??“（項(xiàng)目建在）城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無爭議，經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)并已實(shí)際出售，購房人房屋來源合法且無過錯(cuò)，因各種原因長期不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的住宅項(xiàng)目”，現(xiàn)在可以一并解決“登證難”問題。

??近日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財(cái)政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，旨在加快解決國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問題。

??通知從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失、用地手續(xù)不完善、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)及未通過竣工驗(yàn)收備案等多方面歷史遺留問題，以政策的形式明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的解決方法。

??通知稱，本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)合法有效；嚴(yán)格落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，堅(jiān)持“誰審批，誰負(fù)責(zé)”，克服“新官不理舊賬”的慣性思維，將化解歷史遺留問題的主體責(zé)任落實(shí)到市縣人民政府和責(zé)任部門；堅(jiān)持“證辦分離，證繳分離”，不屬購房人責(zé)任的，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并行，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)并行。

??通知還明確，2021年8月16日后新增不動(dòng)產(chǎn)登記問題不適用于本通知；在海南限購政策出臺(tái)前，購房人已簽訂購房（含二手房）合同或認(rèn)購協(xié)議，并已依約支付相應(yīng)房款的，經(jīng)相關(guān)部門核實(shí)情況屬實(shí)后，購房人可憑購房合同或認(rèn)購協(xié)議以及付款憑證，補(bǔ)辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記。

??項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失怎么辦？

??關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失問題，通知稱，因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門申請辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告，無異議的，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地市縣政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表等，代為申請辦理。

??項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告無異議后，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記，若涉及土地分?jǐn)偟?，土地分?jǐn)偱c辦理轉(zhuǎn)移登記一并公告，并按程序依法注銷原土地權(quán)屬證書并辦理轉(zhuǎn)移登記。

??開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位拒不配合履行辦證義務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表或者業(yè)主本人自行或者由項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、居委會(huì)提出申請辦理。

??項(xiàng)目用地手續(xù)不完善怎么辦？

??對于項(xiàng)目無用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善問題，該通知稱，已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報(bào)經(jīng)市縣政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書，或者補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。沒有辦理房屋所有權(quán)登記的，可按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的相關(guān)政策規(guī)定，補(bǔ)辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。

??對于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較早無法補(bǔ)辦用地手續(xù)的，報(bào)經(jīng)市縣政府同意，由資規(guī)部門組織開展地籍調(diào)查，核實(shí)土地權(quán)屬來源情況，經(jīng)公告無異議的，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定確認(rèn)土地權(quán)屬。

??若建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線，房屋已登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。房屋未登記的，如屬政府原因，且超占土地為建設(shè)用地，可在保持土地面積不變情況下，通過調(diào)整用地界線處理。

??確因?qū)嶋H情況不能調(diào)整的，超出用地面積在6畝以內(nèi)，且不超過開發(fā)項(xiàng)目總面積10%的，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。

??如屬開發(fā)企業(yè)原因的，按照“證辦分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門依法查處的同時(shí)，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。超出土地的使用年限與原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手續(xù)完善后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

??關(guān)于非住宅用地上建設(shè)住宅未辦理土地用途變更手續(xù)問題，通知規(guī)定，在2018年1月12日前項(xiàng)目已批準(zhǔn)建設(shè)的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時(shí)點(diǎn)政策規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)；此時(shí)間后批準(zhǔn)建設(shè)的，按本意見執(zhí)行。

??未通過建設(shè)工程規(guī)劃怎么辦？

??建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，資規(guī)部門可以對符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，并出具規(guī)劃核實(shí)意見。對于項(xiàng)目實(shí)施后，因編制規(guī)劃或規(guī)劃變更，造成已建成房屋與現(xiàn)行規(guī)劃不符的，可由資規(guī)部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。

??對已取得變更建設(shè)工程規(guī)劃許可，但未按規(guī)定辦理改變土地用途、增加容積率等手續(xù)的，可由資規(guī)部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。需要補(bǔ)交地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的，按本通知相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??對于違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變土地用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設(shè)配套設(shè)施等情形的項(xiàng)目，可由綜合行政執(zhí)法部門、資規(guī)部門等按項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時(shí)的有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，依職責(zé)對項(xiàng)目責(zé)任主體形成違法處罰、補(bǔ)繳費(fèi)用、補(bǔ)建配套設(shè)施等問題的處置意見，按照“證辦分離”原則辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

??未通過竣工驗(yàn)收備案怎么辦？

??對于項(xiàng)目工程質(zhì)量和消防等驗(yàn)收合格，因工程未結(jié)算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，由住建部門出具認(rèn)定意見后，或憑生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會(huì)裁決書可直接申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

??對于項(xiàng)目建設(shè)因施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)主體滅失或拒不配合等原因造成無法辦理竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收（或消防驗(yàn)收備案）手續(xù)的，由建設(shè)單位、房屋建筑實(shí)際控制人或市縣政府指定的單位或組織委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)、消防安全評估機(jī)構(gòu)，對已建工程部分進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定、消防安全評估。

??住建部門根據(jù)相關(guān)方提供的滿足設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的鑒定及評估報(bào)告，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具認(rèn)定意見，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)據(jù)此辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

??欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)怎么辦？

??開發(fā)建設(shè)單位未足額繳交土地出讓價(jià)款、改變土地用途未繳交所涉土地出讓價(jià)款、增容后欠繳增容費(fèi)、將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費(fèi)的，報(bào)經(jīng)市縣政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款、稅費(fèi)的同時(shí)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

??如涉及受讓方需繳交契稅、維修基金等稅費(fèi)的，應(yīng)向相應(yīng)主管部門履行繳納義務(wù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

??加大失信懲戒和稅費(fèi)追繳力度

??通知稱，在解決國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問題過程中，對拒不配合完善相關(guān)手續(xù)，影響購房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的開發(fā)建設(shè)單位或個(gè)人，由行業(yè)主管部門或有關(guān)部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，并予以公告。

??對于開發(fā)企業(yè)欠繳稅費(fèi)的，由市縣政府組織相關(guān)職能部門依法依規(guī)采取有關(guān)限制措施予以追繳。追繳未果的，由職能部門按有關(guān)規(guī)定處理，或依法按程序申請人民法院對其強(qiáng)制執(zhí)行，對涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責(zé)任。

??國有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執(zhí)行。本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。