??1、格局：北方城市中僅北京位列TOP10，江浙兩省地市平均排名躋身前50

??2、分化：一二線規(guī)模指標(biāo)優(yōu)勢(shì)顯著，僅少數(shù)東南沿海三線排名躋身前列

??3、規(guī)模：去庫(kù)存目標(biāo)下，重點(diǎn)城市土地成交普遍小于房屋交易規(guī)模

??◎ 文/克而瑞研究中心

??榜單解讀

??2024年以來(lái)，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，居民信貸政策迎來(lái)“史詩(shī)級(jí)”利好，首付比例降低、取消房貸下限。企業(yè)融資方面，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速推進(jìn)，白名單項(xiàng)目獲批近萬(wàn)億融資額度。需求側(cè)方面，央行推出再貸款工具支持地方國(guó)資收儲(chǔ)存量商品房，各地推進(jìn)住房“以舊換新”，也在實(shí)質(zhì)上推動(dòng)了部分新房項(xiàng)目的成交。不過(guò)從交易指標(biāo)走勢(shì)來(lái)看，由于2023年上半年基數(shù)較高，2024年全國(guó)新房交易同比降幅再度擴(kuò)大至二成以上，而2023年筑底表現(xiàn)較佳的重點(diǎn)一二線城市，平均降幅更是高達(dá)三成。在當(dāng)前的艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)平穩(wěn)筑底更需要優(yōu)秀的政務(wù)環(huán)境扶持，尤其是地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理管控，適時(shí)推出有力的調(diào)控政策，對(duì)于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境尤為關(guān)鍵。從企業(yè)投資角度，對(duì)于盈利空間和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考量也應(yīng)當(dāng)更加審慎。

??為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展變化需要，CRIC研究中心在歷年的研究基礎(chǔ)之上，將《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行》進(jìn)一步升級(jí)為《城市房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境排行榜》，在參考以往指標(biāo)體系的測(cè)算思路基礎(chǔ)上，將城市樣本擴(kuò)充至297個(gè)地級(jí)市，進(jìn)一步增加城市政務(wù)環(huán)境、盈利空間、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等指標(biāo)維度，對(duì)各城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利風(fēng)險(xiǎn)和投資機(jī)會(huì)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。綜合運(yùn)用因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，對(duì)城市房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行定量化研究，對(duì)不同城市能級(jí)的前景來(lái)源予以剖析，并對(duì)排名前列城市的指標(biāo)特征進(jìn)行歸納總結(jié)。

??對(duì)比兩榜城市位次來(lái)看，營(yíng)商環(huán)境和市場(chǎng)發(fā)展前景兩榜的城市排名具有著較強(qiáng)的相關(guān)性，意味著整體營(yíng)商環(huán)境較佳的城市，其市場(chǎng)發(fā)展前景的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)也大多表現(xiàn)較佳，如營(yíng)商環(huán)境TOP10和發(fā)展前景TOP10的城市名單中，有6個(gè)城市位次完全相同。也有部分城市存在差異，如深圳（營(yíng)商第3、前景第7），住房需求基數(shù)大、營(yíng)商環(huán)境指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但樓市庫(kù)存、交易等指標(biāo)表現(xiàn)不及相近位次的其他城市，城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景排名明顯低于營(yíng)商環(huán)境。而西安（營(yíng)商第12，前景第8）則恰恰相反，房地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)優(yōu)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和營(yíng)商環(huán)境，其發(fā)展前景排名則更為靠前。

??PART 01

??格局：北方城市中僅北京位列TOP10
江浙兩省地市平均排名躋身前50

??營(yíng)商環(huán)境榜單的測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，TOP10中絕大部分城市均位于中國(guó)的秦嶺——淮河分界線以南，北方城市僅有北京一個(gè)。在加入了政務(wù)環(huán)境和盈利空間等方面的指標(biāo)之后，在更加寬松的營(yíng)商環(huán)境之下，南方的一二級(jí)城市呈現(xiàn)出了更加明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??具體來(lái)看，前六位為4個(gè)一線城市和杭州、成都。上海憑借行業(yè)交易規(guī)模和供求關(guān)系指標(biāo)的優(yōu)勢(shì)，超過(guò)北京排名第一。深圳庫(kù)存和一二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模指標(biāo)雖然表現(xiàn)相對(duì)一般，但憑借優(yōu)異的經(jīng)濟(jì)基本面和外來(lái)人口發(fā)展速度，長(zhǎng)期需求支撐評(píng)價(jià)領(lǐng)先，仍然得以排在第三的位置。而杭州、成都則是憑借更優(yōu)的行業(yè)調(diào)控能力，行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，超過(guò)廣州分列4、5兩位。

??從TOP50城市的分布情況來(lái)看，江蘇、浙江兩省分布最為密集。作為長(zhǎng)三角的發(fā)展核心，江浙滬已經(jīng)形成了“南京-蘇南-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達(dá)城市群走廊，尤其是南京-上海段的長(zhǎng)江流域，得益于發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)支持，居民收入水平在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先位置，吸引了大量外來(lái)人口的到來(lái)，兩岸城市更是幾乎全部躋身TOP50，排名相對(duì)較低的鎮(zhèn)江也排在了第51的位置。不過(guò)需要指出的是，由于滬寧沿線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，前期投資相對(duì)飽和，目前也大多面臨著較為嚴(yán)峻的去化壓力，供求指標(biāo)示警，典型如南京近年來(lái)去化率持續(xù)低迷，新房市場(chǎng)交易規(guī)模也一降再降，房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境評(píng)測(cè)僅為第14名，明顯低于城市本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

??此外蘇北、浙西南的其他地級(jí)市排名也均位于全國(guó)前100行列。從地級(jí)市的平均排名來(lái)看，浙江、江蘇分別為39和45名，是是唯二平均排名在50名以內(nèi)的省份，至于福建、山東、廣東等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，由于省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠均衡，平均排名均在80名以后。如福建沿海的泉州、福州、廈門排名相對(duì)較高、均在TOP30行列，但漳州、三明、龍巖、南平等城市均排在100名以后的位置。

??在行業(yè)資金面承壓、土地投資續(xù)緊縮的2024年上半年，仍有部分城市土地市場(chǎng)保持了較高的熱度，且大多為營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)較優(yōu)的城市，如蘇州、合肥、成都、長(zhǎng)沙、上海、廈門、杭州等TOP10城市，平均溢價(jià)率仍能保持在5%以上。在2024年新房交易持續(xù)下行的大環(huán)境中，呈現(xiàn)出了更強(qiáng)的市場(chǎng)發(fā)展韌性。

??從資源集中度情況來(lái)看，房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境TOP50城市擁有全國(guó)34.6%的常住人口，貢獻(xiàn)了51%的GDP，人均GDP達(dá)到全國(guó)平均的1.5倍。房地產(chǎn)指標(biāo)表現(xiàn)更優(yōu)，2023年全年商品房成交金額接近8億元，達(dá)到全國(guó)總量的67%，而土地成交金額僅占全國(guó)的30%，同期土地成交金額僅為商品房成交金額的32%，很好地抓住了2023年上半年的市場(chǎng)去化機(jī)會(huì)加速去庫(kù)存，TOP50城市新房成交規(guī)模與2022年基本持平；少數(shù)如成都、天津、杭州等城市的2023年新房交易規(guī)模更是實(shí)現(xiàn)了同比回升。也正是由于2023年上半年基數(shù)較高，再加之行業(yè)規(guī)模仍在向下探尋底部的過(guò)程之中，2024年上半年TOP50城市的土地、新房市場(chǎng)交易規(guī)模不可避免迎來(lái)了普降，平均跌幅高達(dá)三成左右。不過(guò)鑒于TOP50在去庫(kù)存方面更強(qiáng)的決心和執(zhí)行力，對(duì)于那些土地、新房去化仍能維持較佳熱度的優(yōu)質(zhì)板塊，其土地市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)依舊值得關(guān)注。

??PART 02

??分化：一二線規(guī)模指標(biāo)優(yōu)勢(shì)顯著
僅少數(shù)東南沿海三線排名躋身前列

??從各能級(jí)城市綜合排名情況來(lái)看，一二線城市憑借更佳的需求指標(biāo)，在行業(yè)調(diào)控方面更加游刃有余，對(duì)于目前業(yè)內(nèi)所高度關(guān)注的供求關(guān)系、盈利空間等指標(biāo)方面，一二線城市也表現(xiàn)更佳。至于三四線城市方面，除了少數(shù)擁有一定產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)、吸引了較多外來(lái)人口的長(zhǎng)三角、珠三角城市之外，大多數(shù)城市受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和需求基本面不振等因素，行業(yè)供求關(guān)系的重塑也更加艱難。

??從短期市場(chǎng)走向來(lái)看，2024年上半年一線城市新房交易規(guī)模出現(xiàn)了四成左右的大幅下探，北京、廣州、深圳狹義去化周期也達(dá)到了20個(gè)月以上，僅上海仍維持在一年左右的健康水平，土拍的平均溢價(jià)率也明顯不及2023年同期，但北京、上海的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊仍能獲得較高的土拍熱度，如北京東城區(qū)金魚池地塊即拍出了25%的罕見高溢價(jià)。憑借著國(guó)內(nèi)獨(dú)一的經(jīng)濟(jì)和人口首位度疊加優(yōu)勢(shì)，一線城市即便在嚴(yán)峻的市場(chǎng)波動(dòng)考驗(yàn)之下，其龐大的外來(lái)人口和大量的高收入崗位，仍然提供了堅(jiān)實(shí)的需求側(cè)支撐，而長(zhǎng)期低位的人均住房面積，也代表著一線城市長(zhǎng)期積壓的巨大住房改善需求，共同構(gòu)成一線城市房地產(chǎn)堅(jiān)實(shí)看好的長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期。

??二線城市平均排名在31位，除少數(shù)房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張或西北省份的省會(huì)城市之外，絕多數(shù)均排名在全國(guó)50位以內(nèi)，其中華東各省的二線城市更是全部躋身TOP30。從近期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，目前位列12名的西安更為值得關(guān)注，2024年上半年新房去化率仍能維持在四成左右，且在地方政府“以舊換新”等政策指引之下，仍能頻頻迎來(lái)開盤搖號(hào)，2024年上半年新房成交僅同比下降一成左右，市場(chǎng)穩(wěn)定性更優(yōu)于杭州、成都、廈門等城市。作為西北區(qū)域當(dāng)之無(wú)愧的教育和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，若后續(xù)西安在居民收入、城市經(jīng)濟(jì)等方面保持快速發(fā)展勢(shì)頭，并平衡好主城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的發(fā)展關(guān)系，來(lái)年?duì)I商環(huán)境排行有望躋身TOP10之列。至于南京、鄭州等開盤去化率較低、消化周期較高的城市，若地方調(diào)控未能如期見效，房屋交易、庫(kù)存壓力等指標(biāo)進(jìn)一步惡化，來(lái)年評(píng)測(cè)位次或進(jìn)一步下行。

??三線城市方面，部分東南沿海城市表現(xiàn)較為突出，無(wú)錫、紹興、溫州、泉州、嘉興、珠海等躋身TOP30。其中無(wú)錫表現(xiàn)較為突出，排名16位居于三線城市最前列，城市的發(fā)展優(yōu)勢(shì)主要還是在于發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，集聚了較多的高收入群體，且蘇南強(qiáng)縣市的發(fā)展模式，也為地級(jí)市內(nèi)的人口遷徙提供了更多可能，優(yōu)秀的改善產(chǎn)品仍能獲得不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。不過(guò)從去化指標(biāo)來(lái)看，無(wú)錫31個(gè)月的消化周期雖好于大多數(shù)三四線城市，但相比一二線城市平均水平而言仍有不小的差距。北方三四線城市中，廊坊排名最高，位列第35位，憑借緊鄰首都的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，廊坊承接了部分產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房需求的溢出，在需求規(guī)模、支付能力、人口發(fā)展等指標(biāo)方面表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)。

??PART 03

??規(guī)模：去庫(kù)存目標(biāo)下
重點(diǎn)城市土地成交普遍小于房屋交易規(guī)模

??受制于新房交易流速的快速下滑，2022年以來(lái)各城市去化壓力快速攀高。至2024年年中，三四線城市平均去化周期已經(jīng)達(dá)到三年以上，即便是TOP50城市的平均消化周期也在快速攀高，諸如沈陽(yáng)、大連、昆明等城市均達(dá)到了兩年以上。

??面對(duì)庫(kù)存壓力的高企，絕大多數(shù)城市近年來(lái)土地成交普遍小于房屋交易規(guī)模，持續(xù)處于行業(yè)去庫(kù)存階段。綜合房屋交易和土地交易面積規(guī)模來(lái)看，典型城市主要可分為四類：

??第一類是高規(guī)模城市，一二手房屋交易量仍突破1000萬(wàn)平方米，含宅土地成交量也在500萬(wàn)平方米以上。其中成都、西安、上海、杭州均為仍是近年來(lái)需求端表現(xiàn)較為出色的城市，土地市場(chǎng)方面也維持著相對(duì)較高的熱度，如上海在2024年中解除地價(jià)上限之后，其后的首次土拍即迎來(lái)了21%的高溢價(jià)率成交。而在較高的行業(yè)供求體量之下， 即便城市去化面臨一定困難，也有部分板塊能夠維持不錯(cuò)的表現(xiàn)，如南京近三年來(lái)新房成交規(guī)模連續(xù)下跌，消化周期已經(jīng)達(dá)到兩年以上，多數(shù)項(xiàng)目開盤去化率不到一成，但新進(jìn)崛起的雨花核心區(qū)周邊項(xiàng)目銷售表現(xiàn)尚可，得益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和板塊內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格營(yíng)銷，依舊保持著不錯(cuò)的流速，目前板塊消化周期也維持在10個(gè)月以內(nèi)的健康水平。

??第二類是典型供地緊縮城市，這些房屋交易成交規(guī)模仍維持在1000萬(wàn)平方米以上，但供地規(guī)模收窄至500萬(wàn)平方米以下，典型如沈陽(yáng)、佛山、青島等，在地方主管部門對(duì)于土地供給更為堅(jiān)決的緊縮把控制下，其新房市場(chǎng)也有望更快的恢復(fù)供求平衡。如青島2024年年中狹義消化周期僅為一年半，是極少數(shù)消化周期沒(méi)有增加、保持同比持平的城市，蘇州、佛山也好于同省份、同能級(jí)的南京、惠州。

??第三類是低規(guī)模城市，一二手房屋交易量低于1000萬(wàn)平方米，土地成交量低于500萬(wàn)平方米。其中少部分城市近一年庫(kù)存規(guī)模仍在緩慢增加，其中湖州、無(wú)錫、紹興目前狹義消化周期均已超過(guò)30個(gè)月，市場(chǎng)庫(kù)存高度承壓，而金華市區(qū)消化周期雖然仍維持在20個(gè)月以內(nèi)，但聯(lián)系高達(dá)7個(gè)月的施工銷售比來(lái)看，目前金華長(zhǎng)期庫(kù)存壓力依舊居高不下。

??第四類則是典型庫(kù)存攀高的城市，房屋交易量較低，而土地成交量較高，即揚(yáng)州、常州。不過(guò)從供地計(jì)劃和政府表態(tài)來(lái)看，兩地地方政府已經(jīng)大幅放緩了供地節(jié)奏。如揚(yáng)州2024年計(jì)劃經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2023年土地成交量的四成；而常州更是于2024年6月表態(tài)，原則上不再新增供應(yīng)普通商品住宅用地，并一律不再新增安置房用地供應(yīng)，收購(gòu)商品房用于征收安置。

??PART 04各線城市房地產(chǎn)投資前景分析

??1) 一線城市：常住人口重回正增長(zhǎng)，高收入支撐下、需求韌性依舊最佳

??自2020年以來(lái)常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長(zhǎng)，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬(wàn)人，比上年末增加12.83萬(wàn)人，在四個(gè)一線城市中增量居于首位；其次是上海，2023年也一改近幾年常住人口下滑的趨勢(shì)，2023年常住人口增至2487.45萬(wàn)人；相較于2022年底（2475.89萬(wàn)人），增長(zhǎng)了11.56萬(wàn)人。這一數(shù)值也是自“十三五”規(guī)劃提出人口長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)后，增量上首次超過(guò)10萬(wàn)人。無(wú)獨(dú)有偶，2023年末，北京市全市常住人口2185.8萬(wàn)人，比上年末增加1.5萬(wàn)人。這也是北京人口“六連降”之后首次增長(zhǎng)。2023年末，2022年常住人口減少7.7萬(wàn)人的廣州常住人口增至1882.70萬(wàn)人，較2022年增加了9.29萬(wàn)人。由此可見，一線城市人口吸引力依舊較強(qiáng)。

??受落戶門檻降低的影響，一線城市戶籍人口增加明顯提升。具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2020—2023年，四城戶籍人口呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。其中，落戶門檻最低的深圳增量最為顯著，2021、2022、2023年增量分別為42.3、27.1、22.7萬(wàn)人，累計(jì)增量超92萬(wàn)，在一線四城中居于首位；其次是廣州，2020-2023年累計(jì)戶籍人口增量達(dá)71.5萬(wàn)人，排在第三位的為上海，戶籍人口也有近39萬(wàn)人的增量，北京增量最少，約12.4萬(wàn)人。從戶籍人口增量上來(lái)看，呈現(xiàn)出學(xué)歷門檻要求越低、戶籍人口增量最大的特點(diǎn)；并且隨著政策落地的推進(jìn)，戶籍人口增量呈現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)。但是與落戶門檻放松之前比較的話，近年來(lái)一線城市戶籍人口增長(zhǎng)量有了大幅提升。

??2023年一線四城新房平均去化率達(dá)43%，遠(yuǎn)高于二三線城市。其中北京和上海表現(xiàn)最佳，開盤去化率均在六成以上。值得注意的是，雖然整體去化相對(duì)較佳，但是城市內(nèi)部卻存在較大差異。以上海為例，6月共32盤入市，累計(jì)7497套房源，整體去化率50%，去化率大于70%的項(xiàng)目有13個(gè)，占比41%，整體去化回升，但市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部?jī)杉?jí)分化依舊明顯。

??綜上來(lái)看，一線城市市場(chǎng)需求側(cè)規(guī)模及市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍然是其他能級(jí)城市難以企及的，市場(chǎng)韌性十足。另一方面，從2024年上半年的土拍進(jìn)行情況來(lái)看，一線城市中京、滬均進(jìn)入成交金額TOP3榜，分列第1和3位，北京成交金額達(dá)860千億，奪得榜首。土拍熱度來(lái)看，上海土拍熱度依舊高居全國(guó)前列，2024年上半年平均溢價(jià)率高達(dá)7%，市場(chǎng)熱度可見一斑。不僅如此，日前上海剛完成的取消10%溢價(jià)上限后的首場(chǎng)土拍中，楊浦平?jīng)?、長(zhǎng)白競(jìng)拍輪數(shù)多達(dá)60、79輪，兩地溢價(jià)率均突破15%（21%、17%），土地市場(chǎng)熱度有明顯回升，房地產(chǎn)企業(yè)仍然對(duì)一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊報(bào)以充分信心。因此，一線城市的投資前景依然位居全國(guó)各能級(jí)城市之首。

??2) 二線城市：常住人口增速反彈，廈門、合肥等城市仍有較大增量空間

??由于二線城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，未來(lái)增長(zhǎng)空間有限的背景下，城市研究也更需要關(guān)注短期的常住人口總量變化。近年來(lái)熱點(diǎn)一二線城市的“搶人大戰(zhàn)”策略正在轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)三角、珠三角多地放寬的落戶政策淡化了學(xué)歷，更青睞“技能人才”，比如杭州、南京分別將落戶門檻降至大專，杭州更是出臺(tái)了“買房即可申請(qǐng)落戶”的新規(guī)，落戶門檻明顯下調(diào)，“人才爭(zhēng)奪”逐漸演變至“人口爭(zhēng)奪”。

??在落戶門檻放松以及產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的雙重助力之下，多個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的常住人口出現(xiàn)了反彈。二線城市中，合肥2023年新增人口數(shù)量位居我國(guó)第一，高達(dá)21.9萬(wàn)，這一增量超越了鄭州、杭州、成都等城市。不僅僅是合肥，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的二線城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬(wàn)人，人口集聚情況比較突出。

??在生育率下降、老齡化加速背景下，全國(guó)人口已連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，2023年末全國(guó)人口140967萬(wàn)人，比上年末減少208萬(wàn)人。在總量的局限下，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，大部分城市都將面臨一個(gè)人口增速變緩或者下降的現(xiàn)實(shí)。譬如，我國(guó)人口第一大城市重慶常住人口規(guī)模明顯收縮，2023年常住人口降至3191.43萬(wàn)人，減量21.9萬(wàn)人，這一數(shù)字恰好與2023年人口增量第一城合肥的增量持平。而2022年的常住人口增量第一城——長(zhǎng)沙2023年末全市常住總?cè)丝?051.31萬(wàn)人，較2022年增加新增9.3萬(wàn)人，增量在二線城市中降至全國(guó)第六位。

??目前，我國(guó)所有居民人均住房面積已經(jīng)超過(guò)41平方米，人均住房套數(shù)也達(dá)到了1.2套，從總量上來(lái)看已經(jīng)不缺房。但是市區(qū)的人均住房面積仍在40平方米以下，相較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家而言仍有較大發(fā)展空間。其中，二線城市人均住房面積僅41平方米，大多數(shù)城市尚存一定的改善空間。

??從29個(gè)典型二線城市情況來(lái)看，有16個(gè)城市2023年城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)41平方米，其中西安、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶等中西部城市表現(xiàn)尤為突出，人均住房面積均超過(guò)45平方米，未來(lái)進(jìn)一步上升空間相對(duì)較小。相比之下，東南沿海、東北和西北城市人均住房面積處于相對(duì)低位，大多在45平方米以下。尤其是房?jī)r(jià)水平較高的廈門，人均住房面積僅31平方米，在二線城市中墊底，潛在改善空間較大。

??綜上來(lái)看，得益于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大部分二線城市對(duì)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的聚集優(yōu)勢(shì)明顯，這也為大部分二線城市提供了充裕的購(gòu)房需求。綜合房?jī)r(jià)收入比和人均住房面積兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，合肥、廈門等城市人均住房面積不到40平方米，且房?jī)r(jià)收入比不到10年，未來(lái)改善性需求發(fā)展空間最為可期。聯(lián)系2024年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這些城市雖然與自身同比表現(xiàn)一般，但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，其新推售項(xiàng)目去化速度仍然較好，商品住宅去化周期也保持在相對(duì)健康的范圍之內(nèi)。

??3) 三四線城市：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮眼，淮安、南通等城市樓市交易相對(duì)活躍

??2024年上半年，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交金額僅8454億元，同比降幅高達(dá)36%。并且受新房市場(chǎng)下行傳導(dǎo)的影響，三四線城市成交金額占比快速下滑，2024年上半年金額占比僅有44%，較2023年下降了8個(gè)百分點(diǎn)，三四線土地市場(chǎng)收縮更為顯著,土拍熱度同樣進(jìn)一步下探，2024年上半年平均溢價(jià)率3.7%，在三個(gè)能級(jí)城市中最低。

??三四線城市中，長(zhǎng)三角地區(qū)城市表現(xiàn)相對(duì)較佳，經(jīng)濟(jì)總量TOP10城市中，長(zhǎng)三角幾乎占據(jù)半壁江山，無(wú)錫、南通、常州等城市2023年GDP等城市均超萬(wàn)億元，其次，徐州、溫州、紹興、揚(yáng)州、鹽城、嘉興、泰州、臺(tái)州、金華、鎮(zhèn)江和淮安等11座城市GDP超過(guò)5000億元。

??經(jīng)濟(jì)增速方面來(lái)看，41市中有35個(gè)城市跑贏全國(guó)增速（5.2%），超過(guò)7%的城市共有7座，全部來(lái)自江蘇和浙江兩省，分別是連云港、舟山、紹興、淮安、宿遷、麗水、徐州。其中，連云港以10.2%的經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)跑，是長(zhǎng)三角41市中唯一增速達(dá)兩位數(shù)的城市；舟山以8.2%的經(jīng)濟(jì)增速位居第二；紹興、淮安和宿遷并列第三，經(jīng)濟(jì)增速同為7.8%。這些城市顯示出了更為堅(jiān)韌的經(jīng)濟(jì)增速，其主要還是源自于發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，且社零保持相對(duì)良好的發(fā)展速度，使得經(jīng)濟(jì)增速得以位于城市前列。

??與一二線城市相比，三四線城市最明顯的特征是多數(shù)城市人均住房面積已達(dá)高位，導(dǎo)致改善性需求已經(jīng)進(jìn)入了緩慢增長(zhǎng)期，典型如徐州、南通、東莞、中山等人均住房面積達(dá)到50平方米以上高位的三線城市，改善需求增長(zhǎng)空間將明顯受限。其居民住房改善的步伐將較上一個(gè)十年顯著減緩。就我國(guó)3000縣市的人均住房面積歷史發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)人均住房面積小于45平方米時(shí)，每年人均住房面積增長(zhǎng)仍可達(dá)到1平方米/年以上，但是當(dāng)達(dá)到50平方米以上時(shí)，每年改善性住房需求的增量將迅速下降至0.6平方米/年。對(duì)于這些城市，未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展要更加注重城市內(nèi)的區(qū)域分化，重點(diǎn)關(guān)注城鎮(zhèn)人口集聚度較高，人均住房面積尚有發(fā)展空間的核心區(qū)域和板塊，尤其是對(duì)于人均住房面積超過(guò)60平方米的泉州而言更是如此。

??所幸的是，除佛山、東莞、惠州等少數(shù)珠三角城市外，典型三線城市的平均城鎮(zhèn)化率仍在70%附近，未來(lái)常住人口的“鄉(xiāng)-城”遷徙仍有一定發(fā)展空間，尤其是對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的縣級(jí)市和市轄縣而言，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的助推之下，未來(lái)縣域城鎮(zhèn)人口的集聚仍有望進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)住房需求的發(fā)展。就當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控的角度而言，也更應(yīng)當(dāng)注重對(duì)于新增城鎮(zhèn)人口住房需求的扶持力度。

??附：指標(biāo)體系及改版說(shuō)明

??1、城市房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境指標(biāo)體系

??2、改版說(shuō)明：適應(yīng)行業(yè)變化需求，增加政務(wù)環(huán)境、盈利空間等指標(biāo)維度

??自2012年以來(lái)，克而瑞研究中心發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行榜》已經(jīng)連續(xù)發(fā)布了12年。伴隨著行業(yè)發(fā)展變化，歷年榜單測(cè)算指標(biāo)與模型也有著對(duì)應(yīng)性調(diào)整，在以發(fā)展規(guī)模主、兼顧周轉(zhuǎn)速度和盈利風(fēng)險(xiǎn)的研究視角下，判斷城市競(jìng)爭(zhēng)力差異，為企業(yè)調(diào)整現(xiàn)有布局和城市進(jìn)入提供決策參考。

??在初期的2012-2015年，榜單包括“發(fā)展前景”和“發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)維度。自2015年行業(yè)規(guī)模進(jìn)入快速發(fā)展期之后，“高周轉(zhuǎn)”模式大行其道，在量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)環(huán)境中，規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的長(zhǎng)期預(yù)期收益大大超過(guò)了個(gè)別項(xiàng)目的短期利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。為順應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，自2016年起，城市排行精簡(jiǎn)為“房地產(chǎn)發(fā)展前景”單一排名。2020年以后，針對(duì)行業(yè)發(fā)展節(jié)奏的加快，對(duì)于數(shù)據(jù)披露更為全面、及時(shí)的重點(diǎn)城市，指標(biāo)模型進(jìn)一步擴(kuò)充了原始指標(biāo)數(shù)量，并將年鑒數(shù)據(jù)更新至最新發(fā)布的公報(bào)數(shù)據(jù)。

??隨著近年來(lái)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模調(diào)整期，整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)快速攀高，對(duì)于盈利“確定性”的評(píng)比，又再度成為了城市研究的重中之重。為此，《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行》將再度優(yōu)化為《城市房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境排行榜》，在參考以往發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排名的測(cè)算思路基礎(chǔ)上，進(jìn)一步豐富了指標(biāo)體系，并重新梳理測(cè)評(píng)邏輯：

??新增政務(wù)環(huán)境維度，重點(diǎn)考量反映主管部門調(diào)控能力與施政現(xiàn)狀的相關(guān)指標(biāo)。包括融資環(huán)境、政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理等四方面。將市場(chǎng)供求升級(jí)為投資風(fēng)險(xiǎn)。較以往的指標(biāo)體系，進(jìn)一步完善了對(duì)于盈利空間和周轉(zhuǎn)速度的考量，并新增了二級(jí)指標(biāo)“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”，考量企業(yè)和項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。將原先的購(gòu)買能力并入市場(chǎng)容量，精簡(jiǎn)指標(biāo)體系?？紤]到當(dāng)前各城市有大量住房需求由二手房市場(chǎng)承接，與往年指標(biāo)體系相比，增加了人均房屋交易量占比指標(biāo)。將原先的外部因素優(yōu)化為城市基本面。參考北大、武漢大學(xué)相關(guān)研究成果，納入城市全行業(yè)的營(yíng)商環(huán)境測(cè)評(píng)指標(biāo)。