市場劉亞 2024-05-14 09:56:51 來源:中房報
??“截至目前,‘以舊換新’意向登記已超過 3700 組,有效登記達(dá)到3044組,完成新房意向認(rèn)購數(shù)量達(dá)到365組?!?月8日,南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王胡浩向中國房地產(chǎn)報記者表示,自活動公告發(fā)布以來,每天都有不少人前來咨詢、認(rèn)購。
??4月27日,南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布了關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點公告,活動期間,換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房,置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%?!耙耘f換新”于4月27日啟動,將在今年12月31日結(jié)束,首批試點限額2000套。
??南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡稱“南京安居集團(tuán)”)是南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國有全資集團(tuán)公司,是此次“以舊換新”試點的運營企業(yè)。
??值得注意的是,此次“以舊換新”試點活動與去年南京推行的“賣舊換新”活動有所不同。去年的活動以“代售”形式開展,據(jù)市場機(jī)構(gòu)監(jiān)測,市場反響平平;而此次活動則由國有企業(yè)直接收購二手房,更加直接和高效。這種“收購”模式有效解決了二手房置換周期長的痛點,讓市民能夠快速實現(xiàn)住房升級,也因此獲得了市場的積極關(guān)注。
??“國企有籌建保障房、安置房的任務(wù),手上也有新盤在售,將居民置換需求與保障房、安置房籌建、新盤去化結(jié)合起來確實是一條好路徑。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,目前全國已有江蘇南通(如皋、海安、啟東)、南京、無錫(梁溪區(qū))、揚(yáng)州、蘇州(太倉、相城區(qū)),及河南鄭州、安徽宣城等超過54個城市表態(tài)或已經(jīng)開展住房“以舊換新”活動,從各地推出的“以舊換新”模式看,包括代售、舊房換購、回購收儲、發(fā)放換新補(bǔ)貼、舊轉(zhuǎn)保5種操作模式。
??存量住房“以舊換新”怎么換?
??按照計劃,南京首批試點限額2000套,這是近期地方推進(jìn)的“以舊換新”活動中,一次性釋放房源量較多的城市。
??試點范圍包括位于南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)主城六區(qū),房源條件必須是住宅,不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等;存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰,狀態(tài)為可交易,不存在抵押、擔(dān)?;虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)。
??本次提供的2000套換購住房則分布在14個樓盤,大部分是期房,少部分是現(xiàn)房,均為南京安居集團(tuán)旗下或參股開發(fā)建設(shè)的樓盤,以100平方米或以上房型為主,符合改善型住房的需求。
??“目前房源庫里的 14 個樓盤房源大部分是在主城六區(qū),也有不在主城六區(qū)的房源,如江北新區(qū)核心區(qū)樓盤?!蓖鹾票硎荆蛻艨梢愿鶕?jù)自己的需求以及承受能力選擇,有的客戶覺得江北新區(qū)將來的規(guī)劃前景更好,環(huán)境更舒適,是可以把主城六區(qū)的房子換成江北新區(qū)的房子的。
??在價格方面,換購人在主城六區(qū)的二手房將根據(jù)具體位置、房齡等因素,由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。如市民的二手房評估價是100萬元,他可以選擇符合這個價格、面積合適的新房;如果想購買位置更好、品質(zhì)更高的房子,在二手房評估總價較低的情況下,個人手里有積蓄或者銀行貸款也是可以購買的。
??在“以舊換新”過程中,居民需要承擔(dān)的費用主要是與房屋交易相關(guān)的稅費,如契稅、增值稅以及個人所得稅等,具體的稅率和計算方式根據(jù)南京市相關(guān)稅收政策以及每套房子的具體情況確定。除此之外,市民無需承擔(dān)其他額外的手續(xù)費、中介費或評估費。
??“對于收購過來的二手房,目前計劃將作為租賃住房,對外租賃運營。”王胡浩表示。
??市民在參與“以舊換新”活動,如果換取的新房是期房,對于需要一年或一年半才能交付入住的,為確保在過渡期內(nèi)有穩(wěn)定的居住場所,南京安居集團(tuán)會把在居民手里收購過來的二手房,以市場評估價繼續(xù)租賃給需要繼續(xù)居住在原有房屋中的居民。
??對于房屋目前空置的客戶,南京安居集團(tuán)在收回房屋后將會對外租賃;對于房屋已被出租的情況,在參與“以舊換新”活動達(dá)成以后,業(yè)主需要與現(xiàn)有租客解除租賃合同,確保交易過程的合法性和規(guī)范性。對于希望繼續(xù)租住該房屋的租客,可以讓該租客與南京安居集團(tuán)重新簽訂租賃合同,避免租客因為房屋交易而需要搬家的麻煩。
??“在存量房源足夠大,且存量二手房源具有區(qū)位優(yōu)勢、小戶型優(yōu)勢、學(xué)位優(yōu)勢的情況下,確實可以滿足保障房、安置房籌建的需求。二手房業(yè)主置換以后,可以實現(xiàn)住房升級,可謂一舉多得?!崩钣罴伪硎尽?/p>
??存量房評估價公正性如何保障?
??從目前反饋來看,南京市的“以舊換新”活動受到了廣大市民的熱烈關(guān)注與積極參與。
??“截至目前,咨詢量3000多組,主要咨詢渠道包括線上咨詢、線下電話來訪和現(xiàn)場接待?!蓖鹾票硎荆凇澳暇┓慨a(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號,“房幫寧”平臺上的“寧換新”意向登記報名小程序中,已有超過3700組意向登記,經(jīng)核實后有效登記達(dá)3044組。
??同時,已經(jīng)有365組通過意向認(rèn)購的方式鎖定對了價格、房型和面積等都比較滿意的房源。在認(rèn)購樓盤房源時,還設(shè)置了不等的意向認(rèn)購金鎖定房源。
??“由于置換工作量較大,這樣有便于篩選出置換意愿強(qiáng)烈的客戶。”王胡浩表示,當(dāng)對評估價格不滿意則可以隨時終止活動,并且意向認(rèn)購金會全額返還,沒有任何額外費用。
??“從目前的咨詢情況來看,市民關(guān)注的焦點主要集中在房屋所在區(qū)域和性質(zhì)是否能參加’以舊換新‘活動、房屋按揭問題、房屋價值評估的公正性、新房樓盤位置及配套設(shè)施情況等方面。”王胡浩表示,針對這些疑問,我們通過公告和宣傳材料詳細(xì)解釋政策內(nèi)容和適用范圍,確保市民能夠清晰了解,如關(guān)于屋按揭問題,市民在簽訂四方協(xié)議前需先還清房屋按揭貸款。
??另外,在各個城市“以舊換新”試點活動中,對于存量房的價值評估是否公正?也是市民普遍關(guān)注的問題。
??針對這一情況,南京的“以舊換新”試點活動在二手房評估工作過程中,從信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)組成的名單庫中隨機(jī)抽取3家評估機(jī)構(gòu),分別對擬收購的存量住房進(jìn)行交易價格評估,取排序中間的評估值作為最終收購價格,換購人無需承擔(dān)評估費用。
??“此次‘以舊換新’活動本身也屬于是一種市場行為,主要是為市民多提供一種選擇,可以選擇將舊房出售給國有企業(yè),從而簡化改善居住條件的流程。同時,市民是有權(quán)利根據(jù)評估價格決定是否接受下一步交易的?!蓖鹾票硎?。
??在交易過程中,如果市民對評估價格和新房均表示滿意,將由換購人、南京置新資產(chǎn)管理有限公司(南京安居集團(tuán)旗下全資公司)、新建商品住房開發(fā)公司、南京市房地產(chǎn)市場交易中心簽訂四方協(xié)議,明確交易步驟、各方權(quán)責(zé)及資金監(jiān)管流轉(zhuǎn)等事項。最后,將正式簽訂存量房買賣合同和新建商品房認(rèn)購合同,標(biāo)志著交易完成。
??此外,在“以舊換新”交易中,資金監(jiān)管的全過程都是由房產(chǎn)局進(jìn)行監(jiān)管。首先由售后方執(zhí)行公司將舊房的房款打入到房產(chǎn)局監(jiān)管賬戶中,當(dāng)購房者選購新房并確定交易價格后,監(jiān)管賬戶中的資金會根據(jù)交易金額和購房者的支付方式(如現(xiàn)金支付或按揭貸款)進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)移和支付。在這個過程中,購房者無需擔(dān)心資金被挪用或產(chǎn)生其他風(fēng)險。
??南京“以舊換新” 聚焦收購模式
??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至5月10日,全國已有超過54個城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。
??從各個城市“以舊換新”試點活動來看,由國資平臺“收購”舊房的模式不在少數(shù),只是部分城市對二手房的收購范圍和限制要求較高,如部分城市只針對一兩個區(qū),未覆蓋到主城范圍內(nèi);還有部分城市對二手房有面積、房地營商限制等。
??對于這些城市的推進(jìn)效果,南京安居集團(tuán)在推出“以舊換新”政策之前進(jìn)行了充分的調(diào)研和學(xué)習(xí)。
??南京安居集團(tuán)參考了河南鄭州、江蘇太倉(海安)、無錫梁溪區(qū)以及安徽宣城等多個城市成功的經(jīng)驗和做法,更加全面地了解“以舊換新”實施情況和可能遇到的問題,同時也對可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了預(yù)判和準(zhǔn)備后,制定出了更加符合南京市實際情況的政策方案。
??事實上,南京在去年就已試點過“代售”模式,主要是由開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)合作,為二手房賣家提供房源推廣和銷售服務(wù),在推進(jìn)中依然難以有效解決交易周期長的問題。
??此次南京安居集團(tuán)施行的“收購模式”有效地解決了二手房置換周期較長的痛點,通過國有企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)直接收購市民手上的二手房省去了中介環(huán)節(jié),既降低了交易成本,又加快了交易速度。對于賣家而言,可以直接獲得現(xiàn)金回報,無需等待。
??對于“以舊換新”的成交周期情況,王胡浩表示,“以舊換新交易涉及多個環(huán)節(jié)和步驟,包括登記、看房、意向認(rèn)購、評估、價格確認(rèn)、購房者考慮時間、四方協(xié)議的簽訂以及后續(xù)買賣合同的正常流程等,由于評估工作量大,具體的交易周期還需要進(jìn)一步觀察和確認(rèn)。”
??王胡浩對記者表示,“目前,南京安居集團(tuán)剛剛開始進(jìn)行評估工作,首批成交的完成情況將會為后續(xù)交易的周期提供參考和依據(jù)。”
??對于南京“以舊換新”下一步推進(jìn)情況,王胡浩表示,“目前,南京安居集團(tuán)的首要任務(wù)是確保首批成交順利進(jìn)行,首批成交完成后,將進(jìn)行整個流程的復(fù)盤和總結(jié),找出可能存在的問題和不足之處,并根據(jù)實際效果和市場反饋來調(diào)整和優(yōu)化整個試點策略和方向。”
限購區(qū)域全國僅剩7個!
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |