??鄭州市房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著一場顯著而深刻的轉型。主城核心區(qū)域改善型住宅產(chǎn)品的競爭態(tài)勢愈發(fā)白熱化，已然成為新房市場“內(nèi)卷”競爭的主要舞臺。

??文/ 克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??2024年上半年，鄭州樓市持續(xù)呈現(xiàn)平銷態(tài)勢，市場整體動能偏弱，多數(shù)項目采取“以價換量”刺激銷量，然市場反饋未及預期。

??盡管如此，部分項目憑借產(chǎn)品力脫穎而出，包括多維生活配套、創(chuàng)新戶型布局及優(yōu)質服務體驗，成功逆市熱銷。

??鑒于此，克而瑞產(chǎn)品力研究中心于7月正式開啟鄭州市場產(chǎn)品力調研，深入走訪標桿熱銷項目，挖掘并解析其熱銷密碼，探索市場突圍之道，以期為行業(yè)提供借鑒與啟示。

??01 背景：主城核心區(qū)域改善型產(chǎn)品競爭加劇，成新房市場內(nèi)卷核心戰(zhàn)場

??在本次調研中，我們發(fā)現(xiàn)鄭州市房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著一場顯著而深刻的轉型。主城核心區(qū)域改善型住宅產(chǎn)品的競爭態(tài)勢愈發(fā)白熱化，已然成為新房市場“內(nèi)卷”競爭的主要舞臺。

??一方面，宅地成交逐漸向主城區(qū)轉移，尤其是三環(huán)內(nèi)的黃金地段，土地資源變得日益稀缺與搶手。這種趨勢表明，在面對市場和政策的變化時，開發(fā)商也在積極調整自己的開發(fā)策略。主城的核心區(qū)域被視為提升項目市場競爭力、加速銷售周期，并降低開發(fā)風險的關鍵所在。

??另一方面，市場購房者的置業(yè)需求也在不斷演進。主城區(qū)核心區(qū)域不僅以交通便利、生活配套設施完善而著稱，更因其強大的保值性而受到購房者青睞。這些區(qū)域的住宅產(chǎn)品不僅滿足了居民對于高品質生活的追求，也成了資產(chǎn)保值的優(yōu)選。

??市場供需關系的調整正將鄭州新房市場的焦點牢牢鎖定在主城核心區(qū)的改善型產(chǎn)品上。這種供需結構的變化也使得開發(fā)商在產(chǎn)品設計上越來越注重提升項目的綜合競爭力，以期在有限的土地資源和不斷提升的購房者需求之間找到平衡，同時促使主城核心區(qū)的新房產(chǎn)品在品質和配套設施上持續(xù)提升。

??土拍市場：主城宅地持續(xù)調整，土拍競爭熱度向核心區(qū)聚集

??近年來，鄭州的土拍市場呈現(xiàn)出明顯的變化趨勢。宅地成交逐漸集中向主城區(qū)轉移，土拍競爭熱度顯著向城市核心區(qū)域聚集，開發(fā)商對主城區(qū)域的偏好愈發(fā)明顯。

??一方面，宅地成交逐年向主城靠攏。郊縣土地成交規(guī)模占比，由2019年的64%下降到2024上半年的26%。

??另一方面，近兩年來，鄭州的宅地成交逐漸向三環(huán)內(nèi)靠攏。三環(huán)內(nèi)成交地塊的宗數(shù)占比顯著提升至36%。與此同時，三四環(huán)之間的土地成交量開始減少，四環(huán)外的宅地則進行結構性調整?？梢灶A見，未來三環(huán)內(nèi)的土地資源將愈發(fā)稀缺與搶手。

??同時，未來鄭州的核心區(qū)或將成為土地供應的主力區(qū)域。金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)以及高新區(qū)作為城市核心價值高地，憑借其豐富的資源優(yōu)勢和便利的交通條件，不僅吸引了大盤常駐，還迎來了新盤的積極入市。結合上述區(qū)域近兩年的去化情況，未來這些區(qū)域將繼續(xù)成為土地供應的主要區(qū)域。

??成交結構：剛需性需求逐步消退，改善產(chǎn)品開啟內(nèi)卷時代

??2024年上半年，鄭州市場繼續(xù)以平銷項目的銷售為主，整體市場活躍度依然較為低迷。與去年同期相比，2024年上半年主城區(qū)商品住宅成交量下降了43%，近郊商品住宅成交量下降50%，而遠郊商品住宅成交量則下降了36%。按環(huán)線劃分，2024年上半年三環(huán)內(nèi)、三四環(huán)之間以及四環(huán)外的商品住宅成交量分別下降了43%、50%和29%。

??從上半年新房成交結果來看，首開和熱銷項目對市場雖然有一定的推動作用，但整體影響有限，市場呈現(xiàn)出更加明顯的分化趨勢。即，新房市場改善放量，而剛需成交逐年萎縮，改善型及以上產(chǎn)品逐漸成為市場成交主力。此外，剛需購房者更注重現(xiàn)房銷售和高性價比，而改善型及以上的購房者則更看重產(chǎn)品的自身價值與品質。

??政策趨勢：“以舊換新”政策調整，激發(fā)改善型住房需求增長

??2024年上半年，鄭州主城參與“以舊換新”項目的數(shù)量達到約163個，覆蓋了主城在售典型項目的95%以上。自2024年5月10日以來，政策調整將“以舊換新”規(guī)則面向主城全域鋪開，在售項目的參與度大幅提高，進一步推動了改善型住房需求的增長。

??對于以舊換新效果較好的項目，整體來看具有四個特征：一是可選擇性充足。目前新房可售房源較多的項目，比如萬科民安云河錦上、鄭軌云簏等，可選擇性充足，具備換新的硬性條件；二是額外政策優(yōu)惠。典型項目針對以舊換新客戶，額外給出市場優(yōu)惠，占比參與換新項目的22%，其中專屬優(yōu)惠2%-3%之間；三是其他政策疊加。參與以舊換新項目，還能同時享受案場其他優(yōu)惠政策，比如低門檻、特價房源等等；四是自帶產(chǎn)品優(yōu)勢。換新項目通常具備改善型住房的功能，在產(chǎn)品打造上更具優(yōu)勢。一方面，這些項目的得房率較高；另一方面，公共配套設施也較為完善，滿足了購房者對居住品質的更高要求。

??政策的調整以及項目自身產(chǎn)品優(yōu)勢的疊加，一定程度上增加了換新的吸引力，激發(fā)了購房者的換新需求。

??02 市場競爭日趨激烈，客戶需求日益苛刻，銷售力的兌現(xiàn)依托產(chǎn)品力的提升

??隨著市場競爭的日益白熱化，客戶對需求的滿足標準愈發(fā)嚴苛，銷售成效的達成愈發(fā)依賴于產(chǎn)品力的顯著提升。在追求品質與改善的浪潮中，產(chǎn)品本身的價值與品質成為決定市場競爭力的核心要素。根據(jù)鄭州市場調研結果顯示，那些市場表現(xiàn)突出的項目，無不展現(xiàn)出在產(chǎn)品打造上的卓越優(yōu)勢，這進一步印證了產(chǎn)品品質對于市場成功的重要性。

??具體而言，這些項目在得房率上實現(xiàn)了優(yōu)化，依托科學空間設計，最大化實用面積與居住舒適度，贏得了消費者的青睞。戶型設計上超越傳統(tǒng)，融合多樣化需求與前瞻生活理念，打造人性化居住空間。此外，社區(qū)配套的完善與升級也是這些項目成功的關鍵。從基礎設施的齊全到休閑娛樂設施的豐富，全方位、多層次的社區(qū)配套為居民提供了便捷、舒適、安全的生活環(huán)境，進一步提升了項目的市場競爭力。

??典型項目得房率超市場水平，達到90%以上

??在2024年上半年鄭州首開中，典型項目得房率超越市場平均水平，達到了90%以上。相比之下，周邊競品項目的得房率則普遍徘徊在80%至85%之間。數(shù)字上的變化，是鄭州住宅產(chǎn)品在空間規(guī)劃方面精進與創(chuàng)新的直觀體現(xiàn)，也是向更高品質、更高性價比方向發(fā)展的有力證明。

??一方面，高得房率設計體現(xiàn)了房企對購房者需求變化的敏銳洞察和積極響應。通過優(yōu)化建筑設計、合理減少公攤面積、提升空間利用率等方式，為購房者提供更寬敞、靈活的居住空間，滿足其多元化、高品質的生活需求。

??另一方面，高得房率成為首開項目在市場競爭中的重要砝碼。即便項目定價相較于周邊競品可能略有上浮，但鑒于其實際提供的居住面積更大、性價比更高，購房者通常傾向于選擇并支付相應溢價，從而推動項目的快速銷售與去化，進一步鞏固和提升房企品牌形象和市場口碑。

??鄭州越秀天悅江灣143㎡戶型，以南向陽臺為核心亮點，9.4米開闊開間搭配2.7米進深，贈送面積高達32.65㎡，顯著提升居住舒適度與實用性。輔以飄窗與北向設備平臺的贈送設計，空間功能性與靈活性兼具。該戶型憑借空間布局與設計，實現(xiàn)綜合得房率接近100%，實現(xiàn)了空間最大化利用與高效配置，為購房者提供了超乎預期的居住享受。根據(jù)鄭州主城2024年上半年商品住宅銷售統(tǒng)計，越秀天悅江灣以7.39億元銷售額位居主城金額榜TOP5及功能改善金額榜TOP2，彰顯了其市場競爭力和購房者的認可。

??鄭州SIC超級總部中心·潤府168㎡邊廳戶型，北臥半面積贈送空間，拓展了居住寬敞度，南向與西側雙飄窗全面積贈送，自然光線與景觀無縫對接，家庭核心動區(qū)更顯通透明亮。約90%綜合得房率，是對每一寸空間的精心考量與合理利用。該項目憑借7.4億銷售額位居主城金額榜TOP4及高端改善金額榜TOP2。

▲鄭州SIC超級總部中心·潤府168㎡邊廳戶型示意

??戶型創(chuàng)新策略精準對接改善型客戶需求

??根據(jù)此次市場調研，我們發(fā)現(xiàn)鄭州改善購房客群以優(yōu)化居住條件為核心驅動力，涵蓋家庭規(guī)模擴張、子女教育環(huán)境改善及生活品質提升等多重需求。在購房偏好上，他們普遍傾向于選擇大戶型產(chǎn)品，特別是三房及以上且面積超過120㎡的住宅，高度重視空間寬敞、居住舒適，同時強調房屋的采光與通風等自然條件。

??隨著市場步入調整期，鄭州房企聚焦于產(chǎn)品打造以破局而出?；趯蛻粜枨蟮木珳拾盐?，房企在戶型優(yōu)化布局與空間高效利用上實施創(chuàng)新策略，精準轉化改善型客戶需求為產(chǎn)品亮點，打造符合時代趨勢與購房者期望的居住解決方案。

??越秀天悅江灣127㎡戶型不僅以戶型創(chuàng)新設計引領市場，更充分滿足改善型家庭居住升級需求。

▲鄭州越秀天悅江灣127㎡戶型示意

??空間布局方面，戶型方正，高效利用每一寸空間，贈送面積高達32㎡，綜合得房率近乎99%，彰顯高性價比。采用獨特的門廳式玄關，增強收納功能的同時也賦予了業(yè)主歸家禮儀感。

▲鄭州越秀天悅江灣127㎡門廳式玄關實景

??通風采光方面，作為稀缺邊戶，該戶型設計270°全景落地窗陽臺，搭配南向11米采光面，確保室內(nèi)光線充盈，通風流暢，在市場同類產(chǎn)品中極為罕見。

??居住舒適度方面，約50㎡LDKG一體化家庭社交核心區(qū)，促進家庭成員間高頻互動，滿足現(xiàn)代家庭多元化社交娛樂需求。主臥套房設計，配備步入式衣帽間與干濕分離衛(wèi)浴，既保障私密性又提升居住品質，盡顯人性化考量。

??全維公區(qū)配套實景呈現(xiàn)，提供更直觀、真實的購房參考

??項目在打造自身產(chǎn)品時，主要通過展示外部的功能與場景，具體涵蓋售樓部、社區(qū)景觀實景、樣板間、會所等場所。同時，項目還注重各維度場景開放后的運營維護細節(jié)，以此全面展現(xiàn)開發(fā)項目的卓越產(chǎn)品力。此舉旨在提升客戶到訪后的第一印象，并通過提前投入與提前兌現(xiàn)的策略，更加深入地融入社區(qū)的真實場景之中。

??越秀天悅江灣精心規(guī)劃了全方位公區(qū)配套設施，旨在為業(yè)主提前呈現(xiàn)一個卓越品質的生活體驗。

??一方面，項目打造了面積約1200㎡會所，包含瑜伽室、壁球室、健身房、游泳池、私宴廳、雪茄室等空間，充分滿足了業(yè)主對于社交聚會及品質生活的多元化需求，業(yè)主無需遠行至星級酒店，即可享受到高端、便捷的生活體驗。

▲鄭州越秀天悅江灣會所功能空間實景圖

??另一方面，越秀天悅江灣打造了800㎡架空層，構建多功能社區(qū)泛會所。內(nèi)設精裝社區(qū)圖書館、音樂廳、藝術廳及娛樂館，不僅拓寬業(yè)主公共活動領域，更提供多元休閑文化體驗。這種設計，精準地把握了高品質生活的核心要素，更體現(xiàn)了對業(yè)主人文關懷的深刻理解。

??紅線外界面打造，彌補城市精細化不足，體現(xiàn)企業(yè)社會責任

??在城市界面略顯陳舊的老城區(qū)中，打造標桿級改善型產(chǎn)品，意味著必須超越常規(guī)，深度優(yōu)化社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃與建筑質量。這不僅要求社區(qū)內(nèi)建筑布局合理、設計創(chuàng)新、配套設施完善且達到高標準，更需將視角拓展至紅線之外，將社區(qū)界面設計作為提升項目整體品質的關鍵一環(huán)。通過精心規(guī)劃紅線外空間，與社區(qū)內(nèi)部形成和諧統(tǒng)一的整體，共同塑造高品質、現(xiàn)代化的居住環(huán)境，引領老城區(qū)煥發(fā)新生。

??在鄭州中原區(qū)二環(huán)內(nèi)的老舊城區(qū)，電建中原華曦府作為城市更新的標桿項目，面對周邊欠佳的城市界面，致力于超越傳統(tǒng)，打造全方位高品質的生活空間。

▲鄭州電建中原華曦府門頭

??項目深入洞察改善型客戶需求，聚焦房產(chǎn)保值與戶型優(yōu)化兩大核心關注點。

??一是鑒于市場波動，項目精準把握客戶對資產(chǎn)增值的期望，采用公建化立面設計，旨在未來二手房市場中實現(xiàn)高出傳統(tǒng)項目56%至120%的溢價空間，確保房產(chǎn)長期價值穩(wěn)固提升。二是精準定位140㎡以上大戶型市場，融合創(chuàng)新設計理念，確保每一戶都擁有高贈送面積、高得房率及高性價比。戶型布局新穎，滿足改善型客戶對空間舒適度與實用性的雙重追求，實現(xiàn)100%的調研敏感點覆蓋。

??針對目標改善客群以上兩個主要關注點，項目團隊通過對全國范圍內(nèi)城市界面陳舊、售價較周邊二手房高出30%以及綜合體業(yè)態(tài)等同等要素條件下的項目進行調研、對標，最終決定采取城市更新理念，將視角延伸至紅線之外，通過升級改造項目周邊的道路與圍墻，以精細化設計手法優(yōu)化項目外“最后一公里”環(huán)境，提升區(qū)域整體觀感與吸引力，使片區(qū)形象煥然一新。

▲鄭州電建中原華曦府城市界面改造提升

??未來住宅產(chǎn)品將從建筑視野轉向城市視野，融合社區(qū)與城市界面，加強利用空間功能以實際生活場景為抓手帶領新生活方式升級，打造更豐富多彩的居住體驗。在社區(qū)邊界處以內(nèi)退方式讓出更多城市公共空間，充分利用街角空間、結合社區(qū)入口，創(chuàng)造更多既體現(xiàn)區(qū)域特有文化屬性又尊重當?shù)厣罘绞降倪^渡空間，如口袋公園、植物庭院、活力廣場、露天劇場等。以不設圍墻或設置隱藏式圍墻的方式向城市開放，通過智能化設備確保邊界防護，社區(qū)與城市空間滲透交融的同時也向業(yè)主與公眾共享社區(qū)資源與服務，實現(xiàn)場所精神與物質空間的雙重提升。

??03 總結

??2024年上半年鄭州市新房市場在整體低迷的背景下，部分項目依靠突出的產(chǎn)品力優(yōu)勢脫穎而出，表現(xiàn)搶眼。尤其是在市場競爭加劇和客戶需求愈發(fā)苛刻的雙重挑戰(zhàn)下，那些能夠深刻洞察市場趨勢并以優(yōu)質產(chǎn)品和服務回應購房者多樣化需求的項目，成功實現(xiàn)了市場占有率和品牌美譽度的雙贏。

??在市場演變和政策調整的過程中，唯有不斷提升產(chǎn)品力和服務質量，才能在激烈的市場競爭中占據(jù)前沿位置，贏得購房者的信賴與青睞。未來，鄭州樓市將沿品質升級與創(chuàng)新驅動路徑發(fā)展，力求在波動中尋找新穩(wěn)態(tài)，開辟增長新空間。