??導(dǎo)語(yǔ)

??8月，南京某項(xiàng)目推出“買房送私人飛機(jī)”的營(yíng)銷活動(dòng)，如此吸睛的標(biāo)語(yǔ)引起當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)廣泛關(guān)注，但也昭示著房企項(xiàng)目層面的去化壓力。

??◎  文 / 沈曉玲、張少賢

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，該南京項(xiàng)目“買房送私人飛機(jī)”的活動(dòng)主要針對(duì)143平方米四房，購(gòu)房者成交后可享價(jià)值20萬(wàn)元的私人飛機(jī)大禮包，或直接抵扣20萬(wàn)元房款。項(xiàng)目于2022年1月開(kāi)工，共分6期開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前項(xiàng)目一期已竣工，二至五期還處于在建狀態(tài)，后續(xù)仍有房源不斷入市。項(xiàng)目自2022年6月首開(kāi)至今，累計(jì)推出1300余套房源，目前仍有230余套房源待售。事實(shí)上，項(xiàng)目在當(dāng)?shù)乩塾?jì)銷售額還算不錯(cuò)，位列《2024年1-7月南京項(xiàng)目銷售金額排行榜》TOP10。如此對(duì)比來(lái)看，項(xiàng)目方也算是未雨綢繆，以免后期庫(kù)存積壓，從而增加去化壓力。但從這次營(yíng)銷效果來(lái)看，短期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目到訪量的提升有一定作用，但成交端還有待觀察。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)房企庫(kù)存壓力持續(xù)攀升，截止2023年年底，典型上市房企的現(xiàn)房庫(kù)存占比已超1/5，達(dá)到近年來(lái)的最高水平，居高不下的現(xiàn)房庫(kù)存占用大量流動(dòng)性。在“現(xiàn)金為王”的行業(yè)背景下，現(xiàn)房庫(kù)存壓力已成為房企亟待解決的重要問(wèn)題，為此不少房企舉辦現(xiàn)房營(yíng)銷活動(dòng)，如萬(wàn)科蘇州“實(shí)景購(gòu)房節(jié)”、中海汕頭“現(xiàn)房安家鉅惠”、華潤(rùn)東北區(qū)域“超值現(xiàn)房節(jié)”等，但由于每個(gè)項(xiàng)目的具體情況有所不同，為了更有針對(duì)性、更加事半功倍的去庫(kù)存，部分房企還推出了現(xiàn)房項(xiàng)目試住活動(dòng)，針對(duì)車位、商鋪等非住類現(xiàn)房庫(kù)存打造車商節(jié)。

??現(xiàn)房試住所見(jiàn)即所得，產(chǎn)品細(xì)節(jié)打動(dòng)購(gòu)房者。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，近期萬(wàn)科、金茂等房企推出現(xiàn)房試住活動(dòng)，整體來(lái)看，試住期間開(kāi)發(fā)商均會(huì)提供專車接送、入住好禮、一對(duì)一管家服務(wù)等服務(wù)，同時(shí)對(duì)于試住期間的生活用品也均以酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到一客一換，方便試住者開(kāi)展日常生活。不僅如此，開(kāi)發(fā)商還會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位以為試住官提供特色服務(wù)，如中旅萬(wàn)科城的試住官可獲得鳥(niǎo)島景區(qū)門票，萬(wàn)科莫亞小鎮(zhèn)的試住官還有機(jī)會(huì)體驗(yàn)攀巖、體驗(yàn)皮劃艇、露營(yíng)等活動(dòng)。針對(duì)于住宅類現(xiàn)房推出的試住活動(dòng)，“現(xiàn)住后買”的方式能夠讓潛在購(gòu)房者以試住的方式直觀、真實(shí)地感受到產(chǎn)品細(xì)節(jié)，還有機(jī)會(huì)參與到小區(qū)內(nèi)的社群活動(dòng)，提前體驗(yàn)到入住后的鄰里氛圍。

??非住類現(xiàn)房針對(duì)性去化，車商節(jié)也算是一種整合營(yíng)銷的手段。車位、商鋪等非住業(yè)態(tài)的現(xiàn)房庫(kù)存也十分棘手，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，全民營(yíng)銷的傭金獎(jiǎng)勵(lì)中，商鋪的成交獎(jiǎng)勵(lì)比住宅類更高，如中海杭州8月的“全名經(jīng)紀(jì)人招募”活動(dòng)中，低密疊院的成交獎(jiǎng)勵(lì)為5萬(wàn)元/套（稅前），而現(xiàn)房商業(yè)資產(chǎn)最低成交獎(jiǎng)勵(lì)在10萬(wàn)元/套（稅前）。不僅如此，房企也會(huì)舉辦商鋪節(jié)加快商鋪去化。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，近期金茂華中、融創(chuàng)成渝、華僑城深圳等多個(gè)區(qū)域舉辦了商鋪節(jié)，其中融創(chuàng)中國(guó)成渝區(qū)域的“618商鋪節(jié)”推出300套現(xiàn)鋪，打出“68套商鋪2年免租”的優(yōu)惠活動(dòng)吸引成交。除此之外，房企還舉辦車位節(jié)加速車位去化。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，僅8月內(nèi)，中海中西區(qū)域、招商合肥、綠城華北等區(qū)域推出車位優(yōu)惠活動(dòng)，招商合肥的“818車位燃購(gòu)季”10人成團(tuán)最高可享3萬(wàn)元車位優(yōu)惠。

??除了上述，房企較為日常的營(yíng)銷手段，部分地區(qū)也有開(kāi)發(fā)商同當(dāng)?shù)貒?guó)企合作，將現(xiàn)房庫(kù)存收購(gòu)改為保障性租賃住房。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月4日，福州安住發(fā)展有限公司以2.73億元收購(gòu)收購(gòu)麓嶺花園A3#101、麓嶺花園A2#102等154套住宅專做保障房；8月9日，華發(fā)股份發(fā)布公告與華發(fā)集團(tuán)或其子公司開(kāi)展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過(guò)120億元；8月18日武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾寫字樓、空港中心三期項(xiàng)目，改造后可提供超500套保障型租賃住房。雖然從目前各地收購(gòu)政策來(lái)看，依然存在一定的限制；但長(zhǎng)期來(lái)看，由當(dāng)?shù)貒?guó)資進(jìn)場(chǎng)收購(gòu)存量商品房不失為一種較為有效的去化方式。