??上海房票安置迎來(lái)標(biāo)志性事件。

??據(jù)上海市金山區(qū)融媒體中心“i金山”消息，8月12日，上海首張房票落地金山。這是房票安置在上海的首次嘗試。

??結(jié)合今年1月廣州開出全省首張房票，這意味著一線城市探索房票安置政策正迎來(lái)實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

??房票安置并不陌生，之所以引起關(guān)注，有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先，一線城市尤其是上海，向來(lái)是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，隨著首個(gè)房票安置的落地，未來(lái)全國(guó)各大城市房票安置政策或?qū)⒂瓉?lái)正向反饋；其次，首張房票落地時(shí)限縮短，其中上海從政策發(fā)布到落地只用了兩個(gè)月，也說(shuō)明房票安置推進(jìn)速度逐漸加快。

??2024年以來(lái)，在消化存量房產(chǎn)的大方向下，落地房票安置的城市數(shù)量明顯增加，并且已經(jīng)蔓延至一線城市。

??2022年以來(lái)，核心城市加快了房票安置的節(jié)奏，以便刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，助力行業(yè)去庫(kù)存，伴隨著2024年城中村改造和城市更新進(jìn)程加快，再加上年初央行重啟PSL，房票安置政策正在一二線城市快速推進(jìn)。

??廣州、上海的加入并實(shí)現(xiàn)首張房票落地，將全國(guó)房票安置政策重新推向大眾視野。

??上海啟動(dòng)房票安置政策，要追溯到今年6月。彼時(shí)，上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》，以拓寬居住房屋被補(bǔ)償人安置渠道，同時(shí)在實(shí)現(xiàn)集約增效土地利用和存量商品住房去化。

??兩個(gè)月后的8月12日，上海首張房票落地。據(jù)媒體報(bào)道，擁有首張房票的業(yè)主憑房票在“房源超市”中購(gòu)買了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅，并按照7%比例獲得了約20萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

??房票安置政策并不陌生，早在上一輪棚改時(shí)期杭州、西安、銀川等城市便對(duì)房票安置進(jìn)行過探索，作為征收房屋時(shí)對(duì)被征收人的補(bǔ)償方式，本輪房票安置政策從2022年下半年以來(lái)不斷增多，至2024年落實(shí)房票政策的城市數(shù)量明顯增加，尤其是一線城市紛紛加入試點(diǎn)環(huán)節(jié)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)已有超過20個(gè)核心一二線城市推出房票相關(guān)政策，除了廣州、上海，長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等多個(gè)城市發(fā)放首批房票，另外北京通州區(qū)也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實(shí)施方案（試行）》，并向社會(huì)公開征求意見。

??房票安置一方面可以拉動(dòng)新房銷售，實(shí)現(xiàn)去化，同時(shí)有利于防止建設(shè)過多的動(dòng)遷安置房，降低政府資金成本壓力，比如江西九江明確不再新建安置房。

??一個(gè)重要的趨勢(shì)是，當(dāng)前房票安置政策正在全國(guó)重點(diǎn)一二線城市鋪開。

??從政策內(nèi)容來(lái)看，重點(diǎn)城市房票安置政策普遍有幾個(gè)共性，即房票面值普遍高于貨幣補(bǔ)償款，房票使用有效期大都在12個(gè)月以內(nèi)，政府搭建“房源超市”并實(shí)行一定的價(jià)格優(yōu)惠，購(gòu)房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還，部分房票可轉(zhuǎn)讓，使用房票購(gòu)買新房可享受一定比例的補(bǔ)貼，以進(jìn)一步刺激房票安置。

??在房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇的背景下，核心一二線城市試點(diǎn)或落地房票安置政策，核心有兩方面的動(dòng)因。

??首先，落實(shí)“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策，此時(shí)發(fā)放房票，一方面減少了動(dòng)拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作，同時(shí)可以拉動(dòng)居民購(gòu)房消費(fèi)，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。

??其次，救市政策效果不及預(yù)期，核心一二線城市“四限”松綁政策對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)遞減，且重點(diǎn)城市庫(kù)存仍處于高位。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前7月重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降36%，截止7月末，30城庫(kù)存壓力仍處于高位，除了重慶外，其他城市商品住宅庫(kù)存消化周期均高于去年同期。

??值得注意的是，核心一二線城市房票安置多在郊區(qū)進(jìn)行，相較于市區(qū)，郊區(qū)市場(chǎng)壓力更大，房票安置客觀上可以引導(dǎo)本地購(gòu)房需求釋放，從而促進(jìn)郊區(qū)庫(kù)存去化。

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房票安置政策能否激活樓市？

??實(shí)際上，本輪房票安置政策實(shí)施有一個(gè)大的背景，即城中村改造。比如一線城市廣州發(fā)放全國(guó)首張城中村改造房票，再如青島明確在城市更新、城中村改造中推行房票安置模式。

??今年1月，央行重啟PSL，新一輪PSL+城中村改造模式下，一定程度上能為當(dāng)前低迷的樓市起到托底作用。也就是說(shuō)，通過房票機(jī)制將購(gòu)房需求鎖定在新房市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)地方樓市支撐及庫(kù)存去化。

??不過，重點(diǎn)城市房票安置政策能產(chǎn)生多大效果，仍要取決于城中村改造范圍及實(shí)際落地情況，以及后續(xù)PSL的持續(xù)投放量。也就是說(shuō)，房票安置政策效果要看城中村改造能夠帶動(dòng)的需求量多少而定。

??CRIC曾做過測(cè)算，假設(shè)拆建比為2，改造周期為7年，拆舊比適當(dāng)放寬至35%，試點(diǎn)擴(kuò)圍后的35城城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)銷售4552萬(wàn)平方米，以2023年全國(guó)商品房11.17億平方米銷售面積計(jì)算，整體銷售貢獻(xiàn)率為4.1%。

??即便在城中村改造試點(diǎn)擴(kuò)圍并且拆舊比放寬的情形下，城中村改造對(duì)住宅銷售的拉動(dòng)均不到10%。要知道在棚改貨幣化安置高峰期間，2017年全國(guó)棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存3.1億平方米，占當(dāng)年全國(guó)商品住宅銷售面積的比重達(dá)到21.5%。

??城中村改造銷售拉動(dòng)難及棚改，可想而知，房票安置的拉動(dòng)作用也有限。

??房票安置政策的試點(diǎn)和落地已擴(kuò)展至重點(diǎn)二線及一線城市，通過提前鎖定房源，拉動(dòng)潛在購(gòu)房消費(fèi)，進(jìn)一步推動(dòng)商品房去庫(kù)存?？紤]到目前市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支，房?jī)r(jià)仍處于下降通道，再加上部分城市地方財(cái)政補(bǔ)貼力度有限，恐難以在全市范圍全面推廣房票安置，房票發(fā)放數(shù)量也將受限，因此實(shí)際執(zhí)行效果也會(huì)打折扣。

??不過積極的一面在于，本輪房票安置的城市能級(jí)較棚改時(shí)期提高，且覆蓋范圍也比較廣，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，未來(lái)也會(huì)發(fā)揮一些積極的作用。