??8月2日，中國(guó)人民銀行召開2024年下半年工作會(huì)議，學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆三中全會(huì)精神。會(huì)議要求，扎實(shí)做好金融支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)好3000億元保障性住房再貸款政策，促進(jìn)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。推動(dòng)建立權(quán)責(zé)對(duì)等、激勵(lì)相容的風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制，積極穩(wěn)妥推動(dòng)存量風(fēng)險(xiǎn)處置。

??自今年5月國(guó)家首次宣布推出規(guī)模3000億元的保障性住房再貸款政策以來(lái)，眾多城市積極響應(yīng)，紛紛出臺(tái)政策措施，并加速推進(jìn)現(xiàn)有房源的收購(gòu)工作，以進(jìn)一步拓寬住房保障渠道。

??本次，央行再次重申落實(shí)3000億元保障房再貸款政策的重要性，強(qiáng)調(diào)要以此為契機(jī)，加速構(gòu)建租售并舉的多元化住房保障體系，從而有效緩解社會(huì)普遍關(guān)注的住房供需矛盾，減輕住房壓力。

??自3000億元保障性住房再貸款政策實(shí)施以來(lái)，截止7月，全國(guó)已有超70個(gè)城市表態(tài)支持存量房收購(gòu)相關(guān)事宜。地方跟進(jìn)態(tài)度積極，但整體收購(gòu)進(jìn)度緩慢，主要表現(xiàn)為已完成存量房收購(gòu)的規(guī)模僅占全國(guó)待售商品房總存量的1.0%、占全國(guó)待售商品住宅總存量的1.9%左右。據(jù)《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至6月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，整體完成率較低。

??其主要原因有四：一是國(guó)有平臺(tái)公司作為收購(gòu)主體，受配售型保障房政策細(xì)則空白和配租型保障房收益率低、難保本影響，收購(gòu)意愿不足。二是3000億再貸款授信銀行共22家，且息差僅1%，銀行獲利過(guò)低，貸款意愿不足。三是當(dāng)前地產(chǎn)下行大趨勢(shì)下，購(gòu)房者信心低迷，直接影響配售型保障房申購(gòu)積極性，導(dǎo)致消費(fèi)意愿不足。四是各城市整體收購(gòu)政策條件苛刻，房開企業(yè)滿足收購(gòu)政策的產(chǎn)品規(guī)模不足。

??四方利益主體動(dòng)力不足，導(dǎo)致已建成存量商品房收購(gòu)緩慢，從而引發(fā)系統(tǒng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：商品房庫(kù)存規(guī)模持續(xù)高位和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下滑所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；以及房開企業(yè)不良貸款規(guī)模、個(gè)人住房不良貸款規(guī)模持續(xù)上升和司法拍賣房規(guī)模持續(xù)增加的金融性風(fēng)險(xiǎn)；此外，還可能加大政府債務(wù)違約及收購(gòu)平臺(tái)企業(yè)庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)。這一系列問題直接影響到我國(guó)保交房工作順利推進(jìn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??故為推進(jìn)存量收購(gòu)快速見效，需提高各方主體積極性，同時(shí)還需加快頒布、完善、優(yōu)化收購(gòu)政策，如針對(duì)不同保障類型住房，調(diào)整收購(gòu)業(yè)態(tài)，由住宅擴(kuò)充到公寓、酒店等資產(chǎn)；或放寬資產(chǎn)狀態(tài)，由現(xiàn)房到準(zhǔn)現(xiàn)房，甚至是滿足預(yù)售條件的商品房，以此匹配更多存量資產(chǎn)收購(gòu)可能性。

??實(shí)際上，5月政策落地至今，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市出臺(tái)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房相關(guān)政策細(xì)則要求等，在收購(gòu)條件上也呈現(xiàn)出“前期嚴(yán)、當(dāng)前邊際修正”的特征，其源動(dòng)力正是因?yàn)槁涞貓?zhí)行城市實(shí)際收購(gòu)效果緩慢，后“入局”城市則結(jié)合特有存量結(jié)構(gòu)特征，優(yōu)化、修正后重新制定符合自身發(fā)展與市場(chǎng)需求的規(guī)范要求，且各城市修正口徑差異化顯著。

??我們先來(lái)看前期落地執(zhí)行城市存量收購(gòu)條件，以典型城市為例，梳理如下：

??早期存量收購(gòu)政策普遍要求收購(gòu)資產(chǎn)為現(xiàn)房或達(dá)到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，面積控制在70㎡或90㎡以內(nèi)，并主要用于配租型保障房用途。此外，對(duì)項(xiàng)目周邊軌道交通、生活配套設(shè)施等均有特定要求。

??如杭州臨安區(qū)收購(gòu)房源須具備現(xiàn)房竣工備案證明，或期房預(yù)售許可證+保交付資金拼盤方案，并對(duì)房源車位配套有硬性限制，收購(gòu)范圍為整棟70㎡以內(nèi)的商品住宅。重慶收購(gòu)房源須為現(xiàn)房且產(chǎn)權(quán)清晰，收購(gòu)項(xiàng)目周邊一公里內(nèi)布局有軌道站點(diǎn)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校及醫(yī)院配套等，且收購(gòu)項(xiàng)目須為整幢、整單元90㎡以內(nèi)產(chǎn)品。整體限制條件均較嚴(yán)苛。

??再看近期落地執(zhí)行城市存量收購(gòu)條件，仍以典型城市為例，梳理如下：

??實(shí)際上，近期出臺(tái)政策城市，其收購(gòu)條件在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面均進(jìn)行了優(yōu)化。如：8月7日，深圳將收購(gòu)存量物業(yè)性質(zhì)放寬至“商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等”，將房源狀態(tài)放寬至滿足“四證齊全”即可，同時(shí)還將資產(chǎn)形態(tài)放寬至“優(yōu)先選擇整棟整單元”，并未明確一定要“整棟整單元”，也就是特殊情況下城市可適當(dāng)放寬形態(tài)要求。

??其主要原因有兩大方面：①本次收購(gòu)房源面積需要在65㎡以下，而根據(jù)深圳近年成交結(jié)構(gòu)，65㎡以下住宅成交占比低于3%，滿足條件的存量房源規(guī)模較低；②2015-2023年深圳公寓供應(yīng)合計(jì)946萬(wàn)方，成交合計(jì)622萬(wàn)方，已推未售存量就已達(dá)324萬(wàn)方。而截止2023年底，深圳商品住宅總存量725萬(wàn)方，公寓存量占住宅總存量的比例為45%，公寓產(chǎn)品存量大，去化難。

??8月14日，商丘收購(gòu)政策細(xì)則顯示房源狀態(tài)放寬至滿足“四證齊全，具備交付使用條件”即可，同時(shí)還將收購(gòu)房源的面積放寬至120㎡以下，且未書面提及收購(gòu)房源的資產(chǎn)形態(tài)及收購(gòu)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施要求。

??8月12日，肇慶將資產(chǎn)形態(tài)放寬至滿足“優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、可封閉管理”即可，未提出強(qiáng)制要求；資產(chǎn)性質(zhì)也放寬至住宅和公寓業(yè)態(tài)，收購(gòu)后可配租也可配售；此外，將收購(gòu)房源的面積放寬至120㎡以下即可，究其原因，我們發(fā)現(xiàn)肇慶商品住宅+公寓成交主力面積段聚焦在120㎡以下，2015-2023年各年成交占比均在67%以上，可見城市打造的主力產(chǎn)品在此區(qū)間，房企存量亦集中在此范圍內(nèi)，本次收購(gòu)房源面積擴(kuò)圍可針對(duì)性的解決城市去庫(kù)存難題。

??地方收購(gòu)存量住房是“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的重要舉措，一有利于加快存量商品房去庫(kù)存。二有助于加快保障性住房供給，收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三有助力保交樓和“白名單”機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

??前期各城市收購(gòu)條件嚴(yán)苛，以致于即使房企參與積極性強(qiáng)，但存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與收購(gòu)政策的匹配度不足，從而制約收購(gòu)進(jìn)度和我國(guó)保障房體系長(zhǎng)效健康發(fā)展。

??當(dāng)前，隨著部分典型城市落地執(zhí)行更寬松的收購(gòu)條件，將起到明顯的帶頭帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)未來(lái)短期亦會(huì)有更多城市調(diào)整跟進(jìn)。

??一方面，至今仍未出臺(tái)過(guò)相關(guān)細(xì)則的城市，將結(jié)合前序經(jīng)驗(yàn)和自身存量結(jié)構(gòu)，首發(fā)寬松收購(gòu)條件；

??另一方面，5月以來(lái)甚至是2023年以來(lái)已出臺(tái)過(guò)相關(guān)細(xì)則的城市，亦不排除重新更正房源征集要求的可能性。

??屆時(shí)，將進(jìn)一步推動(dòng)3000億再貸款目標(biāo)順利完成，助力存量房收購(gòu)取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，賦能我國(guó)保障性住房體系健康長(zhǎng)效發(fā)展。