??在整體房地產(chǎn)市場下行壓力下，“分化”一直都是被高頻提到的詞。各大城市也被分成了熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市進(jìn)行討論。

??進(jìn)入2024年，市場分化進(jìn)一步加劇，城市、區(qū)域板塊間也出現(xiàn)了冷熱不一的現(xiàn)象。

??在市場深度分化的之下，不是企業(yè)開始采取“提質(zhì)減量”、“以銷定產(chǎn)”推盤模式。在這模式下，熱點(diǎn)一二線城市核心區(qū)的高端和豪宅項(xiàng)目起到了至關(guān)重要的“定海神針”作用，支撐市場熱度維穩(wěn)。

??不過自6月以來我們看到，即便是熱點(diǎn)城市核心區(qū)域也開始出現(xiàn)改善和高端盤滯銷情況。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年8月上半月28個(gè)典型城市平均去化率僅為26%，不同項(xiàng)目滯銷原因各不相同。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，購房者對(duì)品質(zhì)要求的提升，未來熱點(diǎn)城市核心區(qū)域中高端市場的產(chǎn)品競爭會(huì)愈演愈烈。

??2024年至今，市場進(jìn)入深度分化，熱點(diǎn)城市核心區(qū)域不再成為“熱銷”的唯一指標(biāo)。

??對(duì)此，克而瑞研究中心選取了28個(gè)典型城市（上海、北京、廣州、佛山、深圳、東莞、珠海、杭州、寧波、嘉興、南京、無錫、徐州、蘇州、常州、合肥、武漢、長沙、鄭州、成都、西安、重慶、福州、廈門、濟(jì)南、青島、天津、昆明），對(duì)其2023年1月以來的整體去化情況進(jìn)行分析，結(jié)果顯示：基本呈現(xiàn)出波動(dòng)下行態(tài)勢，目前項(xiàng)目平均去化率不足3成。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年8月上半月28城平均去化率僅為26%，與7月基本持平。從趨勢來看，2023年1月至今，整體去化率已由2023年大體保持35%以上水平降至目前30%以下水平，整體去化率波峰也已由2023年高點(diǎn)46%降至2024年5月29%。

??具體來看，當(dāng)前新房市場改善類項(xiàng)目去化明顯優(yōu)于剛需，2024年至今“出圈”的熱點(diǎn)項(xiàng)目也基本都是中高端產(chǎn)品。

??不過，隨著整體市場熱度下降，尤其是2024年6月以來，我們看到部分熱點(diǎn)城市核心區(qū)域也存在樓盤滯銷情況，滯銷原因各不相同。

??從28個(gè)典型城市的典型滯銷項(xiàng)目來看，多數(shù)項(xiàng)目因該項(xiàng)目開盤前期整體板塊或區(qū)域推盤量較大、客戶被大量消耗造成的，后續(xù)新盤入市，難免會(huì)面臨青黃不接的局面。

??以西安某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目6月29日開盤，認(rèn)購均價(jià)27154元/平方米，推出套數(shù)153套，最終僅認(rèn)購15套，去化率10%，比西安7月平均去化率低34pcts。項(xiàng)目所處的高新中央創(chuàng)新區(qū)板塊一直是新房供應(yīng)的主力片區(qū)，尤其是自2023年以來，整體新房供應(yīng)占比一直在15%左右波動(dòng)。

??合肥濱湖區(qū)也同樣存在這樣的問題，某項(xiàng)目7月10日開盤，認(rèn)購均價(jià)31844元/平方米，推出套數(shù)68套，最終去化率僅15%。

??合肥濱湖區(qū)作為合肥前期熱點(diǎn)片區(qū)，一直都是合肥房價(jià)高地，但伴隨著市場下行，難免面臨高端需求不足，難以為繼的情況。

??事實(shí)上，因高端項(xiàng)目集中入市，購房者選擇多樣，上海、北京、南京等部分核心區(qū)高端項(xiàng)目也存在“掐尖”情況，部分項(xiàng)目因定價(jià)偏高，與周邊競品無明顯折扣優(yōu)惠而導(dǎo)致客戶分流。

??如南京某項(xiàng)目，位于城南雨核板塊核心位置，連接城南河西，區(qū)位優(yōu)勢明顯，客戶認(rèn)可度較高；主打新中式風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)及精裝配置方面也均有一定創(chuàng)新；不過此次加推為176平高端改善產(chǎn)品，平均折后總價(jià)700萬元起，整體門檻較高，客群被大校場、河西南的核心板塊分流較為嚴(yán)重，故去化較差。

??還有部分項(xiàng)目雖地處核心區(qū)，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導(dǎo)致去化不佳。譬如上海某項(xiàng)目，打造近零能耗標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)佳，但區(qū)域原為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前周圍還有濕垃圾中轉(zhuǎn)站等明顯不利因素，規(guī)劃建設(shè)的普陀區(qū)濕垃圾中轉(zhuǎn)站日轉(zhuǎn)運(yùn)最大體量為800噸。

??再如廣州某項(xiàng)目，戶型方正實(shí)用，得房率高，學(xué)位尚可，距離地鐵高塘石站約800米，周邊生態(tài)環(huán)境較好，但由于周邊城市界面一般，生活配套缺乏，售價(jià)缺乏優(yōu)勢，因而首開去化率也不足1成。

??除了定價(jià)和周邊配套因素之外，還有部分項(xiàng)目主要源于地塊缺陷、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等軟性原因?qū)е氯セ患?。產(chǎn)品定位方面，部分高端項(xiàng)目因產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏功能性和性價(jià)比，典型代表為西安部分項(xiàng)目，既沒有四代宅設(shè)計(jì)，也沒有價(jià)格優(yōu)勢，項(xiàng)目體量小且樓棟排布分散，因而去化率相對(duì)較差。

??總體來看， 對(duì)于多數(shù)短期內(nèi)市場熱度轉(zhuǎn)降的城市而言，核心區(qū)項(xiàng)目滯銷主要源于前期高端客戶大量釋放，購買力有待積累，當(dāng)前市場即使熱度較高的北京、上海滯銷項(xiàng)目也開始常見。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前對(duì)于高端改善客戶而言，“掐尖”心態(tài)也比較明顯，會(huì)綜合權(quán)衡產(chǎn)品所處區(qū)位、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)等綜合因素，調(diào)整購買行為或選擇持幣觀望，因而對(duì)于產(chǎn)品要求也在逐步上升。