??內(nèi)容提要

??? 合約銷售：百強(qiáng)房企9月業(yè)績環(huán)比提升17.9%

??? 企業(yè)融資：規(guī)模同環(huán)比大幅減少，為近年來次低

??? 營銷策略：政策放松恰逢“金九”，房企以價(jià)換量促去化

??? 組織動態(tài)：蔣鐵峰接任招商董事長，華發(fā)北京、西安劃入華東大區(qū)管理

??? 戰(zhàn)略動態(tài)：大悅城84億元完成轉(zhuǎn)讓京滬兩地項(xiàng)目，招商與阿里在大宗交易領(lǐng)域合作

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
〖合約銷售〗

??百強(qiáng)房企9月業(yè)績環(huán)比提升17.9%

??核心觀點(diǎn)：1、2023年9月，百強(qiáng)房企單月業(yè)績規(guī)模延續(xù)下半年以來的低位。TOP100房企9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，單月業(yè)績環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。目前，雖然政策層面釋放利好、有一定的修復(fù)預(yù)期，金九房企推盤積極性也有所提升，但企業(yè)銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營銷力度以提振成交去化。

??2、2023年以來，百強(qiáng)房企格局持續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-9月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2.8%至1271.8億元，TOP20門檻降低12.4%至484.6億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動加劇，門檻分別同比降低17.6%和19.7%至302.7億元和187.5億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低4.9%至81.7億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年9月逾六成百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，32家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，29家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。其中部分企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等房企的環(huán)比增幅均在60%以上。但從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量超過七成，累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)也達(dá)到近六成。

??02
企業(yè)拿地

??投資聚焦一二線
四季度仍將保持謹(jǐn)慎態(tài)勢

??核心觀點(diǎn)：

??1、9月，核心城市土拍持續(xù)分散進(jìn)行，整體行情依然冷清。月末杭州、南京、武漢等熱點(diǎn)城市集中供地，市場熱度也表現(xiàn)出明顯的差異。而30家重點(diǎn)監(jiān)測房企單月拿地金額、面積則“一漲一跌”。其中，30家房企9月拿地金額796億元，環(huán)比上漲5%，新增拿地面積433萬平方米，環(huán)比下降15%。由于核心二線城市土拍集中，本月重點(diǎn)監(jiān)測房企拿地樓板價(jià)環(huán)比增長24%至18383元/平方米。

??2、國央企拿地金額占比超六成，拿地TOP10企業(yè)聚焦一二線。與上半年末相比，各類房企的拿地金額占比并未發(fā)生明顯改變，維持“國央企積極、城投托底、民企弱復(fù)蘇”的局面；而值得一提的是，第三季度后投資百強(qiáng)房企中城投平臺公司數(shù)量占比有所上升，民企數(shù)量占比下降，一定程度上也反映出土地市場仍在低位運(yùn)行，城投托底現(xiàn)象仍存，而民企投資還在緩慢復(fù)蘇。

??3、四季度投資將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎，拿地高度聚焦核心城市。三季度末，全國許多城市發(fā)布了取消限購、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策，但樓市利好傳導(dǎo)到土地市場仍需時(shí)間，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區(qū)域的地塊，才能吸引房企積極參拍。投資格局上，我們認(rèn)為四季度仍將保持國央企和城投為主、少數(shù)民企為輔的格局。國央企或?qū)⑦M(jìn)一步占據(jù)更多的新增土儲；而在土地市場上保持活躍的民企依舊集中于綠城、濱江、龍湖等少數(shù)幾家。城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線是當(dāng)下共識。一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優(yōu)的土儲結(jié)構(gòu)，且雄厚的資金實(shí)力足以支撐此類房企繼續(xù)在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場低迷，需要更漫長的修復(fù)期，在三四線城市投資既難以對業(yè)績提升有明顯助力，又難以通過快周轉(zhuǎn)的方式獲得高額利潤。

??03
企業(yè)融資

??規(guī)模同環(huán)比大幅減少，為近年來次低

??核心觀點(diǎn)：1、融資總量：2023年9月80家典型房企的融資總量為353.82億元，環(huán)比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規(guī)模大幅減少，最近幾年來僅略高于2023年5月份的水平。本月沒有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資，境內(nèi)債權(quán)融資為265.86億元，環(huán)比減少42.6%，同比減少49.2%；資產(chǎn)證券化融資為3.68億元，環(huán)比減少80.6%，同比減少93.3%。

??2、融資成本：2023年1-9月80家典型房企新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升1.04個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.43%，較2022年全年降低0.11個百分點(diǎn)。單月來看，9月房企融資成本為3.8%，環(huán)比提升0.67pct，同比提升0.64pct，本月仍然沒有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華發(fā)、金融街、金隅等國企央企，因此境內(nèi)融資成本繼續(xù)保持在較低的水平。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量為117.78億元，主要是因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)行了一次增發(fā)配股，共募資約84.28億元，此外還獲得了33.5億元的銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2023年1-9月TOP10房企的平均融資額為79.32億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)TOP51+的房企融資規(guī)模同比減少了12.35%，是降幅最小的一個梯隊(duì)。從融資成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.87pct，降幅最大。

??04
營銷策略

??政策放松恰逢“金九”
房企以價(jià)換量促去化

??核心觀點(diǎn)：

??1、房企“金九”大力營銷，房企集團(tuán)營銷活動顯著增加。根據(jù)CRIC調(diào)研情況看，本月迎來年內(nèi)營銷新高潮，TOP10房企均推出房企推出區(qū)域/集團(tuán)營銷活動，其中中海、龍湖推出集團(tuán)營銷活動，龍湖集團(tuán)月內(nèi)針對不同業(yè)態(tài)推出“金秋購房節(jié)”、“金秋車商節(jié)”兩場集團(tuán)營銷活動，不僅如此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、五礦地產(chǎn)等房企也推出集團(tuán)營銷活動。從折扣力度上看，盡管房企折扣營銷差異化仍在，根據(jù)房企公開的折扣力度上看折扣進(jìn)一步下探，尤其在去化壓力較大的區(qū)域折扣力度更大，如招商蛇口在云南節(jié)前推出了30套6折特價(jià)房源，加快項(xiàng)目流速。

??2、本月房企營銷活動主要以“無憂換房”、“雙節(jié)黃金周”為營銷主題，“雙節(jié)黃金周”達(dá)到年內(nèi)房企營銷積極性新高度。從營銷方式上看，月內(nèi)主要呈現(xiàn)三個特點(diǎn)：第一，特價(jià)房規(guī)模更大，如中海“十惠海購節(jié)”推出萬套特價(jià)房源，保利河北“實(shí)景購房節(jié)”特價(jià)房達(dá)到999套，且全部房源均99折。第二，“無憂換房”助力置換需求，伴隨8月底開始的各城市“四限政策”松綁，房企借勢推出營銷活動，如保利在南京、福州以及招商在南通、福州等地推出“無憂換房”活動，聯(lián)合中介渠道助力業(yè)主舊房出售，其中南京保利文華成交破2億、南京燕璟和頌成交1.02億。第三，現(xiàn)房營銷活動規(guī)模擴(kuò)大，多家房企推出集團(tuán)/區(qū)域現(xiàn)房營銷活動，如中交推“金秋全景現(xiàn)房節(jié)”、融創(chuàng)福建“金秋實(shí)景現(xiàn)房節(jié)”、旭輝江蘇“金秋現(xiàn)房節(jié)”等活動，加速現(xiàn)房、車位的去化。

??3、年末沖刺不足百日，房企營銷“以價(jià)換量”仍將持續(xù)。展望后市，短期來看，趁政策利好房企“銀十”營銷積極性仍將保持，高頻營銷活動將持續(xù)到年末。年末沖刺不足百日，聚焦庫存去化，加速現(xiàn)金回款，做好“雙十一”、“雙十二”、“年末鉅惠”等營銷節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃鋪排，從方式上看，仍會以特價(jià)房和現(xiàn)房營銷為主，但在“黃金周”期間營銷效果不明顯的區(qū)域特價(jià)房折扣力度或?qū)⒓哟蟆?/p>

??05
組織動態(tài)

??蔣鐵峰接任招商董事長
華發(fā)北京、西安劃入華東大區(qū)管理

??核心觀點(diǎn)：9月，88家重點(diǎn)監(jiān)測房企人事變動活躍度相比8月有所下降。重大人事變動及組織調(diào)整變動主要如下：1、人事變動方面：9月8日，招商蛇口公告許永軍因達(dá)到法定退休年齡，辭去公司董事長、董事職務(wù)。接替人為招商蛇口原總經(jīng)理蔣鐵峰，而招商局海南開發(fā)投資有限公司總經(jīng)理朱文凱，接任招商蛇口總經(jīng)理一職。資料顯示，蔣鐵峰歷任招商局地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理、江南區(qū)域總經(jīng)理、招商蛇口副總經(jīng)理。而擔(dān)任招商蛇口總經(jīng)理的朱文凱，同樣在招商局集團(tuán)體系內(nèi)有著長期的積淀，在開發(fā)業(yè)務(wù)方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)方面也有不俗的成績。此次招商的領(lǐng)導(dǎo)層變動被業(yè)內(nèi)視為平穩(wěn)過渡。無論是由工程師到區(qū)域總監(jiān)，再到董事長的蔣鐵峰，還是從城市服務(wù)到地產(chǎn)開發(fā)，再到城市運(yùn)營的朱文凱，兩位高管的經(jīng)驗(yàn)豐富和專業(yè)才華將為招商蛇口帶來新的活力和發(fā)展動力。今年開始，商蛇口設(shè)立了回歸行業(yè)前五的目標(biāo)。由“蔣鐵峰+朱文凱”組合帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)實(shí)施此前的戰(zhàn)略目標(biāo)，并保持公司的穩(wěn)定經(jīng)營和向上發(fā)展。組織調(diào)整方面：華發(fā)股份于9月初撤銷北京區(qū)域平臺公司，成立北京城市公司，劃入華東大區(qū)；而原本由北京公司下轄的西安城市公司，也一并劃歸華東大區(qū)管理。此次組織變動的目標(biāo)是為通過高能級的區(qū)域來帶動并賦能北京與西安的發(fā)展。

??自此，華發(fā)股份全面進(jìn)入大區(qū)時(shí)代——南有珠海大區(qū)、華南大區(qū)，北有北方大區(qū)、中間華東大區(qū)。

??06
戰(zhàn)略動態(tài)

??大悅城84億元完成轉(zhuǎn)讓京滬兩地項(xiàng)目
招商與阿里在大宗交易領(lǐng)域合作

??核心觀點(diǎn)：1、本月房企多元化主要集中在商業(yè)運(yùn)營以及戰(zhàn)略合作方面，在物業(yè)管理、存量資產(chǎn)領(lǐng)域也有所涉及。在商業(yè)領(lǐng)域，龍湖商業(yè)簽約重慶江廈置業(yè)打造新一座龍湖天街，碧桂園文商旅簽約青島西海岸瑯琊印象項(xiàng)目。另外本月多家房企在各方面達(dá)成了戰(zhàn)略合作，保利發(fā)展與中信信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及股權(quán)合作、特殊資產(chǎn)收購等業(yè)務(wù)；武漢城建集團(tuán)與中國電建地產(chǎn)簽署合作備忘錄。在存量資產(chǎn)領(lǐng)域，招商蛇口與阿里資產(chǎn)簽約，將在大宗交易領(lǐng)域深入合作；大悅城42.56億完成轉(zhuǎn)讓北京中糧·置地廣場。物業(yè)管理方面，碧桂園、星河灣的物業(yè)公司新增其經(jīng)營管理范圍。此外代建方面，藍(lán)城樂居與重慶華宇集團(tuán)簽約合作，將在全國范圍內(nèi)共同擴(kuò)展代建業(yè)務(wù)。

??2、大悅城84億元完成轉(zhuǎn)讓京滬兩地項(xiàng)目。大悅城控股子公司西單大悅城有限公司通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌底價(jià)為42.56億元。根據(jù)產(chǎn)交所的反饋，中郵人壽為符合條件的意向受讓方，以底價(jià)獲得該項(xiàng)目。值得注意的是，9月27日公司在上海產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱上海鵬利）100%股權(quán)也完成了轉(zhuǎn)讓，上海邕鵬實(shí)業(yè)以底價(jià)41.4億元拿下。算上1月掛牌深圳寶安區(qū)資產(chǎn)，年內(nèi)大悅城已累計(jì)有3次轉(zhuǎn)讓動作。此舉將助力大悅城盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

??3、招商蛇口與阿里資產(chǎn)簽約，將在大宗交易領(lǐng)域深入合作。9月24日，招商蛇口與阿里資產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在大宗交易領(lǐng)域深入合作，大力推進(jìn)全國存量資產(chǎn)數(shù)字化處置新模式。近年來，招商蛇口在阿里資產(chǎn)平臺逐步嘗試大宗資產(chǎn)線上處置模式，成交標(biāo)的金額從幾千萬元到幾億元不等。本次招商蛇口和阿里資產(chǎn)建立新一輪的集團(tuán)戰(zhàn)略合作，更是深化了雙方在大宗交易領(lǐng)域的合作，旨在充分發(fā)揮阿里的流量、技術(shù)、服務(wù)等平臺優(yōu)勢，助力房地產(chǎn)市場高效去庫存。除招商蛇口外，阿里資產(chǎn)還推動與大悅城、華發(fā)等房企合作，通過資產(chǎn)線上處置，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)去化。