??繼中央政治局會(huì)議定調(diào)“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”后，自然資源部發(fā)文，直指限制土地供應(yīng)去庫存。

??近日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)部門協(xié)同聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，遏制部分城市住宅用地供應(yīng)不合理增長。

??通知稱，對(duì)于庫存壓力大、去化周期超過36個(gè)月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，堅(jiān)決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢(shì)。對(duì)于去化周期在18個(gè)月～36個(gè)月間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地?cái)?shù)據(jù)按季度動(dòng)態(tài)更新。

??截至3月末，全國商品房待售面積同比增長15.6%，其中，住宅待售面積同比增速高達(dá)23.9%。這意味著，從當(dāng)前全國所面臨的樓市去庫存壓力看，很多城市的供地節(jié)奏將受到影響。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至3月末，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市主要是三四線城市，比如韶關(guān)、西寧、舟山、洛陽、晉江、日照、泉州、唐山、惠州、秦皇島等。部分二線城市庫存量也很沉重，如武漢、福州、東莞、無錫、常州、哈爾濱、長春等去化周期均超過36個(gè)月。

??從2017～2021年主要城市土地依賴程度來看，前五名分別是杭州、佛山、南京、武漢、廣州。對(duì)于武漢而言，若去化周期超過36個(gè)月，按照政策暫停住宅用地供應(yīng)，對(duì)地方財(cái)政的影響可能會(huì)較大。

??截至3月末，去化周期偏低的城市主要有上海、鄭州、沈陽、南昌、合肥、濟(jì)南、三亞、杭州、中山和成都，去化周期均在14個(gè)月以內(nèi)。其中，成都、中山、杭州、合肥去化周期在10個(gè)月內(nèi)。

??中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土開發(fā)室主任黃征學(xué)表示，建立住宅用地供應(yīng)和去化周期掛鉤的機(jī)制，本意是緩解住房市場(chǎng)壓力，但去化周期比較長的多是中小城市，有些地方已有幾年沒有供應(yīng)商品房用地，而超大、特大城市去化周期多數(shù)不長，再加上各種行政措施松綁，超大、特大住宅需求會(huì)逐步企穩(wěn)，住宅用地供應(yīng)的節(jié)奏也不會(huì)有太大調(diào)整，這是市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的結(jié)果?？傮w上看，該政策短期對(duì)土地財(cái)政影響不大。

??黃征學(xué)表示，樓市的去化主要和人口集聚、經(jīng)濟(jì)增長有關(guān)，住宅供地增減發(fā)揮作用的空間有限。再加上土地供應(yīng)計(jì)劃不是強(qiáng)制性的，不排除地方打折扣落實(shí)。

??記者注意到，近期多個(gè)城市披露的2024年供地計(jì)劃中，商品住宅用地量已大幅削減，有些城市甚至還沒放出今年的計(jì)劃。

??比如，上海2024年度商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)440～545公頃，同比減少約10%；北京商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)300公頃，與去年持平；廣州商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)501公頃，同比下降8.7%；蘇州商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)185公頃，同比降幅超63%，創(chuàng)近10年新低。

??此外，目前去化周期較低的合肥2024年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)373.33公頃，同比下降6.7%；成都商品房用地計(jì)劃供應(yīng)567公頃，與2023年持平；鄭州商品房供地計(jì)劃是872公頃，同比增加87%；沈陽商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)164公頃，同比增加30%。

??當(dāng)前去化周期超過36個(gè)月的長春，2024年商品住宅供地計(jì)劃是166公頃，同比減少43%；無錫商品住宅供地計(jì)劃是225公頃，同比減少33%。

??記者注意到，這不是自然資源部第一次發(fā)布此類通知。

??早在2017年，自然資源部就發(fā)布了類似停止供地的通知，要求“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要減少供地”。

??2017年正值房地產(chǎn)上升期，土地市場(chǎng)一片火熱。2017年全國土地出讓收入超5萬億元，創(chuàng)下歷史新高。

??2019年，自然資源部再發(fā)通知，提到“調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)'五類'（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)。其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18～12個(gè)月的，維持供地持平水平；12～6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地?！?/p>

??2019年全國土地市場(chǎng)回暖，土地出讓量價(jià)齊升，部分城市土地市場(chǎng)過熱。數(shù)據(jù)顯示，全國300個(gè)城市全年土地出讓金額合計(jì)50294億元，同比增長19%。

??時(shí)隔5年，自然資源部再次發(fā)文“嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制”，大背景已經(jīng)不同。截至2023年底，全國300城土地市場(chǎng)成交建筑面積為13.3億平方米，同比下降21%，成交規(guī)模創(chuàng)下近十年新低。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，當(dāng)前開發(fā)商的拿地意愿和拿地能力在下降，減少供地量能夠有效避免土地流拍，影響市場(chǎng)預(yù)期。

??“這個(gè)政策方向是對(duì)的，但實(shí)際效果還看不出來，怎樣落實(shí)和考核是關(guān)鍵。部分地方政府財(cái)政非常困難，不賣地可能抗不過去，還要有其他配套政策。”廈門大學(xué)教授、中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長趙燕菁表示。