??“金九銀十”一直以來(lái)都是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷旺季，今年的“十一”與往年不同。

??9月末，從四大一線城市紛紛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到首個(gè)一線城市廣州放松區(qū)域限購(gòu)，重點(diǎn)一二線城市限購(gòu)松綁大幕正式拉開(kāi)。

??在這背景下，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)“十一”頗有期待。

??然而，從CRIC監(jiān)測(cè)的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，整體樓市表現(xiàn)相對(duì)平淡，京滬蓉?zé)狳c(diǎn)恒熱，武漢、天津等個(gè)別城市項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)有所回升，余下多數(shù)城市成交仍處低位。

??我們認(rèn)為，各城市仍將延續(xù)分化行情，10月大概率企穩(wěn)回升。

??從7月末政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)新形勢(shì)以來(lái)，政策端積極信號(hào)不斷釋放，住建部明確政策優(yōu)化方向：降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸。

??進(jìn)入9月，地方政策松綁加力提速，核心城市迎來(lái)雙限解禁潮。目前，包括南京、大連、濟(jì)南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內(nèi)的10個(gè)城市全面取消限購(gòu)，廣州、廈門(mén)、蘇州、西安、天津、長(zhǎng)沙、成都等城市限購(gòu)縮圍。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

??政策組合拳下，核心城市成交稍顯起色，典型項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)有了不同程度的回升。然而整體新房成交卻延續(xù)筑底行情。

??在這背景下，今年中秋國(guó)慶假期房企整體推盤(pán)積極性不高：除了南京、武漢等個(gè)別城市集中推盤(pán)、蓄勢(shì)待發(fā)之外，余下多數(shù)城市推盤(pán)量較去年同期均有不同程度回落，低迷型城市如福州等已連續(xù)多月處于供應(yīng)低位，樓盤(pán)以續(xù)銷為主。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年9月29日-10月6日，42個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交166.66萬(wàn)平方米，較2023年9月日均降幅達(dá)52%，較2022年同期同比微增2%，但與今年五一假期相比，跌幅達(dá)到11%。

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時(shí)結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，中秋國(guó)慶雙節(jié)假期成色相對(duì)一般，22個(gè)重點(diǎn)城市成交137.48萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比下降23%。典型城市大體分為以下幾類：

??一是以北京、上海、成都等為典型代表的熱點(diǎn)恒熱城市，整體市場(chǎng)延續(xù)高位運(yùn)行。

??以北京為例，熱度主要集中在假期“中秋節(jié)”時(shí)段，火爆項(xiàng)目來(lái)訪量能達(dá)到日均30-40組，認(rèn)購(gòu)量可達(dá)20套以上；其余熱點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪量可達(dá)到日均15-20組，認(rèn)購(gòu)量普遍在10套以內(nèi)。目前主要是依托剛改和改善客群支撐；

??成都也是如此，828+926新政疊加使得市場(chǎng)保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，據(jù)克而瑞問(wèn)卷調(diào)研（61個(gè)樓盤(pán)樣本）：58%項(xiàng)目來(lái)訪量有上漲，51%項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量有上漲，來(lái)訪量表現(xiàn)優(yōu)于認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)；國(guó)慶期間，熱銷項(xiàng)目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項(xiàng)目占比近3成，高新區(qū)大漲項(xiàng)目占比近2成，144㎡以上不限購(gòu)產(chǎn)品流速明顯提高。對(duì)于這類城市而言，短期政策利好使得市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行，后續(xù)若無(wú)持續(xù)性利好加持，市場(chǎng)能否保持上行依舊存疑。

??二是天津、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等新房來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步回升，雙節(jié)假期成交明顯好于9月月末。

??究其原因，一方面新政落地后，前期觀望客戶開(kāi)始陸續(xù)入市；另一方面，國(guó)慶期間部分項(xiàng)目加大的營(yíng)銷力度，以價(jià)換量刺激剛需積極入市。

??天津環(huán)城四區(qū)整體到訪熱度提升30%-100%，地緣客集中的板塊容易被上游板塊分流。海教園、南站等板塊來(lái)訪量提升大，外客戶成交比例上升至50%，并且大戶型認(rèn)可度高。武漢市場(chǎng)熱度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，雙節(jié)期間熱銷項(xiàng)目武漢長(zhǎng)江天地、武漢城建電建漢悅府朗境等項(xiàng)目售價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，折扣力度分別達(dá)到了88折和8折。

??三是包含之前剛剛放松限購(gòu)的廣州在內(nèi)的部分一二線城市，如深圳、南京、合肥、濟(jì)南等，表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動(dòng)不大，區(qū)域分化持續(xù)加劇。

??以廣州為例，據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2023年9月29日-10月6日期間廣州全市累計(jì)推售15盤(pán)，貨量合計(jì)2261套，去化504套，整體去化率為22%，低于2022年同期1個(gè)百分點(diǎn)，低于2021年同期19個(gè)百分點(diǎn)。

??在這15個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目當(dāng)中，去化率表現(xiàn)為優(yōu)秀、較好的項(xiàng)目分別占比2成，而去化率表現(xiàn)為一般的項(xiàng)目占比超6成。而來(lái)訪認(rèn)購(gòu)方面，除零星標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)增長(zhǎng)之外，大部分項(xiàng)目表現(xiàn)沒(méi)有明顯起色。

??按區(qū)域劃分，國(guó)慶期間廣州除越秀、海珠、從化三區(qū)無(wú)加推/成交外，其余8區(qū)均有上新及成交。番禺推貨量超700套居全市第一，中心四區(qū)的荔灣以392套緊隨其后。

??各區(qū)域推新去化分化明顯，受新政影響，番禺、荔灣等改善型項(xiàng)目需求較旺，推新去化超20套或以上。

??增城長(zhǎng)期以價(jià)換量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，推新項(xiàng)目以“小量快跑”策略帶動(dòng)成交，新盤(pán)低價(jià)入市，去化率約為2成。花都、白云、南沙等區(qū)域部分改善型客戶被中心區(qū)分流，且項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)不突出，去化率不足一成。

??四是三四線城市諸如常州、鎮(zhèn)江、淮安、揚(yáng)州、徐州等，國(guó)慶期間成交比較慘淡，以去庫(kù)存為主，即便房企加大折扣營(yíng)銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。

??盤(pán)點(diǎn)各城市中秋國(guó)慶假期項(xiàng)目來(lái)訪、去化情況，熱銷盤(pán)除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤(pán)之外，更多為折扣力度較大的剛需盤(pán)，假期期間整體市場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)情況好于預(yù)期。

??從各項(xiàng)目成交客戶的特征來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)一方面各地利好新政的落地刺激了一部分前期觀望客群積極入市，同時(shí)“賣舊換新”的置換客群還需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。另一方面，核心城市的限購(gòu)松綁對(duì)于周邊的虹吸效應(yīng)還是有明顯放大作用，天津、南京、長(zhǎng)沙、昆明、南寧等外地看房的客戶占比也有明顯上升。

??總體來(lái)看，在核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救的背景之下，整體“十一”市場(chǎng)還是保持著平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??不僅京滬蓉?zé)狳c(diǎn)恒熱，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的跡象，而余下的多數(shù)城市雖然行情相對(duì)平淡，但基本成交也已進(jìn)入筑底階段，未來(lái)大概率企穩(wěn)回升。