??從疫情回歸常態(tài)之后，2023年居民出行和生產生活逐步回歸正常，全年軌道交通客運總量達294.7億人次，創(chuàng)下歷史新高，同比2022年大漲52%。即使與疫情前的2019年相比，也上漲了24%，居民出行逐漸常態(tài)化，軌交覆蓋人群規(guī)模明顯增加。分城市來看，半數(shù)城市軌交客運規(guī)模同比2019年增幅超50%，出行規(guī)模大幅超過疫情前，生產生活步入常態(tài)。

??考慮到相當一部分城市建成區(qū)仍在快速擴張，近些年多條新線路投入運營，軌交運營里程有明顯提升，我們進一步用客運強度來表征客流恢復情況。2023年，全國軌交客運強度為0.55萬人次/公里日，同比2022年增加0.17萬人次/公里日，增幅高達43%；雖然客運量較2022年有了明顯上升，但客運強度仍未恢復至2019年水平。除一線四城外，客運強度較高的城市有長沙、西安、成都等城市，三城客運強度均在0.95以上?？紤]到軌交出行規(guī)模和強度與城市人口動向息息相關，與潛在的購房需求呈現(xiàn)正相關，因此研究各城市軌交出行相關情況尤為必要。

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??總規(guī)模：2023年軌交客運出行規(guī)模創(chuàng)歷史新高，恢復至2019年的124%

??疫情解封后，2023年居民生產和生活逐漸回歸常態(tài)，2023年軌道交通客運總量達294.7億人次，創(chuàng)下歷史新高，同比2022年大漲51.7%。即使與疫情前的2019年相比，也上漲了24%，居民出行逐漸常態(tài)化，軌交覆蓋人群規(guī)模明顯增加。分能級城市來看，二線城市軌交客運量恢復度最佳，客運量較2019年漲幅高達49%。究其愿意，主要是在戶籍制度松綁的影響，二線城市近5年人口激增，使得軌交客運量大幅增加。對比之下，戶籍制度相對較嚴的一線城市人口增量一直偏緩，軌交客運量與2019年基本持平。

??1、2023年典型城市客運量高達294.7億人次，同比大漲51.7%，較2019年增長24%

??交通運輸部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，31個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和新疆生產建設兵團共有55個城市開通運營城市軌道交通線路306條，運營里程10165.7公里。全年完成客運量294.7億人次，較2022年增加100.7億人次，增長52%。與2019年相比，漲幅也高達24%，軌交客運規(guī)模較疫情前有了明顯提升。

??2、二線軌交客運量快速擴張，一線恢復至2019年水平（略）

??3、2024年春節(jié)日均軌交出行人次同比2023年大漲73%，增幅：二線〉一線〉三四線

??據(jù)交通運輸部的不完全統(tǒng)計（統(tǒng)計同口徑可比的34個城市），2024年春節(jié)假期城市軌道交通客運總量達到3.56億人次，日均客運量達到4447.45萬人次，同比增加73%。從客運強度來看，2024年春節(jié)期間軌交平均客運強度為5846人次/公里日，同比增長64%，軌交出行意愿大幅提升。

??分能級城市來看，二線城市漲幅最甚，高達78%，其中，貴陽、蘭州、鄭州等中西部城市和大連、沈陽、哈爾濱等東北城市漲幅最甚，均超149%；一線和三四線不相上下，漲幅均近七成。

??02

??客運規(guī)模：半數(shù)城市客運規(guī)模同比2019年增幅超50%，軌交人群規(guī)模明顯增加

??受人口規(guī)模變動、軌交里程變動和疫情消退多重因素的影響，各城市軌交客運量呈現(xiàn)不同的變化。從城市角度來看，半數(shù)城市軌交客運規(guī)模同比2019年增幅超50%，出行規(guī)模顯著超過疫情前，主城區(qū)人口規(guī)模明顯增加。值得注意的是，京、滬、廣等城市由于人口增量變緩，軌交客運量增幅不及其他城市突出，以2023年軌交客運量高達36.6億人次、居于首位的上海為例，雖然同比2022年客運量有顯著的增加，但與2019年相比，仍有6%的缺口。不僅僅是上海，北京、廣州、南京、淮安、東莞等城市軌交客流量均呈下降趨勢，尚未恢復常態(tài)水平。其中，北京2023年軌交客運量達34.5億人次，較2019年降幅高達13%，是一二線城市中降幅最大的城市。

??1、上海2023年客運量高達36.6億人次，恢復至2019年的94%

??分城市來看，2023年上海軌交客運量領先，高達36.6億人次，同比2022年增幅超61%。除上海外，北京和廣州軌交客運量也均超30億人次，兩城軌交客運量同比2022年漲幅均在三成以上。對開通地鐵的近50個城市相關數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)：除佛山外，其余城市同比2022年客流量均上漲。

??與疫情爆發(fā)之前的2019年相比，絕大多數(shù)城市軌交客運量呈現(xiàn)上漲之勢，超半數(shù)城市增幅超過50%，典型如杭州、長沙、青島、合肥、南昌、廈門、寧波等城市，同比2019年均實現(xiàn)了翻番。

??與之不同的，北京、上海、廣州、南京、淮安、東莞等6個城市軌交客流量均呈下降趨勢，尚未恢復常態(tài)水平。究其愿意，主要是受戶籍政策、疫情等因素的影響，這些城市人口擴張速度略有變緩。典型如北京2023年，軌交客運量達34.5億人次，較2019年降幅高達13%，是一二線城市中降幅最大的城市，上海和廣州次之，降幅分別為6%和7%。

??2、2024年春節(jié)絕大多數(shù)城市軌交出行意愿大幅提升，出游情緒高漲

??單就春節(jié)期間來看，京、滬、廣三城軌交客運量相差無幾，日均軌交客運量均在450萬人次以上，穩(wěn)居TOP3。深圳、成都和西安居于其后，假期日均軌交客運量均在300萬人次以上。

??與2023年春節(jié)相比，日均客運量增長率均為正，居民軌交出行意愿大幅提升，出游情緒高漲。其中，增幅最為突出的為貴陽、蘭州、大連、沈陽和哈爾濱，增幅僅在150%以上。從增長的絕對值來看，增幅最為突出的則為北京、上海、深圳、廣州、西安、成都、武漢等一二線城市，日均軌交客運量增量均在百萬人次以上，出行規(guī)模增量最為顯著。這些城市大都市城市綜合實力較強的城市，在就業(yè)、教育、醫(yī)療方面有較強的優(yōu)勢，人口吸引力較強，因此，這些城市的軌交出行規(guī)模大幅增加。

??03

??客運強度：城市擴張速度快于人口集聚平均客運強度不及2019年

??考慮到相當一部分城市建成區(qū)仍在快速擴張，近些年多條新線路投入運營，軌交運營里程有明顯提升，進一步用客運強度來表征客流恢復情況，可以看到隨著地鐵通車里程的增加，平均客運強度也較2019年出現(xiàn)了回落。

??1、客運強度同比增加43%，較2019年仍有二成左右降幅（略）

??2、廣、深并列TOP2，人口增幅較突出大的城市客運強度居于前列（略）

??04

??假日客流：春節(jié)期間西安、長沙等中西部城市維系高位，無錫、洛陽成新晉黑馬

??與日均客運量相比，不同人口構成的城市春節(jié)期間客運量呈現(xiàn)不同的變化。

??外來人口比重較高的北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，春節(jié)期間客運量僅有2023年日均客運量的一半左右，返鄉(xiāng)人口規(guī)模遠高于游客規(guī)模。以上海為例，2023年全市常住人口為2487.45萬人。其中，戶籍常住人口1480.17萬人，外來常住人口1007.28萬人，外來常住人口的比重高達40%。據(jù)上海旅游大數(shù)據(jù)監(jiān)測，春節(jié)期間，上海全市共接待游客1675.95萬人次，日均接待量為209.5萬人次。因為返鄉(xiāng)人口規(guī)模遠高于游客規(guī)模，因而春節(jié)期間日均客運量較日均客運量大降51%。

??值得注意的是，同樣是外來人口比重較高的西安、長沙、蘇州等城市，春節(jié)期間客運量占到日均客運量的八成以上，與平常差異較小。究其原因，一方面，受戶籍制度放開的影響，很多常住人口相繼落戶，轉化為戶籍人口，外來人口比重較前些年明顯下降；另一方面，這些城市均是旅游熱點城市，旅游市場的火爆也使得春節(jié)期間客運量延續(xù)高位，也在一定程度上縮小了春節(jié)期間日均客運量與全年日均客運量的差距。典型如哈爾濱，冰雪旅游助力哈爾濱旅游市場，春節(jié)期間軌交日均客運量達71萬人次，較2023年日均客運量77萬，僅下降了8%。

??此外，無錫、徐州、貴陽等城市表現(xiàn)則更為突出，春節(jié)期間軌交客運量更是反超全年日均規(guī)模，典型如無錫，為吸引游客，春節(jié)期間出臺了免費乘地鐵的政策，2024年春節(jié)期間無錫日均客運量達91.46萬人次，較2023年全年日均客運量50.56萬人次高出81%，客運強度明顯上升。

??05

??綜述：京滬穗深需求韌性最佳兌現(xiàn)軌交利好助力核心二線需求增長

??綜上，2023年軌交客運出行規(guī)模創(chuàng)歷史新高，恢復至2019年的124%，軌交覆蓋人群大幅增加；但是由于城市擴張速度快于人口集聚速度，雖然客運量較2022年有了明顯上升，但客運強度仍未恢復至2019年水平，2023年，客運強度為0.55萬人次/公里日，較2019年客運強度下降了23%?？傮w上看，軌交運營規(guī)模和客運強度變動趨勢相悖。為了對城市需求潛力進行客觀全面的評價，本節(jié)我們綜合客運規(guī)模和客運強度兩個指標變動趨勢來看，探究城市需求潛力。由下圖可見，近年來長沙、青島軌交客運量、客運強度表現(xiàn)突出，城市核心區(qū)域邊界快速擴張，且邊界擴張之后的人口密度仍在持續(xù)上升，研究中心《逆流而上：壓力城市的優(yōu)質板塊探析》中亦提及如長沙谷山、青島嶗山張村河南近年來市場表現(xiàn)突出，新房市場依舊保持了不錯的交易熱度。

??1、一線城市需求發(fā)展韌勁最佳，京滬人口已恢復正增長

??通過對比發(fā)現(xiàn)：一線城市韌性較佳，2023年已經(jīng)恢復到2019年的軌交客運規(guī)模，高達129億人次，且各城市客流量規(guī)模均領先，與排名第五的成都拉開了6億人次以上的差距。分城市來看，深圳客運規(guī)模大幅增加，2023年高達27.1億人次，較2019年增幅超50%。深圳近幾年地鐵運營里程大幅增加，2019年僅有304.4公里，2023年已經(jīng)躍升至567.1公里，增幅高達86%，再加之通車地鐵區(qū)域本就人口密集，導致客運量激增。相比之下，北京、上海、廣州由于地鐵建設較高，2019年地鐵運營里程已經(jīng)增至較高位，網(wǎng)絡也趨于完善，2023年軌交運營里程較2019年增幅不及深圳那樣突出，帶來的客運規(guī)模增幅也不及深圳。交通運輸部數(shù)據(jù)顯示，京、滬、廣三城2023年軌交客運量同比2019年微降13%、6%和7%，整體上來看軌交客運量略有回調，但整體客流量規(guī)模仍領先居于第一梯隊。

??不可否認的是，一線四城近年來人口增速均經(jīng)歷了回落，2022年四市常住人口更是全部出現(xiàn)了負增長。這一方面是受到疫情反復影響，導致部分外來人口因就業(yè)等問題再度遷出，從中長期來看，也與一線城市常住人口達到高位，接近城市長期發(fā)展目標有關。就四市2035年城市總體規(guī)劃來看，北京、上海均已接近常住人口發(fā)展規(guī)劃目標，廣州、深圳還有100萬左右的增量空間。

??不過，結合2024年春節(jié)假期來看，一線四城軌交客流規(guī)?；謴妥羁欤虾５罔F初十客運量就達千萬。不僅如此，2024年3月8日上海地鐵總客流高達1339.7萬人次（不含磁浮線），刷新了2019年3月8日1329.4萬人次的客流紀錄，軌交出行規(guī)模再創(chuàng)新高，這也在一定程度上顯示出上海超強的人口集聚能力。

??結合最新的常住人口數(shù)據(jù)，2023年上海一改近幾年常住人口下滑的趨勢，2023年常住人口增至2487.45萬人；相較于2022年底（2475.89萬人），增長了11.56萬人。這一數(shù)值也是自“十三五”規(guī)劃提出人口長期調控目標后，增量上首次超過10萬人。無獨有偶，2023年末，北京市全市常住人口2185.8萬人，比上年末增加1.5萬人。這也是北京人口“六連降”之后首次增長。2023年末，2022年常住人口減少7.7萬人的廣州常住人口增至1882.70萬人，較2022年增加了9.29萬人。由此可見，一線城市人口吸引力依舊較強。

??展望未來，即便未來一線城市住房需求總規(guī)模的增速會進一步下降，但是在大量外來人口帶來的剛需存量，以及較低的人均住房面積下所對應的更高改善性需求，仍將是未來房地產市場發(fā)展的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”。一線城市中長期房地產發(fā)展前景仍將是各能級最佳。

??2、合肥、杭州、西安等規(guī)劃利好密集兌現(xiàn)，需求發(fā)展頗具潛力

??在城鎮(zhèn)化率已達高位，未來增長空間有限的當下，城市研究更需要關注短期的人口動向。結合典型城市的落戶政策來看，近年來熱點一二線城市的“搶人大戰(zhàn)”策略正在轉變，長三角、珠三角多地放寬的落戶政策淡化了學歷，更青睞“技能人才”，引人不再限于頂  尖人才的爭奪，“人才爭奪”逐漸演變至“人口爭奪”。

??結合地鐵客流數(shù)據(jù)來看，合肥、杭州、西安等客運量上升而客強度下降，主要是由于城市建設發(fā)展較快，新城區(qū)的人口增長仍跟不上地鐵線路的蔓延速度，尤其是杭州因舉辦亞運會，近年來地鐵通車里程大幅增長，客運強度下降也在情理之中。從城市發(fā)展角度來看，客運量上升+客強度的下降，也說明了城市正在大量兌現(xiàn)規(guī)劃利好，結合近年新房市場表現(xiàn)來看，杭州、合肥市區(qū)的供求關系也在新房市場中可以躋身第一梯隊。

??而長沙、青島更是客運規(guī)模、客運強度雙雙正增長，城市高能級板塊范圍擴張的同時，平均地鐵乘客密度還在持續(xù)上升，這也與近年來長沙、青島較快的常住人口數(shù)據(jù)相一致，如長沙谷山、青島嶗山張村河南近年來市場表現(xiàn)突出，新房市場依舊保持了不錯的交易熱度。

??以《2023年中國城市房地產市場投資前景研究報告》中TOP50城為例，這50個城市多為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重點城市，經(jīng)濟發(fā)展水平領先于全國大部分城市，一直以來就是流動人口的主要流入地。而隨著經(jīng)濟發(fā)展模式逐漸以區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式為主，這些城市對流動人口的吸引力也進一步增強。就2022年數(shù)據(jù)來看，這50個城市擁有全國34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，較2020年略有提升。TOP10頭部城市對人口的聚集度仍在提升。這些城市均是區(qū)域發(fā)展中心城市，除北上廣深等傳統(tǒng)一線城市外，杭州、成都等新興一線城市也因活躍的經(jīng)濟發(fā)展下吸引了大量的流動人口。

??尤其是西部中心城市，在東部地區(qū)產業(yè)結構調整和升級的利好之下，勞務中西部地區(qū)尤其是勞務輸出大省省會城市迎來了春天，承接了大量的產業(yè)轉移，此舉既提升了本地產業(yè)水平，又增加了勞動力崗位的數(shù)量，增加外流人口返鄉(xiāng)的可能性；另一方面，產業(yè)的升級也在一定程度上提升當?shù)鼐用竦氖杖胨?，提升了購房能力?/p>

??這些城市房價水平相較東部一二線城市偏低，房價收入比多在12年以下，尤其是長沙，房價收入比僅有8，購房負擔較輕，這些城市憑借這些優(yōu)勢條件，近些年均已經(jīng)顯現(xiàn)出人口回流跡象，尤其是長沙，2022年常住人口增量超越杭州，位居全國首位。這無疑對于當時房地產市場形成較大利好，根據(jù)返鄉(xiāng)置業(yè)調研數(shù)據(jù)，有三、四成的流動人口有返鄉(xiāng)置業(yè)的打算，而省會城市，則他們的首選目標城市。

??另外，典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況，也可以看出中西部城市的人口潛力。通過對典型城市相關數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)：幼兒園適齡兒童遷入量較大的是長沙、杭州、西安等外來人口“粘性”較高的城市。適齡兒童的凈流入代表著外來年輕家庭對于這些城市的認可，就置業(yè)角度而言，流動人口家庭的住房需求也更為迫切，在中期內仍將為這些城市帶來穩(wěn)定的增量住房需求。

??3、產業(yè)轉型之下，佛山、東莞等工作日客運規(guī)模明顯下降，人口發(fā)展略顯疲軟（略）