??在樓市整體下行的背景下，剛需不再一味盯守一手和二手房市場(chǎng)，價(jià)格更實(shí)惠的法拍房也納入其考慮范圍之內(nèi)；若能競(jìng)得法拍房確實(shí)是撿漏，但前提是要能承受背后可能的風(fēng)險(xiǎn)。

??◎  文 / 特別觀察組

??某紅書(shū)博主自述

??“當(dāng)初想都不敢想會(huì)買(mǎi)法拍房，聽(tīng)太多的人說(shuō)法拍房風(fēng)險(xiǎn)太高，過(guò)程很復(fù)雜，法律問(wèn)題太多，很難收到樓?；叵氘?dāng)初，都覺(jué)得自己膽子很大?，F(xiàn)在終于松了口氣，成功上岸這套房子還是筍貨，居然讓我撿到！當(dāng)時(shí)也只是碰運(yùn)氣而已，沒(méi)想到真被我拍到，還是廣州珠海的房子，3萬(wàn)多的單價(jià)，周邊都要5萬(wàn)起步，預(yù)計(jì)可以省下近200萬(wàn)，太香了！買(mǎi)法拍房是我人生中一個(gè)重要的決策?！?/p>

??01  越來(lái)越多的剛需開(kāi)始關(guān)注法拍房

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不景氣的背景下，法拍房住宅的成交數(shù)量卻持續(xù)增長(zhǎng)。2023年，全國(guó)住宅類(lèi)的法拍房成交數(shù)量約11萬(wàn)套，比2022年增加了17.7%。2024年上半年，法拍住宅成交5.1萬(wàn)套，較2023年同期的5.0萬(wàn)套增加約2%。

??當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)法拍房的人群，已經(jīng)發(fā)生了很大變化。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，在過(guò)去很多年，法拍房主要客戶一直是投資類(lèi)買(mǎi)家（占比接近八成）。而在近幾年，不少城市開(kāi)始施行法拍房限購(gòu)政策，疊加近兩年房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)，法拍房的市場(chǎng)變?yōu)閯傂栀?gòu)房的客戶為主，超過(guò)六成的客戶買(mǎi)法拍房或用來(lái)自住，或?yàn)閷W(xué)位名額。法拍房中也有少量還沒(méi)交付或剛剛建成、還沒(méi)住過(guò)人的新房，不過(guò)在拍賣(mài)中受歡迎的還是市中心的剛需型二手房。北京一家拍賣(mài)行公司在對(duì)成交客戶進(jìn)行人物畫(huà)像后發(fā)現(xiàn)，參與法拍房競(jìng)拍人的年齡以35歲至50歲為主，主要需求是自住型，成交的房源中剛需房產(chǎn)占比較大，面積以90㎡以下的小戶型占比最多。其中，法拍住宅成交價(jià)以300萬(wàn)元至600萬(wàn)元為主，占整個(gè)交易量的70%-80%。

??從CRIC統(tǒng)計(jì)來(lái)看，上海300-500萬(wàn)總價(jià)段的法拍住宅成交率最高，達(dá)到59%，折價(jià)率也相應(yīng)最低，為28%。該總價(jià)段是大多數(shù)上海剛需首置購(gòu)房群體的第一選擇。（ 2024年中國(guó)法拍房規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)研究  點(diǎn)擊鏈接查看 ）

??02 法拍房的性價(jià)比到底有多高

??法拍房之所以能吸引剛需客戶群體，最關(guān)鍵的因素還是在于價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。試想一下，如果能以市場(chǎng)價(jià)7折左右撿漏到一套自住房，有誰(shuí)會(huì)不樂(lè)意呢。即便是房?jī)r(jià)下行的當(dāng)下，兩三年前法拍住宅的成交價(jià)格也遠(yuǎn)低于目前市場(chǎng)價(jià)。

??在一線城市中，法拍房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，北京的法拍住宅成交價(jià)相當(dāng)于二手房均價(jià)的78折；上海和深圳則是相當(dāng)于75折。如上海靜安區(qū)延長(zhǎng)中路一處住宅房，建筑面積99.88平米，于今年4月進(jìn)行二拍，吸引了15人競(jìng)拍，出價(jià)45次，圍觀20495次。最終以總價(jià)517萬(wàn)，單價(jià)5.2萬(wàn)/㎡成交，而目前該項(xiàng)目在售二手房掛牌均價(jià)為7.6萬(wàn)/㎡，約為7折優(yōu)惠。

??重點(diǎn)二線城市中，南京、合肥、杭州、天津、青島法拍住宅成交均價(jià)相當(dāng)于二手房75折左右；成都、廈門(mén)、西安等城市價(jià)格相當(dāng)于二手房的85折左右。而重慶的法拍住宅價(jià)格僅為市場(chǎng)二手房均價(jià)的一半。

??從各城市參與報(bào)名法拍房的人數(shù)看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)越高的城市參拍人數(shù)依然保持著領(lǐng)先地位。溫州、杭州、上海、廈門(mén)、成都、深圳、蘇州7城的平均參與報(bào)名人數(shù)超過(guò)4人以上，值得注意的是，即便在上半年房地產(chǎn)整體量?jī)r(jià)萎靡的大市下，仍有近三成城市的參與報(bào)名人數(shù)較2023年整體有所上升。頭部城市杭州、溫州報(bào)名人數(shù)繼續(xù)增加，環(huán)渤海及東北地區(qū)部分城市也出現(xiàn)了一定增長(zhǎng)苗頭。

??03  除了價(jià)格，法拍房還有哪些優(yōu)勢(shì)

??地段稀缺性也是法拍房受關(guān)注的主要因素之一。

??一位想在上海買(mǎi)房的律師發(fā)現(xiàn)，新樓盤(pán)很多位置距離市中心較遠(yuǎn)，交通不夠便利，而且很多還沒(méi)有真正交付。普通二手房?jī)r(jià)格高，很容易超預(yù)算，還多是居住條件比較差的老小區(qū)。他開(kāi)始留意法拍房的信息，有一套離地鐵站僅400米，帶學(xué)區(qū)，一樓帶院子的房子，起拍價(jià)只有320萬(wàn)，和市場(chǎng)價(jià)的價(jià)差在百萬(wàn)左右，他參與競(jìng)拍，拿到了這套房。這意味著，由于其獨(dú)特的地理位置和相對(duì)較低的價(jià)格，法拍房在某些地區(qū)可能更具吸引力。房源的多樣性，參拍者可根據(jù)自身所需進(jìn)行選擇。法拍房類(lèi)型除了住宅類(lèi)還包括商業(yè)、工業(yè)和土地類(lèi)，購(gòu)買(mǎi)者可以根據(jù)所需從中選擇到各種類(lèi)型的房產(chǎn)。法拍房的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較小。由于不是所有人都有興趣參與法院拍賣(mài)，因此法拍房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低。這使得購(gòu)房者有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)進(jìn)行考察和評(píng)估，從而做出更為明智的決策。享有一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。

??購(gòu)買(mǎi)法拍房成交后，買(mǎi)受人只需支付契稅，不需要承擔(dān)增值稅和個(gè)稅，這進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本。

??04 仍需警惕風(fēng)險(xiǎn)，防范意識(shí)不可無(wú)

??每間法拍房的背后都有太多信息需要調(diào)查研究：能不能順利過(guò)戶，需要哪些手續(xù)，是否有人占用，有沒(méi)有房屋相關(guān)的欠費(fèi)，涉及怎樣的案件，房子內(nèi)部的真實(shí)情況等。

??以下是在某紅書(shū)上網(wǎng)友提到對(duì)法拍房存在顧慮最多的幾項(xiàng)問(wèn)題：

??——“很多人不敢拍的原因是不能看房，占用人身份特殊，涉及的案件復(fù)雜?！?/p>

??——“當(dāng)我拿到鑰匙時(shí)，十分興奮。然而在入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，房子的產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)?！薄芭暮髥?wèn)題出現(xiàn)了，房子有物業(yè)和采暖費(fèi)用欠款，但欠款還不是最嚴(yán)重的，最嚴(yán)重的是，房屋有居住人，一開(kāi)始只說(shuō)是幫忙看房子的，后來(lái)改口說(shuō)和屋主有債務(wù)糾紛，不肯搬?！薄胺课莸膽艨趩?wèn)題，需要自己去了解有沒(méi)有遷入了戶口，學(xué)位是否被占用?！?br/>
??雖然法拍房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但其復(fù)雜的過(guò)戶流程、產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題、以及各種潛在的財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)，使得許多潛在買(mǎi)家望而卻步。因此，雖然有人幻想著在法拍房中撿漏，但實(shí)際上真正決定購(gòu)買(mǎi)的家庭又相對(duì)較少。