??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）5月22日，“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)ESG發(fā)展高峰論壇”在深圳舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2024房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導下已連續(xù)開展17年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。

??本次論壇還發(fā)布了《2024房地產(chǎn)公司ESG測評研究報告》，該項測評研究對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在環(huán)境、社會和公司治理三個方面的具體表現(xiàn)進行評價，幫助投資者更好地判斷房地產(chǎn)行業(yè)和各企業(yè)的可持性發(fā)展水平。同期發(fā)布的《2024中國物業(yè)服務企業(yè)上市公司研究成果報告》，涵蓋了物管上市公司20強以及細分領域研究成果，為行業(yè)樹立了權威風向標。

??而對于行業(yè)的深度調整、市場的風云變幻，房企在新時期如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展也是本次論壇討論的熱點。另一方面，隨著近期地產(chǎn)利好不斷，這種利好能否傳導至上下游產(chǎn)業(yè)也是業(yè)內關注的話題。

??參與本次論壇的優(yōu)秀上市房企、上市物企和供應鏈上市公司代表，以及房地產(chǎn)行業(yè)專家、金融資本機構代表針對這些熱點問題，分享了他們的觀點。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊

??正確認識和把握資本市場對房地產(chǎn)業(yè)的作用

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊指出，房地產(chǎn)問題的產(chǎn)生，固然有經(jīng)濟增幅下行的壓力，有房地產(chǎn)需求不足的原因。但不能不反思，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過度地依賴資本運作，過度地將房地產(chǎn)推向金融化，是釀成當期風險陡增的重要原因。

??資本市場對房地產(chǎn)的支持，金融對房地產(chǎn)的支持，促進了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，壯大了房地產(chǎn)企業(yè)的實力和發(fā)展能力，擴大了房地產(chǎn)的供應能力，推進了住房建設和城市建設。但在這個發(fā)展進程中，缺乏必要的警惕：資本的本性是逐利的。當需求旺盛、投資回報豐厚時，資本會趨之若鶩；但需求收縮、投資回報進入虧損通道時，資本會避若蛇蝎。在一定程度上，資本對房地產(chǎn)市場的波動，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

??馮俊認為，一段時間以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)被資本的功效所迷惑，逐漸丟棄了建房子、搞實業(yè)的初衷，對各種金融衍生品樂此不疲，除了利用銀行貸款、公開市場發(fā)債、上市融資，還創(chuàng)設了各種各樣的信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品、明股實債、前融、債權債務證券化，甚至員工集資，無所不用其極，加大企業(yè)杠桿，盡力“花別人的錢辦自己的事”，眼光都盯在融資上，熱衷于資本運作。有些行為，都已經(jīng)觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場上行，價格上漲，銷售順暢，一俊遮百丑，器質性病變都被掩蓋起來。一旦市場下行、價格下跌，就會“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，一個重要的方面是房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式。歷經(jīng)沉浮，當認知錯誤和挫折，汲取教訓而后革故鼎新。

??馮俊表示，在今后的發(fā)展中，房企融資要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；要看到金融管理制度在不斷完善中，不能因為制度暫時沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。當前市場頹勢的扭轉已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號，房企要重視練內功，一方面克服當前困難，另一方面改善企業(yè)管理，在新的平臺上迎接新的發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱

??2024年政策總基調是化風險、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，2024年整個政策總基調是化風險、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場。圍繞這幾方面，從風險化解的角度、主體，特別是房地產(chǎn)企業(yè)以及市場穩(wěn)定各個方面政策也在推進當中。當然，政策效果有待進一步觀察，市場調整的時候政策邊際效應相對較弱，特別是還沒調完或者市場下行的時候，出臺一些刺激性或者推動性政策，可能效果沒那么快顯現(xiàn)。

??丁祖昱指出，過去4個月已經(jīng)出臺了大量地方相關刺激性政策，如限購放松、購房補貼，也看到54個城市在推“以舊換新”?！耙耘f換新”政策每個城市做法都不一樣，比如南京安居集團已經(jīng)拿下首批50多套二手房，把二手房相應抵扣的房款在買新房過程當中抵扣掉，這是很好的開始，各個城市都在關注“以舊換新”等相關政策的落實。

??在談及融資方面，丁祖昱表示，最關注融資協(xié)調機制的落地也在加速推進。1247個白名單項目獲取1554.1億元貸款發(fā)放，這項工作也在推進過程中。希望白名單項目能夠更多更快獲取相應貸款，一方面是保交付問題，另一方面也是穩(wěn)主體相關的要求。

克而瑞集團CEO張燕

??多數(shù)房企已開始建立完善的風險控制體系

??克而瑞集團CEO張燕表示，ESG評級對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展有巨大推動作用，房企會日益重視ESG評級，將ESG進一步融入日常經(jīng)營活動中。未來房企會持續(xù)強化環(huán)境、社會和治理維度的信息披露完整度、各項具體信息的深度和指標的可比性，促進ESG建設進一步落實。

??談及房企治理維度方面，張燕稱，多數(shù)房企已經(jīng)開始建立比較完善的風險控制體系，防風險意識大增。同時，房企信息披露狀況得到較大提升。

??在張燕看來，房企治理維度的問題主要集中在股權集中度較高，知識產(chǎn)權保護意識淡薄，法律訴訟風險上升，信息披露多維合規(guī)性的披露，主動性披露相對不足?；谶@些情況，希望相關法律法規(guī)制度能夠落地和完善，增強防風險意識。同時對于主動性披露信息，希望在接下來ESG推動過程中進一步得以改善。

克而瑞集團副總裁張兆娟

??物業(yè)行業(yè)深度調整仍在繼續(xù)

??克而瑞集團副總裁張兆娟表示，物業(yè)行業(yè)處在下行周期，深度調整仍在繼續(xù)。資本市場方面，物業(yè)股整體走勢弱于大盤，今年物業(yè)股沒有走出獨立行情。前兩年央國企韌性較強，民企降幅較大，但到了2023年，除整體降幅在擴大外，央國企穩(wěn)定性也在減弱，它是一個傳導過程，央國企相對傳導較慢。

??張兆娟指出，物管合約面積有減少趨勢，一個是地產(chǎn)供給這幾年沒什么變化，去年、前年的交付相對較好，判斷可能今年交付還行，但是到2025年的交付更少，未來兩年的地產(chǎn)供給還會再減少。另一個是收并購，去年收并購只有33億元，是最高峰的十分之一，是去年的三分之一，而且收并購包括從地產(chǎn)公司買資產(chǎn)，包括車庫等商業(yè)地產(chǎn)，收購物業(yè)關聯(lián)行業(yè)公司相對較少。還有市場拓展，現(xiàn)在進入大存量時代，很多項目并不是優(yōu)質項目，第三方在管面積也在減少，過程中很多企業(yè)都在清退項目，前幾年拓的項目增收不增益。

招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長呂斌

??保持信心，積極擁抱政策變化

??對于市場整體，招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長呂斌比較有信心。他認為隨著政策進一步放松，中央層面還有一些政策在持續(xù)落地過程中，無論是需求側還是供給側，反映還需要有一個階段。整體來看，向好的趨勢可期。

??在呂斌看來，當房地產(chǎn)金融屬性去除，回歸到本源，要做更好的產(chǎn)品，提供更好的服務，才能讓市場和客戶有信心。對于整體戰(zhàn)略，呂斌稱還是會進一步收縮和聚焦，聚焦就是會更加嚴選項目。城市方面，主要聚焦一線城市包括強二線城市，這與經(jīng)濟發(fā)展相通，以人口、經(jīng)濟作為參考指標，是比較重要的方面。

??呂斌表示，如果想讓市場后續(xù)更好，有一個不能回避的矛盾。目前，新房市場受到的沖擊大于二手房入市。如果要讓市場和客戶有信心，只有把二手房價格穩(wěn)住，新房的量才能穩(wěn)住，相信這波政策出臺后，有利于二手房價格穩(wěn)定。對于未來，呂斌認為最主要的是要保持信心，要積極緊跟政策調整和擁抱政策的變化，相信隨著政策的不斷放寬，市場也會一步步好轉。

瑞銀UBS大中華區(qū)房地產(chǎn)投資研究主管林鎮(zhèn)鴻

??預計2025年三季度去庫存會回到正常水平

??瑞銀UBS大中華區(qū)房地產(chǎn)投資研究主管林鎮(zhèn)鴻對今年房地產(chǎn)行業(yè)系列政策比較樂觀，在其看來，這次和過去三年所出臺的政策有所不同，過去三年更多政策從下到上。而近期比如地方放開限購，各部委出臺的政策以及上周五各部委聯(lián)合出政策，包括政治局會議也提到去庫存?！叭齑妗鄙洗纬雠_應該是9年以前，效果非常有效。

??同時，林鎮(zhèn)鴻指出，根據(jù)年初瑞銀的一份庫存報告，估計到2025年三季度的水平，去庫存會回到正常的水平，如果考慮到5000億收儲可能這個時間會往前推到一季度或者二季度。

??此外，林鎮(zhèn)鴻表示，從資本市場角度看，房企從傳統(tǒng)住宅開發(fā)轉為商業(yè)，資本市場相對比較喜歡這塊，像香港或者新加坡房企后面更多盈利是通過持續(xù)性收租或者物業(yè)的收入，投資人給的估值會更高一些。未來可能有一個新的模式比如可以演變成基金公司，收購一些物業(yè)公司再改造，再進行分拆，這是比較新的業(yè)務模式。

大海智地董事長曲詠海

??對未來要有信心，但要有打持久戰(zhàn)的準備

??大海智地董事長曲詠海表示，近期釋放系列利好消息，讓每一個房地產(chǎn)人感到很興奮，但能達到什么樣的效果目前較難判斷，還需要再觀察。在其看來，行業(yè)還需要政策進一步釋放。比如，關于房產(chǎn)轉讓稅收方面的政策、北上廣深四個一線城市的政策深入等。相關政策讓行業(yè)有了希望，但恢復到幾年前房地產(chǎn)人都在跑馬拉松的狀態(tài)不太可能，高光時刻已經(jīng)過去，未來應該理性平常性看待市場數(shù)據(jù)。

??曲詠海坦言，現(xiàn)在大家應該多思考如何“活下去”，很多房企應該調整心態(tài)，順勢而為。首先，現(xiàn)金回流很重要，企業(yè)要盡快回流現(xiàn)金，一定要想著繼續(xù)過冬天的準備，所以要囤糧，在風雨之后抓緊時間干活。除了現(xiàn)有項目正常的開發(fā)運營外，對于大多數(shù)房企針對未來市場形勢的變化，資產(chǎn)運營的能力、代建服務的能力這都是企業(yè)活下去的生存之道，對未來要有信心，但要有打持久戰(zhàn)的準備。

星河控股集團副總裁、星河地產(chǎn)集團總裁章建波

??未來只有兩件事：拼產(chǎn)品力、拼服務

??星河控股集團副總裁、星河地產(chǎn)集團總裁章建波認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟形勢、出生率等因素影響，現(xiàn)階段談反彈為時過早，能在目前基礎上穩(wěn)住已經(jīng)是最好的結果。上周房地產(chǎn)行業(yè)出臺了多項利好政策，這對修復老百姓的購房消費信心很重要。

??章建波表示，當下對于房企來說活下去是第一位的，第二位是穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)有很多問題還是要在發(fā)展中解決。目前來看，要兩條腿走路，能夠活下去是目前房企最重要的事情。此外，章建波指出，在市場下行時會出現(xiàn)存量資產(chǎn)如何轉化的問題，同時還有對于存量持有資產(chǎn)如何提升運營效能，這也是目前擺在很多房企面前的問題。對于房企發(fā)展，還是要聚焦城市和產(chǎn)品。未來市場只有兩個事情，一個是拼產(chǎn)品力，一個是拼服務，這是企業(yè)經(jīng)營下去的永續(xù)方案。

老板電器工程總經(jīng)理洪偉光

??期待樓市向好，但目前并不樂觀

??老板電器工程總經(jīng)理洪偉光表示，作為一個和房地產(chǎn)強關聯(lián)的行業(yè)，也非常期待房地產(chǎn)能夠好起來，但研判并不樂觀。洪偉光基于幾個考量：一是，房地產(chǎn)行業(yè)大部分從業(yè)人員這兩三年疲于保交付，民企基本不拿地，新的企業(yè)進來沒有辦法填補這個段位。二是，基于老百姓購房預期，當住宅失去了金融屬性后，就會過濾掉很大一批購房者。三是，盡管局部地區(qū)還有機會，但現(xiàn)在市場上大量二手房和存量房需要逐步消化。

??基于這樣的判斷，洪偉光表示，應對的策略就是圍繞客戶的需求，也就是“增長從客戶需求中來，策略從用戶路徑中來”。

招商積余董事、總經(jīng)理陳海照

??加強企業(yè)內在管理，做好市值管理

??招商積余董事、總經(jīng)理陳海照表示，企業(yè)的市值PE是其內在價值長期合理的體現(xiàn)。作為上市公司，是否值錢不僅在于短期估值的波動，還有長期價值的體現(xiàn)。市值應該和企業(yè)的長期經(jīng)營和發(fā)展相對正相關。

??一方面，上市物業(yè)公司要加強公司的內在管理。把公司的質量、成長性、健康度、品牌美譽度、市場核心競爭能力、商業(yè)模式做好，這對于管理層非常重要。另一方面，公司要做好市值管理，應該和投資者、行業(yè)保持溝通，讓信息較好地正確傳遞，讓公眾能夠對公司的發(fā)展有一個更理性、客觀的了解。

合景悠活首席執(zhí)行官王建輝

??物業(yè)行業(yè)具備穿越經(jīng)濟周期的屬性

??合景悠活首席執(zhí)行官王建輝表示，從資本市場表現(xiàn)可以清晰看到，新政策的出臺使地產(chǎn)股和物業(yè)股都得到了上漲。大家認為物業(yè)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的下游，當房地產(chǎn)上游有政策利好出臺，一定會傳導到物業(yè)行業(yè)。另一方面，它背后反映的是對經(jīng)濟層面的信心，物業(yè)行業(yè)具備穿越經(jīng)濟周期的屬性，未來會走出相對獨立的行情，因為物業(yè)有自己的特色和未來的發(fā)展。

??在其看來，怎樣把物業(yè)公司的優(yōu)勢用好，是物企接下來做社區(qū)增值業(yè)務的核心要點。他認為物業(yè)公司具備四個優(yōu)勢：第一是近，物業(yè)是所有行業(yè)中24小時都在業(yè)主身邊，能夠快速響應的行業(yè)。第二是信，通過信任建立持續(xù)復購和更多服務的行業(yè)是有機會的。第三是熟，物業(yè)公司對業(yè)主是熟悉的，基于熟悉的推薦能夠做到精準到位。第四個是省，能夠用邊際成本降低成本。

新城悅服務首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰

??做好自己的事情，等待價值回歸

??新城悅服務首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰認為，物業(yè)行業(yè)沒有任何杠桿，賺到的每一分錢都是自由現(xiàn)金流，可以用于分紅。物業(yè)公司一定要提高分紅比例，這幾年新城悅服務的分紅比例不斷在提升，用實際行動為資本市場傳遞出物業(yè)行業(yè)的特征?！鞍炎约旱氖虑樽龊茫屬Y本市場看到實際效果，我相信價值會有回歸的一天?！?/p>

特發(fā)服務財務總監(jiān)兼董事會秘書楊玉姣

??物企要做好基礎服務，贏取客戶認可

??特發(fā)服務財務總監(jiān)兼董事會秘書楊玉姣表示，特發(fā)服務作為一個獨立的物企，在服務品質提升、研發(fā)投入、市場拓展上的信心越來越足。特發(fā)服務堅持一個觀點，即做好基礎服務，用扎實的基礎服務、穩(wěn)健的運營管理和良好的營運能力得到客戶認可。除此之外，也要加強和投資者的溝通，做好信息披露，讓投資者理解公司的價值，知道公司的發(fā)展前景規(guī)劃。