??在“五一”小長(zhǎng)假前一天，樓市有兩個(gè)重磅消息。

??4月30日，中共中央政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的要求。

??同日，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，從土地供應(yīng)源頭上，控制城市庫(kù)存。

??政策有了很明顯的指向性，即去庫(kù)存。

??從當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，全國(guó)商品房庫(kù)存處在絕對(duì)高位，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止3月末全國(guó)商品房待售面積約74833萬(wàn)平方米。這一數(shù)字，已超過(guò)2015年的71853萬(wàn)平方米歷史高位。

??庫(kù)存高企之外，絕大多數(shù)城市商品住宅庫(kù)存仍處于持續(xù)增加中。

??時(shí)隔九年，樓市重新回到2015年高庫(kù)存時(shí)代，新一輪樓市去庫(kù)存開(kāi)始了。

??隨著市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)淡，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的呼聲越來(lái)越高，但在近兩年的政策中，我們幾乎看不到明確的去庫(kù)存的表述。

??4月30日，政策表述迎來(lái)轉(zhuǎn)折。

??先是政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

??緊接著自然資源部印發(fā)通知，明確根據(jù)城市商品住宅去化周期，控制新增商品住宅用地供應(yīng)。

??核心有兩點(diǎn)：

??1、商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；

??2、商品住宅去化周期在18（不含）-36個(gè)月的城市，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

??商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地?cái)?shù)據(jù)按季度動(dòng)態(tài)更新。

??自然資源部庫(kù)存消化周期的表述自2017年開(kāi)始提出，當(dāng)時(shí)提出的“五類”調(diào)控目標(biāo)除了上述兩條外，還有包括：12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

??從可參考數(shù)據(jù)來(lái)看，目前狹義庫(kù)存消化周期低于12個(gè)月的城市已寥寥無(wú)幾，大部分城市庫(kù)存消化周期都在18個(gè)月以上。

??行業(yè)規(guī)模高峰期已過(guò)，全國(guó)新房銷售規(guī)模降級(jí)，再難回到2019-2021年的高位，且樓市需求疲軟，新房市場(chǎng)面臨較大的去化壓力。需要主動(dòng)從源頭土地端調(diào)整，控制供應(yīng)，先消化現(xiàn)有庫(kù)存，以達(dá)到新的供求平衡狀態(tài)。

??哪些城市去庫(kù)存壓力最大？

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，按照城市商品住宅前12個(gè)月月均成交量測(cè)算，截至2024年4月末，全國(guó)128個(gè)城市商品住宅狹義庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市共有52個(gè)，占比達(dá)到了四成。

??按照自然資源部新規(guī)，這52個(gè)城市或?qū)和Ｐ略錾唐纷≌玫毓?yīng)，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下。

??這些城市多以三四線城市為主，其中也不乏哈爾濱、呼和浩特、銀川等二線城市。

??另外，商品住宅庫(kù)存去化周期在18（不含）-36個(gè)月之間的城市也有60個(gè)。其中，一線城市北京，二線城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、武漢、南京、鄭州、濟(jì)南、廈門、青島等也在其列。

??相應(yīng)的，上述這些城市也是去庫(kù)存壓力比較大的城市。而熱點(diǎn)上海、合肥和杭州去化周期基本都在1年以內(nèi)，整體去化壓力相對(duì)比較小。 

??當(dāng)前樓市去庫(kù)存任務(wù)遠(yuǎn)比我們想象中更加緊迫。

??先來(lái)看一組國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年3月末商品房待售面積74833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，住宅待售面積增長(zhǎng)23.9%。

??要知道，2015年去庫(kù)存時(shí)期這一數(shù)據(jù)是71853萬(wàn)平方米。

??也就是說(shuō)，當(dāng)前商品房庫(kù)存規(guī)模又一次來(lái)到了歷史高位。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年以來(lái)樓市庫(kù)存開(kāi)始逐漸增加，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。至2023年新房供給持續(xù)縮量，但成交疲弱的情況下，庫(kù)存規(guī)模持續(xù)走高。至2024年2月末，商品房待售面積達(dá)到75969萬(wàn)平方米，3月末稍有回落，但整體仍然高于2015年庫(kù)存量。

??如果后續(xù)市場(chǎng)走弱，庫(kù)存還將進(jìn)一步堆積。

??但當(dāng)前去庫(kù)存任務(wù)遠(yuǎn)比2015年房地產(chǎn)上升期時(shí)要復(fù)雜得多。

??新房要去庫(kù)存，二手房也面臨著“去庫(kù)存”任務(wù)。近兩年，二手房?jī)r(jià)格“超跌”下不斷搶占新房市場(chǎng)份額，同時(shí)，二手房掛牌房源激增，市場(chǎng)流動(dòng)性變差，也會(huì)使得一二手房之間置換鏈條不順暢，從而影響改善需求釋放。當(dāng)前“以舊換新”政策便是二手房去庫(kù)存的重要舉措，比如南京安居集團(tuán)“以舊換新”新模式，直接收購(gòu)二手房，以消化存量二手房。

??同時(shí)，房企也面臨較大的去庫(kù)存壓力。CRIC數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企前4月銷售操盤金額同比仍降46.8%。去庫(kù)存大背景下，未來(lái)對(duì)房企投資、產(chǎn)品升級(jí)打造和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控都提出了更高的要求。

??樓市重回高庫(kù)存時(shí)代已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??從政治局會(huì)議定調(diào)“去庫(kù)存”以來(lái)，我們可以看到一線城市北京、深圳跟進(jìn)調(diào)整限購(gòu)政策，“去庫(kù)存”的號(hào)角，已從一線城市外圍吹響。

??想要精準(zhǔn)去庫(kù)存，政策端如何發(fā)力才是關(guān)鍵。