??本月關(guān)注

??? 政府推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行，白名單項(xiàng)目融資繼續(xù)推進(jìn)

??7月26日，國(guó)家發(fā)改委宣布將全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的常態(tài)化發(fā)行，REITs項(xiàng)目的未來(lái)收益率將不再由官方提出具體要求，而是交由市場(chǎng)參與者自行判斷和決策。7月29日，金融監(jiān)管總局召開2024年年中工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)著力防控重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制更好發(fā)揮作用。整體看來(lái)，本月并沒(méi)有多少對(duì)于房企融資的直接相關(guān)政策，主要是針對(duì)公募REITs的發(fā)行監(jiān)管進(jìn)行了優(yōu)化，同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的重要性，持續(xù)推進(jìn)優(yōu)質(zhì)“白名單”項(xiàng)目的融資。

??? 單月規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，萬(wàn)科獲得大量銀行貸款

??2024年7月65家典型房企的融資總量為523.46億元，環(huán)比增加63.8%，同比減少9%，單月的融資規(guī)模創(chuàng)下了2024年以來(lái)的新高，主要是因?yàn)槿f(wàn)科獲得了326.66億元的銀行貸款。1-7月的累計(jì)融資總量為2678.47億元，同比減少32%。本月房企債券發(fā)行了150.5億元，環(huán)比減少2.9%，同比減少55.6%。債券類平均融資成本為2.85%，環(huán)比降低了0.41pct，同比降低0.67pct。本月境外方面僅有越秀地產(chǎn)發(fā)債，因此整體融資成本僅為4.1%；而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是首開、金隅、保利置業(yè)等央企國(guó)企，因此境內(nèi)融資成本仍然保持在較低的水平。

??? 西安經(jīng)發(fā)物業(yè)完成上市，中交地產(chǎn)配股融資4.44億元

??本月西安經(jīng)發(fā)旗下的西安經(jīng)發(fā)物業(yè)在3日于港交所成功掛牌，集資凈額約9047萬(wàn)港元。在增發(fā)配股方面，中交地產(chǎn)在10日完成了5166.47萬(wàn)股的增發(fā)，募集資金總額達(dá)到4.44億人民幣，扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額為4.38億人民幣，此外榮盛發(fā)展的增發(fā)計(jì)劃則仍然在內(nèi)部評(píng)估中，廈門國(guó)貿(mào)則在期后的8月6日回復(fù)了上交所的問(wèn)詢。整體看來(lái)，大多數(shù)上市房企在境內(nèi)的定增推進(jìn)仍較為緩慢，如保利、大名城等已經(jīng)被交易所同意注冊(cè)的增發(fā)方案至今也沒(méi)有完成，同時(shí)還有多家房企宣布終止定增。

??01

??債券發(fā)行

??單月規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高

??萬(wàn)科獲得大量銀行貸款

??2024年7月65家典型房企的融資總量為523.46億元，環(huán)比增加63.8%，同比減少9%，單月的融資規(guī)模創(chuàng)下了2024年以來(lái)的新高，主要是因?yàn)槿f(wàn)科獲得了326.66億元的銀行貸款。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為2678.47億元，同比減少32%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資500.26億元，環(huán)比增加56.6%，同比增加12%；境外債權(quán)融資23.2億元，同比減少67.9%，上個(gè)月則沒(méi)有企業(yè)進(jìn)行境外融資。

??7月房企發(fā)債150.5億元，環(huán)比減少2.9%，同比減少55.6%。本月境外方面僅有越秀地產(chǎn)發(fā)行了一筆利率為4.1%的16.9億元綠色優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模為133.6億元，環(huán)比減少13.8%，同比減少60.6%。其中，公司債發(fā)行74億元，環(huán)比增加14.7%，同比則減少57.7%；中期票據(jù)發(fā)行59.6億元，環(huán)比增加2.8%，同比減少61.5%。

??2024年1-7月65家典型房企新增債券類融資成本3.12%，較2023年全年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.09%，較2023年全年降低0.39個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，7月房企融資成本為2.85%，環(huán)比降低了0.41pct，同比降低0.67pct。本月境外方面僅有越秀地產(chǎn)發(fā)債，因此整體融資成本僅為4.1%；而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是首開、金隅、保利置業(yè)等央企國(guó)企，因此境內(nèi)融資成本仍然保持在較低的水平。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，7月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是越秀地產(chǎn)，企業(yè)發(fā)行了1筆16.9億元的境外綠色優(yōu)先票據(jù)以及2筆共15億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)共有9家，與上月相比減少了1家。從發(fā)債年限來(lái)看，越秀地產(chǎn)和金隅各發(fā)行了1筆期限長(zhǎng)達(dá)10年的公司債，是本月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，越秀地產(chǎn)發(fā)行的另一筆公司債利率為2.25%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02

??債券到期及違約

??本月到期267億元

??仍需警惕流動(dòng)性危機(jī)

??7月將有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為267億元，環(huán)比減少42%。提前關(guān)注到2024年8月將有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為402億元，環(huán)比增加51%。

??在債務(wù)違約方面，本月沒(méi)有新增房企首次曝出債務(wù)違約。然而整體看來(lái)，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未完全復(fù)蘇，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

??03

??IPO和增發(fā)

??西安經(jīng)發(fā)物業(yè)完成上市

??中交地產(chǎn)配股融資4.44億元

??本月沒(méi)有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，同時(shí)也沒(méi)有企業(yè)遞交上市申請(qǐng)。西安經(jīng)發(fā)旗下的西安經(jīng)發(fā)物業(yè)在7月3日于港交所成功掛牌，集資凈額約9047萬(wàn)港元。整體看來(lái)，近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。

??而在增發(fā)配股方面，本月中交地產(chǎn)在10日完成了5166.47萬(wàn)股的增發(fā)，募集資金總額達(dá)到4.44億人民幣，扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額為4.38億人民幣，此外榮盛發(fā)展的增發(fā)計(jì)劃則仍然在內(nèi)部評(píng)估中，廈門國(guó)貿(mào)則在期后的8月6日回復(fù)了上交所的問(wèn)詢。整體看來(lái)，自從2022年11月28日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)房企股權(quán)融資的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股計(jì)劃。但是大多數(shù)上市房企在境內(nèi)的定增推進(jìn)仍較為緩慢，如保利、大名城等已經(jīng)被交易所同意注冊(cè)的增發(fā)方案至今也沒(méi)有完成，同時(shí)還有多家房企宣布終止定增。

??04

??股價(jià)變動(dòng)

??兩市地產(chǎn)股整月表現(xiàn)差異較大

??格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型致股價(jià)大漲

??本月兩市的地產(chǎn)股股價(jià)表現(xiàn)差異較大，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為70.5%，H股卻不過(guò)19.8%。在H股方面，本月首創(chuàng)鉅大是漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)股價(jià)在7月因首創(chuàng)集團(tuán)旗下國(guó)內(nèi)首支奧萊REITs的獲批迎來(lái)了一波大漲，最終整月漲幅達(dá)到了36.59%。

??在A股房企方面，本月格力地產(chǎn)的漲幅較大。企業(yè)股價(jià)自月初起就進(jìn)入了上行通道，月中至月末則持續(xù)震蕩盤整，其股票上漲的主要原因是企業(yè)在7日晚間宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，因此迎來(lái)了連續(xù)兩天的漲停板。