??6月19日，南京土拍迎來(lái)了“歷史性時(shí)刻”。

??樓面價(jià)TOP2紀(jì)錄被刷新，同時(shí)整體15.8%的溢價(jià)率打破了南京2024年以來(lái)涉宅地“零溢價(jià)”的情況。

??這場(chǎng)集中土拍，是“517新政”后南京首次土地出讓，供應(yīng)的3宗地均為低密宅地。

??優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，加上政策利好下主城“抗跌”板塊率先升溫，使得南京本輪土拍熱度明顯上升，民企拿地積極性也被調(diào)動(dòng)起來(lái)。

??“517新政”后，為適應(yīng)新房市場(chǎng)改善需求的主流趨勢(shì)，包括南京、蘇州、天津等在內(nèi)至少7個(gè)城市調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合計(jì)掛出15宗低密宅地。

??南京，成為一個(gè)重要的參考。

??在這些優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，核心板塊發(fā)展預(yù)期也將迎來(lái)修復(fù)。

??南京土拍市場(chǎng)熱度明顯回升。

??先來(lái)看整體情況，掛牌的3宗地均溢價(jià)成交，成交總金額22.82億元，整體溢價(jià)率高達(dá)15.8%，最高溢價(jià)率達(dá)到了20.4%。

??在此之前，2024年以來(lái)南京涉宅地幾乎全部是“零溢價(jià)”成交，2023年以來(lái)南京月度溢價(jià)率最高不到10%。15.8%的溢價(jià)率無(wú)論是在南京，還是在其他一二線城市，都算得上是高熱度。

??從競(jìng)拍輪數(shù)來(lái)看，最高多達(dá)47輪。在土拍市場(chǎng)很少出現(xiàn)這種情況了。

??該地塊為河西南G11地塊，是河西首次推出的綜合容積率低至1.01的低層住宅用地，47輪競(jìng)價(jià)后最終被奧體建設(shè)以總價(jià)17.4億元拿下，43888元/平方米成交樓面價(jià)登頂南京樓板價(jià)TOP2。與2016年5月葛洲壩“地王”僅差1325元/平方米。

??本輪溢價(jià)最高的地塊是城中夫子廟地塊。該地塊也經(jīng)過(guò)了25輪競(jìng)拍，最終被民企中堃置業(yè)以總價(jià)4.6億元拿下，溢價(jià)率高達(dá)20.42%。

??溧水老城區(qū)地塊也經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍，被民企南京昱臨置業(yè)拿下，溢價(jià)率為5.1%。

??另外，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，民企拿地積極性有所提升，3宗地中有2宗被民企拿下，與前5月以國(guó)企和城投托底為主的格局完全不同。

??政策頻發(fā)對(duì)新房市場(chǎng)帶來(lái)了積極的影響，尤其是主力“抗跌”板塊去化速度明顯提升，也成為南京土拍熱度回升的關(guān)鍵。

??2024年，南京利好政策頻發(fā)。比如放寬落戶條件、都市圈公積金互認(rèn)、以舊換新、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，以刺激住房需求釋放。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年5月南京重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目周均來(lái)訪量1.5萬(wàn)組，較4月周均增長(zhǎng)40%，同比上升15%，其中月初得益于五一假期和利好政策推動(dòng)，第18周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來(lái)訪量達(dá)到了1.9萬(wàn)套，較近一年均值增長(zhǎng)93%。

??南京主力板塊流速迎來(lái)了顯著回升。

??比如南京大校場(chǎng)板塊4月份流速即出現(xiàn)上升，雨核板塊也在一季度末出現(xiàn)回升，流速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持高位，5月份新房交易量較2023年月均上升40%。

??而“超跌”板塊，直至5月份政策面利好充分釋放后，新房交易流速才出現(xiàn)回升。

??相比之下，主城“抗跌”板塊較早出現(xiàn)回升勢(shì)頭，并能保持延續(xù)。

??面對(duì)新房市場(chǎng)銷售去化速度下降，各地從供應(yīng)端紛紛優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)供地。

??尤其是“517新政”后，至少有7個(gè)城市紛紛調(diào)整供應(yīng)端，掛出十余宗低密宅地，以適應(yīng)當(dāng)前以改善為主的新房市場(chǎng)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，接下來(lái)，天津、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等多個(gè)城市仍會(huì)有低密宅地出讓。比如南京，本輪土拍結(jié)束后，6月底還將有兩宗低密宅地。蘇州也有兩宗低密宅地，另外天津也推出四宗低密宅地。長(zhǎng)沙、合肥、寧波和青島也各有一宗低密宅地出讓。

??在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，核心板塊發(fā)展預(yù)期將迎來(lái)修復(fù)，新房市場(chǎng)也有望加快筑底進(jìn)程。

??在“縮量提質(zhì)”供地策略下，“517新政”后南京首場(chǎng)土拍熱度回溫，民企參拍積極性也有所提升，基于此，南京樓市預(yù)期也將迎來(lái)修復(fù)。

??近期從中央到地方刺激政策密集的出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但政策落地的效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)。未來(lái)，房企投資戰(zhàn)略將持續(xù)高度聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)更加激烈。