??穆迪又對房企評級下手了。

??9月22日，穆迪已將弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“弘陽地產(chǎn)”，01996.HK）的公司家族評級從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，將該公司的高級無抵押評級從“Caa3”下調(diào)至“C”，并維持負(fù)面展望。

??穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“弘陽地產(chǎn)評級被下調(diào)，評級展望為負(fù)面，反映出該公司流動性疲弱，以及穆迪對該公司債券持有人復(fù)蘇前景疲弱的預(yù)期。”

??從2021年下半年起，穆迪便頻繁下調(diào)上市房企評級或展望，尤其是在2021年10月，穆迪在兩天內(nèi)一次性下調(diào)了近20家房企主體或債券評級。

??但彼時(shí)，被穆迪下調(diào)評級或展望的主要是民營房企。如今，穆迪再次出手，對象變成了頭部央企、國企。

??9月21日，穆迪將多家國資房企列入評級下調(diào)觀察名單或者下調(diào)公司評級展望。

??具體而言，穆迪將萬科“Baa1”發(fā)行人評級列入負(fù)面觀察名單；將保利發(fā)展“Baa2”發(fā)行人評級及其子公司“Baa3”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；將深業(yè)“Baa1”發(fā)行人評級和“ba1”基礎(chǔ)信用評估展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；將中國金茂“Baa3”發(fā)行人評級列入負(fù)面觀察名單；將越秀地產(chǎn)“Baa3”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；將中國海外發(fā)展“Baa1”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；將中國海外宏洋“Baa2”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；將華潤置地“Baa1”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；將綠城中國“Ba3”企業(yè)家族評級和高級無抵押評級展望調(diào)整至“負(fù)面”。

??在評級的說明中，穆迪也肯定了這些房企在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的地位。

??比如，據(jù)穆迪表示，保利發(fā)展是中國最大的住宅開發(fā)商之一，國有企業(yè)的背景使其有優(yōu)越的融資渠道；綠城中國在長三角市場地位穩(wěn)固，擁有良好的品牌聲譽(yù)；越秀地產(chǎn)由廣州市國資企業(yè)控股，在廣州黃金地段擁有地標(biāo)性綜合項(xiàng)目的開發(fā)記錄，在大灣區(qū)等地?fù)碛袃?yōu)質(zhì)土儲；中國海外宏洋的大股東為中國海外發(fā)展，依托國企背景擁有良好的銀行融資渠道。

??穆迪認(rèn)為，上述五家上市房企流動性良好或充足，非限制現(xiàn)金和運(yùn)營現(xiàn)金流足以覆蓋未來至少12個(gè)月的地價(jià)、股息，以及到期債務(wù)或再融資資金的支付。

??不過，穆迪也提到了各家企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

??例如，保利發(fā)展的評級受到房地產(chǎn)業(yè)的周期性、監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，以及其相對較高的債務(wù)杠桿所制約；綠城中國的信用狀況受到其較高的債務(wù)杠桿率，以及其對合資企業(yè)的重大敞口的限制；越秀地產(chǎn)在廣東省業(yè)務(wù)相當(dāng)集中，擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，有持續(xù)的融資需求；萬科銷售額下滑，可能削弱其財(cái)務(wù)指標(biāo)；華潤置地正進(jìn)行投資以擴(kuò)大住宅開發(fā)和投資組合，將削弱其原本的融資運(yùn)營協(xié)同等優(yōu)勢。

??值得注意的是，在上述房企的評級調(diào)整中，穆迪都提到了一點(diǎn)：銷售增長前景和盈利能力不斷下降，將給企業(yè)的信用指標(biāo)造成不利影響。

??穆迪表示，經(jīng)濟(jì)增長前景疲軟，購房者擔(dān)心項(xiàng)目及時(shí)完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但房地產(chǎn)銷售仍受到抑制。在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇前景不確定的情況下，以上實(shí)體能否在未來12個(gè)月至18個(gè)月實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績并恢復(fù)與當(dāng)前評級相稱的信用指標(biāo)存在不確定性。

??實(shí)際上，房企對國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級或展望的行為也表示不滿。

??“現(xiàn)在還有房企看評級嗎？”一位華東民營房企副總裁直言，現(xiàn)在很多房企都不跟評級機(jī)構(gòu)合作了，一方面，房企海外發(fā)債停滯，評級機(jī)構(gòu)對房企的幫助作用有限，另一方面，房企避免疲于應(yīng)對輿情，都主動撤銷評級，一心處理債務(wù)和保交付。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2021年至今，超過30家房企主動停止與國際三大評級機(jī)構(gòu)的合作。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，穆迪作為一家專業(yè)信用評級機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)和各家企業(yè)的運(yùn)營狀況有深入的了解和專業(yè)的分析，不過即使是這樣的機(jī)構(gòu)，也難以準(zhǔn)確預(yù)測未來的所有變化和可能的影響因素。

??就此次評級或展望被調(diào)整的企業(yè)而言，柏文喜認(rèn)為，這些企業(yè)具體情況和未來發(fā)展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調(diào)整是否合理還需要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。對于這些企業(yè)來說，應(yīng)認(rèn)真對待穆迪的評級調(diào)整，審視自身可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的措施來應(yīng)對挑戰(zhàn)。

??從行業(yè)角度出發(fā)，雖然房地產(chǎn)銷售市場存在不確定因素，但中央以及各地方政府正制定一系列政策措施來保證市場平穩(wěn)運(yùn)行。

??從近期貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告來看，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后的三個(gè)周末，市場表現(xiàn)積極，一二線城市二手房市場呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的局面。

??其中，一線城市成交量增加近 50%，二線城市增加近 30%；成交價(jià)格止跌回穩(wěn)，京滬房價(jià)回升約 1%，其他城市房價(jià)跌幅收窄。

??換房客戶積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場盤源充沛利于換房客戶達(dá)成交易。帶看量穩(wěn)步上升，換房客戶掛牌后開始看房是主要的增量貢獻(xiàn)，這將為后續(xù)成交量穩(wěn)步回升提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??這些數(shù)據(jù)都表明，政策的調(diào)整對于中國的二手房市場產(chǎn)生了積極的刺激作用，鼓勵(lì)了更多的購房者進(jìn)入市場，在增加交易活躍度的同時(shí)，也對房價(jià)產(chǎn)生積極影響。

??不過貝殼研究院在報(bào)告也提示，需要密切關(guān)注市場的長期表現(xiàn)以及政策的實(shí)施效果，以確保市場的長期健康和穩(wěn)定。