??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2024年5月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，5月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，同比降低33.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??受銷售疲軟等因素影響，企業(yè)投資收縮勢(shì)態(tài)仍在延續(xù)。前五個(gè)月仍有近七成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，而且部分央企今年整體投資也出現(xiàn)放緩跡象。

??百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻進(jìn)一步降低

??報(bào)告顯示，5月份TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。

??克而瑞研究中心指出，2024年5月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的房企仍占到絕大多數(shù)，但有逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。1-5月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤金額超百億的僅有26家，而2023年和2022年同期均有55家，即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有32家。

??從銷售門檻值的變化來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)門檻進(jìn)一步降低。根據(jù)報(bào)告，5月份百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低52.8%至352.1億元。TOP30和TOP50房企門檻同比分別降低49.5%和46.4%至90.5億元和59.6億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低46.5%至22.5億元。

??投資維持“低意愿、高集中”

??根據(jù)報(bào)告，1-5月新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門檻值分別為7.6億元和20.4萬(wàn)平方米，同比降幅分別為40%和18%。由于5月份拿地持續(xù)低迷，各項(xiàng)指標(biāo)百?gòu)?qiáng)門檻值同比降幅再度擴(kuò)大。

??其中，華潤(rùn)置地、中建壹品和建發(fā)房產(chǎn)位列新增貨值TOP3，也是年內(nèi)僅有的新增貨值超過400億元的房企，今年房企新增貨值的斷層情況較為嚴(yán)重。

??總量方面，1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬(wàn)平方米，同比降幅較4月末持續(xù)放大，降幅分別為27%、32%和16%。

??整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企投資依然保持“低意愿、高集中”特征。銷售百?gòu)?qiáng)房企前5月的整體拿地銷售比僅0.15，體現(xiàn)出極低的投資意愿，各梯隊(duì)投資態(tài)度差異明顯：31-50強(qiáng)房企拿地銷售比0.29，而11-20強(qiáng)和后50強(qiáng)房企拿地積極性較低。集中度方面，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的54%，31-50強(qiáng)占20%，其余三個(gè)梯隊(duì)均在10%以下。

??同時(shí)，據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，前五月仍有近七成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，且拿地房企主要集中銷售30強(qiáng)的央國(guó)企。

??拿地金額方面，1-5月拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。去年同期有11家企業(yè)拿地金額超過百億，2024年前五月僅有7家。此外，從拿地金額榜首投資額來(lái)看，2023年1-5月為500億，而2024年同期僅239億元，差距頗大。

??值得注意的是，部分央企今年整體投資也出現(xiàn)放緩現(xiàn)象。如華潤(rùn)、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。不過，地方國(guó)企中國(guó)貿(mào)在上海、廈門積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長(zhǎng)29%和36%，而建發(fā)雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷售比也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

??市場(chǎng)預(yù)期回升，但企業(yè)短期投資意愿難提升

??展望6月，克而瑞研究中心表示，6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，5月17日四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，核心一二線城市相繼下調(diào)首付比例和貸款利率，加之5月末上海、深圳和廣州寬松政策再度加碼，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??分城市來(lái)看，克而瑞研究中心認(rèn)為，一線城市整體熱度好于二三線是大概率事件，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，即便局部熱盤降溫，整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內(nèi)成交有望止跌，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項(xiàng)目或?qū)⑿》郎?。?duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線城市的傳導(dǎo)，不過當(dāng)前市場(chǎng)基本到底，降無(wú)可降，6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)。

??企業(yè)投資上，盡管近期從中央到地方刺激政策密集出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但政策落地效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)。短期銷售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此，短期房企投資意愿難有大力度提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。

??克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，未來(lái)投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對(duì)于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱。企業(yè)格局上，央國(guó)企和城投是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)愈發(fā)激烈。