??5月17日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??統(tǒng)籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣。

??2023年央行設(shè)立千億租賃住房貸款支持計(jì)劃，助力8城通過(guò)市場(chǎng)化手段擴(kuò)大租賃住房供給。這些城市積極實(shí)施，有效消化了存量住房。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)保租房籌建213萬(wàn)套（間），超額完成204萬(wàn)套（間）籌建計(jì)劃；截至2023年底，全國(guó)共籌建保租房約573萬(wàn)套（間），完成十四五目標(biāo)的65.86%。

??我們認(rèn)為，在整個(gè)住房租賃行業(yè)投資回報(bào)率不超過(guò)5%的背景下，要保障前期籌建的保租房項(xiàng)目一個(gè)個(gè)真正入市達(dá)成長(zhǎng)期可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，真正去服務(wù)更多的租客群體，仍需要一系列政策上的保駕護(hù)航。

??2024年5月17日，為推進(jìn)保障性住房均衡發(fā)展，央行設(shè)立再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，并將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入統(tǒng)一管理。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)已建成未出售商品房，用作保障性住房。中國(guó)人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

??此舉強(qiáng)化了對(duì)保障性住房的金融支持，為配租、配售型住房提供資金保障，提升商業(yè)銀行參與積極性。

??事實(shí)上，自2021年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，保租房政策利好頻出，各級(jí)政府和部門(mén)紛紛出臺(tái)支持措施，為行業(yè)發(fā)展注入動(dòng)力。針對(duì)人口凈流入的大城市和省級(jí)政府指定的城市，土地政策得到顯著加強(qiáng)，非改租、非改保項(xiàng)目的審批流程大幅簡(jiǎn)化。

??同時(shí)，對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的保租房項(xiàng)目，政府將提供財(cái)政補(bǔ)助，以鼓勵(lì)各地積極發(fā)展保租房市場(chǎng)。對(duì)于改建類的保租房項(xiàng)目，政府更是給予了一系列優(yōu)惠政策。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)被顯著降低，同時(shí)這些項(xiàng)目將享受民用水電氣價(jià)格，大大減輕了運(yùn)營(yíng)成本。此外，政府還加大了對(duì)保租房的金融支持，確保REITs產(chǎn)品能夠順利推進(jìn)。

??這些政策的出臺(tái)，旨在推動(dòng)保障性租賃住房市場(chǎng)的快速建設(shè)和健康發(fā)展，為新市民、青年人等住房困難群體提供穩(wěn)定的租賃房源。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)保租房籌建213萬(wàn)套（間），超額完成204萬(wàn)套（間）籌建計(jì)劃；截至2023年底，全國(guó)共籌建保租房約573萬(wàn)套（間），完成十四五目標(biāo)的65.86%。未來(lái)兩年籌建壓力仍不小，2024年各地籌建目標(biāo)普遍占其“十四五”目標(biāo)的15%以上，部分城市占20%以上。

??當(dāng)前，各地都在以盤(pán)活和消化存量房產(chǎn)作為重點(diǎn)工作推進(jìn)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從目前現(xiàn)有的一些政策來(lái)看，保租房項(xiàng)目相比較商業(yè)化租賃項(xiàng)目享受一系列優(yōu)惠政策，特別值得指出的是2021年7月27日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，明確表示住房租賃企業(yè)中被認(rèn)定為保租房的項(xiàng)目的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

??同時(shí)，還有在今年的兩會(huì)上，上海市房管部門(mén)針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目明確：保租房項(xiàng)目將不需要繳納物業(yè)維修資金，而是由業(yè)主自行承擔(dān)房屋維修責(zé)任。此舉旨在進(jìn)一步減輕保障性租賃住房的維護(hù)成本，為租戶和運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)多方利好。

??以上海兩個(gè)松江區(qū)大型保租房租賃社區(qū)項(xiàng)目為例，它們的公寓部分總建筑面積達(dá)到9.04萬(wàn)平方米，項(xiàng)目入市時(shí)企業(yè)需要繳納高達(dá)815萬(wàn)元的物業(yè)維修基金。這兩個(gè)項(xiàng)目2023年的年度報(bào)告，其公寓部分的全年租賃收入為7749萬(wàn)元。

??這意味著，物業(yè)維修基金占到了全年租賃收入的10%以上，這無(wú)疑給保租房的運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了不小的資金壓力，并可能導(dǎo)致日常維護(hù)費(fèi)用的滯留，影響保租房的正常運(yùn)營(yíng)。

??現(xiàn)在，隨著物業(yè)維修資金的免繳政策的實(shí)施，疊加之前的稅費(fèi)減免政策，將進(jìn)一步有利于保租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)更有效地利用資金，提高運(yùn)營(yíng)效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，最終形成更多有效的保租房供應(yīng)。

??以上海閔行區(qū)較偏遠(yuǎn)的新建租賃社區(qū)為例，項(xiàng)目總建筑面積約6萬(wàn)平方米，總房源供應(yīng)量為1000間，平均每間房間的建筑面積約50平方米。

??從收益率角度來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)商業(yè)模式下的市場(chǎng)化項(xiàng)目通過(guò)測(cè)算，收益率僅在2%左右。這也是在保租房出現(xiàn)之前，住房租賃行業(yè)發(fā)展一直相對(duì)緩慢的核心所在。保租房的投資回報(bào)在各項(xiàng)優(yōu)惠政策的支持下，也只有4%左右，但這些優(yōu)惠政策的落實(shí)的確減低了企業(yè)的成本，1000間的租賃社區(qū)運(yùn)營(yíng)10年下降減少約2350萬(wàn)的成本，最終提高了租賃項(xiàng)目的收益。

??對(duì)于投資需要十幾億甚至?xí)乱说拇笮妥赓U社區(qū)來(lái)說(shuō)，一兩千萬(wàn)的成本減少對(duì)于收益率的影響看似不大大。但回歸到保租房出現(xiàn)的本質(zhì)，為了更好的保障新青年、新市民“住有所居、住有宜居”，將收益率固定，成本的降低可能會(huì)引起“蝴蝶效應(yīng)”。

??5月17日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行表示，城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房?kù)存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

??城市政府“以需定購(gòu)”，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房。合理價(jià)格的實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)估值。而用作保租房，是以未來(lái)租金收入為主要收入來(lái)源的基礎(chǔ)資產(chǎn)，央行設(shè)立的再貸款利率1.75%，各商業(yè)銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，一般這個(gè)自主決策的上線是1%，也就是說(shuō)國(guó)企平臺(tái)公司最后的貸款成本約2.8%。

??這個(gè)2.8%可作為客觀衡量國(guó)企收購(gòu)的存量資產(chǎn)估值水平的“錨”，是國(guó)企收購(gòu)存量資產(chǎn)用作保租房的最低資本回報(bào)率。

??從目前來(lái)看典型一線城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元元/㎡/天，單平米保租房年租金收入約1123元，按照資本回報(bào)率2.8%，倒推一線城市單平米保租房資產(chǎn)價(jià)值約4萬(wàn)元，相比商品住宅平均售價(jià)，一線城市資產(chǎn)折價(jià)率約60%，同理可預(yù)估典型二線城市的資產(chǎn)折價(jià)率約50%。

??這就意味著國(guó)企收購(gòu)存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥?，?duì)保租房的運(yùn)營(yíng)管理如果想要真正實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)，核心就是要通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，最終才能探索保障性租賃住房資產(chǎn)退出的路徑。

??隨著“十四五“到期的臨近，保租房的集中籌建期也或?qū)⒔咏猜暋５珜?duì)于保租房來(lái)說(shuō)，籌建入市也僅僅是第一步，要從籌建變成真正的供應(yīng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的管理服務(wù)可持續(xù)性是關(guān)鍵。

??上海近期的保障性租賃住房項(xiàng)目可不繳納物業(yè)維修資金政策可為大型保租房社區(qū)降低近千萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)成本，為保租房的實(shí)現(xiàn)收益上一定的成長(zhǎng)及運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展提供了助力，也預(yù)示著國(guó)家及各城市在未來(lái)一段時(shí)期將持續(xù)出臺(tái)并落實(shí)對(duì)保租房發(fā)展利好的政策。

??我們認(rèn)為，此次中國(guó)人民銀行設(shè)立再貸款工具最大的亮點(diǎn)是盤(pán)活存量，也是對(duì)地方政府化解存量房風(fēng)險(xiǎn)的支持、同時(shí)也降低了減輕地方財(cái)政壓力。若需正真做到可持續(xù)的運(yùn)用管理，目前仍需要政策支持。