??房企銷售壓力依然較大。

??5月3日，碧桂園在港交所公告，4月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額38.5億元，合同銷售建筑面積43萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，碧桂園4月份合同銷售金額同比下降83%，合同銷售建筑面積同比下降85%；前4個(gè)月碧桂園權(quán)益合同銷售額173.6億元，不及去年一個(gè)月的銷售額。

??目前，碧桂園仍未發(fā)布2023年度財(cái)報(bào)，“由于行業(yè)持續(xù)波動(dòng)，公司面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜，公司需要收集更多信息以作出合適的會(huì)計(jì)估計(jì)及判斷。基于謹(jǐn)慎考慮，公司預(yù)計(jì)無(wú)法按時(shí)披露2023年年度報(bào)告?！北坦饒@方面稱。

??經(jīng)營(yíng)形勢(shì)嚴(yán)峻，這是絕大多數(shù)房企普遍面臨的困境。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3121.7億元，環(huán)比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模仍保持在歷史較低水平。1～4月，TOP100房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)10914.1億元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??行業(yè)前三依然是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科，1～4月銷售額分別為960億元、820億元、788.7億元，同比分別下滑38%、30%、41.5%。但保利發(fā)展的銷售業(yè)績(jī)?nèi)詢?yōu)于其他所有房企，行業(yè)第一位置坐穩(wěn)。

??排在第四、第五名的綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地，前4月銷售額分別為755億元、720億元。其中綠城中國(guó)同比上漲8.6%，是TOP10中唯一保持正增長(zhǎng)的企業(yè)；華潤(rùn)置地則同比下滑35.7%。

??排在第六～第十名的是招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，銷售額分別為588億元、410.6億元、355.9億元、324.3億元、302億元，與前五名拉開很大差距，同比分別下滑46.7%、34.7%、41.4%、51.9%、46.4%。

??去年前4個(gè)月，有6家房企銷售額突破千億元；今年前4個(gè)月，只有保利發(fā)展接近千億元。

??近日，保利置業(yè)、美的置業(yè)亦公布了前4個(gè)月銷售業(yè)績(jī)，累計(jì)合同銷售金額同比分別減少41.22%、53.97%。

??百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元；TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元；TOP100房企門檻降低47.7%至18.5億元。

??一位企業(yè)人士稱，在這輪調(diào)整中，保利置業(yè)、綠城中國(guó)等央企、混改企業(yè)，以及武漢城建、濱江集團(tuán)等區(qū)域深耕型企業(yè)的銷售韌性更強(qiáng)一些。

??從融資情況來(lái)看，據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，4月份（截至4月29日）房企信用債共發(fā)行44筆，發(fā)行金額386.6億元，同比下降9.9%。其中，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為濱江集團(tuán)和美的置業(yè)，發(fā)行金額27億元。

??房企拿地更趨謹(jǐn)慎。1～4月，百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值、拿地金額和新增土地建筑面積分別為6720億元、3027億元和3793萬(wàn)平方米，同比分別下降19%、23%和8%。這也是拿地金額今年首次出現(xiàn)下降。

??行業(yè)前三保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科，前4個(gè)月拿地金額分別為64億元、16億元、24億元，同比分別下降62%、74%、92%，拿地銷售比僅0.07、0.02、0.03。華潤(rùn)置地、招商蛇口拿地金額分別為179億元、80億元，同比下滑45%、26%。

??TOP10房企中，只有濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)拿地金額較去年增長(zhǎng)，拿地金額分別為210億元、154億元、76億元，同比增幅分別為85%、5%、7%。濱江集團(tuán)前4月拿地銷售比為0.59，在TOP10中為最高；其次是建發(fā)房產(chǎn)，拿地銷售比為0.5。

??值得一提的是，前4個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企中仍有近7成企業(yè)未拿地，百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比僅為0.16。其中，銷售TOP10拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè)。

??從新增土地貨值來(lái)看，1～4月，華潤(rùn)置地以459.3億元新增貨值位列第一；第二名建發(fā)房產(chǎn)，新增貨值為377億元，第三名濱江集團(tuán)，新增土地貨值317.8億元。建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)4月份在杭州土地市場(chǎng)均獲得較多地塊。

??“‘小陽(yáng)春’的缺席、銷售不及預(yù)期是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。”上述企業(yè)人士稱，因此，在供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場(chǎng)規(guī)模超跌仍將維持一段時(shí)間。

??相比于拿地?cái)U(kuò)張，現(xiàn)金流是目前頭部房企考慮的第一要素。在投資策略上，聚集一二線核心城市，以銷定投成為主要思路。華潤(rùn)置地管理層在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司始終堅(jiān)持穩(wěn)健的投資原則，堅(jiān)持量入為出，把現(xiàn)金流安全作為第一原則，保持一定投資強(qiáng)度，調(diào)節(jié)投資布局，優(yōu)先保證高能級(jí)城市的投放。

??龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖今年依然會(huì)嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面，會(huì)聚焦在一二線等一些高能級(jí)城市，同時(shí)也會(huì)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)變化。

??綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，現(xiàn)金流是公司的重中之重，公司每天檢測(cè)現(xiàn)金流情況，每個(gè)月會(huì)根據(jù)各類的收支情況，滾動(dòng)更新現(xiàn)金流，公司要確保拿地等各項(xiàng)主要支出對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流安全無(wú)負(fù)面影響，全年也將繼續(xù)嚴(yán)控凈資產(chǎn)負(fù)債率在80%以內(nèi)，以保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

??招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰則表示，2024年進(jìn)一步聚焦公司中長(zhǎng)期發(fā)展，在開發(fā)方面尤其是要提升拿地質(zhì)量，守穩(wěn)基本盤，全面開源節(jié)流，確保公司現(xiàn)金流安全為主基調(diào)。

??隨著4月30日中央政治局會(huì)議的召開，為樓市政策定調(diào)，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實(shí)。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化，房企銷售將有所改善。