??“5·17”新政疊加上海、廣州、深圳一線城市新政利好推動，市場活躍度提升明顯。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，較4月小幅微增，與一季度均值相比，增長23%。

??上海新“滬九條”后部分樓盤的來訪量明顯上升，部分觀望客戶開始入市。

??不僅僅是上海，部分二三線城市5月也呈現(xiàn)成交緩步復蘇態(tài)勢，環(huán)比微增6%，其中西安、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持增。

??從去化來看，5月重點城市平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts，略好于一季度均值。這一方面是政策利好，另外一方面也受各大房企“提質(zhì)縮量”推盤策略影響。

??整體來看，我們認為6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對量有望創(chuàng)年內(nèi)新高。二手房回暖程度預期好于新房。

??2024年5月27日，上海四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，共提出九條政策措施，被行業(yè)稱為新“滬九條”。

??該政策充分考慮了剛需和改善的購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都進行了通盤考量，真正實現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整。

??政策推出后，上海市場活躍度明顯提升，部分新房項目來訪量出現(xiàn)明顯增長。

??如位于浦東三林的招商臻境，6月1日及2日兩日日均來訪量較上周末超20%，從新“滬九條”發(fā)布至今一周內(nèi)，時代潮派來訪量整體上漲25%，金地嘉峯匯來訪量整體增長40%。若與工作日相比，中環(huán)置地中心·潤府周末兩天來訪量比新政前上漲40%，泗涇某項目周末兩日咨詢及來訪量較平常工作日超50%。

??從成交來看，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月19日至31日期間，各區(qū)域已售套數(shù)從5月27日起反彈，一直到5月31日達到各區(qū)域已售套數(shù)最高點，為697套，其中外環(huán)外已售套數(shù)為各環(huán)線最高達494套。

??二手房方面，新政后成交套數(shù)也從28日起出現(xiàn)明顯增長，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月1日全市二手房成交套數(shù)924套，較5月日均600多套水平有較大幅度提升。

??對此，有部分中介人員表示，新政過后影響最大的是非戶籍首套購房者，總價在300萬元左右是他們最近幾天帶看最多的房源。

??值得一提的是，當前二手房市場仍執(zhí)行“三價就低”原則，即銀行審批貸款額度時，會根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中取最低的價格。受此影響，部分年限較久的二手房首付比例仍然較高。同時，也有很多二手房成交價已與評估價格相對接近。

??不僅是上海，從CRIC重點監(jiān)測的30個城市來看，2024年5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。前5月累計同比降44%，降幅收窄2個百分點。

??分能級來看，一線熱度轉(zhuǎn)降，4個一線城市5月成交164萬平方米，同環(huán)比分別下降34%和6%，這主要是由于上海、廣州、深圳新政落地時間尚短，對整體成交提升效果有限。

??二三線城市來看，在“5·17新政”后截至目前已有至少13個省份、15個重點城市落實新政內(nèi)容，在此影響下成交緩步復蘇，環(huán)比微增6%，但同比仍保持下降。

??具體來看，熱點恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，其中西安5月成交面積88萬平方米，同環(huán)比皆大漲，分別為同比上漲44%，環(huán)比上漲36%；成都方面，單月成交量達126平方米，為2024年內(nèi)高點，且環(huán)比正增9%，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場成交熱度延續(xù)。

??此外，還有不少城市處于穩(wěn)步需求修復期， 諸如武漢、杭州、合肥、天津等，5月成交環(huán)比持增，同比下降，絕對量仍顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項目來訪、認購均有了不同程度回升。

??從去化來看，受房企“提質(zhì)縮量”推盤策略影響，各城市房企推盤積極性較4月小幅回調(diào)，去化率則呈現(xiàn)穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍處于低位波動。

??多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環(huán)比持增態(tài)勢，主要因核心區(qū)高性價比樓盤入市帶動整體項目去化低位回升；

??我們認為，6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點，營銷力度勢必有所加強，加之517四部委房地產(chǎn)吹風會后，核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。

??分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，“強者恒強”局面預期延續(xù)：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項目或?qū)⑿》郎?。對于多?shù)弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動。

??對于二手房市場而言，5月16個重點城市二手房成交面積約701萬平方米，深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)強于去年同期，深杭增幅都在3成以上，二手房市場韌性猶在。新政利好之下，若業(yè)主能輔之以降價，勢必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ「唿c。