2023年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧與展望

市場報告 2023-10-12 18:09:51 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:北京
  • 發(fā)布時間:2023-10-12
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):第一太平戴維斯

??近日,第一太平戴維斯攜手弘源資產(chǎn)于泓晟國際中心20層共享會議區(qū)共同舉辦“專業(yè)資管賦能商辦樓宇價值重塑”2023第三季度媒體發(fā)布會?;顒由?,第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布2023年第三季度的北京房地產(chǎn)市場研究成果,全面回顧總結(jié)北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場的季度表現(xiàn),并對近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的重大調(diào)整與變化進(jìn)行階段性研判,對2023年四季度以及2024年房地產(chǎn)市場走勢做出預(yù)測與展望。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示:“2023年第三季度,國內(nèi)房地產(chǎn)市場最重要的變化來自于政策端的利好盡出,從中央到地方出臺了一系列放松限購限售、調(diào)整優(yōu)化住房信貸等一攬子刺激政策,彰顯中央托底房地產(chǎn)的信心與決心。眾所周知,今年以來房地產(chǎn)市場一直走勢低迷、長期位于底部徘徊,樓市整體走弱已是不爭的事實。而隨著利好政策持續(xù)推出并積極落地,有利于扭轉(zhuǎn)潛在購房者的預(yù)期并有效刺激住房消費,房地產(chǎn)市場有望在三季度末實現(xiàn)筑底,進(jìn)而推動樓市進(jìn)入復(fù)蘇周期?!?/p>

??2023年第三季度,北京寫字樓市場一掃上半年的頹勢、迎來強(qiáng)勁反彈。季度內(nèi),北京甲級寫字樓市場共有四座新項目正式交付,帶來約38.1萬平方米的新辦公面積。前三季度全市甲級寫字樓市場新增供應(yīng)量累計為68.3萬平方米,約為去年同期的1.9倍,大體量供應(yīng)所帶來的去化壓力有增無減。

??但在三季度,寫字樓市場需求端的表現(xiàn)卻十分亮眼,一掃上半年的萎靡不振。進(jìn)入下半年以來,政府的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長政策持續(xù)加力,包括房地產(chǎn)行業(yè)也頻頻迎來政策利好、進(jìn)入筑底復(fù)蘇通道,企業(yè)預(yù)期跟隨經(jīng)濟(jì)運行而逐步改善,進(jìn)而影響其租賃策略與需求。因此,三季度的全市凈吸納量終于“由負(fù)轉(zhuǎn)正”、并錄得12.3萬平方米的高數(shù)值,繼2021年末以來單季度凈吸納量首次突破10萬平米大關(guān)。2023年前三季度,全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為10.7萬平方米,較去年同期上升14.5%。

??2023年三季度,受大體量新供應(yīng)的影響,全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)攀升,環(huán)比、同比分別上升1.2、3.7個百分點,至19.5%的高位。業(yè)主方則繼續(xù)采用“以價換量”策略,通過讓渡租金價格空間、或給予更多優(yōu)惠條件以鎖定租賃需求,使得三季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑,至人民幣每平方米每月310.4元,環(huán)比、同比分別下降0.7%、6.4%。

??展望2023年四季度以及即將到來的2024年,從供應(yīng)端角度來看,北京寫字樓市場的供應(yīng)大潮將逐漸步入尾聲,進(jìn)而開啟去化窗口期。需求端方面,三季度寫字樓市場已實現(xiàn)邊際性改善,超過10萬平方米的單季度凈吸納量即是市場復(fù)蘇的信號。短期內(nèi)市場整體平均租金將繼續(xù)回調(diào),租戶在租賃談判中將擁有明確的優(yōu)勢與利好。在競爭日趨激烈的市場大環(huán)境下,寫字樓各業(yè)主方需要積極把握市場發(fā)展新階段中的變化與走勢,重新制定合乎當(dāng)前市場趨勢的租賃經(jīng)營策略,才能贏得市場先機(jī);而對于有升級搬遷或降本增效需求的企業(yè)租戶而言,即將到來的市場去化窗口期則有利于企業(yè)具體需求的落地。

??三季度,伴隨暑期消費熱度持續(xù)走高,北京商業(yè)零售市場供需兩側(cè)協(xié)同釋放消費潛力,消費引擎再提速、新的消費熱點也不斷涌現(xiàn)。2023年作為“消費提振年”,零售消費需求集中釋放、商業(yè)零售市場開辟新局面,北京培育建設(shè)國際消費中心城市的進(jìn)程也在持續(xù)推進(jìn)。三季度,文化、旅游、娛樂等消費活動接連不斷,核心商圈購物中心承接暑期來京的全國旅游客群,次核心商圈主打高品質(zhì)多品牌矩陣以增強(qiáng)消費者黏性,郊區(qū)購物中心項目則深度發(fā)掘母嬰、親子、體驗等業(yè)態(tài)滿足社區(qū)家庭消費族群的多元需求。

??季度內(nèi),共有四座新零售項目開業(yè)迎客,累計帶來約70萬平方米新零售面積,市場持續(xù)迎來供給高峰。其中位于朝陽區(qū)的龍湖北苑天街、東壩萬達(dá)廣場、林奧CITYPARK購物中心,以及位于海淀區(qū)的五棵松萬達(dá)廣場等各具特色的購物中心項目相繼開業(yè),豐富了不同區(qū)域消費選擇的同時也持續(xù)推高今年的供應(yīng)量。2023年三季度,全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比下降0.7個百分點至6.9%;同期,全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月804.3元。

??展望2023年四季度,北京市零售市場快速復(fù)蘇態(tài)勢仍將延續(xù),預(yù)計多個新建成及城市更新項目將在年末入市,橫跨核心、次核心商圈與郊區(qū)市場,帶來約38萬平方米新增零售面積的同時也將北京零售市場全年供應(yīng)量推至約160萬平方米的歷史新高。隨著促銷費政策效果持續(xù)顯現(xiàn),消費新業(yè)態(tài)、新場景不斷涌現(xiàn),預(yù)計從“金九銀十”直至年末北京商業(yè)零售市場將延續(xù)暑期消費的熱潮,成為全年促進(jìn)消費恢復(fù)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐。

??北京大宗投資市場在三季度同樣迎來強(qiáng)勁反彈,多宗重磅交易在季度內(nèi)完成,單季度交易額環(huán)比、同比均顯著提升。三季度,北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣139億元,環(huán)比大漲154%,較去年同期上升156%。季度內(nèi)成交的資產(chǎn)類別主要聚焦于高質(zhì)量甲級寫字樓項目,同時也有住宅類資產(chǎn)的收購。今年前三季度,北京大宗投資市場累計成交額為人民幣264.1億元,較去年同期上升37.6%。盡管今年上半年北京大宗投資市場整體表現(xiàn)平淡、重磅交易寥寥,但隨著房地產(chǎn)市場政策利好頻出、機(jī)構(gòu)投資者的信心也在逐步恢復(fù),下一階段的投資活力有望進(jìn)一步得到激發(fā)與釋放。

??國內(nèi)房地產(chǎn)市場在長期低迷之后于今年三季度末開啟筑底反彈、后市曙光初現(xiàn)。隨著一攬子房地產(chǎn)刺激政策密集出臺、從樓市消費端入手,包括北京在內(nèi)的一線城市迎來久違的政策松綁,將直接刺激潛在購房者釋放住房消費需求,同時在政策漣漪效應(yīng)下直接或間接地帶動包括投資、零售消費等其他板塊的回暖,預(yù)計將進(jìn)一步夯實經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇基礎(chǔ)。可以預(yù)見,四季度房地產(chǎn)市場整體有望筑底反彈,帶動市場情緒逐步回升,包括住宅、辦公、商業(yè)零售、大宗投資等多個板塊在年末有望逐步企穩(wěn)回升,后續(xù)表現(xiàn)值得期待。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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