??2023年以來(lái)，支持房企合理融資的政策頻出，房企的境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都迎來(lái)了政策支持。

??8月以來(lái)更為頻繁，典型如房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，房企股權(quán)融資再迎利好。與此同時(shí)，2023年以來(lái)政府對(duì)于存量資產(chǎn)盤活的支持也有了新突破。

??目前來(lái)看，雖然政府頻頻出臺(tái)政策支持房企的合理融資，但整體融資規(guī)模仍在減少，民營(yíng)企業(yè)的融資整體相對(duì)艱難，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企仍在發(fā)債。

??政策頻出背景下，8月單月房企融資規(guī)模同環(huán)比齊漲，但整體仍處于近年來(lái)較低水平，2023年8月80家典型房企的融資總量為573.92億元，環(huán)比增加1.5%，同比增加52.4%。

??從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，由于政策的落地難度以及市場(chǎng)信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1-8月80家典型房企累計(jì)融資總量為4548.85億元，同比減少18.33%；月度來(lái)看，僅有3月份達(dá)到了2022年月融資的平均水平。

??從房企發(fā)債情況來(lái)看，8月房企發(fā)債364.77億元，環(huán)比增加10.9%，同比增加101.1%。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-8月的房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2477.55億元，其中境內(nèi)債券為2396.33億元，占比為96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62個(gè)百分點(diǎn)。

??房企融資難的問(wèn)題仍在持續(xù)。

??在整體融資規(guī)模持續(xù)減少的同時(shí)，房企融資也持續(xù)向國(guó)企、央企集中。

??2021年以來(lái)，國(guó)企、央企的融資規(guī)模持續(xù)增加，從2020年的4139億元增至2022年的50319億元。與此同時(shí)，融資占比持續(xù)提升，2020年央國(guó)企融資規(guī)模占比為24.84%，至2022年已大幅提升至60.9%，2023年1-8月更是達(dá)到了67.38%。 

??在房地產(chǎn)危機(jī)持續(xù)的情況下，更多金融機(jī)構(gòu)偏好有政府背書的國(guó)企、央企。這也意味著，民企融資難的問(wèn)題短期內(nèi)較難化解，今年只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企仍在發(fā)債。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年9月22日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的56家民營(yíng)房企中僅有13家發(fā)行了信用債，占比僅為23%；發(fā)債的總規(guī)模274億元，占房企總發(fā)債規(guī)模的比例僅為14.6%。

??其中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)分別于1-3月發(fā)行了三筆信用債，其中兩筆為美元債，按照當(dāng)月月末匯率轉(zhuǎn)換后，三筆信用債總額約為62.26億元，排在13家發(fā)行信用債民企首位，此外，美的置業(yè)和碧桂園緊隨其后，信用債發(fā)行規(guī)模分別為36.2億元、27億元。

??我們發(fā)現(xiàn)，這些優(yōu)質(zhì)民企具備典型共性特點(diǎn)，即業(yè)績(jī)穩(wěn)健，同時(shí)布局多航道業(yè)務(wù)促進(jìn)持續(xù)發(fā)展。

??從前8月的銷售表現(xiàn)來(lái)看，還在發(fā)債的民營(yíng)房企中，濱江、卓越和華宇3家企業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，此外龍湖和美的銷售降幅低于行業(yè)平均，行業(yè)排名也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

??在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，穩(wěn)健的企業(yè)形象更容易受到市場(chǎng)認(rèn)可，增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)則更能幫助企業(yè)獲得資本市場(chǎng)青睞，而資本市場(chǎng)的青睞則愈加拓寬企業(yè)財(cái)務(wù)護(hù)城河，形成可持續(xù)的良性循環(huán)。

??實(shí)際上，當(dāng)前較大的債務(wù)到期壓力，使得房企不得不尋求更多融資渠道，以解決到期債務(wù)的壓力。

??從房企到期債務(wù)來(lái)看，2023年9月將有33筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為590億元，環(huán)比增加10.5%。而2024年上半年，房企到期債券規(guī)模更是接近3000億元。

??在龐大的到期債務(wù)壓力下，上市房企再融資迎來(lái)利好。

??8月18日證監(jiān)會(huì)表示要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求，堅(jiān)持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。8月27日證監(jiān)會(huì)又發(fā)布了一系列資本市場(chǎng)利好政策，其中包括房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

??8月以來(lái)就有4家房企進(jìn)行了配股融資，并出現(xiàn)了一波房企的配股潮。

??比如雅居樂(lè)在8月1日宣布以先舊后新方式配售3.46億股，籌資約3.87億港元；碧桂園在30日宣布配售3.5億股融資約2.7億港元以抵消貸款。另外，國(guó)企華發(fā)股份在14日發(fā)布了配股說(shuō)明書，計(jì)劃融資不超過(guò)60億元，建發(fā)股份也于9月3日發(fā)布配股說(shuō)明書，計(jì)劃融資不超過(guò)77.87億元。

??在房企融資規(guī)模減少且向國(guó)企、央企集中時(shí)，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)債難度整體仍然較高，但是部分堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、穩(wěn)健發(fā)展的民營(yíng)房企仍有一定的優(yōu)勢(shì)。

??隨著房地產(chǎn)利好政策頻出，為市場(chǎng)帶來(lái)了寬松預(yù)期，部分民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題可能將有所緩解，而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也將率先受益，但政策的落地效果仍有待觀察，對(duì)于大部分民營(yíng)房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。