??導(dǎo)語(yǔ)

??9月供應(yīng)延續(xù)低位持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，與2024年一季度月均持平，房企推盤(pán)積極性一般。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??9月恰逢“金九”成交旺季，但房企推盤(pán)積極性一般，絕對(duì)量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積703萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%，絕對(duì)量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬(wàn)平方米基本持平。分能級(jí)來(lái)看，僅一線城市將環(huán)比正增10%，三四線同環(huán)比近乎腰斬。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)；主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為55%、30%和15%。預(yù)判9月，我們認(rèn)為，9月成交大概率環(huán)比微增，同比持降。

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??規(guī)模：9月28城供應(yīng)環(huán)降4%
持平2024年Q1月均，一線逆勢(shì)環(huán)增10%

??9月恰逢“金九”成交旺季，但房企推盤(pán)積極性一般，絕對(duì)量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積703萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%，絕對(duì)量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬(wàn)平方米基本持平。

??分能級(jí)來(lái)看，僅一線環(huán)比保持正增10%，累計(jì)同比降幅低于二三線。其中北京、廣州集中放量、環(huán)比持增，北京預(yù)計(jì)9月供應(yīng)量將達(dá)到50萬(wàn)平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有3700余套房源入市，累計(jì)同比降幅約10%。上海、深圳均保持同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，以深圳為例，受當(dāng)前低迷市場(chǎng)環(huán)境影響，房企推貨節(jié)奏預(yù)期穩(wěn)中有降，供應(yīng)或?qū)⒉蛔?000套。

??二線供應(yīng)環(huán)比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來(lái)看，西安、長(zhǎng)沙單月供應(yīng)量突破50萬(wàn)平方米。從變化情況來(lái)看，階段放量的有寧波、蘇州、西安、長(zhǎng)沙、重慶、廈門(mén)等，本月環(huán)比持增，其中寧波、蘇州增幅翻倍。蘇州主要源于上月基數(shù)較低，同比持降；而寧波則迎來(lái)集中放量行情，累計(jì)同比降幅收窄至3成以?xún)?nèi)。余下城市基本都保持同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，即便是前期熱度較高的成都、杭州等本月供應(yīng)也出現(xiàn)小幅回調(diào)，房企推盤(pán)積極性并不高漲。

??三四線供應(yīng)量顯著回落，同環(huán)比降幅均在4成以上，5個(gè)長(zhǎng)珠三角重點(diǎn)城市供應(yīng)普降，因低迷行情影響，基本都處于去庫(kù)存階段。

??02

??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)剛改為主，高端為輔
杭蓉等主城改善供應(yīng)占比顯著上升

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、42%和13%，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來(lái)看，（1）泉州、南寧、深圳、鄭州、天津、濟(jì)南、徐州、寧波、重慶、長(zhǎng)沙、北京、武漢等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上，事實(shí)上南寧、鄭州、濟(jì)南、徐州、重慶、長(zhǎng)沙、武漢等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。（2）廈門(mén)、漳州、杭州、成都、蘇州、青島依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。（3）昆明、西安剛需和改善供應(yīng)占比“不分伯仲”，均在4成以上。（4）福州、無(wú)錫高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到70%和50%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為55%、30%和15%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，（1）廈門(mén)、漳州、合肥、昆明、重慶、西安、南寧、武漢、杭州、鄭州、福州等主城占比均在7成以上。（2）泉州、濟(jì)南、北京、青島、常州、長(zhǎng)沙、寧波則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。（3）南京、廣州等供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。（4）少數(shù)城市諸如天津、上海、深圳等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??03

??預(yù)判：“金九”新盤(pán)規(guī)模持平、營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力
成交將季節(jié)性環(huán)比微增
一線改善盤(pán)熱度維持

??盤(pán)點(diǎn)了9月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：9月供應(yīng)延續(xù)低位持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，與2024年一季度月均持平，可以看出房企推盤(pán)積極性一般，不過(guò)因推盤(pán)仍以主城區(qū)剛改為主，整體成交大概率延續(xù)小幅上行，環(huán)比微增，同比持降。我們結(jié)合不同城市9月推盤(pán)所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，可以看出，2024年9月預(yù)期去化率為26%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，與2024年二季度市場(chǎng)熱度相比穩(wěn)中有降。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類(lèi)典型城市：

??第一類(lèi)以上海、成都、杭州等核心一二線城市，熱度居前，去化率均在4成以上。上海、成都、杭州等新政對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減，8月來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均有了不同程度回落，不過(guò)即便熱度轉(zhuǎn)降，整體去化率仍維持在4成以上高位。值得關(guān)注的當(dāng)屬成都，當(dāng)前去化率仍處高位，9月預(yù)期供應(yīng)提質(zhì)縮量，預(yù)計(jì)有15個(gè)項(xiàng)目推新，其中不乏西派交子、越秀天悅云萃二期這樣關(guān)注度高的高端改善項(xiàng)目，預(yù)期也有助于市場(chǎng)“保溫”。

??第二類(lèi)為長(zhǎng)沙、無(wú)錫、漳州等依托1-2個(gè)熱盤(pán)入市拉升市場(chǎng)熱度。從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，3城9月預(yù)期去化率也處于4成以上高位，不過(guò)主要得益于房企“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的推盤(pán)策略，月內(nèi)基本只會(huì)有1-2個(gè)適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)入市保證短期市場(chǎng)熱度，實(shí)則對(duì)于多數(shù)在售項(xiàng)目而言，購(gòu)房需求仍處于疲軟態(tài)勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)，短期內(nèi)難以修復(fù)。

??第三類(lèi)為寧波、鄭州、武漢等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)熱度有望低位復(fù)蘇，環(huán)比持增，好于二季度月均。其中鄭州、武漢雖然供應(yīng)量回落，但是整體供應(yīng)集中在主城區(qū)剛需項(xiàng)目，迎合了主要購(gòu)房人群需求；寧波則主要源于供應(yīng)階段性放量，同環(huán)比倍增，預(yù)期整體成交熱度也有望低位回升。

??第四類(lèi)為弱二線諸如昆明、濟(jì)南、重慶、廈門(mén)等，去化率均低于2成且同環(huán)比齊降，整體市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。廈門(mén)本月加強(qiáng)了主城改善產(chǎn)品供應(yīng)占比，但因個(gè)盤(pán)區(qū)位問(wèn)題，對(duì)去化率并無(wú)明顯改善，而重慶、昆明本月仍以主城區(qū)剛需剛改項(xiàng)目供應(yīng)為主，不過(guò)二手房因總價(jià)低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，持續(xù)分流剛需客群，也使得兩城9月預(yù)期去化率低于20%。濟(jì)南主要源于供需錯(cuò)配，增加了近郊剛需項(xiàng)目供應(yīng)占比，實(shí)則對(duì)去化促進(jìn)作用一般。事實(shí)上，對(duì)于這類(lèi)市場(chǎng)而言，除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，以低價(jià)吸引客戶，否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來(lái)看，9月供應(yīng)延續(xù)低位持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，與2024年一季度月均持平，房企推盤(pán)積極性一般，不過(guò)因推盤(pán)仍以主城區(qū)剛改為主，整體成交大概率延續(xù)小幅上行，環(huán)比微增，同比持降。

??當(dāng)前核心一二線上海、成都、杭州等雖然也面臨新政對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減等問(wèn)題，不過(guò)得益于供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)仍會(huì)延續(xù)高位運(yùn)行，而對(duì)于絕大多數(shù)弱二三線城市而言，去化率受供給結(jié)構(gòu)、房企讓利程度等影響越發(fā)顯著，改善盤(pán)去化顯著好于剛需盤(pán)，項(xiàng)目間分化還將加劇。