??“截至目前，‘以舊換新’意向登記已超過 3700 組，有效登記達到3044組，完成新房意向認購數(shù)量達到365組?！?月8日，南京安居建設(shè)集團有限責任公司副總經(jīng)理王胡浩向中國房地產(chǎn)報記者表示，自活動公告發(fā)布以來，每天都有不少人前來咨詢、認購。

??4月27日，南京安居建設(shè)集團發(fā)布了關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點公告，活動期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。“以舊換新”于4月27日啟動，將在今年12月31日結(jié)束，首批試點限額2000套。

??南京安居建設(shè)集團有限責任公司（以下簡稱“南京安居集團”）是南京市政府批準成立的大型國有全資集團公司，是此次“以舊換新”試點的運營企業(yè)。

??值得注意的是，此次“以舊換新”試點活動與去年南京推行的“賣舊換新”活動有所不同。去年的活動以“代售”形式開展，據(jù)市場機構(gòu)監(jiān)測，市場反響平平；而此次活動則由國有企業(yè)直接收購二手房，更加直接和高效。這種“收購”模式有效解決了二手房置換周期長的痛點，讓市民能夠快速實現(xiàn)住房升級，也因此獲得了市場的積極關(guān)注。

??“國企有籌建保障房、安置房的任務(wù)，手上也有新盤在售，將居民置換需求與保障房、安置房籌建、新盤去化結(jié)合起來確實是一條好路徑?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有江蘇南通（如皋、海安、啟東）、南京、無錫（梁溪區(qū)）、揚州、蘇州（太倉、相城區(qū)），及河南鄭州、安徽宣城等超過54個城市表態(tài)或已經(jīng)開展住房“以舊換新”活動，從各地推出的“以舊換新”模式看，包括代售、舊房換購、回購收儲、發(fā)放換新補貼、舊轉(zhuǎn)保5種操作模式。

??存量住房“以舊換新”怎么換？

??按照計劃，南京首批試點限額2000套，這是近期地方推進的“以舊換新”活動中，一次性釋放房源量較多的城市。

??試點范圍包括位于南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)主城六區(qū)，房源條件必須是住宅，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易，不存在抵押、擔保或查封等其它不可置換狀態(tài)。

??本次提供的2000套換購住房則分布在14個樓盤，大部分是期房，少部分是現(xiàn)房，均為南京安居集團旗下或參股開發(fā)建設(shè)的樓盤，以100平方米或以上房型為主，符合改善型住房的需求。

??“目前房源庫里的 14 個樓盤房源大部分是在主城六區(qū)，也有不在主城六區(qū)的房源，如江北新區(qū)核心區(qū)樓盤。”王胡浩表示，客戶可以根據(jù)自己的需求以及承受能力選擇，有的客戶覺得江北新區(qū)將來的規(guī)劃前景更好，環(huán)境更舒適，是可以把主城六區(qū)的房子換成江北新區(qū)的房子的。

??在價格方面，換購人在主城六區(qū)的二手房將根據(jù)具體位置、房齡等因素，由專業(yè)評估機構(gòu)進行評估。如市民的二手房評估價是100萬元，他可以選擇符合這個價格、面積合適的新房；如果想購買位置更好、品質(zhì)更高的房子，在二手房評估總價較低的情況下，個人手里有積蓄或者銀行貸款也是可以購買的。

??在“以舊換新”過程中，居民需要承擔的費用主要是與房屋交易相關(guān)的稅費，如契稅、增值稅以及個人所得稅等，具體的稅率和計算方式根據(jù)南京市相關(guān)稅收政策以及每套房子的具體情況確定。除此之外，市民無需承擔其他額外的手續(xù)費、中介費或評估費。

??“對于收購過來的二手房，目前計劃將作為租賃住房，對外租賃運營?！蓖鹾票硎?。

??市民在參與“以舊換新”活動，如果換取的新房是期房，對于需要一年或一年半才能交付入住的，為確保在過渡期內(nèi)有穩(wěn)定的居住場所，南京安居集團會把在居民手里收購過來的二手房，以市場評估價繼續(xù)租賃給需要繼續(xù)居住在原有房屋中的居民。

??對于房屋目前空置的客戶，南京安居集團在收回房屋后將會對外租賃；對于房屋已被出租的情況，在參與“以舊換新”活動達成以后，業(yè)主需要與現(xiàn)有租客解除租賃合同，確保交易過程的合法性和規(guī)范性。對于希望繼續(xù)租住該房屋的租客，可以讓該租客與南京安居集團重新簽訂租賃合同，避免租客因為房屋交易而需要搬家的麻煩。

??“在存量房源足夠大，且存量二手房源具有區(qū)位優(yōu)勢、小戶型優(yōu)勢、學位優(yōu)勢的情況下，確實可以滿足保障房、安置房籌建的需求。二手房業(yè)主置換以后，可以實現(xiàn)住房升級，可謂一舉多得。”李宇嘉表示。

??存量房評估價公正性如何保障？

??從目前反饋來看，南京市的“以舊換新”活動受到了廣大市民的熱烈關(guān)注與積極參與。

??“截至目前，咨詢量3000多組，主要咨詢渠道包括線上咨詢、線下電話來訪和現(xiàn)場接待?！蓖鹾票硎?，在“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號，“房幫寧”平臺上的“寧換新”意向登記報名小程序中，已有超過3700組意向登記，經(jīng)核實后有效登記達3044組。

??同時，已經(jīng)有365組通過意向認購的方式鎖定對了價格、房型和面積等都比較滿意的房源。在認購樓盤房源時，還設(shè)置了不等的意向認購金鎖定房源。

??“由于置換工作量較大，這樣有便于篩選出置換意愿強烈的客戶?！蓖鹾票硎?，當對評估價格不滿意則可以隨時終止活動，并且意向認購金會全額返還，沒有任何額外費用。

??“從目前的咨詢情況來看，市民關(guān)注的焦點主要集中在房屋所在區(qū)域和性質(zhì)是否能參加’以舊換新‘活動、房屋按揭問題、房屋價值評估的公正性、新房樓盤位置及配套設(shè)施情況等方面。”王胡浩表示，針對這些疑問，我們通過公告和宣傳材料詳細解釋政策內(nèi)容和適用范圍，確保市民能夠清晰了解，如關(guān)于屋按揭問題，市民在簽訂四方協(xié)議前需先還清房屋按揭貸款。

??另外，在各個城市“以舊換新”試點活動中，對于存量房的價值評估是否公正？也是市民普遍關(guān)注的問題。

??針對這一情況，南京的“以舊換新”試點活動在二手房評估工作過程中，從信用好、業(yè)務(wù)強的評估機構(gòu)組成的名單庫中隨機抽取3家評估機構(gòu)，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估，取排序中間的評估值作為最終收購價格，換購人無需承擔評估費用。

??“此次‘以舊換新’活動本身也屬于是一種市場行為，主要是為市民多提供一種選擇，可以選擇將舊房出售給國有企業(yè)，從而簡化改善居住條件的流程。同時，市民是有權(quán)利根據(jù)評估價格決定是否接受下一步交易的。”王胡浩表示。

??在交易過程中，如果市民對評估價格和新房均表示滿意，將由換購人、南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居集團旗下全資公司）、新建商品住房開發(fā)公司、南京市房地產(chǎn)市場交易中心簽訂四方協(xié)議，明確交易步驟、各方權(quán)責及資金監(jiān)管流轉(zhuǎn)等事項。最后，將正式簽訂存量房買賣合同和新建商品房認購合同，標志著交易完成。

??此外，在“以舊換新”交易中，資金監(jiān)管的全過程都是由房產(chǎn)局進行監(jiān)管。首先由售后方執(zhí)行公司將舊房的房款打入到房產(chǎn)局監(jiān)管賬戶中，當購房者選購新房并確定交易價格后，監(jiān)管賬戶中的資金會根據(jù)交易金額和購房者的支付方式（如現(xiàn)金支付或按揭貸款）進行相應(yīng)的轉(zhuǎn)移和支付。在這個過程中，購房者無需擔心資金被挪用或產(chǎn)生其他風險。

??南京“以舊換新” 聚焦收購模式

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，全國已有超過54個城市表態(tài)支持住房“以舊換新”。

??從各個城市“以舊換新”試點活動來看，由國資平臺“收購”舊房的模式不在少數(shù)，只是部分城市對二手房的收購范圍和限制要求較高，如部分城市只針對一兩個區(qū)，未覆蓋到主城范圍內(nèi)；還有部分城市對二手房有面積、房地營商限制等。

??對于這些城市的推進效果，南京安居集團在推出“以舊換新”政策之前進行了充分的調(diào)研和學習。

??南京安居集團參考了河南鄭州、江蘇太倉（海安）、無錫梁溪區(qū)以及安徽宣城等多個城市成功的經(jīng)驗和做法，更加全面地了解“以舊換新”實施情況和可能遇到的問題，同時也對可能出現(xiàn)的問題進行了預(yù)判和準備后，制定出了更加符合南京市實際情況的政策方案。

??事實上，南京在去年就已試點過“代售”模式，主要是由開發(fā)商和中介機構(gòu)合作，為二手房賣家提供房源推廣和銷售服務(wù)，在推進中依然難以有效解決交易周期長的問題。

??此次南京安居集團施行的“收購模式”有效地解決了二手房置換周期較長的痛點，通過國有企業(yè)或其他機構(gòu)直接收購市民手上的二手房省去了中介環(huán)節(jié)，既降低了交易成本，又加快了交易速度。對于賣家而言，可以直接獲得現(xiàn)金回報，無需等待。

??對于“以舊換新”的成交周期情況，王胡浩表示，“以舊換新交易涉及多個環(huán)節(jié)和步驟，包括登記、看房、意向認購、評估、價格確認、購房者考慮時間、四方協(xié)議的簽訂以及后續(xù)買賣合同的正常流程等，由于評估工作量大，具體的交易周期還需要進一步觀察和確認?！?/p>

??王胡浩對記者表示，“目前，南京安居集團剛剛開始進行評估工作，首批成交的完成情況將會為后續(xù)交易的周期提供參考和依據(jù)?！?/p>

??對于南京“以舊換新”下一步推進情況，王胡浩表示，“目前，南京安居集團的首要任務(wù)是確保首批成交順利進行，首批成交完成后，將進行整個流程的復(fù)盤和總結(jié)，找出可能存在的問題和不足之處，并根據(jù)實際效果和市場反饋來調(diào)整和優(yōu)化整個試點策略和方向。”