??6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。

??此次會(huì)議距中國(guó)人民銀行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)僅過(guò)去了8天。

??會(huì)議明確要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有至少23個(gè)城市落地政府收儲(chǔ)商品房模式，但整體規(guī)模有限。

??此次將收購(gòu)范圍擴(kuò)展至縣級(jí)以上，一方面是因?yàn)槿木€及縣級(jí)城市庫(kù)存消化周期更長(zhǎng)，能夠更好的去庫(kù)存，另外一方面則是能夠促進(jìn)“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”要求。

??但也需要注意的是，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和保租房本身特征來(lái)看，國(guó)企收購(gòu)商品房用于保障性住房可能存在適宜標(biāo)的少、標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難，以及后期配租型保障房運(yùn)營(yíng)管理難等難點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，保障性住房再貸款作為去庫(kù)存的一種嘗試和探索，在實(shí)際落地的過(guò)程中仍將面臨不少問(wèn)題，只有妥善處理好這些問(wèn)題，才能更好推動(dòng)政策落地實(shí)施，從而達(dá)到去庫(kù)存的目的。

??2024年6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。會(huì)議深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院有關(guān)決策部署，解讀政策文件，作出部署安排，明確事項(xiàng)要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫(kù)存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與。要堅(jiān)持以需定購(gòu)，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險(xiǎn)，做到收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過(guò)程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)。

??自5月17日央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收儲(chǔ)存量房以來(lái)，保障性住房再貸款工作正在加快推進(jìn)。

??6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С?，降低?shí)施主體經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力的地方國(guó)企作為收購(gòu)主體，建立項(xiàng)目篩選、購(gòu)買和分配等環(huán)節(jié)制度，嚴(yán)格規(guī)范化運(yùn)營(yíng)，在地方權(quán)限內(nèi)安排適當(dāng)?shù)呢?cái)稅政策支持，動(dòng)態(tài)掌握保障性住房配售和配租的需求，指導(dǎo)收購(gòu)主體市場(chǎng)化選擇收購(gòu)對(duì)象和合作銀行，此外，加強(qiáng)對(duì)收購(gòu)主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監(jiān)管，督促其遵循法律規(guī)定和協(xié)議約定。

??在央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)后僅8天，房城鄉(xiāng)建設(shè)部就又召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議?？梢?jiàn)中央對(duì)存量房收儲(chǔ)的支持與推進(jìn)。

??此次住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市，范圍明顯擴(kuò)大。

??這一方面是因?yàn)槿木€及縣級(jí)城市庫(kù)存消化周期更長(zhǎng)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年末百城狹義庫(kù)存面積降至5.3億平方的階段性低位，不過(guò)由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個(gè)月的較高位。分能級(jí)來(lái)看，一線庫(kù)存規(guī)模小幅微增，二線城市庫(kù)存縮量，三四線城市庫(kù)存規(guī)模小幅微縮，但庫(kù)存消化周期不降反升至36個(gè)月的新高。

??另外一方面則是能夠促進(jìn)“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”要求。近年來(lái)，我國(guó)大力推進(jìn)縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，2022年中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》要求目標(biāo)到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，縣城短板弱項(xiàng)進(jìn)一步補(bǔ)齊補(bǔ)強(qiáng)，一批具有良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源環(huán)境承載能力較強(qiáng)、集聚人口經(jīng)濟(jì)條件較好的縣城建設(shè)取得明顯成效，公共資源配置與常住人口規(guī)?；酒ヅ?，特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，市政設(shè)施基本完備，公共服務(wù)全面提升，人居環(huán)境有效改善，綜合承載能力明顯增強(qiáng)，農(nóng)民到縣城就業(yè)安家規(guī)模不斷擴(kuò)大，縣城居民生活品質(zhì)明顯改善。

??隨著縣城城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，縣城保障性住房的建設(shè)也將提上日程。

??據(jù)了解，自2022年起，就有多個(gè)城市發(fā)文提出公開(kāi)收購(gòu)商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等。

??2023年人民銀行設(shè)立的1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津等8個(gè)城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。目前租賃住房貸款支持計(jì)劃也并入了保障性住房再貸款政策中，集中管理。

??截至目前不完全統(tǒng)計(jì)，政府收儲(chǔ)存量住房模式目前已在全國(guó)至少23個(gè)重點(diǎn)城市落地，但從整體來(lái)看，規(guī)模仍有限。

??比如鄭州宣布，將通過(guò)城市發(fā)展集團(tuán)收購(gòu)二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲(chǔ)公告，決定收購(gòu)1萬(wàn)平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區(qū)擬公開(kāi)購(gòu)買2.07萬(wàn)平方米商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，房源交易單價(jià)原則上為“土地成本+建安成本”。

??2023年6月23日，重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司首個(gè)批量收購(gòu)租賃住房項(xiàng)目佳寓光環(huán)店開(kāi)門迎客，這是重慶市屬國(guó)企首個(gè)批量收購(gòu)租賃住房項(xiàng)目正式投用。

??2024年2月21日，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源。這些項(xiàng)目，大多集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集區(qū)，以70平方米以下小戶型為主。

??本次投用的佳寓光環(huán)店位于兩江新區(qū)金州大道21號(hào)，緊鄰軌道5號(hào)線重光站，每月租金在1500元左右。據(jù)了解，今年內(nèi)，還計(jì)劃有近1000套房源將投入使用。

??從5月17日央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，到6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，再到6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，短短一個(gè)多月的時(shí)間，多個(gè)會(huì)議涉及，可見(jiàn)中央對(duì)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房政策推動(dòng)落地較為積極重視。但從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和保租房本身特征來(lái)看，實(shí)施效果仍有待觀察。

??一是可收儲(chǔ)用作保障住的商品房標(biāo)的較少。

??6月20日視頻會(huì)議強(qiáng)調(diào)要合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。

??根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22 號(hào)），保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò) 70 平方米的小戶型為主。

??由此可見(jiàn)，存量商品房用作保障房，首先是面積合適的存量商品房并不多。市場(chǎng)上絕大多數(shù)的商品房通常不會(huì)全部以單一小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)，通常情況下一個(gè)小區(qū)里只有部分樓棟，甚至同一樓棟部分單元的產(chǎn)品滿足保障房所需的小戶型標(biāo)準(zhǔn)，而“收購(gòu)已建成未出售商品房”的要求，意味著收購(gòu)標(biāo)的只能是現(xiàn)房，還可能出現(xiàn)部分小戶型已經(jīng)出售，剩下未出售的只是零散分布在一個(gè)小區(qū)里。如果一個(gè)小區(qū)的待售房源，部分是作為配售型保障房出售，部分是作為普通商品房出售，大概率會(huì)進(jìn)一步影響小區(qū)后期的銷售去化率。

??其次按照各地已經(jīng)出臺(tái)的存量收儲(chǔ)政策，幾乎都要求存量商品房具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)及證件齊全，產(chǎn)品品質(zhì)高，這些條件疊加起來(lái)，真正達(dá)標(biāo)的存量資產(chǎn)容量非常有限。

??二是資產(chǎn)價(jià)值如何達(dá)成一致。

??一般來(lái)說(shuō)，保障性住房需要限定價(jià)格或租金。

??根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22 號(hào)），保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

??這就意味著用作保障房的商品房收購(gòu)價(jià)格勢(shì)必要大幅低于市場(chǎng)價(jià)，由于前期開(kāi)發(fā)商拿地成本較高，土地成本折合樓面價(jià)通常是銷售價(jià)格的一半，即便以“實(shí)際成本+微薄利潤(rùn)”價(jià)格收購(gòu)，這樣的價(jià)格也會(huì)比同區(qū)域的政府投資的已有保障房高出一截。政府投資的保障房通常是以“劃撥”或“協(xié)議出讓”的方式供地，相對(duì)“招拍掛出讓”供地的商品房，土地成本相對(duì)少很多。在這個(gè)過(guò)程中如何評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值也較為困難。

??值得注意的是，此次6月20日視頻會(huì)議將存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市，而近年來(lái)三四線及縣級(jí)城市房?jī)r(jià)下跌較為明顯，這也為存量房收儲(chǔ)創(chuàng)造了一定的條件。

??三是如何有效的運(yùn)營(yíng)管理。

??在存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，運(yùn)營(yíng)管理能力才是否能真正盤活存量的關(guān)鍵。

??從租賃市場(chǎng)來(lái)看，目前市場(chǎng)上的集中式公寓主要由市場(chǎng)化房源和保租房源兩者組成，一線城市的集中式公寓規(guī)模增長(zhǎng)較快，上海和深圳的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)間，其中保租房的規(guī)模占到三成以上，逐漸邁向了“市場(chǎng)化+保租房”的雙軌并行模式。而在新增房源中，無(wú)論一線還是二線城市，保租房的占比越來(lái)越大，在一線城市中對(duì)整體新增規(guī)模提升貢獻(xiàn)度達(dá)84%。

??從資本市場(chǎng)來(lái)看，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定的回報(bào)率預(yù)期基本都集中在4.5-5.5%之間。

??然而，作為存量收儲(chǔ)的國(guó)企平臺(tái)相對(duì)進(jìn)入保租房賽道的時(shí)間都是2021年后，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)尚未完全成熟。面對(duì)項(xiàng)目如何制定運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目品牌如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中出圈實(shí)現(xiàn)溢價(jià)、項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)發(fā)展如何以及如何實(shí)現(xiàn)隨行就市及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)管理策略以及是否需要運(yùn)營(yíng)借力等等問(wèn)題，對(duì)大多數(shù)國(guó)企平臺(tái)來(lái)說(shuō)的都是考驗(yàn)。

??綜合來(lái)看，從5月17日央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款至今僅一個(gè)多月的時(shí)間，已有多個(gè)會(huì)議涉及收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作，可見(jiàn)當(dāng)前中央對(duì)此頗為重視。

??6月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部視頻會(huì)議指出：收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。各地要進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感使命感，解放思想、拓寬思路，穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

??我們認(rèn)為，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為安置房源采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”，為其他城市提供了一定參考。同時(shí)，摸清本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況至關(guān)重要，還需多部門協(xié)同推進(jìn)。