??2024年5月14日，杭州新一輪集中土拍如期開拍，這是新政后的首次土拍。

??從結(jié)果來看，掛牌的4宗地均成功出讓，總建面35.6萬平方米，成交總金額38.9億元。

??本批次土地供應(yīng)與前兩輪基本一致，延續(xù)“量少質(zhì)降”的大趨勢，僅有4宗地，分別位于臨平區(qū)、錢塘區(qū)和富陽區(qū)等偏遠(yuǎn)地區(qū)，均底價(jià)成交。

??5月9日，杭州出臺全面取消新房限購的新政，買房即可落戶，放松程度超過預(yù)期。由于本次掛牌出讓的4宗地大都位于不限購的偏遠(yuǎn)地區(qū)，杭州全域解除限購對其利好有限，甚至將加劇偏遠(yuǎn)地區(qū)的去化壓力，因此本輪土拍熱度下降。

??預(yù)計(jì)地方政府將根據(jù)新一輪調(diào)控的成效，進(jìn)一步調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)地供地。

??2024年5月9日，杭州官宣全面取消限購。在此之前，杭州住房限購范圍為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，戶籍家庭限購2套，非戶籍有社保個稅繳納記錄的限購1套，法拍房和二手房不限購。

??除了全面取消限購，信貸方面首次明確只要現(xiàn)有一套住房掛牌，再買也算首套房。這意味著，在杭州買房不再有社保和戶籍要求，并且對于大部分改善群體來說，已沒有“二套”的限制。

??杭州放開限購后，市場熱度討論不一。5月14日，杭州迎來限購全面取消后的首場土拍，4宅地均底價(jià)成交。

??從地塊本身來看，杭州本輪集中供地與前幾輪基本一致，延續(xù)量少質(zhì)降的大趨勢，4宗宅地，總建筑面積35.6萬方，總起價(jià)38.9億元。土拍規(guī)則方面，均不限地價(jià)房價(jià)，實(shí)行自由競價(jià)，按照價(jià)高者得的原則確定競得人。

??從區(qū)位上來看，4宗地分別位于臨平區(qū)、錢塘區(qū)和富陽區(qū)，配套方面來看還是比較完善的，但位置均比較偏，大都位于杭州此前不限購的區(qū)域。

??因此，對這些地塊來說，此次杭州全域解除限購利好有限，反而由于本身這些板塊項(xiàng)目開盤普遍流搖，市場流速較慢，在杭州取消新房限購后，去化壓力加劇。

??結(jié)果來看，開拍前一度被高看一眼的錢塘東部新城低密江景宅地也底價(jià)成交，該地塊緊鄰錢塘江、直面江景，容積率僅有1.01，未來大概率打造疊墅、洋房類產(chǎn)品，并且地塊周邊有杭州沿江濕地公園、杭州市錢塘區(qū)觀瀾中學(xué)、杭州觀瀾小學(xué)等配套，土地質(zhì)量相對較佳，但是受區(qū)位所累，市場熱度仍處于較低位位置。

??杭州土拍熱度降低的主要原因，除了土地位于郊區(qū)，質(zhì)量不甚突出這個原因外，更大程度上與當(dāng)前杭州樓市的去化壓力有關(guān)。

??CRIC監(jiān)測顯示，杭州的“金三銀四”行情并不明顯。4月，杭州新房成交44萬平方米，環(huán)比3月大降43%，同比降幅更是高達(dá)60%，廣義去化周期攀升至27個月，去化壓力處在相對高位。

??具體來看，4月共39盤入市，平均去化率僅45%，較3月進(jìn)一步下滑9個百分點(diǎn)，較去年同期也下降了14個百分點(diǎn)。同期中簽率也增至60%，較去年同期也高出22個百分點(diǎn)。

??圈層分化更為顯著。一圈層世紀(jì)城、城東新城兩盤加推售罄，二圈層回跌至51%，三圈層穩(wěn)定在11%左右。

??五一期間，盡管多個樓盤推出了特價(jià)房，還有送車位+加裝包等常規(guī)促銷活動，部分項(xiàng)目到訪、成交有一定程度地提升，但整體來看，熱銷項(xiàng)目均是斷供板塊，效果不及預(yù)期，尤其是當(dāng)時(shí)非限購區(qū)項(xiàng)目眾多，高中簽率和流搖成為常態(tài)。

??值得注意的是，2023年杭州土地出讓節(jié)奏一直比較密集，通常一個月內(nèi)會有1-2次掛牌，而2024年則明顯放緩，此次競拍的4宗地是新政出臺之前掛牌的，至今已經(jīng)一月有余，下一輪拍賣地塊仍未掛出。

??面對銷售端去化速度下降的市場形勢，預(yù)計(jì)地方政府將優(yōu)化下一輪的供地結(jié)構(gòu)，尤其是在新房去化能力有限的郊區(qū)，更多地考慮地塊的去化預(yù)期，以提升房企拿地的積極性。