來(lái)，同時(shí)要明確轉(zhuǎn)型需要通過(guò)深化住房制度改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，上上下下提高認(rèn)識(shí)、形成共識(shí)。

??第二，對(duì)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的政策定位的認(rèn)識(shí)需要進(jìn)一步深化?，F(xiàn)在方方面面一般都是在宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)理解、執(zhí)行房住不炒，這當(dāng)然是正確的，但又是不夠的。房住不炒更是新時(shí)代住房制度的基本定位，住房制度的設(shè)計(jì)要以住房本來(lái)的居住功能屬性的基礎(chǔ)，以住房是基本民生為原則。我們需要更深入更全面地理解房住不炒，以把握住轉(zhuǎn)型的正確方向。

??第三，住房市場(chǎng)供給與住房保障的關(guān)系如何調(diào)整，新時(shí)代住房體系的目標(biāo)是什么，這個(gè)問(wèn)題需要深入討論并予以明確。實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化，以住房市場(chǎng)化供給為主體，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，構(gòu)成了我國(guó)現(xiàn)行的住房政策的三大基石。針對(duì)住房領(lǐng)域積累的矛盾問(wèn)題，中央強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，各地近年來(lái)通過(guò)各種方式，逐步擴(kuò)大政策保障住房的覆蓋范圍，那么，市場(chǎng)與保障的關(guān)系究竟怎樣把握才是合理適度的，目標(biāo)是什么？深圳提出按市場(chǎng)商品房40%、?才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占20%構(gòu)建住房供應(yīng)和保障體系，不同類(lèi)型的城市，這個(gè)比例關(guān)系應(yīng)該怎樣掌握？如果政策性保障住房成為供給主體，那么就得對(duì)以住房市場(chǎng)化供給為主體、多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)普通商品房的政策目標(biāo)就需要做出調(diào)整，住房商品化、社會(huì)化需要重新解讀。這是一個(gè)非常嚴(yán)肅的問(wèn)題，一個(gè)全局性問(wèn)題，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，需要深入討論，需要在中央層面做出決斷。

??第四，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高負(fù)債，住房成為居民重點(diǎn)投資對(duì)象的問(wèn)題尚未得到有效解決。2020年，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度出現(xiàn)短暫下降，二季度迅速恢復(fù)，且土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出高起拍價(jià)、高成交價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”狀況；下半年大中城市房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象明顯，出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)的“樓盤(pán)打新”火爆場(chǎng)景，年底更甚，迫使許多地方加碼調(diào)控措施。在遭受疫情沖擊、國(guó)民經(jīng)濟(jì)受傷恢復(fù)期，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，投資性購(gòu)房成為居民優(yōu)先選項(xiàng)，這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，住房成為居民重點(diǎn)投資對(duì)象的問(wèn)題遠(yuǎn)未得到解決。雖然各地的調(diào)控措施是有效的，但基本上屬于短期的、行政性限制措施，機(jī)制構(gòu)建還處在探索之中。

??第五，土地、財(cái)政配套改革需要跟上。無(wú)論是住房制度，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地政策、財(cái)稅政策都是關(guān)鍵性要素，目前的現(xiàn)狀與這兩者密切相關(guān)。土地制度的改革剛剛啟動(dòng)，但土地出讓機(jī)制尚未觸及；財(cái)稅政策還未觸及。實(shí)現(xiàn)住房政策轉(zhuǎn)型，土地、財(cái)稅政策如何調(diào)整、跟進(jìn)，是有待解決的大課題。

??如何解決上述問(wèn)題，設(shè)計(jì)住房政策的轉(zhuǎn)型的方案，提出實(shí)施建議，不是本報(bào)告的任務(wù)。但有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)：住房政策的轉(zhuǎn)型已經(jīng)啟動(dòng)，是時(shí)代的要求，也是現(xiàn)實(shí)邏輯使然；需要從住房制度的總體設(shè)計(jì)、從實(shí)施住房制度改革的角度思考問(wèn)題，在中央層面形成統(tǒng)一的方向指引。我們要深入總結(jié)住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的演化軌跡、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，深化改革，以推動(dòng)政策轉(zhuǎn)型的完成。