樓市耳邊風(fēng)|抵不住價格誘惑,剛需竟關(guān)注起了

市場報告克而瑞研究中心 2024-08-27 11:07:42 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2024-08-27
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??在樓市整體下行的背景下,剛需不再一味盯守一手和二手房市場,價格更實惠的法拍房也納入其考慮范圍之內(nèi);若能競得法拍房確實是撿漏,但前提是要能承受背后可能的風(fēng)險。

??◎  文 / 特別觀察組

??某紅書博主自述

??“當(dāng)初想都不敢想會買法拍房,聽太多的人說法拍房風(fēng)險太高,過程很復(fù)雜,法律問題太多,很難收到樓?;叵氘?dāng)初,都覺得自己膽子很大?,F(xiàn)在終于松了口氣,成功上岸這套房子還是筍貨,居然讓我撿到!當(dāng)時也只是碰運氣而已,沒想到真被我拍到,還是廣州珠海的房子,3萬多的單價,周邊都要5萬起步,預(yù)計可以省下近200萬,太香了!買法拍房是我人生中一個重要的決策?!?/p>

??01  越來越多的剛需開始關(guān)注法拍房

??在房地產(chǎn)市場普遍不景氣的背景下,法拍房住宅的成交數(shù)量卻持續(xù)增長。2023年,全國住宅類的法拍房成交數(shù)量約11萬套,比2022年增加了17.7%。2024年上半年,法拍住宅成交5.1萬套,較2023年同期的5.0萬套增加約2%。

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??當(dāng)前購買法拍房的人群,已經(jīng)發(fā)生了很大變化。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道,在過去很多年,法拍房主要客戶一直是投資類買家(占比接近八成)。而在近幾年,不少城市開始施行法拍房限購政策,疊加近兩年房價變化趨勢,法拍房的市場變?yōu)閯傂栀彿康目蛻魹橹?,超過六成的客戶買法拍房或用來自住,或為學(xué)位名額。法拍房中也有少量還沒交付或剛剛建成、還沒住過人的新房,不過在拍賣中受歡迎的還是市中心的剛需型二手房。北京一家拍賣行公司在對成交客戶進行人物畫像后發(fā)現(xiàn),參與法拍房競拍人的年齡以35歲至50歲為主,主要需求是自住型,成交的房源中剛需房產(chǎn)占比較大,面積以90㎡以下的小戶型占比最多。其中,法拍住宅成交價以300萬元至600萬元為主,占整個交易量的70%-80%。

??從CRIC統(tǒng)計來看,上海300-500萬總價段的法拍住宅成交率最高,達到59%,折價率也相應(yīng)最低,為28%。該總價段是大多數(shù)上海剛需首置購房群體的第一選擇。( 2024年中國法拍房規(guī)模及發(fā)展趨勢研究  點擊鏈接查看 )

??02 法拍房的性價比到底有多高

??法拍房之所以能吸引剛需客戶群體,最關(guān)鍵的因素還是在于價格上的優(yōu)勢。試想一下,如果能以市場價7折左右撿漏到一套自住房,有誰會不樂意呢。即便是房價下行的當(dāng)下,兩三年前法拍住宅的成交價格也遠低于目前市場價。

??在一線城市中,法拍房價格優(yōu)勢明顯,北京的法拍住宅成交價相當(dāng)于二手房均價的78折;上海和深圳則是相當(dāng)于75折。如上海靜安區(qū)延長中路一處住宅房,建筑面積99.88平米,于今年4月進行二拍,吸引了15人競拍,出價45次,圍觀20495次。最終以總價517萬,單價5.2萬/㎡成交,而目前該項目在售二手房掛牌均價為7.6萬/㎡,約為7折優(yōu)惠。

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??重點二線城市中,南京、合肥、杭州、天津、青島法拍住宅成交均價相當(dāng)于二手房75折左右;成都、廈門、西安等城市價格相當(dāng)于二手房的85折左右。而重慶的法拍住宅價格僅為市場二手房均價的一半。

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??從各城市參與報名法拍房的人數(shù)看,經(jīng)濟越發(fā)達、房價越高的城市參拍人數(shù)依然保持著領(lǐng)先地位。溫州、杭州、上海、廈門、成都、深圳、蘇州7城的平均參與報名人數(shù)超過4人以上,值得注意的是,即便在上半年房地產(chǎn)整體量價萎靡的大市下,仍有近三成城市的參與報名人數(shù)較2023年整體有所上升。頭部城市杭州、溫州報名人數(shù)繼續(xù)增加,環(huán)渤海及東北地區(qū)部分城市也出現(xiàn)了一定增長苗頭。

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??03  除了價格,法拍房還有哪些優(yōu)勢

??地段稀缺性也是法拍房受關(guān)注的主要因素之一。

??一位想在上海買房的律師發(fā)現(xiàn),新樓盤很多位置距離市中心較遠,交通不夠便利,而且很多還沒有真正交付。普通二手房價格高,很容易超預(yù)算,還多是居住條件比較差的老小區(qū)。他開始留意法拍房的信息,有一套離地鐵站僅400米,帶學(xué)區(qū),一樓帶院子的房子,起拍價只有320萬,和市場價的價差在百萬左右,他參與競拍,拿到了這套房。這意味著,由于其獨特的地理位置和相對較低的價格,法拍房在某些地區(qū)可能更具吸引力。房源的多樣性,參拍者可根據(jù)自身所需進行選擇。法拍房類型除了住宅類還包括商業(yè)、工業(yè)和土地類,購買者可以根據(jù)所需從中選擇到各種類型的房產(chǎn)。法拍房的競爭力相對較小。由于不是所有人都有興趣參與法院拍賣,因此法拍房市場的競爭程度相對較低。這使得購房者有更多的時間和機會進行考察和評估,從而做出更為明智的決策。享有一定的稅費優(yōu)惠。

??購買法拍房成交后,買受人只需支付契稅,不需要承擔(dān)增值稅和個稅,這進一步降低了購房成本。

??04 仍需警惕風(fēng)險,防范意識不可無

??每間法拍房的背后都有太多信息需要調(diào)查研究:能不能順利過戶,需要哪些手續(xù),是否有人占用,有沒有房屋相關(guān)的欠費,涉及怎樣的案件,房子內(nèi)部的真實情況等。

??以下是在某紅書上網(wǎng)友提到對法拍房存在顧慮最多的幾項問題:

??——“很多人不敢拍的原因是不能看房,占用人身份特殊,涉及的案件復(fù)雜?!?/p>

??——“當(dāng)我拿到鑰匙時,十分興奮。然而在入住時才發(fā)現(xiàn)很多問題,房子的產(chǎn)權(quán)存在問題,無法辦理過戶手續(xù)?!薄芭暮髥栴}出現(xiàn)了,房子有物業(yè)和采暖費用欠款,但欠款還不是最嚴(yán)重的,最嚴(yán)重的是,房屋有居住人,一開始只說是幫忙看房子的,后來改口說和屋主有債務(wù)糾紛,不肯搬?!薄胺课莸膽艨趩栴},需要自己去了解有沒有遷入了戶口,學(xué)位是否被占用?!?br/>
??雖然法拍房具有價格優(yōu)勢,但其復(fù)雜的過戶流程、產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)問題、以及各種潛在的財務(wù)和法律風(fēng)險,使得許多潛在買家望而卻步。因此,雖然有人幻想著在法拍房中撿漏,但實際上真正決定購買的家庭又相對較少。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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