??北京,2023年9月26日–全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京中海國際中心（車公莊）舉辦“與“實”共進，2023年北京第三季度發(fā)布會”，市投促中心領(lǐng)導(dǎo)朱晟出席活動并致辭。

??三季度是國家宏觀經(jīng)濟政策密集發(fā)布的一個季度，也是中國經(jīng)濟擺脫疫情困擾后承上啟下的一個季度。7月政治局會議指出“經(jīng)濟恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程”，并強調(diào)“切實提高國有企業(yè)核心競爭力，切實優(yōu)化民營企業(yè)發(fā)展環(huán)境”的重要性；8月MLF利率下調(diào)；9月國家發(fā)改委設(shè)立民營經(jīng)濟發(fā)展局，同期央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點。雖然三季度的M2延續(xù)了二季度的回落走勢，但依然維持較高水平，凸顯了流動性正逐步回歸合理充沛水平，同時表明下一階段的貨幣政策著力點將轉(zhuǎn)向價格和結(jié)構(gòu)調(diào)控兩個方面，企業(yè)成本進一步降低，保證貸款增長的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。在價格指標(biāo)方面，雖然三季度PPI和CPI均有小幅回升，但PPI觸底反彈仍未擺脫收縮區(qū)間，CPI依然處于較低水平。但不可否認(rèn)，經(jīng)濟回暖的積極因素正在增多，宏觀需求表現(xiàn)有企穩(wěn)回升的跡象，但其可持續(xù)性仍需關(guān)注四季度的變化。

??第三季度北京甲級辦公樓市場新項目集中入市，需求如期恢復(fù)。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，三季度是今年新增供應(yīng)入市最集中的一個時間段，合計超過44萬平方米（不包含非市場化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級寫字樓總量的66%。在需求表現(xiàn)方面，本季度甲級寫字樓凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。針對本季度凈吸納量的快速回升，高力國際認(rèn)為有以下三點值得關(guān)注：

??第一，凈吸納量大幅回升主要由新項目預(yù)租去化所致。本季度入市的新項目預(yù)租去化就達(dá)到16.9萬平方米，存量項目本季度凈吸納量僅是正負(fù)零左右的水平。也就是說，本季度的凈吸納量全部都是由于新項目在入市前一年左右的時間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得，本季度存量項目實際上并未去化。因此僅就整個市場而言，這個數(shù)據(jù)并不意味著市場需求在第三季度出現(xiàn)了明顯回升。

??第二，僅看存量項目凈吸納量的表現(xiàn)，市場需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢。雖然存量項目空置面積仍未實現(xiàn)去化，但相較于過去兩個季度負(fù)5到6萬左右的水平，三季度存量項目凈吸納量的表現(xiàn)說明需求確實在觸底恢復(fù)中。

??第三，從需求側(cè)來看，國央企扮演了新項目去化的主力。本季度新項目去化的16.9萬平方米中，國央企去化的總量達(dá)到13.7萬平方米，占比超過80%。在降本增效的大背景下，國央企選擇在租金下行期進行辦公空間的整合和升級，僅從新入市項目的國央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。

??截止今年前三季度，新入市甲級項目累計超過54萬平方米，累計凈吸納量僅6萬平方米，于三季度轉(zhuǎn)正。空置率在三季度環(huán)比上升1.9%達(dá)到19.5%；凈有效租金持續(xù)下降至309.9元每月每平米，環(huán)比降幅2.3%。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說，展望第四季度，在市場沒有出現(xiàn)實質(zhì)去化的前提下，高力國際依然維持年底甲級市場空置率超過20%的預(yù)判，同時如果北部市場退租持續(xù)，北部甲級市場空置率也將超過20%。

??同樣，乙級市場本季度也出現(xiàn)需求側(cè)改善的情況，第三季度市場凈吸納量達(dá)到4.1萬平方米。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說，本季度僅有一個新項目入市，市場空置率依然維持在18.5%，租金季度環(huán)比降低2%達(dá)到207.5元每月每平米。隨著中關(guān)村和望京酒仙橋市場退租情況逐步進入尾聲，本季度乙級市場也開始逐步恢復(fù)去化，同時以價換量的租賃策略初步取得市場認(rèn)可。與2022年一季度乙級市場的凈有效租金相比，中關(guān)村降幅達(dá)到23%，望京酒仙橋降幅達(dá)到15%。本季度凈吸納量轉(zhuǎn)正結(jié)束了乙級市場連續(xù)五個季度負(fù)凈吸納量的情況。但截止到目前，今年乙級市場的累積凈吸納量依然是負(fù)12萬平方米左右，年終凈吸納量為負(fù)數(shù)基本上已經(jīng)無法避免。在過去的五個季度，乙級市場累積空出超過35萬平方米。在本季度之前，中關(guān)村連續(xù)6個季度負(fù)凈吸納量，累計空出面積超過16萬平方米；望京酒仙橋連續(xù)7個季度負(fù)凈吸納量，累計空出面積超過14萬平方米。

??中國經(jīng)濟正在從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，疊加疫情后經(jīng)濟恢復(fù)現(xiàn)狀，就無法避免的會遇到波折。換句話說，中國經(jīng)濟的新舊動能轉(zhuǎn)換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化是個長期的系統(tǒng)性工程，短期內(nèi)經(jīng)濟增長仍將受制于過去高速增長階段所形成的經(jīng)濟增長的模式。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，需求不足的問題可能會長期困擾市場增長，而辦公樓市場也同樣面臨這個問題。如果需求不足和低通脹持續(xù)，北京辦公樓市場或?qū)o法避免租金中樞持續(xù)下移，甲級市場平均凈有效租金重回“2”時代或許只是時間問題。