??老人離巢方案的出現(xiàn)，折射出市場下行期，有部分客戶對于購房決策保守，不得不買的情況下，只能犧牲距離、舒適性和便利性，保證分戶目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

??◎  文 / 特別觀察組

??七夕剛過，此次節(jié)日恰逢周末，各地民政局早早喊話，“不休息，正常登記”，也在節(jié)后第一個工作日曬出了七夕當(dāng)日登記數(shù)量。

??上海，七夕當(dāng)天全市共有1982對新人登記結(jié)婚，同比增加644對，成為近期小高峰?！敖Y(jié)婚”是購房的主要推動因素之一，年輕人離開父母，開啟新的生活，需要一個獨(dú)立的空間宣告羽翼長成。

??01 在上海獨(dú)立需要多少錢——400萬～600萬元

??買一套上海的房子并不容易，雖說豐儉由人，但均值也很可觀。

??新房市場受到今年高端項(xiàng)目供應(yīng)增加的影響，均價上漲至7.7萬元/平方米，連同23年一起計算平滑掉結(jié)構(gòu)影響，粗暴估算一套普通住宅的購入價格約為630萬元。

??一手房：630萬元/套（90平米普通住宅，23—24年8月上海新房均價70040元/㎡）

??二手市場的套均價略低于新房，以24年1-8月的套均來看，購入成本430萬元/套。

??二手房：432萬元/套（2024年上海二手房成交套均價）

??02 普通上海家庭房價承擔(dān)情況——買得起，真的累

??上海作為一線城市，頭頂光環(huán)，總會讓不生活在這個城市中的人產(chǎn)生錯覺，“上海人有錢”！

??“二八定律”告訴我們，普通人仍然是大多數(shù)，生活在上?，F(xiàn)下要結(jié)婚的剛需買房家庭大概是什么樣子呢？

??家庭結(jié)構(gòu)簡單，三人一戶占多數(shù)——父母+獨(dú)生子女

??父母——退休，退休金穩(wěn)定

??子女——獨(dú)生子女，企業(yè)事業(yè)工作

??有一定資產(chǎn)，但不是富豪——1套自有住房+固定存款

??上海發(fā)展得很快，80、90年代就生活在這里的家庭，多數(shù)是趕上過城市發(fā)展紅利的，通過動拆遷和自身努力，大部分擁有1套自有住房。

??家庭儲蓄方面，根據(jù)中國人民銀行發(fā)布2022年人均住戶存款數(shù)據(jù)，上海人均存款21+萬元，粗暴估算家庭固定存款60萬。

??購房壓力——首付就是剛剛夠，還貸壓力“讓人心累”

??首付壓力：24年5月上海新政，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，按照400萬-600萬元/套的成本，首付80萬-120萬≈4—5人存款（1.5個家庭）

??房貸壓力：按首套房3.4%，扣除首付后，貸款320萬的組合貸款，月供14041元≈1個職工+1個退休工人的月收入（23年上海職工平均工資12307元，2023年上海人均養(yǎng)老金4855元）

??03 幼鳥難飛，老人離巢

??測算雖然粗暴，但說明問題，對于普通家庭來說獨(dú)立的代價確實(shí)有點(diǎn)高。

??按照以往經(jīng)驗(yàn)，這種情況下解決方案是賣掉1套自有住房，用賣房資金置換房產(chǎn)給子女結(jié)婚使用。當(dāng)前市場置換周期在不斷拉長，房屋價值也在不斷縮水。同時，“裁員”“降薪”氛圍濃，個人收入不穩(wěn)定，后續(xù)房貸壓力亦是讓人頭疼。

??有沒有其他方案呢？

??根據(jù)不正經(jīng)的田野調(diào)查，浦東世博范圍內(nèi)某小區(qū)1棟18戶的住戶樓，23—24年期間有3戶有子女結(jié)婚，他們的選擇是老人離巢。老人購買奉賢房產(chǎn)，將浦東現(xiàn)有住房進(jìn)行裝修改造作為子女婚房。對于奉賢房產(chǎn)，3戶都沒有選擇購買新房，2戶選擇了二手房，1戶選擇小產(chǎn)權(quán)房。

??作出這樣的選擇，緩解資金壓力是最大的原因。2戶選擇二手房的家庭，最終支出房款均未超過200萬元，這個價格低于新房價格，低于現(xiàn)有小區(qū)二手房套均。

??這樣的總價下，無需賣房，家庭現(xiàn)有儲蓄可以覆蓋50%左右的房價。每月還款金額5000元左右，1位退休老人的退休金即可覆蓋。最大的難題在于貸款如何解決，由于老人年紀(jì)不符合貸款要求，這個方案均是由子女購買，占用了購房和貸款名額。

??不正經(jīng)調(diào)查中，楊浦和虹口也有多個相似案例，老人選擇離開上海市區(qū)，前往昆山花橋置業(yè)，騰挪出上海房產(chǎn)支持子女發(fā)展。

??——“住在奉賢雖然遠(yuǎn)，但是我們年紀(jì)大了，又沒有什么要緊的事情，就是浪費(fèi)點(diǎn)時間。只要周邊能買菜，能生活就行了?，F(xiàn)在房子也賣不掉，結(jié)婚又不能一直等下去的咯。貸款，壓力太大了，吃什么，喝什么……是伐”

??——“誰不想住好房子呢，但是買不起呀，看得中的都600多萬來?，F(xiàn)在這樣蠻好的，就是兩邊遠(yuǎn)一點(diǎn)。手上有2套房子，萬一有什么難事，也有點(diǎn)辦法的?！?/p>

??——“我現(xiàn)在拿不出那么多錢付首付的，還是要靠家里支持。如果置換了買，貸款每個月要還到2萬，壓力太大了，現(xiàn)在環(huán)境也不好，萬一失業(yè)了怎么辦。”

??從調(diào)研訪談中，我們可以看到，這些家庭都有購房需求，且初衷都是買改善類的房子。但購房家庭中無論是老人還是子女對于資金壓力都非常在意。對于未來的不確定性和高安全感需求，使得他們選擇壓力更小、安全感更高的方案。

??對比來看，老人購買遠(yuǎn)郊/異地購房的成本，較原本子女分戶購買市區(qū)住宅的預(yù)算縮減過半，對于杠桿的運(yùn)用接受度也很低，大致范圍為家庭收入的三成左右。

??老人離巢方案的出現(xiàn)，折射出市場下行期，有部分客戶對于購房決策保守，不得不買的情況下，只能犧牲距離、舒適性和便利性，保證分戶目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

??或許，這些需求是可關(guān)注的一個機(jī)會點(diǎn)，開發(fā)適合老年人的低總價小面積段產(chǎn)品，讓他們不用飛得太遠(yuǎn)。