??核心觀點

??1、政策篇：信貸加碼與核心“四限”解綁，四季度仍有優(yōu)化空間

??2、行業(yè)篇：三季度筑底改善，四季度料將穩(wěn)中有升

??3、土地投資篇：成交低位助行業(yè)降庫存，下半年熱點城市土拍普遍降溫

??壹、政策篇

??2023年三季度，政治局會議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，以此為分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。金融支持持續(xù)加碼，落地“認房不認貸”、調(diào)降限購城市首付比例下限、調(diào)降二套房貸利率加點下限，此外落實存量房貸降息減輕居民負擔(dān)，降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟。地方政策松綁加力提速，133個省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，9月更是迎來核心城市雙限解禁潮，寧青漢等10個二線城市全面取消限購，廣蘇等限購縮圍，8城解除限售。

??展望四季度，中央政策有望在供給和需求兩端繼續(xù)發(fā)力，需求端或?qū)⒓哟a信貸支持、下調(diào)交易稅費等，供給端推進金融支持政策落地，給予民企更多的資金支持，逐步化解行業(yè)風(fēng)險。地方政策仍有進一步優(yōu)化調(diào)整空間，限購政策一線局部調(diào)整，二線及三四線應(yīng)放盡放，限貸政策進一步寬松，套數(shù)認定等方面政策尤有余量，取消限價，讓價格回歸市場化，財稅刺激加碼，購房補貼、稅費減免均是可選項。

??總結(jié)

??01

??政治局會議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，中央政策力度轉(zhuǎn)向“托舉并用”

??（本節(jié)有刪減）

??2023年三季度，以政治局會議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉炙畮X，中央對房地產(chǎn)支持力度由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。具體來說：

??7月10日，央行、金監(jiān)局延長“金融16條”適用期限。對存量融資、配套融資兩項支持政策的期限，由截止今年5月延長至明年年底，其余政策長期有效。

??7月19日，國務(wù)院出臺“民營經(jīng)濟31條”，鼓勵破產(chǎn)重整與民企合理融資。此外，設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機制能夠降低民營房企的應(yīng)收賬款壞賬率，也避免優(yōu)質(zhì)房企免受行業(yè)影響。

??7月24日，中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)，首次提及供需關(guān)系轉(zhuǎn)變。適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??8月25日，住建部、央行、金監(jiān)局推動落實“認房不用認貸”。 居民申請貸款購房時，在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??8月25日，財政部、稅務(wù)總局、住建部延期“置換住房退個稅”政策。到2025年12月31日前，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??8月31日，央行、金監(jiān)局調(diào)降首付比例下限和二套房貸利率加點下限，指導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。將住房商貸的最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為20%，二套統(tǒng)一為最低30%，二套房利率加點下限調(diào)整為LPR加20個基點。

??9月7日，釋放暫緩房地產(chǎn)稅立法工作信號，穩(wěn)定市場預(yù)期?！妒膶萌珖舜蟪Ｎ瘯⒎ㄒ?guī)劃》中并未出現(xiàn)房地產(chǎn)稅，意味著五年之內(nèi)房地產(chǎn)稅立法大概率不會提請審議。

??02

??居民按揭支持加碼，落地認房不認貸、降首付比、降房貸利率

??（本節(jié)有刪減）

??三季度，居民信貸端支持持續(xù)加碼，降首付、降利率、認房不認貸等利好接連落地，合力減輕居民按揭壓力、擴大加杠桿空間，助力購房需求釋放。主要包括以下五方面：

??第一，落地“認房不認貸”，支持合理住房需求。8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文推進落實“認房不用認貸”。30日，廣州、深圳率先宣布落地，9月1日，上海、北京跟進執(zhí)行，而后包括武漢、成都、長沙、東莞在內(nèi)的超40個城市官宣跟進。

??第二，調(diào)降首付比例下限，打開限購城市降首付空間。8月31日，兩部門調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策，最低首付統(tǒng)一調(diào)整為首套20%、二套30%，意味多數(shù)核心一二線城市首付比例都有了下調(diào)空間，而大部分弱二線、三四線城市原本就是不限購城市，首付比例也已調(diào)整到位，新政沒有實質(zhì)性影響。

??第三，動態(tài)調(diào)節(jié)首套房貸利率下限，調(diào)降二套房房貸利率下限。3月兩部門發(fā)布首套房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制以來，全國至少87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限。8月31日，央行、金監(jiān)局宣布將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調(diào)整為LPR+20BP。

??第四，落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力。7月14日，央行首提支持鼓勵存量房貸降息，8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)下調(diào)存量首套住房貸款利率，利率加點不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。9月以來，多地公布歷史LPR加點下限，多家商業(yè)銀行發(fā)布操作細則。

??第五，降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)供需兩端同步受益。8月15日，央行開展逆回購操作和中期借貸便利操作，操作利率分別下調(diào)10BP和15BP，21日，LPR報價非對稱調(diào)整，1年期LPR下調(diào)10BP，5年期以上LPR按兵不動出乎市場預(yù)料。9月15日，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5000億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

??不過諸多支持政策還需要時間傳導(dǎo)，8月居民信貸數(shù)據(jù)改善有限。7月住戶中長期貸款減少672億元，同時存款規(guī)模亦顯著回落，表明居民按揭貸款意愿弱、提前還貸意愿強，8月新增中長期貸款1602億元，不過同比仍少增1056億元，占比境內(nèi)新增貸款比重僅為12.3%。

??03

??房企融資利好頻傳，但實際融資規(guī)模仍處低位（略）

??04

??133省市政策松綁、頻次翻番，寧漢青等10個二線城市放開限購

??（本節(jié)有刪減）

??三季度，地方政策松綁加力提速，133個省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，力度也明顯增加。月度數(shù)據(jù)體現(xiàn)得更明顯，7月38個城市發(fā)布寬松政策，涉及“四限”調(diào)整的比例不到10%，而9月前26天就有83城松綁調(diào)控，其中約6成政策為“四限”松綁。

??值得一提的是，9月迎來核心城市雙限解禁潮。已有包括南京、大連、濟南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內(nèi)的10個城市全面取消限購，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長沙、成都等城市限購縮圍。此外，福州、合肥等8城還在9月全面解除限售。

??分城市來看，核心城市已成為“救市主力軍”，三季度全國共有17個城市出臺3次以上寬松性政策，其中12個是一二線城市，其余5個也都是強三線城市。例如廈門三季度新政頻次多達6次，包括3次優(yōu)化公積金政策，2放松限貸、落地降首付及認房不認貸，1次政策組合拳——解除四區(qū)域限購限售、放松公積金和預(yù)售資金。

??聚焦政策內(nèi)容，需求端主要包括六方面：第一，廣州、武漢等21城放松限購，例如廣州非戶籍居民購房社保年限由5年降為2年，番禺、黃埔、花都等外圍區(qū)域取消限購。第二，北京、上海等53省市放松限貸，北京、上海等近40城落地認房不認貸，貴陽、梧州等執(zhí)行認貸不認房，南京、武漢等調(diào)整首付比例至首套20%、二套30%。第三，成都、合肥等4城放松限價，比如合肥調(diào)整價格政策，取消商品住房樓層差價率限制。第四，廈門、福州等14城放松限售，多城解除限售，重慶限售期限由取證滿2年改為網(wǎng)簽滿2年并取證即可。第五，深圳、上海等100省市放松公積金貸款，比如上海公積金購買存量房的最長貸款期限，房齡20-35年間的，貸款期限由最高15年調(diào)整為最高“50減房齡”。第六，廣州、重慶等53省市財稅托市，例如廣州，將越秀、海珠等核心區(qū)域個人銷售住房增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，再比如重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作人員購買首套普通住房免征房產(chǎn)稅。

??展望

??05

??中央穩(wěn)市場、穩(wěn)主體，加大企業(yè)融資支持、下調(diào)購房稅費仍是可選項（略）

??06

??地方“四限”仍有優(yōu)化空間，一線局部調(diào)整、二線應(yīng)放盡放

??展望四季度，地方政策仍有進一步優(yōu)化調(diào)整空間，具體來說：

??第一，限購政策一線局部調(diào)整，二線及三四線應(yīng)放盡放。9月以來已有十余個核心城市取消限購，剩余尚未發(fā)布新政的二線城市如杭州等，未來均有望大幅放寬甚至取消限購。北上深等一線城市或?qū)⒕o隨廣州調(diào)整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調(diào)整，比如遠郊區(qū)域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。

??第二，限貸政策進一步寬松，套數(shù)認定等方面政策尤有余量。套數(shù)認定上，比如認貸不認房，再比如放寬多孩家庭群體套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)，二孩家庭購買第二套按首套計，極端情況下，放寬至不論是否有貸款記錄是否無房都能放貸。首付比例方面，二三線城市可以將首付比例調(diào)整至首套20%、二套30%的全國下限，一線城市也有小幅調(diào)整空間。房貸利率方面，落實存量房貸利率調(diào)整，用好首套房貸款利率下限動態(tài)調(diào)整政策，將二套房貸款利率下限調(diào)整至LPR+20BP，北京、上海等首套二套房貸利率加點亦有下調(diào)可能。

??第三，取消限價，讓價格回歸市場化。優(yōu)化商品房價格備案管理，給予開發(fā)商更高的定價自由度，鼓勵“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”，支持高品質(zhì)改善性產(chǎn)品靈活定價，充分發(fā)揮市場的自主調(diào)節(jié)作用。

??第四，財稅刺激加碼，購房補貼、稅費減免均是可選項。比如實行契稅補貼，由受益財政按50%-100%的份額比例補貼購房者已繳納的契稅，又比如對進城新市民、大學(xué)畢業(yè)生、多孩家庭等群體發(fā)放定向購房補貼。再比如鼓勵貨幣化和房票方式進行征收安置，使用房票給予一定比例獎補。

      貳、行業(yè)篇

??三季度，在一系列政策的推動下，國民經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來邊際改善。商品房銷售面積、新開工面積、開發(fā)投資等指標(biāo)單月同比降幅持續(xù)收窄。尤其是政治局會議以來，政策利好帶動市場購房預(yù)期向上，銷售面積、金額單月環(huán)比開始企穩(wěn)。整體來看，市場在經(jīng)歷了一季度“小陽春”、二季度“滑坡”之后，三季度在底部盤整修復(fù)。

??隨著多個熱點核心城市政策放松輪動推進，執(zhí)行落地后我們認為熱度回升已是大概率事件。四季度商品房銷售面積將企穩(wěn)回升，但不會出現(xiàn)以往V型反轉(zhuǎn)。而銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)臃科笸顿Y意愿的回升，在保交付\加快竣工持續(xù)發(fā)力下,開發(fā)投資有望在年內(nèi)筑底企穩(wěn)。

??總結(jié)

??01

??三季度經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，居民中長期貸款需求相對低位（略）

??02

??三季度銷售面積、金額降速逐漸放緩，單月同比降幅持續(xù)收窄

??1-8月份商品房銷售面積73949萬平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計增速均連續(xù)四個月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴大0.6個百分點，商品房銷售金額較1-7月擴大1.7個百分點，累計增速均為年內(nèi)新低。

??季度走勢來看，呈現(xiàn)一季度沖高、二季度“滑坡”、三季度在政策頻發(fā)、預(yù)期向好之下，金額、面積有一定邊際改善。

??一方面體現(xiàn)在三季度以來商品房銷售金額、面積累計增速下降速度有所放緩。1-6月面積、金額累計增速較前五月擴大4.4和7.3個百分點，進入三季度后，1-7月逐步收窄至1.2和2.6個百分點，1-8月為0.6和1.7個百分點。

??另一方面體現(xiàn)在7、8月單月成交指標(biāo)上，總體與近期政策出臺后市場反映相一致，呈現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)、同比降幅收窄的趨勢。

??首先，在6月基數(shù)較高以及季節(jié)性回落、購房預(yù)期偏弱等因素影響下，7月商品房銷售面積、金額雙雙走弱，環(huán)比幾乎“腰斬”。到8月環(huán)比有所企穩(wěn)，商品房銷售面積7386萬平方米、商品房成交金額7708億元，環(huán)比皆上漲5%。但由于8月并非銷售旺季，兩者絕對量依然保持在相對低位，單月銷售面積、銷售金額較2023年月均下降超過30%，銷售面積則回到今年4月份水平。

??其次，單月同比出現(xiàn)企穩(wěn)信號，連續(xù)兩個月收窄。7月商品房銷售面積、金額同比分別下降15.5%和19.3%，面積同比較上月收窄2.7個百分點，金額與6月份降幅持平。8月銷售面積、金額同比分別下降12.2%和16.4%，降幅較7月收窄3.4個百分點和2.9個百分點。

??綜合而言，市場底部震蕩企穩(wěn)與政策利好頻發(fā)和供應(yīng)增長不無關(guān)系。一方面，根據(jù)CRIC全國百城數(shù)據(jù)，8月商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比增長10.6%，且供應(yīng)主力多位于城區(qū)和改善型產(chǎn)品，有效匹配當(dāng)前市場需求；另一方面，8月份政策利好不斷，尤其是下半月核心城市政策力度頗大帶動市場預(yù)期向上，來訪、來電量逐步恢復(fù)，高頻數(shù)據(jù)顯示8月最后三周成交環(huán)比持續(xù)上漲。

??當(dāng)前市場難言真正“反轉(zhuǎn)”，經(jīng)濟復(fù)蘇慢、收入預(yù)期不穩(wěn)定等決定了居民加杠桿意愿不高，這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預(yù)計的是，新政利好、供應(yīng)增加以及已經(jīng)到來的金九銀十銷售旺季，我們認為9月銷售大概率企穩(wěn)回升，不過也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著。

??03

??三季度竣工仍維持高增長，新開工同比降幅收窄至23.6%（略）

??04

??土地、新開工等拖累開發(fā)投資跌幅擴大至8.8%，三季度末已有邊際改善（略）

??展望

??05

??政策頻出提振信心和預(yù)期，四季度銷售、新開工、投資料將企穩(wěn)回升（部分略）

??近期政策利好不斷，各地區(qū)各部門認真貫徹落實中央政治局會議精神，先后出臺首套房貸款“認房不認貸”、調(diào)整住房貸款最低首付比例等優(yōu)化措施，支持居民剛性和改善性住房需求，有利于提振市場信心，改善房企經(jīng)營預(yù)期。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整優(yōu)化政策措施落地見效，經(jīng)濟恢復(fù)向好，四季度房地產(chǎn)投資、銷售、市場運行將逐步趨于改善。

??第一，四季度商品房銷售大概率企穩(wěn)回升，預(yù)計全年面積下降5%左右，金額同比下降3%左右。一方面8月末9月初一二線城市利好政策不斷，“認房不認貸”以及二線限購陸續(xù)放開、下調(diào)首付比例等對剛需、改善需求刺激作用顯著，短期內(nèi)提振市場信心，且9月又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，房企積極蓄力，供給層面無論是量還是質(zhì)都在穩(wěn)步提升。

??第二，四季度新開工低位企穩(wěn)，竣工維持高增長，預(yù)計全年新開工同比降幅15%-20%，竣工同比漲10%-15%。短期新開工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍。四季度銷售仍有待檢驗，多數(shù)房企銷售回款重心在“保交樓”，這一點從前8月到位資金改善但新開工并沒有顯著企穩(wěn)也可見一斑。

??第三，行業(yè)規(guī)模下降、房企資金緊缺，預(yù)計四季度土地購置面積、金額底部運行，僅有核心城市能夠維持熱度，預(yù)計全年土地成交金額同比下降10%-25%。一方面，前三季度能夠拿地的企業(yè)已經(jīng)在核心城市積極補倉，從投資鋪排和城市退地兩方面來看，四季度投資吸引力下降，從三季度熱點城市土拍開始降溫也能反映出企業(yè)拿地開始放緩；另一方面，銷售-投資的傳導(dǎo)目前并不通暢，融資壓力依舊較大，大部分民企投資幾乎暫停，僅靠頭部央國企難以支撐全國土地市場復(fù)蘇。

??第四，土地、新開工等先行指標(biāo)弱勢將導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)底部修復(fù)與調(diào)整，加速下跌概率不大，預(yù)計全年同比降幅維持在10%左右。隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)臃科笸顿Y意愿的回升，并加大新開工的速度。而且，在城中村改造穩(wěn)步推進之下，我們認為房地產(chǎn)開發(fā)投資有望在年內(nèi)完成筑底。

??叁、土地投資篇

??2023年三季度，隨著預(yù)供地制度進入平穩(wěn)運行期，土地成交規(guī)模維持年內(nèi)高位，但從同比變化來看，成交建面、金額降幅仍在擴大，行業(yè)降庫存的腳步仍進一步加快。市場熱度方面，隨著大批城市首批預(yù)供地截止期的到來，以及平均供地質(zhì)量有所下降，熱點城市溢價率普遍有所回落，流拍率指標(biāo)也進一步向市場實際情況回升。

??總結(jié)

??01

??土拍規(guī)模量穩(wěn)價跌，溢價率回落、流拍率上升（節(jié)選）

??1）成交規(guī)模維持年內(nèi)高位，上年基數(shù)增加致同比降幅擴大。2023年三季度，雖然進入預(yù)供地清單截止期的土地有所增多，但在大批優(yōu)質(zhì)地塊于上半年出讓之后，三季度土地平均質(zhì)量有所下降，再加之二季度以來新房市場交易信心的回落，導(dǎo)致土地成交并未出現(xiàn)大幅環(huán)比上升，再加之2022年同期基數(shù)的增加，導(dǎo)致全國土地成交同比降幅較二季度進一步擴大。截止9月24日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面為2億平方米，較二季度同期環(huán)比增加一成左右，同比下降29%，成交金額7207億元，環(huán)比持平，同比下降31%，同比降幅分別較二季度擴大了3和9個百分點。價格方面，因平均土地成交質(zhì)量有所下降，再加之三四線成交占比上升，成交均價為3519元平方米，較二季度下滑了11%。

??2）二三線溢價率同比漲幅收窄，僅一線城市溢價率相對穩(wěn)定。2023年三季度以來，受銷售端波動和資金面壓力影響，企業(yè)經(jīng)營策略持續(xù)趨于保守。在此背景之下，雖然北京、上海等一線城市平均溢價率仍處在高位，但大多數(shù)城市土拍熱度均有所回落。前三季度整體溢價率下探至5.6%，較上半年下降了0.9個百分點，同比增幅收窄至1.5個百分點。

??3）預(yù)供地截止期到來促土地供應(yīng)增加，三季度流拍率向真實數(shù)值回升。（略）

??02

??杭州成交金額位居榜首，蘇、杭、寧等熱點城市下半年土拍降溫（節(jié)選）

??受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，各城市供地也明顯謹慎，大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。以重點監(jiān)測城市來看，2023年前三季度僅3個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少4個。成交金額來看，也僅有京、滬、杭三城超過千億元，較往年相對偏少。

??03

??三季度房企投資仍較低迷，僅銷售10強在核心城市相對積極（節(jié)選）

??三季度企業(yè)投資延續(xù)了上半年低位運行的態(tài)勢，隨著集中供地的掛牌逐漸分散、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，房企投資的積極性和力度持續(xù)下滑。相較而言，銷售10強房企保持了更加積極的投資態(tài)度，尤其是央國企依然是投資主力。在拿地選擇上，謹慎、聚焦是共識，拿地集中在一二線城市，其中優(yōu)質(zhì)地塊頗受青睞，三四線城市則無人問津。

??三季度投資未有明顯改善，拿地百強金額同比降25%（節(jié)選）

??2023年前三季度投資持續(xù)低迷，且較上半年相比未有明顯改善。1-8月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為20243億元、9619億元和8551萬平方米，其中拿地金額同比下降13%，與6月末相比，同比降幅進一步擴大4個百分點。

??龍頭房企積極帶動拿地銷售比小幅回升，銷售10強房企拿地銷售比0.25（略）

??央國企投資金額占61%，謹慎投資聚焦核心城市

??截止8月末，拿地金額百強房企之中有29家為國央企，從數(shù)量上來看少于城投平臺和民企，但是國央企拿地金額占比達到61%，遠高于另外兩類公司的投資金額占比，可見國央企雖然數(shù)量較少，但是平均投資力度明顯強于其他房企，尤其保利、華潤等龍頭房企，持續(xù)占據(jù)拿地金額TOP3席位。

??與上半年末相比，各類房企的拿地金額占比并未發(fā)生明顯改變，可見三季度各類房企拿地基本延續(xù)上半年的走勢，維持“國央企積極、城投托底、民企弱復(fù)蘇”的局面；而值得一提的是，第三季度后投資百強房企中城投平臺公司數(shù)量占比有所上升，民企數(shù)量占比下降，城投托底現(xiàn)象仍存，而民企投資還在緩慢復(fù)蘇。

??在謹慎投資的共識之下，一二線城市、核心地塊成為企業(yè)投資的焦點，而大部分三四線城市則陷入無人問津的局面。

??通過1-8月投資金額TOP10房企的投資分布來看，仍積極拿地的房企對于核心城市的偏好表現(xiàn)更為凸顯：華潤、招商、中海、越秀等企業(yè)拿地高度集中于一二線核心城市，在一二線城市的投資金額占前8月總投資額的90%。

??結(jié)合拿地分布城市的數(shù)量來看，與過去投資“廣撒網(wǎng)”的戰(zhàn)略相比，2022年以來企業(yè)投資分布的城市數(shù)量隨著投資規(guī)模急劇收縮，目前投資金額TOP10的企業(yè)中，僅有保利和建發(fā)年內(nèi)拿地城市超過20個。

??展望

??04

??政策頻出但難改行業(yè)大周期趨勢，全年土地交易規(guī)模仍將低位運行(略)

??05

??四季度投資保持謹慎，拿地高度聚焦核心城市

??整體來看，四季度企業(yè)投資仍將保持謹慎的態(tài)度，投資繼續(xù)低位運行。

??首先在資金方面，銷售端和融資端依然未能提供強有力的資金支持。銷售端，雖然三季度中后期以來樓市利好政策頻出，但政策傳導(dǎo)到市場仍需一定時間，且放寬限購、降低首付對于刺激購房需求的效果暫未明顯體現(xiàn)，加之企業(yè)現(xiàn)階段即使有一定的資金回籠，也需要以“保交樓”為核心任務(wù)；從融資端來看，一方面融資開閘主要對優(yōu)質(zhì)房企、國央企而言，大部分民企的融資渠道依然不通暢，另一方面企業(yè)在“三道紅線”的影響下，依然保持控制負債、謹慎融資的態(tài)度。

??其次在投資節(jié)奏上，土地供應(yīng)和企業(yè)投資均相應(yīng)地放慢腳步。從供應(yīng)節(jié)奏上看，今年二季度和三季度初期，大部分熱點城市已經(jīng)集中出讓多宗優(yōu)質(zhì)地塊，隨著集中供地逐漸分散出讓、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，土地市場重回低位運行狀態(tài)；從企業(yè)角度來看，今年積極投資的企業(yè)如華潤、保利等已經(jīng)競得多宗優(yōu)質(zhì)地塊，大大增厚了優(yōu)質(zhì)土儲，下半年納投資鋪排節(jié)奏勢必會有所放緩。

??投資格局上，我們認為四季度仍將保持國央企為主、少數(shù)民企與城投為輔的格局。國央企或?qū)⑦M一步占據(jù)更多的新增土儲；而在土地市場上保持活躍的民企依舊集中于綠城、濱江、龍湖等少數(shù)幾家；城投平臺在債務(wù)壓力下，托底作用將逐漸減弱、甚至退出。在民企投資重新復(fù)蘇、活躍之前，市場整體的活躍度保持比較低的水平。

??城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線是當(dāng)下共識。一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優(yōu)的土儲結(jié)構(gòu)，且雄厚的資金實力足以支撐此類房企繼續(xù)在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場低迷，需要更漫長的修復(fù)期，在三四線城市投資既難以對業(yè)績提升有明顯助力，又難以通過快周轉(zhuǎn)的方式獲得高額利潤。