??文旅市場復(fù)蘇按下“快進鍵”。

??從五一假期文旅成績單來看，全國國內(nèi)旅游出游合計2.95億人次，同比增長7.6%。在即將到來的端午假期，旅游市場迎來預(yù)定熱，美團數(shù)據(jù)顯示，截至6月1日，端午假期文旅預(yù)訂單量同比增長接近70%。

??過去的2023年，國內(nèi)游客出游總?cè)舜?8.9億，增長93.3%。

??聚焦房地產(chǎn)細(xì)分市場，文旅快速復(fù)蘇也帶動文旅投資呈現(xiàn)回暖擴張趨勢。

??過去一年，新增文旅企業(yè)創(chuàng)近十年新高。作為文旅投資的重要組成部分，文旅地產(chǎn)正在發(fā)生一些變化，市場進入低速增長期。

??隨著資本的不斷涌入以及政策支持，文旅資產(chǎn)成文旅公募REITs發(fā)展突破口。

??受文旅市場復(fù)蘇帶動，文旅行業(yè)投資呈現(xiàn)回暖擴張趨勢。

??2023年文旅新增項目加速，全年全國代表性文旅集團合計簽約投資重大文旅項目143個，這一數(shù)字是去年的3.97倍。其中，公布投資金額的94個項目合計投資額達2970億元。

??文旅項目投資呈現(xiàn)出度假化、融合化兩大趨勢。綜合開發(fā)和主題樂園是文旅投資的兩大主要方向，投資比重分別為44%、25.9%，較2022年分別增長8.9個百分點和7個百分點。另外，科技文旅和親子研學(xué)投資增速明顯加快。

??文旅行業(yè)“入局者”不斷增加。

??2023年新增文旅企業(yè)數(shù)量創(chuàng)近十年新高，達到36.56萬家，同比增長42.77%。

??一個趨勢是，其它行業(yè)的頭部企業(yè)也跨界搶灘文旅市場。比如新東方、格力等行業(yè)巨頭品牌跨界入局文旅市場，進軍文旅行業(yè)。

??除新增投資外，文旅市場還有巨大的存量資產(chǎn)空間。

??通過梳理近三年旅游口徑的重點存量資產(chǎn)分布，可以看到A級景區(qū)、商業(yè)類聚集區(qū)、工業(yè)旅游區(qū)以及大住宿類的資產(chǎn)數(shù)量多、增長快，這4類資產(chǎn)也成為存量開發(fā)的重點對象。

??與文旅行業(yè)投資回暖趨勢相比，文旅地產(chǎn)呈現(xiàn)出相反的發(fā)展軌跡，并于2023年全面進入低增長的去庫存周期。

??最明顯的表現(xiàn)是，文旅地產(chǎn)項目數(shù)量和建筑面積均緩慢增長?？硕鹞穆脭?shù)據(jù)顯示，2023年全國六大區(qū)域文旅地產(chǎn)項目新增數(shù)量同比僅增長0.8%，新增建筑面積同比僅增長0.3%。新增項目主要集中在中部地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及海峽西岸和云貴川渝地區(qū)。

??從成交來看，重點文旅地產(chǎn)項目成交面積連續(xù)4年負(fù)增長。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，全國重點文旅地產(chǎn)項目普通住宅成交面積僅為33.3萬平方米，同比下降85%。2021年，重點文旅地產(chǎn)項目住宅成交面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，彼時全年成交595萬平方米，同比下降8.92%，2022年和2023年均為負(fù)增長，且降幅均在三成以上。

??這意味著，文旅大盤時代已宣告結(jié)束，運營成為文旅產(chǎn)業(yè)的核心增長路徑。

??隨著文旅地產(chǎn)進入去庫存周期，其文旅依托資源發(fā)生了比較大的變化，其中商業(yè)成為不可或缺的重要資源，2023年重點區(qū)域文旅地產(chǎn)項目依托資源中商業(yè)在新增項目中的占比過半，達到了58.67%，這意味著文旅依托資源已從過去自然景觀、人文資源轉(zhuǎn)向商業(yè)資源。

??文旅項目的內(nèi)部配套以健康養(yǎng)生、親子文創(chuàng)設(shè)施為主，占比都超過了4成，其中教育配套的占比也在提升。

??這些變化也透露出文旅地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢，即更傾向于融合城市功能、滿足日常生活需求，第二、第三居所屬性開始減弱。

??過去十年，高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)給文旅行業(yè)帶來了大量待盤活的存量資產(chǎn)。其中A級景區(qū)、商業(yè)類聚集區(qū)、工業(yè)旅游及大住宿類資產(chǎn)增加較快，成為存量開發(fā)的重點對象。

??近年來，為了讓閑置的文旅資產(chǎn)重新“活”起來，政策對盤活文旅存量資產(chǎn)給予較大支持，特別是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方面給予了大力推動。

??實際上，截至目前還沒有真正意義上的文旅公募REITs發(fā)行，但已有16家5A景區(qū)披露要進行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，已公布的7個項目發(fā)行規(guī)模超過200億，文旅資產(chǎn)成為文旅公募REITs發(fā)行的突破口。

??且根據(jù)相關(guān)文件要求，首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上需不低于10億元，可見文旅REITs體量之龐大。

??值得注意的是，這類資產(chǎn)通常都是以保護為主、利用為輔，以這種項目作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，需要權(quán)衡開發(fā)和利用的關(guān)系，而且此類資產(chǎn)收入主體中大部分還是以門票收入為主，相對收入結(jié)構(gòu)單一，結(jié)合國家近年來不斷試點的免票趨勢，如何保證這類型產(chǎn)品的收益穩(wěn)定性，也成為REITs發(fā)行中需重點關(guān)注的問題。

??2023年的文旅市場“有恢復(fù)、無報復(fù)”，這一特征在2024年仍有所體現(xiàn)，國內(nèi)旅游總?cè)舜魏吐糜蜗M總額明顯增加，但人均消費尚未恢復(fù)。文旅消費進入以量取勝的微利時代。

??在這一背景下，文旅市場開始進入存量時代，在經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸放緩的趨勢下，文旅公募REITs迎來突破，變“存量”為“增量”，有效增強新的投資能力，助力經(jīng)濟進一步轉(zhuǎn)型升級。

??在文旅行業(yè)投資呈現(xiàn)回暖擴張趨勢下，文旅地產(chǎn)則全面進入低增長的去庫存周期，運營成為文旅產(chǎn)業(yè)的核心增長路徑。