??“看著這大紅房本，我心里踏實極了！”紀阿姨手持嶄新的房產證興奮地表示，新房子布局合理，寬敞舒適，仿佛住進了現代化的公寓；房子還新增了電梯，樓道里也設有安全扶手等‘適老化’設備，真是考慮周到。

??5月28日，北京市西城區(qū)首個危舊樓改建項目“樺皮廠胡同8號樓”正式啟動回遷，首批14戶居民率先拿到新房鑰匙。從項目啟動到向居民“交鑰匙”，歷時3年多，老住戶們終于在原址住上了新樓。

??樺皮廠胡同8號樓，坐落于北京市西城區(qū)新街口街道，始建于20世紀70年代，是一座5層的住宅樓，有住戶20戶。將近50年的樓齡，導致樓體逐漸出現墻體開裂、構件脫落等各類安全隱患，被鑒定為D級危房。

??面對這一情況，北京市西城區(qū)委區(qū)政府積極行動，將樺皮廠胡同8號樓納入危舊樓改建工作計劃。

??2020年6月，北京市住建委、市規(guī)自委、市發(fā)改委、市財政局聯(lián)合印發(fā)《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（以下簡稱“危改試點意見”），樺皮廠胡同8號危舊樓改造項目在此背景下，被確定為西城區(qū)首個通過拆除重建方式進行改造的危舊樓改建試點項目。

??經過8個月的建設，樺皮廠胡同8號樓終于在今年5月華麗蛻變，獲得了業(yè)主的高度認可。蛻變背后，樺皮廠胡同8號樓的改建工作亦有多個突破，一是70年產權得到更新；二是市區(qū)財政和居民共同出資的危改模式有望得到進一步推廣。

??住進新房子，生活有點“甜”

??“紅黃金碧交織，青瓦素墻環(huán)繞”，正是改造后的樺皮廠胡同8號樓的真實寫照。經過精心改造，其坡屋面巧妙地融合了小青瓦、灰色玻纖瓦、水泥瓦以及彩鋼瓦等多種元素，與街區(qū)傳統(tǒng)風貌相得益彰。

??走進新房，居民們無不感慨萬分，他們從未想過自己的老舊樓房能夠變成如此舒適、美觀的新家。

??“原先購買的老舊小區(qū)產權年限并非那么理想，經過原拆原建后，現在房產證上已赫然標注著70年大產權，起始年份為2024年。隨著小區(qū)品質的提升，我們的房子也增值了，現在價格和附近的高檔社區(qū)差不多?！睒I(yè)主代表靳阿姨也表示。

??更令居民們欣喜的是，每戶家庭都進行了水電氣熱等智能化升級，安裝了太陽能集熱板和陽臺熱水器等節(jié)能設施，降低了能源消耗，為居民節(jié)約了用電量，同時也為城市的可持續(xù)發(fā)展作出了積極貢獻。

??北京市規(guī)劃和自然資源委員會西城分局相關負責人表示，樺皮廠胡同8號樓危舊改造項目規(guī)劃過程中，在不影響臨近居民樓采光的同時，將樓體建設與臨近道路平行，做到改造后的樓體不占道。

??為了讓居民住的更舒服，在設計時將室內戶型進行了調整，完善了套型使用功能，實行了動靜分離，戶內公區(qū)也能延伸共享。在樓房的結構方面也做了相應調整，由原來的磚墻承重優(yōu)化為鋼砼墻體，提升了戶內使用面積。同時，對公共區(qū)域進行了優(yōu)化，如合理退線、管井外移、增設電梯等。

??記者在現場的戶型圖上看到，此次改造設計了01#、02#、03#、04#四類戶型。其中，03#戶型面積較大，原本的建筑面積62.7平方米經過優(yōu)化后，增至73.69平方米；01#、02#和04#戶型也經歷了相應的優(yōu)化，這些戶型原建筑面積在45~49平方米間，但改造后，它們的建筑面積均新增了9平方米左右，整體提升了居民生活的舒適度。

??改建的難點

??與上述其樂融融的畫面形成鮮明對比的是，改建之初，樺皮廠胡同8號樓是摸著石頭過河，少有經驗，很多居民也心存疑慮。

??樺皮廠胡同8號樓改建的難點在哪兒？

??北京市規(guī)自委西城分局相關負責人表示，首先，項目的產權主體多；其次，實施主體為非產權主體單位，產權注銷后將帶來一些影響，其中最難的就是轉移登記產生的稅費問題，由于危改試點意見沒有明確危舊樓改建多個產權主體登記路徑，這成為考驗西城干部智慧與擔當的試金石。

??為解決這個問題，北京市西城區(qū)成立了工作專班，由住建牽頭，規(guī)自委、房管、稅務、街道、實施主體等各部門深入調研，結合危舊樓改建已出政策以及樺皮廠8號樓實際情況，北京市規(guī)自委西城分局創(chuàng)新性地提出“產權主體不變、實施主體代建”“先注銷后首次、一戶一首次”的總體辦理思路，按照危改試點意見相關要求，單套住房包括新增建設面積在內，房屋性質統(tǒng)一登記為“按照經濟適用房產權管理”。

??其中，原住房已轉為商品房、已購公房的部分，在辦理不動產權登記時進行注記，上市轉讓時商品房部分無需繳納地價款，新增面積部分應繳納。

??北京市西城區(qū)住房和城市建設委員會危舊房屋改造管理科科長、四級調研員王勇介紹，按照該項目的運行模式，改建完成后產權主體將保持不變。值得一提的是，由于是整體重建，將重新計算樓齡，即按照2024年開始計算。

??重建資金同樣也是破局的關鍵。王勇表示，項目資金方面，市區(qū)財政按照5786元/平方米的標準對原始面積部分的重建資金進行補貼，剩余差額部分由居民自行承擔，對于新增面積部分，居民則需要按照綜合改建成本進行全額支付。“總的算下來，每戶居民大致需要出資18萬~23萬元不等，居民們普遍表示接受?！?/p>

??在項目建設過程中，項目承建方中建國際投資也給予了支持。據項目承建方中建國際投資華北區(qū)副總經理李宏偉介紹，該項目采用了中建海龍科技原創(chuàng)研發(fā)的模塊化集成建筑（MiC建筑）技術，這90%以上的建筑工序在工廠內完成，再將預制的模塊運送至施工現場裝嵌成完整建筑，現場工作量大幅度降低，相較傳統(tǒng)建造方式工期縮短75%以上，3個月實現了建成封頂。

??除了資金來源是一個難點，試點中還發(fā)現了多個問題，如產權主體多、轉移登記難、各類稅費高、居民負擔重等，更為棘手的是，危舊樓改建工作亦缺乏足夠的政策支持。

??王勇表示，目前，北京危舊樓重建工作主要依據的是北京市住建委出臺的兩份文件，一是2020年6月發(fā)布的京建發(fā)〔2020〕178號《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，二是2023年3月發(fā)布的京建發(fā)〔2023〕95號《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》。

??但隨著工作的深入，一些問題也在顯現，如改建中涉及的土地政策、不動產權益、稅費問題等還存有真空處，需要更加明確的指導，“我們希望能有一份更為具體的指導性文件，以補充和完善現有政策框架。”王勇表示。

??能否推廣？

??“下一步，西城區(qū)將進一步提煉總結該模式經驗做法，在其他地方的更新項目上繼續(xù)推廣?！蓖跤卤硎?。

??哪些樓體可能適用于該模式？王勇介紹，按照北京市相關文件規(guī)定，首先，是建于上世紀五六十年代、被評估為D級危樓、不具備加固改造的條件住宅；其次，需要全樓居民同意。

??該模式在經濟上是否可持續(xù)？王勇表示，北京老舊房屋較多，這種模式需要居民參與負擔一部分資金，至于多少資金是居民能夠接受的，我們也在研究探討。

??在清華大學建筑學院城市規(guī)劃系、土地利用與住房政策中心主任田莉看來，政府補貼的模式難以長期維系?！氨M管目前北京市政府啟動了一些帶有補貼性質的試點項目，但如果要將危樓拆除重建的模式得以持續(xù)推廣，必須進一步深入探索，以找到能夠切實支撐原拆原建模式的有效策略。”

??田莉倡議引入社會資本，并強調在簡化規(guī)劃建設流程的同時，為居民預留更多的額外空間，以此吸引更多社會資本參與。

??她進一步解釋說：“當老舊小區(qū)面臨拆遷與改造時，如果我們能在確保規(guī)劃合理性的前提下，適當提高容積率，比如增加百分之二三十，這將為開發(fā)商提供更大的操作空間，從而減輕居民的經濟壓力。此外，我們還需要構建一套完善的金融和財政政策體系作為支撐，以確保整個項目的順利推進和成功落地。”